Элан Егоров: «Наступивший год – это время, когда рекомендуется задуматься обо всех моментах оптимизации бюджета»
Управление эксплуатацией недвижимости включает постоянный анализ технического состояния объекта, а также заботу об экономии средств и качестве оказываемых услуг. Элан Егоров, технический директор компании «ЭнергоСтар», дал свой анализ рынка facility услуг в бизнес-центрах премиум-класса.
- Элан, каковы вообще особенности работ по эксплуатации в сегменте бизнес-центров класса А?
- В ряде компаний основной особенностью является разделение работ на простые и сложные. Есть ряд рабочих процессов, которые УК берут на себя и делают своими силами. К ним относятся работы рядовых специалистов: электрик, сантехник, плотник, специалист по зданию и пр.
Сложные процессы эксплуатации отдаются на аутсорсинг, потому что для такой работы требуются высококвалифицированные специалисты, с сертификатами, полученными при дорогостоящем обучении за границей. Это может быть лифтовое хозяйство, холодильные машины (прецизионные кондиционеры), ДГУ и ИБП, обслуживание АХО опасных производственных объектов, котельные, дезинфекция, дератизация грызунов, и т.п.
В свою очередь это приводит к увеличению общей стоимости работ, так как туда входит прибыль подрядных компаний и прибыль УК, которые закладывают ее в договор.
- Каковы риски и возможные непредвиденные проблемы при обслуживании у одной и той же УК в течение продолжительного времени?
- Основным риском является сложность контроля качества оказываемых услуг, так как заказчик не обладает всей полнотой знаний, чтобы проверить качество работ исполнителя. Работу компании нужно перепроверять и без сожалений менять последнюю на новую, если была выявлена небрежность.
Стоит также учесть, что в наступившем 2019 г. в России повышается ставка налогообложения, и появляется проблема того, что по прежней стоимости эксплуатировать станет невозможно. Так как существует определенный пункт договора - с указанием, что НДС входит в счет исполнителя, - есть риск скрытого снижения качества работ: из-за увеличения затрат подрядчика.
После 3-х лет работы с одной и той же организацией возможен риск финансового сговора, после которого неминуемо падает качество работ подрядчика.
- Как же заказчику подготовиться к смене обслуживающей организации, учитывая перечисленные риски?
- Чтобы понять целесообразность смены обслуживающей компании, заказчик может воспользоваться техническим аудитом. Эта услуга оказывается сторонней организацией. На основании заключения специалистов можно оценить объем, качество и профессионализм оказанных услуг.
В Нашей практике для новых клиентов делается бесплатный аудит, при котором видно реальное состояние объекта. Аудит автоматически входит в акт дефектной ведомости и передается заказчику вместе с актом приема-передачи.
При смене компании заказчику стоит разделять техническое обслуживание (ТО) и эксплуатацию здания. В ТО входит только проведение технических работ, ремонтов или осмотров. В эксплуатацию входят все непосредственно взятые на себя обязательства по обеспечению работы здания, а также получения доходов от его эксплуатации. У компании-эксплуататора должен быть собственный штат работников: главный инженер, главный энергетик и пр., которые должны быть ответственны за все работы, пожарную безопасность. Иногда способ отдать весь объект на эксплуатацию может стать дополнительной выгодой для заказчика.
- Как выбрать новую компанию на рынке фасилити-услуг?
- Рекомендую обратиться к новым компаниям на рынке, которые только выбиваются в лидеры. Они имеют миллионные обороты и более 10-ти лет опыта работы. А также стоит проверить достоверность и актуальность сертификатов выбираемой компании на работы с установленным у заказчика оборудованием.
- На какой срок оптимально заключать договор с подрядчиком, чтобы «не выпадать» из рынка и при этом не заниматься часто этим процессом?
- Оптимально – на 3 года. Ежегодная смена подрядчиков не приносит удобства и мешает арендаторам. Для комфорта арендаторов с помощью новой компании возможно качественно поменять условия работы людей.
Заключение договора на большее время - это уже риск «выпасть из рынка». Раз в три года нужно пересматривать бюджеты, перепроверять работу и стоимость подрядной организации.
- Каковы ваши прогнозы дальнейшего развития рынка?
- В 2019 г. кризис в России продолжится, практически любой бизнес станет менее рентабельным. Наступивший год – это время, когда рекомендуется задуматься обо всех моментах оптимизации бюджета, как, например, сделали «РЖД», «Гознак», «Почта России». Эти компании уменьшили стоимость эксплуатации своих систем в 2 раза, заключив договоры с новыми подрядными организациями.
- Элан, каковы вообще особенности работ по эксплуатации в сегменте бизнес-центров класса А?
- В ряде компаний основной особенностью является разделение работ на простые и сложные. Есть ряд рабочих процессов, которые УК берут на себя и делают своими силами. К ним относятся работы рядовых специалистов: электрик, сантехник, плотник, специалист по зданию и пр.
Сложные процессы эксплуатации отдаются на аутсорсинг, потому что для такой работы требуются высококвалифицированные специалисты, с сертификатами, полученными при дорогостоящем обучении за границей. Это может быть лифтовое хозяйство, холодильные машины (прецизионные кондиционеры), ДГУ и ИБП, обслуживание АХО опасных производственных объектов, котельные, дезинфекция, дератизация грызунов, и т.п.
В свою очередь это приводит к увеличению общей стоимости работ, так как туда входит прибыль подрядных компаний и прибыль УК, которые закладывают ее в договор.
- Каковы риски и возможные непредвиденные проблемы при обслуживании у одной и той же УК в течение продолжительного времени?
- Основным риском является сложность контроля качества оказываемых услуг, так как заказчик не обладает всей полнотой знаний, чтобы проверить качество работ исполнителя. Работу компании нужно перепроверять и без сожалений менять последнюю на новую, если была выявлена небрежность.
Стоит также учесть, что в наступившем 2019 г. в России повышается ставка налогообложения, и появляется проблема того, что по прежней стоимости эксплуатировать станет невозможно. Так как существует определенный пункт договора - с указанием, что НДС входит в счет исполнителя, - есть риск скрытого снижения качества работ: из-за увеличения затрат подрядчика.
После 3-х лет работы с одной и той же организацией возможен риск финансового сговора, после которого неминуемо падает качество работ подрядчика.
- Как же заказчику подготовиться к смене обслуживающей организации, учитывая перечисленные риски?
- Чтобы понять целесообразность смены обслуживающей компании, заказчик может воспользоваться техническим аудитом. Эта услуга оказывается сторонней организацией. На основании заключения специалистов можно оценить объем, качество и профессионализм оказанных услуг.
В Нашей практике для новых клиентов делается бесплатный аудит, при котором видно реальное состояние объекта. Аудит автоматически входит в акт дефектной ведомости и передается заказчику вместе с актом приема-передачи.
При смене компании заказчику стоит разделять техническое обслуживание (ТО) и эксплуатацию здания. В ТО входит только проведение технических работ, ремонтов или осмотров. В эксплуатацию входят все непосредственно взятые на себя обязательства по обеспечению работы здания, а также получения доходов от его эксплуатации. У компании-эксплуататора должен быть собственный штат работников: главный инженер, главный энергетик и пр., которые должны быть ответственны за все работы, пожарную безопасность. Иногда способ отдать весь объект на эксплуатацию может стать дополнительной выгодой для заказчика.
- Как выбрать новую компанию на рынке фасилити-услуг?
- Рекомендую обратиться к новым компаниям на рынке, которые только выбиваются в лидеры. Они имеют миллионные обороты и более 10-ти лет опыта работы. А также стоит проверить достоверность и актуальность сертификатов выбираемой компании на работы с установленным у заказчика оборудованием.
- На какой срок оптимально заключать договор с подрядчиком, чтобы «не выпадать» из рынка и при этом не заниматься часто этим процессом?
- Оптимально – на 3 года. Ежегодная смена подрядчиков не приносит удобства и мешает арендаторам. Для комфорта арендаторов с помощью новой компании возможно качественно поменять условия работы людей.
Заключение договора на большее время - это уже риск «выпасть из рынка». Раз в три года нужно пересматривать бюджеты, перепроверять работу и стоимость подрядной организации.
- Каковы ваши прогнозы дальнейшего развития рынка?
- В 2019 г. кризис в России продолжится, практически любой бизнес станет менее рентабельным. Наступивший год – это время, когда рекомендуется задуматься обо всех моментах оптимизации бюджета, как, например, сделали «РЖД», «Гознак», «Почта России». Эти компании уменьшили стоимость эксплуатации своих систем в 2 раза, заключив договоры с новыми подрядными организациями.
Поделиться
