Филипп Березин: «Словенский рынок сейчас более динамичен, и это «динамика вверх». Поэтому на него и обращают внимание»
О перспективах инвестиций в коммерческую недвижимость Европы и разнице между новыми и известными рынками рассказывает главный редактор портала Prian.ru Филипп Березин.
- Филипп, какие экономические или политические предпосылки определяют внимание инвесторов к европейской недвижимости?
- В первую очередь это нулевые, а иногда даже отрицательные ставки по депозитам, а также минимальные ипотечные ставки, от 1,5 до 3,0% в зависимости от страны, банка, объекта и статуса конкретного заемщика. Получается, держать деньги в банках невыгодно, в акциях - часто рискованно, а недвижимость кажется стабильным инструментом, который можно приобрести на выгодных условиях. Это - аргумент для многих инвесторов.
Понятно, что в первую очередь их привлекают крупные рынки с историей и ясными перспективами. Скажем, по данным Ассоциации ипотечных банков Германии (VDP), каждый второй евро, вложенный в 2018 г. в немецкие проекты стоимостью свыше 10 млрд евро, получен от зарубежных игроков, а доля иностранных вложений на рынке недвижимости составляет 40% - то есть инвесторы по-прежнему смотрят на Германию.
С другой стороны, этот ажиотаж приводит к сокращению предложения, росту цен и, в конечном счете, снижению доходности. Конечно, и арендные ставки растут, но не так быстро. Осенью PwC и Urban Land Institute, анализируя ситуацию в той же Германии, сделали вывод, что цены, особенно в крупных городах, приближаются к критическим, когда доходность становится нулевой.
- В Словении все по-другому? То есть ситуация отличается от немецкой?
- Словения тяжело, намного тяжелее Германии, пережила кризис 2008 г. и его последствия. В 2009 г. ВВП сократился почти на 8%, и до 2013 г. роста не было. А цены на недвижимость – и жилую, и коммерческую - вообще начали расти в 2014-м. Зато сейчас словенский рынок развивается динамичней.
Схожая ситуация во многих странах южной и восточной Европы. Например, в Хорватии или Болгарии. А Словению я привожу в пример, поскольку она раньше других стран и более активно начала интегрироваться в «старую» Европу, в 2004 г. вошла в ЕС и перешла на евро, на данный момент это единственная республика бывшей Югославии, входящая в шенгенскую зону. То есть она опережает государства с похожей историей.
В 2017 г. в Словении было зарегистрировано 36 000 сделок с недвижимостью. Общий объем продаж составил 2,3 млрд евро, что стало самым высоким показателем с 2007 г. Итоговых данных за 2018 год пока нет, но в течение последних месяцев соответствующие параметры были еще выше.
Но пять лет подряд в Словении «все было плохо», и строительство – жилое, коммерческое - не велось. Конечно, фундаментально здешний рынок проигрывает немецкому, французскому, английскому по большинству параметров. Но для конкретного инвестора в настоящий момент могут быть интересны именно такие страны, как Словения. Потому что вложения здесь могут быть более высокодоходны при разумном, если так можно сказать, «европейском» риске.
- О какой доходности можно говорить в Словении?
- Ответ будет, конечно, средней температурой по больнице… Скажу так. Доходность торгового центра в Словении - 6-7% годовых, это средний показатель для нормально функционирующего объекта. Два года назад цифры были на полтора-два процента выше.
- Вы сказали, что недвижимости в Словении не хватает. В каких сегментах?
- По большому счету – во всех. Не хватает и жилья, и офисов, и логистических комплексов, и, разумеется, торговых центров. Причем, если по оценкам словенского Института жилищной политики дефицит квартир ощущается в первую очередь в Любляне, то торговых площадей не хватает в регионах. Эксперты Colliers International еще в 2015 г. прогнозировали, что наибольшую активность ретейл будет развивать в провинции.
- Но ведь Словения - совсем небольшая страна с населением в 2 миллиона человек. Кто будет ходить в эти магазины?
- Тенденция, на которую обращают внимание инвесторы, – переезд части граждан из относительно дорогой Любляны в небольшие города и даже сельские районы. Одновременно покупательская способность населения с 2014 г. растет, инфляция сейчас – около 1,5%, а безработица сокращается – за 5 лет снизилась на 2,5% - до 7,7%. То есть люди живут лучше и готовы тратить больше. Поэтому сетевые компании – словенские, хорватские, немецкие, австрийские – заинтересованы в расширении бизнеса и обращают внимание на города с населением от 5 000 человек. Разумеется, стараясь охватить максимально возможную зону.
Нужных площадей в провинции, разумеется, нет. Варианта два – или строить объект «с нуля», или искать помещение, которое по тем или иным причинам не эксплуатировалось в последние годы, и перестраивать его с учетом требований будущего арендатора. Это и есть инвестиционная идея, весьма успешно эксплуатируемая.
- Какие основные риски в таких проектах?
- Схема для инвестора выглядит так: сначала поиск арендатора, одновременно - подбор объекта, заключение долгосрочного договора и лишь затем - строительные работы… Серьезные вложения надо начинать только после того, как будущий арендатор юридически подтвердил свой интерес.
Само строительство или реконструкция при такой схеме оплачиваются после окончания строительства. Изначально вносится только стартовый платеж – по сути, залог, который подчеркивает серьезность намерений заказчика.
Так что риски потерять деньги на старте сведены к минимуму. Но понятно, что нужно грамотно подобрать и место, и строительную компанию, и арендатора. Плюс на успех проекта в среднесрочной перспективе всегда влияет глобальная экономика. У словенских инвестиций нет такой истории, как у британских или немецких, здесь рынок более волатильный – это и риск, и возможность.
- Как организовать процессы, о которых вы сказали?
- Словенский или хорватский рынки не слишком хорошо изучены, поэтому обычно инвесторы работают не сами, а ищут партнера в этих странах. Предложений не то чтобы очень много, но они есть. На партнере – поиск объекта, арендатора, помощь в открытии компании в Словении, заключение договоров.
Важно, что общие принципы, позволяющие найти действительно удачный коммерческий объект, будут теми же, что и в других странах. Еще важнее, что словенский рынок сейчас более динамичен, и это «динамика вверх». Поэтому на него и обращают внимание.
- Филипп, какие экономические или политические предпосылки определяют внимание инвесторов к европейской недвижимости?
- В первую очередь это нулевые, а иногда даже отрицательные ставки по депозитам, а также минимальные ипотечные ставки, от 1,5 до 3,0% в зависимости от страны, банка, объекта и статуса конкретного заемщика. Получается, держать деньги в банках невыгодно, в акциях - часто рискованно, а недвижимость кажется стабильным инструментом, который можно приобрести на выгодных условиях. Это - аргумент для многих инвесторов.
Понятно, что в первую очередь их привлекают крупные рынки с историей и ясными перспективами. Скажем, по данным Ассоциации ипотечных банков Германии (VDP), каждый второй евро, вложенный в 2018 г. в немецкие проекты стоимостью свыше 10 млрд евро, получен от зарубежных игроков, а доля иностранных вложений на рынке недвижимости составляет 40% - то есть инвесторы по-прежнему смотрят на Германию.
С другой стороны, этот ажиотаж приводит к сокращению предложения, росту цен и, в конечном счете, снижению доходности. Конечно, и арендные ставки растут, но не так быстро. Осенью PwC и Urban Land Institute, анализируя ситуацию в той же Германии, сделали вывод, что цены, особенно в крупных городах, приближаются к критическим, когда доходность становится нулевой.
- В Словении все по-другому? То есть ситуация отличается от немецкой?
- Словения тяжело, намного тяжелее Германии, пережила кризис 2008 г. и его последствия. В 2009 г. ВВП сократился почти на 8%, и до 2013 г. роста не было. А цены на недвижимость – и жилую, и коммерческую - вообще начали расти в 2014-м. Зато сейчас словенский рынок развивается динамичней.
Схожая ситуация во многих странах южной и восточной Европы. Например, в Хорватии или Болгарии. А Словению я привожу в пример, поскольку она раньше других стран и более активно начала интегрироваться в «старую» Европу, в 2004 г. вошла в ЕС и перешла на евро, на данный момент это единственная республика бывшей Югославии, входящая в шенгенскую зону. То есть она опережает государства с похожей историей.
В 2017 г. в Словении было зарегистрировано 36 000 сделок с недвижимостью. Общий объем продаж составил 2,3 млрд евро, что стало самым высоким показателем с 2007 г. Итоговых данных за 2018 год пока нет, но в течение последних месяцев соответствующие параметры были еще выше.
Но пять лет подряд в Словении «все было плохо», и строительство – жилое, коммерческое - не велось. Конечно, фундаментально здешний рынок проигрывает немецкому, французскому, английскому по большинству параметров. Но для конкретного инвестора в настоящий момент могут быть интересны именно такие страны, как Словения. Потому что вложения здесь могут быть более высокодоходны при разумном, если так можно сказать, «европейском» риске.
- О какой доходности можно говорить в Словении?
- Ответ будет, конечно, средней температурой по больнице… Скажу так. Доходность торгового центра в Словении - 6-7% годовых, это средний показатель для нормально функционирующего объекта. Два года назад цифры были на полтора-два процента выше.
- Вы сказали, что недвижимости в Словении не хватает. В каких сегментах?
- По большому счету – во всех. Не хватает и жилья, и офисов, и логистических комплексов, и, разумеется, торговых центров. Причем, если по оценкам словенского Института жилищной политики дефицит квартир ощущается в первую очередь в Любляне, то торговых площадей не хватает в регионах. Эксперты Colliers International еще в 2015 г. прогнозировали, что наибольшую активность ретейл будет развивать в провинции.
- Но ведь Словения - совсем небольшая страна с населением в 2 миллиона человек. Кто будет ходить в эти магазины?
- Тенденция, на которую обращают внимание инвесторы, – переезд части граждан из относительно дорогой Любляны в небольшие города и даже сельские районы. Одновременно покупательская способность населения с 2014 г. растет, инфляция сейчас – около 1,5%, а безработица сокращается – за 5 лет снизилась на 2,5% - до 7,7%. То есть люди живут лучше и готовы тратить больше. Поэтому сетевые компании – словенские, хорватские, немецкие, австрийские – заинтересованы в расширении бизнеса и обращают внимание на города с населением от 5 000 человек. Разумеется, стараясь охватить максимально возможную зону.
Нужных площадей в провинции, разумеется, нет. Варианта два – или строить объект «с нуля», или искать помещение, которое по тем или иным причинам не эксплуатировалось в последние годы, и перестраивать его с учетом требований будущего арендатора. Это и есть инвестиционная идея, весьма успешно эксплуатируемая.
- Какие основные риски в таких проектах?
- Схема для инвестора выглядит так: сначала поиск арендатора, одновременно - подбор объекта, заключение долгосрочного договора и лишь затем - строительные работы… Серьезные вложения надо начинать только после того, как будущий арендатор юридически подтвердил свой интерес.
Само строительство или реконструкция при такой схеме оплачиваются после окончания строительства. Изначально вносится только стартовый платеж – по сути, залог, который подчеркивает серьезность намерений заказчика.
Так что риски потерять деньги на старте сведены к минимуму. Но понятно, что нужно грамотно подобрать и место, и строительную компанию, и арендатора. Плюс на успех проекта в среднесрочной перспективе всегда влияет глобальная экономика. У словенских инвестиций нет такой истории, как у британских или немецких, здесь рынок более волатильный – это и риск, и возможность.
- Как организовать процессы, о которых вы сказали?
- Словенский или хорватский рынки не слишком хорошо изучены, поэтому обычно инвесторы работают не сами, а ищут партнера в этих странах. Предложений не то чтобы очень много, но они есть. На партнере – поиск объекта, арендатора, помощь в открытии компании в Словении, заключение договоров.
Важно, что общие принципы, позволяющие найти действительно удачный коммерческий объект, будут теми же, что и в других странах. Еще важнее, что словенский рынок сейчас более динамичен, и это «динамика вверх». Поэтому на него и обращают внимание.
Поделиться
