Евгения Лучицкая: «Всем хватит качественных офисных площадей, но конкуренция за них станет выше»
Евгения Лучицкая, официальный представитель компании A-Store Estates, девелопера делового квартала Neopolis, о ситуации на офисном рынке Москвы, итогах прошедшего года, перспективах и ожиданиях.
- Евгения, сегодня хотелось бы поговорить о рынке качественных БЦ, преимущественно класса A, о вакантности, спросе, арендных ставках… И первый вопрос, который всех волнует. 2018-й год «прославился» низким вводом. Почему, на ваш взгляд, такой провал?
- Это действительно очередной антирекорд за последние 10 лет. Причина проста: мы выходим из кризиса, который, безусловно, повлиял на ожидания девелоперов. В 2014-2015 годах ставки аренды «росли вниз», рынок не просто стал рублевым – он обрушился, образовалось огромное количество вакантных площадей. Поэтому затраты, которые шли на строительство крупных офисных зданий, не окупались.
Рынок кардинально изменился. Арендаторы обновляли договоры с текущими собственниками на максимально выгодных для себя условиях, что усиливало конкуренцию для новых объектов. Собственники качественных офисных площадей были вынуждены идти на уступки арендаторам и заключать 5-летние контракты по невысоким ставкам, инвестировать и выполнять отделку для арендаторов. Таким образом, арендные площади заполнялись, но инвесторы практически не получали никакой прибыли. В таких условиях строить было рискованно, поэтому многие девелоперы заморозили свои новые проекты. Сейчас мы видим, что девелоперы, которые притормозили свои проекты в высоколиквидных локациях, возвращают их к жизни.
Ситуация постоянно меняется – рынок арендатора сменяется рынком арендодателя и наоборот. И 2019 год может стать интересным с точки зрения равновесия и изменения ситуации в пользу арендодателя, что мы уже наблюдаем в востребованных субрынках.
- Но сейчас «на коне» уже опять собственники, поскольку не хватает площадей…
- Не совсем так. При том, что площадей действительно не хватает, и рынок пока еще не окончательно восстановился, мы ощущаем естественные последствия экономического кризиса, плюс геополитическая ситуация оставляет желать лучшего. Спрос стабильный, но сделки все равно проходят непросто, хотя выбор у арендатора, действительно, стал меньше. В кризисные 2015-2016 годы в «Москва-Сити» можно было выбирать офисные площади практически в любой башне и ожидать самых выгодных условий, например, на 20 – 30 тыс. кв. м, то сейчас, конечно, такого нет. Качественные площади уходят – например, в таких районах, как Павелецкий, уже видна явная нехватка качественных офисов. Внутри Садового кольца – та же история.
По мере улучшения транспортной доступности востребованность площадей за ТТК возрастает. Индикатор последних двух-трех лет — крупные сделки, когда, если снимают или покупают, то глобально. Сделки в кризисный период показали, что те, кто переехал из старых зданий в офисы класса A, поступили правильно: на хороших условиях, по долгосрочному контракту они арендовали лучшие офисные площади в Москве. Сегодня мы наблюдаем ситуацию, когда все стараются успеть запрыгнуть в последний вагон, но поезд уже ушел. Собственники стали выборочно относиться к арендаторам. Для того чтобы получить максимально хорошие ставки, мало быть просто крупным клиентом, нужно быть «якорем», успеть войти в проект первым – тогда можно получить дополнительные скидки, гибкие условия и т.д. Плюс качество арендаторов тоже важно: если три года назад собственники готовы были посадить любого арендатора на любую площадь, то сейчас они смотрят на профиль, статус, узнаваемость компании. Это говорит о том, что рынок идёт на подъем.
- Если по прогнозам новый весомый ввод ожидается только в 2021-м, то чего нам ждать в ближайшем будущем – 2019-м году? Что будет со спросом, предложением?
- В 2019-м рынок достигнет некой точки равновесия между спросом и предложением. Сделки, скорее всего, останутся на прежнем уровне. Конечно, хотелось бы, чтобы их было больше, но это зависит от экономической ситуации и от того, что все по-другому относятся к офисам в целом. Гибкие офисы, например, позволяют сокращать количество квадратных метров. И если раньше компании в традиционном офисе нужно было 10 тыс. кв. м, то в гибком пространстве, понадобится 6-7 тыс. кв. м. Данный тренд также является фактором, влияющим на рынок.
Объем нового поглощения, ожидается на уровне текущего года, плюс 15 – 20%. В 2019 году всем хватит качественных офисных площадей, но конкуренция за них со стороны арендатора станет выше, что и приведет обратно – к рынку арендодателя. Как следствие – увеличится децентрализация. Мы уже видим стабильный спрос в Новой Москве. По нашему объекту, к примеру, наблюдается спрос со стороны крупных игроков. К нам приезжают те, кому нужно 20-40-60 тыс. кв. м офисных площадей класса А. Транспортная доступность, метро, новые развязки, комфорт пользования собственным автомобилем (здесь важно наличие вместительной парковки) – факторы, которые делают Новую Москву все более привлекательной. Например, доехать до Румянцево – Саларьево, быстрее и гораздо легче, чем в Отрадное или Кунцево.
- Какие меры должны предпринимать собственники, чтобы «приучить» арендаторов к Новой Москве?
Просто надо однажды приехать и увидеть, как это комфортно и удобно. Неополис полностью соответствует стандарту класса А. Качественные офисные площади, безупречное техническое оснащение и максимальные мощности позволяют комфортно размещать сотрудников и при этом делать более плотную рассадку из расчета один человек на 6 кв. м, что существенно может сократить арендуемую площадь и затраты на аренду. Удобная транспортная доступность как на общественном транспорте, так и на личном, 25 минут на метро и в центре. Правила противотока делает поездку максимально приятной и помогает существенно сэкономить время. Владеть машиной в Москве стало очень дорого – существенно выросла плата за парковку, обеспеченность машино-местами во многих центральных районах оставляет желать лучшего. Новая Москва дает возможность не только комфортно доехать, но и комфортно припарковаться, что для Москвы стало задачей трудновыполнимой. Большая территория застройки бизнес-парков Новой Москвы позволяет создать хороший баланс между офисной площадью и сервисной инфраструктурой. В деловом квартале Neopolis арендаторы выбирают необходимую для себя инфраструктуру, а мы реализуем их идеи. Для занятий спортом есть фитнес-центр с бассейном, летние площадки для йоги, велодорожки. Зимой на эксплуатируемой кровле планируем сделать каток. На территории много зеленых зон для релаксации, велодорожки, а у фонтанов и на летних террасах ресторанов и кафе приятно не только отдохнуть, но и поработать в теплое время года. Качество, оптимизация на аренду, возможность работодателей дать комфортную среду для своих сотрудников – все это делает Новую Москву привлекательной и востребованной.
- Переедут ли министерства в новую Москву? Давно про это поговаривают.
- Думаю, что это очень разумное решение. Многие министерства находятся в очень хороших локациях. И конечно, когда они освобождают свои площади, они дают возможность делать из этих объектов очень интересные объекты для горожан. Мне кажется, это просто вопрос времени.
- Что будет происходить с арендными ставками?
- Ставки уже выросли процентов на 10 за последний год. Это средний показатель. Если смотреть по районам, то рост представляется гораздо более существенным. Площади в Сити сейчас предлагаются по ценам плюс 20% к ставке от начала года. На той же самой Павелецкой мы видим большой рост ставок. В деловом квартале Neopolis в Новой Москве мы ведем переговоры по ставкам выше на 10% по сравнению с прошлым годом.
- В условиях дефицита класса A логичный вопрос – не будет ли смещаться спрос в сторону площадей других классов?
- Качественные арендаторы всегда будут стремиться в качественные объекты. Продолжится децентрализация и увеличится спрос на качественные площади за пределами Садового кольца: так арендаторы класса А не потеряют в качестве объекта и получат дополнительный набор тех услуг, которые невозможны в центре Москвы.
- Давайте немного поговорим о гибких форматах. В последнее время набирают обороты коворкинги. Не вытеснят ли они традиционные офисы?
- Коворкинги в России – процесс пока еще зарождающийся, но рост рынка в этом сегменте будет происходить стремительно, потенциал высокий. WeWork, например, недавно арендовали в «Белой площади» порядка 5900 кв. м. Это наглядный показатель развития рынка, многие собственники планируют открытие коворкинга в премиальном сегменте. Собственники понимают, что выгодно иметь коворкинги внутри офисных комплексов – они дают стабильно высокий доход и могут быть дополнительной опцией для существующих арендаторов, которым необходимы дополнительные площади. Как сервисная услуга, коворкинг станет необходимым и обычным.
На данном этапе коворкинг вряд ли победит традиционные офисы. Девелоперы по прежнему рассчитывают на реализацию привычных «квадратов» и долгосрочных контрактов. К определенной гибкости по отношению к арендаторам собственники, конечно, готовы, но пока не к такой существенной. Конечно, рынок не может оставаться таким, каким он был всегда, – он неизбежно будет меняться. И через 2-3-5 лет все будет так, как мы и предположить не можем. Взять тот же «айфон». Если бы мне кто-нибудь в 2000-м году, когда мы по факсу отправляли предложения, сказал, что совсем скоро телефон даст доступ ко всемирной библиотеке и возможность работать из любой точки мира — наверное бы не поверила.
Полагаю, что девелоперам надо менять свою психологию и отказываться от косного мышления уже сейчас. Те, кто первыми это сделают, получат и прибыли, и более интересных арендаторов.
Т.е. в Новой Москве тоже будет спрос на коворкинги?
– Новая Москва ничем не отличается от других районов. Кроме того, что коворкинг – это сервисаная услуга, площадка для стартапов, для фрилансеров и проектных работ. И если, например, сравнивать стоимость коворкинга в Сити, где одно рабочее место стоит порядка 30 тыс. руб. в месяц, и стоимость коворкинга в Новой Москве, где цена в разы ниже, а набор услуг аналогичный, то выбор может быть очевиден.
- Вытекающий отсюда вопрос – портрет арендатора как-то изменится в ближайшие лет 5?
- Портрет арендатора уже сильно меняется. Пока мы видим, что основные сделки и поглощения происходят в финансовом секторе. Следующими идут IT-компании и банки. За торговлей и развлечениями мы видим большой потенциал – все торговые операторы неплохо себя чувствуют. Рынок будет меняться в сторону смарт-арендаторов. Арендаторы будут все больше обращать внимание на сервисные услуги и функциональность рабочего пространства. Отход от привычных фиксированных рабочих мест, зоны для коммуникации и взаимодействия сотрудников, эстетика, гибкость рабочего пространства, забота о сотрудниках – все это меняет портрет арендатора.
- Поменялись ли как-то отношения собственников и арендаторов во время кризиса?
- Они стали более дружелюбными, диалог стал более содержательным. Когда случился кризис, арендаторам и собственникам пришлось договариваться о новых условиях. Как показывает любой кризис, собственники, которые гибко и дружелюбно относятся к арендаторам, выигрывают в первую очередь. Кроме того, для любого арендатора надо делать какие-то приятные вещи не только в кризис – начиная с организации пространства и заканчивая мероприятиями, в которых будут задействованы арендаторы. Должна быть некая среда, из которой не захочется уходить. И вот эту среду, как мне кажется, многие девелоперы уже успешно создают.
Да и вообще, кризис, как мне кажется, действует на всех отрезвляюще, заставляет находить какие-то точки соприкосновения. Проблем стало больше, но они начали быстрее решаться благодаря взаимодействию. Теперь все знают команду собственника, которая на постоянной основе общается с арендаторами и ее задача – сделать все для комфорта арендатора.
- Евгения, сегодня хотелось бы поговорить о рынке качественных БЦ, преимущественно класса A, о вакантности, спросе, арендных ставках… И первый вопрос, который всех волнует. 2018-й год «прославился» низким вводом. Почему, на ваш взгляд, такой провал?
- Это действительно очередной антирекорд за последние 10 лет. Причина проста: мы выходим из кризиса, который, безусловно, повлиял на ожидания девелоперов. В 2014-2015 годах ставки аренды «росли вниз», рынок не просто стал рублевым – он обрушился, образовалось огромное количество вакантных площадей. Поэтому затраты, которые шли на строительство крупных офисных зданий, не окупались.
Рынок кардинально изменился. Арендаторы обновляли договоры с текущими собственниками на максимально выгодных для себя условиях, что усиливало конкуренцию для новых объектов. Собственники качественных офисных площадей были вынуждены идти на уступки арендаторам и заключать 5-летние контракты по невысоким ставкам, инвестировать и выполнять отделку для арендаторов. Таким образом, арендные площади заполнялись, но инвесторы практически не получали никакой прибыли. В таких условиях строить было рискованно, поэтому многие девелоперы заморозили свои новые проекты. Сейчас мы видим, что девелоперы, которые притормозили свои проекты в высоколиквидных локациях, возвращают их к жизни.
Ситуация постоянно меняется – рынок арендатора сменяется рынком арендодателя и наоборот. И 2019 год может стать интересным с точки зрения равновесия и изменения ситуации в пользу арендодателя, что мы уже наблюдаем в востребованных субрынках.
- Но сейчас «на коне» уже опять собственники, поскольку не хватает площадей…
- Не совсем так. При том, что площадей действительно не хватает, и рынок пока еще не окончательно восстановился, мы ощущаем естественные последствия экономического кризиса, плюс геополитическая ситуация оставляет желать лучшего. Спрос стабильный, но сделки все равно проходят непросто, хотя выбор у арендатора, действительно, стал меньше. В кризисные 2015-2016 годы в «Москва-Сити» можно было выбирать офисные площади практически в любой башне и ожидать самых выгодных условий, например, на 20 – 30 тыс. кв. м, то сейчас, конечно, такого нет. Качественные площади уходят – например, в таких районах, как Павелецкий, уже видна явная нехватка качественных офисов. Внутри Садового кольца – та же история.
По мере улучшения транспортной доступности востребованность площадей за ТТК возрастает. Индикатор последних двух-трех лет — крупные сделки, когда, если снимают или покупают, то глобально. Сделки в кризисный период показали, что те, кто переехал из старых зданий в офисы класса A, поступили правильно: на хороших условиях, по долгосрочному контракту они арендовали лучшие офисные площади в Москве. Сегодня мы наблюдаем ситуацию, когда все стараются успеть запрыгнуть в последний вагон, но поезд уже ушел. Собственники стали выборочно относиться к арендаторам. Для того чтобы получить максимально хорошие ставки, мало быть просто крупным клиентом, нужно быть «якорем», успеть войти в проект первым – тогда можно получить дополнительные скидки, гибкие условия и т.д. Плюс качество арендаторов тоже важно: если три года назад собственники готовы были посадить любого арендатора на любую площадь, то сейчас они смотрят на профиль, статус, узнаваемость компании. Это говорит о том, что рынок идёт на подъем.
- Если по прогнозам новый весомый ввод ожидается только в 2021-м, то чего нам ждать в ближайшем будущем – 2019-м году? Что будет со спросом, предложением?
- В 2019-м рынок достигнет некой точки равновесия между спросом и предложением. Сделки, скорее всего, останутся на прежнем уровне. Конечно, хотелось бы, чтобы их было больше, но это зависит от экономической ситуации и от того, что все по-другому относятся к офисам в целом. Гибкие офисы, например, позволяют сокращать количество квадратных метров. И если раньше компании в традиционном офисе нужно было 10 тыс. кв. м, то в гибком пространстве, понадобится 6-7 тыс. кв. м. Данный тренд также является фактором, влияющим на рынок.
Объем нового поглощения, ожидается на уровне текущего года, плюс 15 – 20%. В 2019 году всем хватит качественных офисных площадей, но конкуренция за них со стороны арендатора станет выше, что и приведет обратно – к рынку арендодателя. Как следствие – увеличится децентрализация. Мы уже видим стабильный спрос в Новой Москве. По нашему объекту, к примеру, наблюдается спрос со стороны крупных игроков. К нам приезжают те, кому нужно 20-40-60 тыс. кв. м офисных площадей класса А. Транспортная доступность, метро, новые развязки, комфорт пользования собственным автомобилем (здесь важно наличие вместительной парковки) – факторы, которые делают Новую Москву все более привлекательной. Например, доехать до Румянцево – Саларьево, быстрее и гораздо легче, чем в Отрадное или Кунцево.
- Какие меры должны предпринимать собственники, чтобы «приучить» арендаторов к Новой Москве?
Просто надо однажды приехать и увидеть, как это комфортно и удобно. Неополис полностью соответствует стандарту класса А. Качественные офисные площади, безупречное техническое оснащение и максимальные мощности позволяют комфортно размещать сотрудников и при этом делать более плотную рассадку из расчета один человек на 6 кв. м, что существенно может сократить арендуемую площадь и затраты на аренду. Удобная транспортная доступность как на общественном транспорте, так и на личном, 25 минут на метро и в центре. Правила противотока делает поездку максимально приятной и помогает существенно сэкономить время. Владеть машиной в Москве стало очень дорого – существенно выросла плата за парковку, обеспеченность машино-местами во многих центральных районах оставляет желать лучшего. Новая Москва дает возможность не только комфортно доехать, но и комфортно припарковаться, что для Москвы стало задачей трудновыполнимой. Большая территория застройки бизнес-парков Новой Москвы позволяет создать хороший баланс между офисной площадью и сервисной инфраструктурой. В деловом квартале Neopolis арендаторы выбирают необходимую для себя инфраструктуру, а мы реализуем их идеи. Для занятий спортом есть фитнес-центр с бассейном, летние площадки для йоги, велодорожки. Зимой на эксплуатируемой кровле планируем сделать каток. На территории много зеленых зон для релаксации, велодорожки, а у фонтанов и на летних террасах ресторанов и кафе приятно не только отдохнуть, но и поработать в теплое время года. Качество, оптимизация на аренду, возможность работодателей дать комфортную среду для своих сотрудников – все это делает Новую Москву привлекательной и востребованной.
- Переедут ли министерства в новую Москву? Давно про это поговаривают.
- Думаю, что это очень разумное решение. Многие министерства находятся в очень хороших локациях. И конечно, когда они освобождают свои площади, они дают возможность делать из этих объектов очень интересные объекты для горожан. Мне кажется, это просто вопрос времени.
- Что будет происходить с арендными ставками?
- Ставки уже выросли процентов на 10 за последний год. Это средний показатель. Если смотреть по районам, то рост представляется гораздо более существенным. Площади в Сити сейчас предлагаются по ценам плюс 20% к ставке от начала года. На той же самой Павелецкой мы видим большой рост ставок. В деловом квартале Neopolis в Новой Москве мы ведем переговоры по ставкам выше на 10% по сравнению с прошлым годом.
- В условиях дефицита класса A логичный вопрос – не будет ли смещаться спрос в сторону площадей других классов?
- Качественные арендаторы всегда будут стремиться в качественные объекты. Продолжится децентрализация и увеличится спрос на качественные площади за пределами Садового кольца: так арендаторы класса А не потеряют в качестве объекта и получат дополнительный набор тех услуг, которые невозможны в центре Москвы.
- Давайте немного поговорим о гибких форматах. В последнее время набирают обороты коворкинги. Не вытеснят ли они традиционные офисы?
- Коворкинги в России – процесс пока еще зарождающийся, но рост рынка в этом сегменте будет происходить стремительно, потенциал высокий. WeWork, например, недавно арендовали в «Белой площади» порядка 5900 кв. м. Это наглядный показатель развития рынка, многие собственники планируют открытие коворкинга в премиальном сегменте. Собственники понимают, что выгодно иметь коворкинги внутри офисных комплексов – они дают стабильно высокий доход и могут быть дополнительной опцией для существующих арендаторов, которым необходимы дополнительные площади. Как сервисная услуга, коворкинг станет необходимым и обычным.
На данном этапе коворкинг вряд ли победит традиционные офисы. Девелоперы по прежнему рассчитывают на реализацию привычных «квадратов» и долгосрочных контрактов. К определенной гибкости по отношению к арендаторам собственники, конечно, готовы, но пока не к такой существенной. Конечно, рынок не может оставаться таким, каким он был всегда, – он неизбежно будет меняться. И через 2-3-5 лет все будет так, как мы и предположить не можем. Взять тот же «айфон». Если бы мне кто-нибудь в 2000-м году, когда мы по факсу отправляли предложения, сказал, что совсем скоро телефон даст доступ ко всемирной библиотеке и возможность работать из любой точки мира — наверное бы не поверила.
Полагаю, что девелоперам надо менять свою психологию и отказываться от косного мышления уже сейчас. Те, кто первыми это сделают, получат и прибыли, и более интересных арендаторов.
Т.е. в Новой Москве тоже будет спрос на коворкинги?
– Новая Москва ничем не отличается от других районов. Кроме того, что коворкинг – это сервисаная услуга, площадка для стартапов, для фрилансеров и проектных работ. И если, например, сравнивать стоимость коворкинга в Сити, где одно рабочее место стоит порядка 30 тыс. руб. в месяц, и стоимость коворкинга в Новой Москве, где цена в разы ниже, а набор услуг аналогичный, то выбор может быть очевиден.
- Вытекающий отсюда вопрос – портрет арендатора как-то изменится в ближайшие лет 5?
- Портрет арендатора уже сильно меняется. Пока мы видим, что основные сделки и поглощения происходят в финансовом секторе. Следующими идут IT-компании и банки. За торговлей и развлечениями мы видим большой потенциал – все торговые операторы неплохо себя чувствуют. Рынок будет меняться в сторону смарт-арендаторов. Арендаторы будут все больше обращать внимание на сервисные услуги и функциональность рабочего пространства. Отход от привычных фиксированных рабочих мест, зоны для коммуникации и взаимодействия сотрудников, эстетика, гибкость рабочего пространства, забота о сотрудниках – все это меняет портрет арендатора.
- Поменялись ли как-то отношения собственников и арендаторов во время кризиса?
- Они стали более дружелюбными, диалог стал более содержательным. Когда случился кризис, арендаторам и собственникам пришлось договариваться о новых условиях. Как показывает любой кризис, собственники, которые гибко и дружелюбно относятся к арендаторам, выигрывают в первую очередь. Кроме того, для любого арендатора надо делать какие-то приятные вещи не только в кризис – начиная с организации пространства и заканчивая мероприятиями, в которых будут задействованы арендаторы. Должна быть некая среда, из которой не захочется уходить. И вот эту среду, как мне кажется, многие девелоперы уже успешно создают.
Да и вообще, кризис, как мне кажется, действует на всех отрезвляюще, заставляет находить какие-то точки соприкосновения. Проблем стало больше, но они начали быстрее решаться благодаря взаимодействию. Теперь все знают команду собственника, которая на постоянной основе общается с арендаторами и ее задача – сделать все для комфорта арендатора.
Поделиться
