Елена Полухина: «Компании, которые взаимодействуют с другими компаниями и нуждаются в постоянных встречах и приеме клиентов, никогда не откажутся от центральной локации»
Елена Полухина, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК STONE HEDGE, о методах привлечения офисных арендаторов, выборе локации, востребованных площадях, выборе между реконцепцией и новым строительством, а также перспективах коммерческого рынка недвижимости.
- Елена, давайте сегодня обсудим офисный сегмент. И первый вопрос будет достаточно общего характера. Расскажите, как же сегодня привлекать арендаторов в офисы и как их удерживать? Что вообще сегодня работает: арендные ставки, развитая инфраструктура или все в совокупности?
- Если мы будем сравнивать с предыдущими годами, то сейчас спрос со стороны арендатора заметно изменился. А точнее - арендатор стал избирательнее, несмотря на то, что сейчас вакантных площадей, особенно в центре Москвы, не много. Арендаторы стараются выбирать более качественные помещения, они повышают уровень своего бизнеса. Мы наблюдаем за тем, что многие стали чувствовать себя более уверенно после кризиса и стараются улучшить свои условия. В первую очередь арендаторы выбирают помещения исходя из транспортной доступности. Это как было ключевым фактором, так и остается. И также арендаторы сейчас отдают предпочтение помещениям с готовым ремонтом. Именно поэтому мы в нашем бизнес-центре 7ONE полностью ушли от помещений в бетоне в готовый проект, где есть ремонт абсолютно во всех помещениях. Более того, мы расширили нашу линейку предложений и в небольших блоках для арендаторов, которым нужен срочный переезд, предлагаем сразу помещения с меблировкой. Особенно актуально это предложение для небольших новых компаний, которые «вырастают» из коворкингов.
Так же, как вы правильно заметили, большую роль играет инфраструктура. У всех сейчас поменялось отношение к работе. Большинство из нас трудятся в ненормированном режиме, в напряженном графике, поэтому большинству владельцев бизнеса важно, чтобы сотрудникам было комфортно. Помещения выбираются технически хорошо оснащенные, обязательны высокие потолки, при этом замечу, что мало кто сейчас делает дорогостоящий ремонт. Главное, чтобы было больше пространства, комфорта, по возможности своя кухня, переговорные комнаты, и чтобы все необходимое находилось рядом: от аптеки до продуктового ритейла. Сейчас очень популярны smart-офисы с зонированным пространством. В такой концепции «город в городе» у нас представлен бизнес-центр NEO GEO. В нем действительно все под рукой: от вдохновляющих и расслабляющих зон отдыха с настоящими картинами, до химчистки и курсов английского языка настоящего теннисного корта.
- То есть важен человеческий подход и сервис «все включено»?
- Да, так и есть.
- А изменился ли как-то профиль арендатора? Вы, например, сказали, что сегодня много стартапов. Может быть, еще какие-то тенденции наблюдаете?
- За последние годы у нас появилось много IT-компаний среди арендаторов. Сейчас это направление очень активно развивается. Также мы наблюдаем увеличение числа консалтинговых и майнинговых компаний. Например, если проанализировать состав арендаторов в бизнес-центре «Манхеттен», который был полностью реализован в этом году, то большую часть из них составляют именно IT-компании, майнинговые фирмы, а уже потом - торговые и финансовые. Возвращаясь к предыдущему вопросу, качественный офис - это еще и показатель надежности и стабильности компании. Потому что, когда приезжает клиент, он обращает внимание на здание, в котором сидят его потенциальные партнеры, это создает их репутацию.
Также отмечу, что немного «отходит от дел» ритейл - я имею в виду формат потребительских компаний. Все стало переходить в интернет- магазины, поэтому многим уже не требуются помещения на первой линии или с витринами.
- А если говорить о востребованных площадях, то какой метраж чаще всего сегодня выбирают? Или это тоже от профиля зависит?
- Самый ходовой метраж - это 30-60 кв. м. Эти небольшие офисы, востребованные не только среди арендаторов, но и у инвесторов готового арендного бизнеса. Чаще всего инвесторы стараются минимизировать свои риски, поэтому берут несколько помещений небольшой площади, чтобы перестраховаться, если не сложится с одним арендатором. Стабильные компании, которые уже уверены в своих силах, рассматривают офисы от 100 кв. м. Но это уже не стартапы, а компании, которые переезжают, чтобы улучшить свое качество офиса или повысить репутацию перед клиентом.
- Такие крупные сделки обычно делают статистику в конце года.
- Крупные сделки – это отдельный объем. Наша компания все-таки больше специализируется на лотах небольшой нарезки, в этом направлении мы уже профи. Даже при наличии крупных блоков в 10 тыс. кв. м, а такие были доступны в NEO GEO еще совсем недавно, мы все равно реализовали небольшой нарезкой до 1000 кв.м. Сейчас максимальная площадь в БЦ NEO GEO – это 2 тыс. кв. м.
- Что ждет рынок офисной недвижимости в 2019 г., учитывая, что пока очень маленький ввод? Обещают, что не раньше 2021 г. появятся какие-то новые офисные блоки и бизнес-центры, а то и позже. Соответственно, как это отразится на ставках, на вакантности, на спросе?
- Сейчас, особенно в центральных локациях, новых бизнес-центров вводится не очень много, если не сказать, что совсем не вводится. Соответственно качественные площади будут все больше востребованы.
- Нужно всех отправлять в Новую Москву.)
- Эта локация больше подходит для крупных блоков и независимых компаний, например, для складской, индустриальной недвижимости. Как я уже упомянула, локация остается основным фактором для арендаторов. Компании, которые взаимодействуют с другими компаниями и нуждаются в постоянных встречах и приеме клиентов, никогда не откажутся от удобного расположения. Они скорее возьмут меньше площадь, чтобы оптимизировать расходы на аренду, но точно не покинут центр. Если говорить о децентрализации, то вероятнее она коснется крупных компаний. Но таких на рынке не так много, и, как правило, они планируют свой переезд сильно заранее. Поэтому низкая вакантность останется, высокий спрос на качественные площади тоже сохранится, а локация по-прежнему будет определять многое в решении клиента.
- Ну а теперь давайте о вашем опыте. STONE HEDGE, как известно, уже более 12 лет на рынке недвижимости. Чем ваша компания занималась до этого, если учесть, что первый ваш проект датируется 2012 годом?
- Мы начинали как инвестиционный фонд, который преимущественно занимался куплей и продажей земельных участков. Затем мы постепенно стали заниматься готовым арендным бизнесом, и у нас не было самостоятельных и громких проектов на тот момент, которые мы могли бы заявить рынку. В 2012 г. появились наши первые проекты редевелопмента в офисном сегменте: «Цветной 26» на Цветном бульваре и Central Street на Бауманской. Последний на момент приобретения земельного актива стоил достаточно понятных денег, и нас подкупила его локация. Объект был очень быстро реализован. Мы продали его в течении полугода и поняли, что локация Бауманского района крайне недооценена. Здесь была совершенно глухая промзона, и, мы кстати, очень любим вспоминать те годы, демонстрируя клиентам на фотографиях, каким район был раньше и каким стал сейчас. Ну и опять же все решила транспортная доступность: это две станции метро в шаговой доступности и одна минута до ТТК. Поэтому мы решили и дальше покупать здесь земельные участки и постепенно менять район.
- А почему вы начали именно с редевелопмента, а не с нового строительства?
- На тот момент это было оптимальной стратегий для нашей компании. И ее успешность сегодня можно наблюдать на уже готовых как жилых (Tribeca Apartments), так и коммерческих проектах (БЦ Central Street, Central Yard, Manhattan). Здесь уже инфраструктура появилась, и востребованность в качественных офисах возросла.
Дело в том, что не было какого-то одного конкретного дня или совещания, когда мы решили, что будем заниматься исключительно коммерческой недвижимостью или джентрификацией района. Обстоятельства и решения складывались таким образом, что компания уже по нарастающей начала осваивать район. Найти сейчас какую-то отправную точку или вспомнить решающий день, когда мы решили заняться джентрификацией, уже нельзя.
То есть это была поступательная и последовательная история, а не из серии «а давайте займемся освоением Бауманской». Район действительно был плачевный и заброшенный, и за несколько лет нам удалось полностью благоустроить его.
Мы на днях с коллегами из аналитического отдела тщательно анализировали Бауманский район. STONE HEDGE вообще первая компания, которая построила здесь офисный центр класса B+. До нас в этой локации были два бизнес-центра класса В и много С класса. И сегодня, анализируя спрос в Бауманском деловом кластере, мы увидели, что вакантность в классе B+ практически равна нулю. При том, что в этой же локации в классе B и C есть свободные площади. И мы пришли к выводу, что мы не просто ввели новую категорию - мы ввели новую моду на качественные офисы в этой локации. Мы начали трансформацию этого района всего 5 лет назад, и за это время облик и престиж изменились настолько, что строить здесь офисы ниже класса B+ просто стало нерентабельно. Они не будут пользоваться спросом.
А что касается коммерческой недвижимости, то здесь все проще. Когда мы начинали, все занимались именно коммерцией, сегмент был на подъеме, офисы были востребованы. О перспективах жилой недвижимости тогда мало кто думал. Ставки по ипотеке были совсем другие. Поэтому развивать что-то в коммерческой недвижимости было очевидным решением на тот момент.
- Каковы ваши планы? Планируете ли вы и дальше развиваться в коммерческой недвижимости?
- Безусловно. В 2019 г. у нас появится несколько новых проектов, о первом из которых мы заявим в ближайшее время. Пока могу только сказать, что снижать уровень мы не намерены, скорее, наоборот, мы планируем вывести на рынок несколько офисных проектов класса А. Компания STONE HEDGE все-таки придерживаемся мнения, что локация решает, и это первое, на что обращают внимание собственник и арендатор.
- А когда вы реализовывали NEO GEO, как вы выбрали локацию? Там тоже были какие-то проблемы с офисами?
- Локация была выбрана не случайно. Когда мы начинали заниматься этим проектом, один из якорных арендаторов в этом районе был «Газпром». Конечно, мы предполагали, что среди наших арендаторов будет много компаний-партнеров «Газпрома». О переезде холдинга в Петербург тогда еще никто не знал. И эти изменения внесли существенные корректировки в концепцию бизнес-центра.
Изначально NEO GEO не подразумевал такой дизайнерской концепции. Это должен был быть стандартный, классический бизнес-центр, но потом, когда мы столкнулись с кризисными явлениями 2014 г., то концепцию пересмотрели и сформировали ее практически заново, опираясь на «рынок покупателя». Мы придумали наши дизайнерские атриумы, разработали концепцию «город в городе», начали делать ремонт и выстраивать новую стратегию.
- Почему вы решили перейти из редевелопмента в девелопмент?
- Наша компания выходит на новый уровень. Все наши следующие офисные проекты будут класса А. Эта категория требует определенных стандартов, в том числе и технических. Я очень люблю приводить в пример гостиницы. В отеле 5*, например, должны быть коридоры, потолки, окна определенных размеров, иначе - никаких звезд. В классе А для офисов тоже есть свои требования. Нельзя, например, присвоить своему проекту класс А и не предусмотреть подземную парковку. А проекты редевелопмента, увы, не всегда это позволяют.
Редевелопмент - это всегда работа с тем, что уже есть, а это не всегда позволяет реализовать все задуманные идеи и решения в проекте, чтобы он был востребованным в дальнейшем. А новое строительство предлагает уже совершенно другие возможности. К тому же мы все проекты действительно создаем сами: от идеи и выбора локации до реализации. И именно в новом строительстве мы сможем развернуться по полной.
- Елена, давайте сегодня обсудим офисный сегмент. И первый вопрос будет достаточно общего характера. Расскажите, как же сегодня привлекать арендаторов в офисы и как их удерживать? Что вообще сегодня работает: арендные ставки, развитая инфраструктура или все в совокупности?
- Если мы будем сравнивать с предыдущими годами, то сейчас спрос со стороны арендатора заметно изменился. А точнее - арендатор стал избирательнее, несмотря на то, что сейчас вакантных площадей, особенно в центре Москвы, не много. Арендаторы стараются выбирать более качественные помещения, они повышают уровень своего бизнеса. Мы наблюдаем за тем, что многие стали чувствовать себя более уверенно после кризиса и стараются улучшить свои условия. В первую очередь арендаторы выбирают помещения исходя из транспортной доступности. Это как было ключевым фактором, так и остается. И также арендаторы сейчас отдают предпочтение помещениям с готовым ремонтом. Именно поэтому мы в нашем бизнес-центре 7ONE полностью ушли от помещений в бетоне в готовый проект, где есть ремонт абсолютно во всех помещениях. Более того, мы расширили нашу линейку предложений и в небольших блоках для арендаторов, которым нужен срочный переезд, предлагаем сразу помещения с меблировкой. Особенно актуально это предложение для небольших новых компаний, которые «вырастают» из коворкингов.
Так же, как вы правильно заметили, большую роль играет инфраструктура. У всех сейчас поменялось отношение к работе. Большинство из нас трудятся в ненормированном режиме, в напряженном графике, поэтому большинству владельцев бизнеса важно, чтобы сотрудникам было комфортно. Помещения выбираются технически хорошо оснащенные, обязательны высокие потолки, при этом замечу, что мало кто сейчас делает дорогостоящий ремонт. Главное, чтобы было больше пространства, комфорта, по возможности своя кухня, переговорные комнаты, и чтобы все необходимое находилось рядом: от аптеки до продуктового ритейла. Сейчас очень популярны smart-офисы с зонированным пространством. В такой концепции «город в городе» у нас представлен бизнес-центр NEO GEO. В нем действительно все под рукой: от вдохновляющих и расслабляющих зон отдыха с настоящими картинами, до химчистки и курсов английского языка настоящего теннисного корта.
- То есть важен человеческий подход и сервис «все включено»?
- Да, так и есть.
- А изменился ли как-то профиль арендатора? Вы, например, сказали, что сегодня много стартапов. Может быть, еще какие-то тенденции наблюдаете?
- За последние годы у нас появилось много IT-компаний среди арендаторов. Сейчас это направление очень активно развивается. Также мы наблюдаем увеличение числа консалтинговых и майнинговых компаний. Например, если проанализировать состав арендаторов в бизнес-центре «Манхеттен», который был полностью реализован в этом году, то большую часть из них составляют именно IT-компании, майнинговые фирмы, а уже потом - торговые и финансовые. Возвращаясь к предыдущему вопросу, качественный офис - это еще и показатель надежности и стабильности компании. Потому что, когда приезжает клиент, он обращает внимание на здание, в котором сидят его потенциальные партнеры, это создает их репутацию.
Также отмечу, что немного «отходит от дел» ритейл - я имею в виду формат потребительских компаний. Все стало переходить в интернет- магазины, поэтому многим уже не требуются помещения на первой линии или с витринами.
- А если говорить о востребованных площадях, то какой метраж чаще всего сегодня выбирают? Или это тоже от профиля зависит?
- Самый ходовой метраж - это 30-60 кв. м. Эти небольшие офисы, востребованные не только среди арендаторов, но и у инвесторов готового арендного бизнеса. Чаще всего инвесторы стараются минимизировать свои риски, поэтому берут несколько помещений небольшой площади, чтобы перестраховаться, если не сложится с одним арендатором. Стабильные компании, которые уже уверены в своих силах, рассматривают офисы от 100 кв. м. Но это уже не стартапы, а компании, которые переезжают, чтобы улучшить свое качество офиса или повысить репутацию перед клиентом.
- Такие крупные сделки обычно делают статистику в конце года.
- Крупные сделки – это отдельный объем. Наша компания все-таки больше специализируется на лотах небольшой нарезки, в этом направлении мы уже профи. Даже при наличии крупных блоков в 10 тыс. кв. м, а такие были доступны в NEO GEO еще совсем недавно, мы все равно реализовали небольшой нарезкой до 1000 кв.м. Сейчас максимальная площадь в БЦ NEO GEO – это 2 тыс. кв. м.
- Что ждет рынок офисной недвижимости в 2019 г., учитывая, что пока очень маленький ввод? Обещают, что не раньше 2021 г. появятся какие-то новые офисные блоки и бизнес-центры, а то и позже. Соответственно, как это отразится на ставках, на вакантности, на спросе?
- Сейчас, особенно в центральных локациях, новых бизнес-центров вводится не очень много, если не сказать, что совсем не вводится. Соответственно качественные площади будут все больше востребованы.
- Нужно всех отправлять в Новую Москву.)
- Эта локация больше подходит для крупных блоков и независимых компаний, например, для складской, индустриальной недвижимости. Как я уже упомянула, локация остается основным фактором для арендаторов. Компании, которые взаимодействуют с другими компаниями и нуждаются в постоянных встречах и приеме клиентов, никогда не откажутся от удобного расположения. Они скорее возьмут меньше площадь, чтобы оптимизировать расходы на аренду, но точно не покинут центр. Если говорить о децентрализации, то вероятнее она коснется крупных компаний. Но таких на рынке не так много, и, как правило, они планируют свой переезд сильно заранее. Поэтому низкая вакантность останется, высокий спрос на качественные площади тоже сохранится, а локация по-прежнему будет определять многое в решении клиента.
- Ну а теперь давайте о вашем опыте. STONE HEDGE, как известно, уже более 12 лет на рынке недвижимости. Чем ваша компания занималась до этого, если учесть, что первый ваш проект датируется 2012 годом?
- Мы начинали как инвестиционный фонд, который преимущественно занимался куплей и продажей земельных участков. Затем мы постепенно стали заниматься готовым арендным бизнесом, и у нас не было самостоятельных и громких проектов на тот момент, которые мы могли бы заявить рынку. В 2012 г. появились наши первые проекты редевелопмента в офисном сегменте: «Цветной 26» на Цветном бульваре и Central Street на Бауманской. Последний на момент приобретения земельного актива стоил достаточно понятных денег, и нас подкупила его локация. Объект был очень быстро реализован. Мы продали его в течении полугода и поняли, что локация Бауманского района крайне недооценена. Здесь была совершенно глухая промзона, и, мы кстати, очень любим вспоминать те годы, демонстрируя клиентам на фотографиях, каким район был раньше и каким стал сейчас. Ну и опять же все решила транспортная доступность: это две станции метро в шаговой доступности и одна минута до ТТК. Поэтому мы решили и дальше покупать здесь земельные участки и постепенно менять район.
- А почему вы начали именно с редевелопмента, а не с нового строительства?
- На тот момент это было оптимальной стратегий для нашей компании. И ее успешность сегодня можно наблюдать на уже готовых как жилых (Tribeca Apartments), так и коммерческих проектах (БЦ Central Street, Central Yard, Manhattan). Здесь уже инфраструктура появилась, и востребованность в качественных офисах возросла.
Дело в том, что не было какого-то одного конкретного дня или совещания, когда мы решили, что будем заниматься исключительно коммерческой недвижимостью или джентрификацией района. Обстоятельства и решения складывались таким образом, что компания уже по нарастающей начала осваивать район. Найти сейчас какую-то отправную точку или вспомнить решающий день, когда мы решили заняться джентрификацией, уже нельзя.
То есть это была поступательная и последовательная история, а не из серии «а давайте займемся освоением Бауманской». Район действительно был плачевный и заброшенный, и за несколько лет нам удалось полностью благоустроить его.
Мы на днях с коллегами из аналитического отдела тщательно анализировали Бауманский район. STONE HEDGE вообще первая компания, которая построила здесь офисный центр класса B+. До нас в этой локации были два бизнес-центра класса В и много С класса. И сегодня, анализируя спрос в Бауманском деловом кластере, мы увидели, что вакантность в классе B+ практически равна нулю. При том, что в этой же локации в классе B и C есть свободные площади. И мы пришли к выводу, что мы не просто ввели новую категорию - мы ввели новую моду на качественные офисы в этой локации. Мы начали трансформацию этого района всего 5 лет назад, и за это время облик и престиж изменились настолько, что строить здесь офисы ниже класса B+ просто стало нерентабельно. Они не будут пользоваться спросом.
А что касается коммерческой недвижимости, то здесь все проще. Когда мы начинали, все занимались именно коммерцией, сегмент был на подъеме, офисы были востребованы. О перспективах жилой недвижимости тогда мало кто думал. Ставки по ипотеке были совсем другие. Поэтому развивать что-то в коммерческой недвижимости было очевидным решением на тот момент.
- Каковы ваши планы? Планируете ли вы и дальше развиваться в коммерческой недвижимости?
- Безусловно. В 2019 г. у нас появится несколько новых проектов, о первом из которых мы заявим в ближайшее время. Пока могу только сказать, что снижать уровень мы не намерены, скорее, наоборот, мы планируем вывести на рынок несколько офисных проектов класса А. Компания STONE HEDGE все-таки придерживаемся мнения, что локация решает, и это первое, на что обращают внимание собственник и арендатор.
- А когда вы реализовывали NEO GEO, как вы выбрали локацию? Там тоже были какие-то проблемы с офисами?
- Локация была выбрана не случайно. Когда мы начинали заниматься этим проектом, один из якорных арендаторов в этом районе был «Газпром». Конечно, мы предполагали, что среди наших арендаторов будет много компаний-партнеров «Газпрома». О переезде холдинга в Петербург тогда еще никто не знал. И эти изменения внесли существенные корректировки в концепцию бизнес-центра.
Изначально NEO GEO не подразумевал такой дизайнерской концепции. Это должен был быть стандартный, классический бизнес-центр, но потом, когда мы столкнулись с кризисными явлениями 2014 г., то концепцию пересмотрели и сформировали ее практически заново, опираясь на «рынок покупателя». Мы придумали наши дизайнерские атриумы, разработали концепцию «город в городе», начали делать ремонт и выстраивать новую стратегию.
- Почему вы решили перейти из редевелопмента в девелопмент?
- Наша компания выходит на новый уровень. Все наши следующие офисные проекты будут класса А. Эта категория требует определенных стандартов, в том числе и технических. Я очень люблю приводить в пример гостиницы. В отеле 5*, например, должны быть коридоры, потолки, окна определенных размеров, иначе - никаких звезд. В классе А для офисов тоже есть свои требования. Нельзя, например, присвоить своему проекту класс А и не предусмотреть подземную парковку. А проекты редевелопмента, увы, не всегда это позволяют.
Редевелопмент - это всегда работа с тем, что уже есть, а это не всегда позволяет реализовать все задуманные идеи и решения в проекте, чтобы он был востребованным в дальнейшем. А новое строительство предлагает уже совершенно другие возможности. К тому же мы все проекты действительно создаем сами: от идеи и выбора локации до реализации. И именно в новом строительстве мы сможем развернуться по полной.
Поделиться
