Анастасия Фалей: «Отдыхать в квартире с отельным сервисом комфортнее, чем в типичном номере»

Анастасия Фалей, ведущий аналитик портала Prian.ru, о развитии рынка апарт-отелей в Таиланде и причинах интереса к нему россиян.
 

- Анастасия, в чем главная «фишка» апарт-отелей и чем они отличаются от тех же апартаментов или бутик-отеля?
 

- В основе бизнес-модели, которая сейчас активно развивается в Таиланде, - партнерство между застройщиком и крупной отельной сетью (Marriott, Sheraton и т.п.). Еще на этапе планирования проекта девелопер заключает договор с гостиничным оператором и возводит комплекс, соответствующий требованиям отельного бренда. Регламентируют количество и планировки апартаментов в комплексе (отелю нужно, чтобы было определенное число студий, квартир с 1 или 2 спальнями), инфраструктуру (бассейны, рестораны, фитнес-залы и т.п.) и дизайн, устанавливают жесткие требования по срокам строительства. После ввода комплекса в эксплуатацию отель возьмет его в управление.
 

Застройщик начинает продавать апартаменты, используя в маркетинге отельный бренд. Ему это выгодно, с таким партнером он получает конкурентное преимущество и быстрее продает апартаменты. По опыту Таиланда, к середине строительства в комплексах с отельным управлением уже нет свободных квартир. Плюс он получает возможность для обоснованного повышения цены.
 

Покупателям апартаментов такое партнерство тоже на руку. Во-первых, это гарантия качества – комплекс под брендом уровня Sheraton будет построен в срок и по высшему разряду. Во-вторых (и, наверное, для россиян в Таиланде это главный стимул), отель может обеспечить максимальную загрузку номеров, а значит, и максимальный доход собственнику.
 

В отличие от бутик-отеля, номера здесь принадлежат частным собственникам, и некоторые из них могут не отдавать свои апартаменты в управление, а жить в них, как в обычных квартирах. Плюс, по планировочным решениям юниты больше похожи на квартиры (всегда есть кухня), а не на номера в отелях.

Отличие от обычных апартаментов – сервис уровня лучших гостиниц мира, возможность получать доход от сдачи в аренду, в том числе гарантированный. Ограничения тоже есть. К примеру, если собственник хочет пользоваться арендной программой, то он не сможет обставить квартиру так, как ему вздумается – мебель подберет отель. Приезжать в свою квартиру тоже придется по графику (обычно дается несколько недель в году, когда владельцы могут жить там бесплатно).
 

- Каковы особенности рынка апарт-отелей Таиланда? И что их отличает от российского?  
 

- Апарт-отелей, т.е. жилых комплексов, которые организованно сдаются в аренду, в Таиланде очень много – и на курортах, и в Бангкоке. Но большинство из них работают по старой схеме: застройщик создает свою управляющую компанию (или нанимает) и сам управляет объектом. Партнерство с отельными сетями – тренд буквально последних лет.
 

Сейчас на Пхукете, к примеру, - не более 15-20 подобных проектов. В Москве, насколько мне известно, и того меньше. Причем наши брендированные комплексы - в основном премиальные. В то время как в Таиланде уже есть проекты как эконом-, так и премиум-класса.
 

- Чего не хватает российскому рынку апарт-отелей? Что мы могли бы перенять у Таиланда?
 

- Нам не хватает конкуренции в этой сфере и различных бизнес-моделей для инвесторов, чтобы это направление было для них привлекательным.
 

К примеру, тайские комплексы дают возможность выбора – получать гарантированный или фактический доход. Причем гарантируют достаточно большие показатели – 7-8% от цены квартиры в год. Понятно, чтобы обещать такую прибыль, отель должен получать намного больше. И часто собственники сначала заключают договор на пару лет на гарантированную прибыль, а потом (когда убеждаются в успехе проекта) переходят на фактическую программу и зарабатывают больше.
 

Есть разные приятные бонусы. К примеру, возможность бесплатно самому отдыхать в этой квартире в течение нескольких недель в году. Или даже не только в этой – а в любой, расположенной в комплексах этого застройщика в разных странах.
 

В Таиланде также распространены программы «кэшбэк». Инвестор покупает квартиру на начальной стадии строительства и сразу же начинает получать гарантированный доход, не дожидаясь, пока отель реально начнет функционировать. Еще одна интересная фишка – «обратный выкуп». Застройщик обещает выкупить у инвестора квартиру по той же цене, по которой продал (иногда даже с индексацией). У нас пока таких условий не предлагают.
 

- Какой процент россиян пользуется услугами апарт-отелей в Таиланде?
 

- Если вы имеете в виду туристов, то такой статистики я не видела. И думаю, ее сложно составить. Для туристов нет разницы, они бронируют эти квартиры так же, как и номера в обычных отелях. Они будут отдыхать в апартаментах и даже не узнают, что они принадлежат какому-то частному инвестору.
 

 В действующих проектах на Пхукете заполняемость в первый год обычно 60-70%, далее – 70-80% в год.
 

Если говорить о покупателях недвижимости, то судя по запросам, которые оставляют посетители Prian.ru, 7 из 10 россиян интересуются именно таким типом недвижимости. Тайские комплексы выигрывают по сравнению с похожими предложениями в Европе – там ниже порог входа и выше доход.
 

- Каковы перспективы развития апарт-отелей в мире?
 

- Перспективы очень хорошие. Успех тайских проектов доказывает, что такая модель выгодна всем. Отелям не нужно заниматься строительством или переоборудованием зданий под себя, плюс они экономят на эксплуатационных расходах (за содержание общей территории платят собственники). Застройщик получает конкурентное преимущество, продает квартиры быстрее и дороже. Инвестор получает гарантии, сервис и высокий доход, который без отеля сложно обеспечить. И туристам, кстати, тоже – отдыхать в квартире с отельным сервисом комфортнее, чем в типичном номере.
 

Недавно аналитики Savills опубликовали глобальное исследование этого сегмента. По их подсчетам, сейчас в мире более 400 подобных проектов. Таиланд – третий по их количеству после США и Китая. Уже около 40 гостиничных брендов заняты в этой сфере. И судя по запланированным проектам, число комплексов будет расти.
 

Интересный тренд: застройщики уже сотрудничают не только с отелями, но и с другими брендами. Например, дизайнеры Porshe разрабатывают интерьеры квартир, что, естественно, используется в маркетинге при продаже этих объектов.
 

 - Почему именно Таиланд так успешен в этой области? И какие страны еще можно с ним сравнить?
 

Поделиться