Ольга Смирнова: «Инвест-отели – это жизненный траволатор для инвесторов и резидентов, финансовый инструмент для собственников и площадка роста для будущих постояльцев»
Операционный директор девелоперской группы PLG Ольга Смирнова об истоках формата инвест-отелей, готовности российского рынка к такому предложению и программах доходности.
– Ольга, давайте начнем с формата, потому что, я полагаю, не все про него знают – он достаточно нов для рынка. Что это такое инвест-отель и в чем его уникальность?
– Действительно, это новая категория на рынке недвижимости – следующая эволюционная ступень традиционного гостиничного предложения. На российском рынке эта категория сейчас представлена только нашей компанией. А с точки зрения международного опыта, этот формат похож на известный всем тип кондоминимума. Они начали развиваться по инициативе Дональда Трампа в конце прошлого века, когда была запущена первая сеть отелей Mariott.
Мы доработали этот формат – сделали его более интересным для соинвестирования, приблизили к российским реалиям. Мы предлагаем управление на уровне 5 звезд, независимо от того, по какой категории гостиница будет сертифицирована, ведь сами услуги и уровень гостеприимства не ограничиваются финансовыми критериями. Это, в том числе, внимательно проработанный набор сервисов, отвечающий задачам резидентов, это инфраструктура, которая позволяет решить все бытовые вопросы, не снимая отельных тапочек.
В каждом инвест-отеле мы организуем многофункциональные общественные пространства, адаптированные как для работы, так и для отдыха. Важным бизнес-направлением для нас станет и educatainmnet-туризм.
Ключевой особенностью формата стала гибкая линейка инвестиционных программ, которые до сих пор не существовали на рынке. Мы расширили свою аудиторию, предлагая 4 программы – S, M, L и XL инвестирование. Первая предполагает вход для инвестора от 300 тыс. руб. за 3 кв. м коллективной собственности. В рамках программы вы становитесь собственником нескольких квадратных метров в коммерческих помещениях отеля, предназначенных под сдачу в аренду. Управляющая компания выплачивает собственникам доходность в соответствии с количеством приобретенных метров; также мы даем возможность получать доходность до ввода отеля в эксплуатацию. Так, если вы сегодня приобретете по программе S 20 кв. м. за 2 млн руб., то ежеквартально, начиная с июня, будете получать 45 тыс. руб. А по истечении трехлетнего периода мы выкупим у вас эти квадратные метры: инвестор гарантировано выводит деньги из программы, получая итоговую доходность от 9 до 12%. Это выше, чем может вам предложить любой банк.
– Существует точка зрения, что гостиничный бизнес требует вовлеченности инвесторов в него, потому что это довольно сложная сфера и надо досконально в ней разбираться. Я так понимаю, что инвест-отели позволяют все-таки устраняться, раз речь о пассивном доходе?
– Да, действительно – главный плюс в том, что есть делегирование полномочий профессиональному оператору. И да, я согласна, что это узкоспециализированная деятельность и она должна быть экстра-профессиональной для того, чтобы и клиенты оставались довольны, и она имела под собой финансовые основания. Но привлекательность нашего предложения заключается именно в том, что вы, вкладываясь в недвижимость, избавляете себя от головной боли: вы не ищете себе арендаторов, не ремонтируете площади, не занимаетесь коммунальными платежами. Вы просто вложили деньги – и программа позволяет вам получать доход сейчас, в тот момент, когда объект еще строится.
– Практически как банковский вклад.
– Это альтернатива. Мы рассматриваем банковских вкладчиков как свою аудиторию и предлагаем им не менее доходные варианты вложений денежных средств – как по процентным ставкам с точки зрения доходности по предлагаемым программам, так и по инвестиционному приросту. Потому что мы понимаем, что недвижимость – это вложение, которое растет в стоимости и всегда может обеспечить выход этого инвестиционного проекта с плюсом. Это гарантировано.
– Вы сказали, что Россия не является первопроходцем. Где есть такие отели, кроме США?
– В Европе достаточно много предложений по кондоотелям. Даже если мы вспомним свои туристические опыты, то часто во время поездок нам предлагают вступить в какие-то кондо-проекты, когда у объекта много собственников, но управляется он кем-то одним. И по решению собственников это звено можно либо поменять, либо оставить, либо скорректировать условия управления.
– Насколько именно российский рынок готов к такому предложению, каковы перспективы инвест-отелей у нас?
– В августе прошлого года мы начали строительство первого нашего объекта, который назвали IN2IT («Интуит»). Он возводится в Санкт-Петербурге на углу Витебского и Дунайского проспектов. Тогда же стартовали и продажи. Судя по отклику, который мы получили от инвесторов, – рынок не только готов, он жаждет этого предложения. Об этом говорит и большой процент повторных обращений – порядка 30% инвесторов приходят к нам второй раз.
– Давайте поговорим подробнее о вашем проекте – каковы сроки реализации, затраты, как привлекаете клиентов?
– Мы являемся стратегическим инвестором в Санкт-Петербурге по реализации сети отелей доступного ценового сегмента. С нашей помощью город решает задачу по обеспечению туристов 3-4-х звездочным размещением. IN2IT– первый объект сети отелей, которая будет построена нашей компанией. Общий размер инвестиций во всю сеть составит 30,5 млрд руб. На IN2IT придется около 3,5 млрд руб. В эксплуатацию мы его введем в 2020 г. В марте началось строительство второй очереди проекта.
Ключевая идея всей сети заключается в том, что каждый объект будет посвящен определенному этапу жизненного развития будущих резидентов, которые смогут от студенчества до зрелого возраста перемещаться из одного нашего объекта в другой и одновременно увеличивать уровень своих активов и дохода. Получается своеобразный жизненный траволатор, в котором мы хотим предложить удовлетворение всех бытовых потребностей и задач развития наших резидентов.
– То есть они могут начать с какой-то одной программы, а потом перейти на другую?
– Да – и на другую программу, и на другие объекты – в зависимости от своих инвестиционных планов.
– Как у вас проходит процесс поиска клиентов?
– В PLG работает служба по маркетингу, где люди имеют большой профессиональный опыт. Мы вообще гордимся всеми своими сотрудниками. Плюс на нас работает «сарафанное радио». Наши клиенты становятся нашими партнерами – я уже говорила, что у нас много повторных обращений. И, разумеется, реклама, рассказ о концепции проекта и нашем подходе к бизнесу.
– Кто основные арендаторы коммерческих площадей?
– На настоящий момент мы ведем предварительные переговоры, но профиль я назвать могу. Это общественное питание, фитнес, стрит-ретейл, коворкинги. Многофункциональные пространства будут заселены операторами, генерирующими трафик.
– Достаточно интересно, потому что, мне кажется, коворкинги с гостиницами мало где «сращены».
– К тому же есть определенный дефицит в качественных деловых и лекционных пространствах – не огромного масштаба, для пафосных событийных мероприятий, а для деловых встреч, переговоров, презентаций, мастер-классов. И эти площади также будут представлены в инфраструктуре отеля – их можно будет использовать резидентам, просто арендуя непосредственно на само мероприятие.
– Давайте уточним про доходность. Сумму вы назвали – с 300 тыс. начинается вход. Какова выручка по разным программам?
– Вход по программе S начинается от 300 тыс. руб., доходность 9-12,23% в год. М-инвестирование начинается от 1,7 млн руб., позволяет приобрести 17 кв. м или один юнит, с доходностью до 18% в год. L-инвесторам вход в проект обойдется от 10,2 млн руб., что эквивалентно покупке 100 кв. м или нескольких юнитов с доходностью 12-17% в год.
– На кого ориентируется PLG с точки зрения заполняемости инвест-отелей?
– В высокий сезон ориентируемся на туристическое заполнение и видим стабильную динамику по увеличению туристического трафика. Если сравнить Петербург с Москвой, можно сказать, что столица существенно выигрывает в области туристического контента – возможности провести время, качеству площадок, которые предусмотрены для гостей столицы. И даже в этом случае туристический трафик Петербурга растет. А если мы предложим качественные доступные по цене площадки размещения, то конечно же появятся основания рассчитывать на укрепление положительной динамики. С точки зрения остальных сезонов – работаем со спортивными организациями, событийными (фестивальными) форматами, а также традиционными туристическими операторами и агрегаторами. Ведем переговоры с крупным бизнесом и прорабатываем договоренности по размещению студентов с университетами. Наш отельный оператор к настоящему моменту уже имеет пул договоров о намерении по загрузке.
– Как бы вы оценили сроки окупаемости?
– По нашим оценкам, инвестиция, которую делают наши партнеры, окупится за 6,5 лет. С точки зрения недвижимости – это высокий уровень.
– Как отразится на гостиничном рынке запрет хостелов в жилых домах?
– Конечно же – увеличением спроса на другие гостиничные форматы.
– То есть рынок в тень не уйдет – скажем, та же аренда квартир?
– Я думаю, что нет, потому что, к примеру, у нас есть несколько клиентов, которые продают квартиру на вторичке для того, чтобы войти в инвестиционные программы. Потому что все-таки аренда – это очень большой труд, временные затраты, нервы. А инвестиционный плюс от этого неочевиден. Мы уверены, что владельцы квартир, сдаваемых на вторичке, со временем станут нашими клиентами.
– Ольга, давайте начнем с формата, потому что, я полагаю, не все про него знают – он достаточно нов для рынка. Что это такое инвест-отель и в чем его уникальность?
– Действительно, это новая категория на рынке недвижимости – следующая эволюционная ступень традиционного гостиничного предложения. На российском рынке эта категория сейчас представлена только нашей компанией. А с точки зрения международного опыта, этот формат похож на известный всем тип кондоминимума. Они начали развиваться по инициативе Дональда Трампа в конце прошлого века, когда была запущена первая сеть отелей Mariott.
Мы доработали этот формат – сделали его более интересным для соинвестирования, приблизили к российским реалиям. Мы предлагаем управление на уровне 5 звезд, независимо от того, по какой категории гостиница будет сертифицирована, ведь сами услуги и уровень гостеприимства не ограничиваются финансовыми критериями. Это, в том числе, внимательно проработанный набор сервисов, отвечающий задачам резидентов, это инфраструктура, которая позволяет решить все бытовые вопросы, не снимая отельных тапочек.
В каждом инвест-отеле мы организуем многофункциональные общественные пространства, адаптированные как для работы, так и для отдыха. Важным бизнес-направлением для нас станет и educatainmnet-туризм.
Ключевой особенностью формата стала гибкая линейка инвестиционных программ, которые до сих пор не существовали на рынке. Мы расширили свою аудиторию, предлагая 4 программы – S, M, L и XL инвестирование. Первая предполагает вход для инвестора от 300 тыс. руб. за 3 кв. м коллективной собственности. В рамках программы вы становитесь собственником нескольких квадратных метров в коммерческих помещениях отеля, предназначенных под сдачу в аренду. Управляющая компания выплачивает собственникам доходность в соответствии с количеством приобретенных метров; также мы даем возможность получать доходность до ввода отеля в эксплуатацию. Так, если вы сегодня приобретете по программе S 20 кв. м. за 2 млн руб., то ежеквартально, начиная с июня, будете получать 45 тыс. руб. А по истечении трехлетнего периода мы выкупим у вас эти квадратные метры: инвестор гарантировано выводит деньги из программы, получая итоговую доходность от 9 до 12%. Это выше, чем может вам предложить любой банк.
– Существует точка зрения, что гостиничный бизнес требует вовлеченности инвесторов в него, потому что это довольно сложная сфера и надо досконально в ней разбираться. Я так понимаю, что инвест-отели позволяют все-таки устраняться, раз речь о пассивном доходе?
– Да, действительно – главный плюс в том, что есть делегирование полномочий профессиональному оператору. И да, я согласна, что это узкоспециализированная деятельность и она должна быть экстра-профессиональной для того, чтобы и клиенты оставались довольны, и она имела под собой финансовые основания. Но привлекательность нашего предложения заключается именно в том, что вы, вкладываясь в недвижимость, избавляете себя от головной боли: вы не ищете себе арендаторов, не ремонтируете площади, не занимаетесь коммунальными платежами. Вы просто вложили деньги – и программа позволяет вам получать доход сейчас, в тот момент, когда объект еще строится.
– Практически как банковский вклад.
– Это альтернатива. Мы рассматриваем банковских вкладчиков как свою аудиторию и предлагаем им не менее доходные варианты вложений денежных средств – как по процентным ставкам с точки зрения доходности по предлагаемым программам, так и по инвестиционному приросту. Потому что мы понимаем, что недвижимость – это вложение, которое растет в стоимости и всегда может обеспечить выход этого инвестиционного проекта с плюсом. Это гарантировано.
– Вы сказали, что Россия не является первопроходцем. Где есть такие отели, кроме США?
– В Европе достаточно много предложений по кондоотелям. Даже если мы вспомним свои туристические опыты, то часто во время поездок нам предлагают вступить в какие-то кондо-проекты, когда у объекта много собственников, но управляется он кем-то одним. И по решению собственников это звено можно либо поменять, либо оставить, либо скорректировать условия управления.
– Насколько именно российский рынок готов к такому предложению, каковы перспективы инвест-отелей у нас?
– В августе прошлого года мы начали строительство первого нашего объекта, который назвали IN2IT («Интуит»). Он возводится в Санкт-Петербурге на углу Витебского и Дунайского проспектов. Тогда же стартовали и продажи. Судя по отклику, который мы получили от инвесторов, – рынок не только готов, он жаждет этого предложения. Об этом говорит и большой процент повторных обращений – порядка 30% инвесторов приходят к нам второй раз.
– Давайте поговорим подробнее о вашем проекте – каковы сроки реализации, затраты, как привлекаете клиентов?
– Мы являемся стратегическим инвестором в Санкт-Петербурге по реализации сети отелей доступного ценового сегмента. С нашей помощью город решает задачу по обеспечению туристов 3-4-х звездочным размещением. IN2IT– первый объект сети отелей, которая будет построена нашей компанией. Общий размер инвестиций во всю сеть составит 30,5 млрд руб. На IN2IT придется около 3,5 млрд руб. В эксплуатацию мы его введем в 2020 г. В марте началось строительство второй очереди проекта.
Ключевая идея всей сети заключается в том, что каждый объект будет посвящен определенному этапу жизненного развития будущих резидентов, которые смогут от студенчества до зрелого возраста перемещаться из одного нашего объекта в другой и одновременно увеличивать уровень своих активов и дохода. Получается своеобразный жизненный траволатор, в котором мы хотим предложить удовлетворение всех бытовых потребностей и задач развития наших резидентов.
– То есть они могут начать с какой-то одной программы, а потом перейти на другую?
– Да – и на другую программу, и на другие объекты – в зависимости от своих инвестиционных планов.
– Как у вас проходит процесс поиска клиентов?
– В PLG работает служба по маркетингу, где люди имеют большой профессиональный опыт. Мы вообще гордимся всеми своими сотрудниками. Плюс на нас работает «сарафанное радио». Наши клиенты становятся нашими партнерами – я уже говорила, что у нас много повторных обращений. И, разумеется, реклама, рассказ о концепции проекта и нашем подходе к бизнесу.
– Кто основные арендаторы коммерческих площадей?
– На настоящий момент мы ведем предварительные переговоры, но профиль я назвать могу. Это общественное питание, фитнес, стрит-ретейл, коворкинги. Многофункциональные пространства будут заселены операторами, генерирующими трафик.
– Достаточно интересно, потому что, мне кажется, коворкинги с гостиницами мало где «сращены».
– К тому же есть определенный дефицит в качественных деловых и лекционных пространствах – не огромного масштаба, для пафосных событийных мероприятий, а для деловых встреч, переговоров, презентаций, мастер-классов. И эти площади также будут представлены в инфраструктуре отеля – их можно будет использовать резидентам, просто арендуя непосредственно на само мероприятие.
– Давайте уточним про доходность. Сумму вы назвали – с 300 тыс. начинается вход. Какова выручка по разным программам?
– Вход по программе S начинается от 300 тыс. руб., доходность 9-12,23% в год. М-инвестирование начинается от 1,7 млн руб., позволяет приобрести 17 кв. м или один юнит, с доходностью до 18% в год. L-инвесторам вход в проект обойдется от 10,2 млн руб., что эквивалентно покупке 100 кв. м или нескольких юнитов с доходностью 12-17% в год.
– На кого ориентируется PLG с точки зрения заполняемости инвест-отелей?
– В высокий сезон ориентируемся на туристическое заполнение и видим стабильную динамику по увеличению туристического трафика. Если сравнить Петербург с Москвой, можно сказать, что столица существенно выигрывает в области туристического контента – возможности провести время, качеству площадок, которые предусмотрены для гостей столицы. И даже в этом случае туристический трафик Петербурга растет. А если мы предложим качественные доступные по цене площадки размещения, то конечно же появятся основания рассчитывать на укрепление положительной динамики. С точки зрения остальных сезонов – работаем со спортивными организациями, событийными (фестивальными) форматами, а также традиционными туристическими операторами и агрегаторами. Ведем переговоры с крупным бизнесом и прорабатываем договоренности по размещению студентов с университетами. Наш отельный оператор к настоящему моменту уже имеет пул договоров о намерении по загрузке.
– Как бы вы оценили сроки окупаемости?
– По нашим оценкам, инвестиция, которую делают наши партнеры, окупится за 6,5 лет. С точки зрения недвижимости – это высокий уровень.
– Как отразится на гостиничном рынке запрет хостелов в жилых домах?
– Конечно же – увеличением спроса на другие гостиничные форматы.
– То есть рынок в тень не уйдет – скажем, та же аренда квартир?
– Я думаю, что нет, потому что, к примеру, у нас есть несколько клиентов, которые продают квартиру на вторичке для того, чтобы войти в инвестиционные программы. Потому что все-таки аренда – это очень большой труд, временные затраты, нервы. А инвестиционный плюс от этого неочевиден. Мы уверены, что владельцы квартир, сдаваемых на вторичке, со временем станут нашими клиентами.
Поделиться
