Ольга Кускова: «Сейчас серьезные застройщики меряются не планировками квартир, а инфраструктурой, благоустройством»
Застройщики жилья сегодня все чаще обращаются к нестандартным формам и идеям коммерческих площадей в жилых комплексах. И совершенно точно уделяют больше внимания помещениям под магазины, салоны, детские центры в своих ЖК. О том, как в течение десятилетия менялся подход девелоперов к «коммерции» в составе ЖК, рассказывает коммерческий директор строительной группы «Рисан» (г. Пенза) Ольга Кускова.
- Ольга, расскажите, какое значение имеют коммерческие площади в жилых комплексах для застройщика? Что это – дополнительные расходы или напротив - будущая прибыль для девелопера?
- Интересный вопрос. И несмотря на то, что любой девелопер нацелен на прибыль, несмотря на мою специфику работы в компании, ответ будет не про деньги. Коммерческие площади сегодня входят в концепцию комплексного освоения территорий, те самые КОТы, которые так важны для развития городов. И основное значение тех коммерческих площадей, которые предлагают сейчас застройщики, – это сделать район проживания более комфортным и удобным. Сейчас говорят о формировании комфортной среды – и это не только про внутренние территории жилого комплекса. Каждый грамотный девелопер понимает, что для клиента его дом - это не только четыре стены собственной квартиры, но и вся территория жилого комплекса, включая парадные, магазины, спортивные центры, салоны красоты, кафе, детские развивающие центры и т.д. И насколько удобно клиенту будет проживать в этом жилом комплексе, настолько прибыльным и окажется проект клиента. Именно коммерческая недвижимость определяет успех всего проекта – будет здесь комфортно жить, значит, будут продажи жилья.
Поэтому тут не идет речь о прямой прибыли – построил магазин и получил доход, – а о прибыли опосредованной, когда продажи жилья зависят от богатой инфраструктуры.
- То есть, если в ЖК развита инфраструктура, то квартиры можно продать дороже?
- Да, и дороже, и быстрее. Но вот если нет той самой «коммерции», то есть магазинчиков на территории ЖК, парикмахерской, кофейни, то квартиру могут и не купить. Сейчас серьезные застройщики меряются не планировками квартир, а инфраструктурой, благоустройством, новыми «фишками», которые находятся не внутри личного жилья, а за входной дверью. Например, сегодня СГ «Рисан» строит первый в Пензе ЖК с выходом в парк. Возможно, в Москве или в Европе этим никого не удивишь, а для нашего города это настоящий прорыв. Во-первых, мы частично реконструируем городской парк имени Ульянова, старейший в Пензе. Во-вторых, будущие покупатели нашего ЖК «Новые сады» получают новый уровень комфорта за порогом квартиры. Из подъезда человек сможет выйти не только в благоустроенный двор, но и в городской парк, где есть зеленая зона, территории для отдыха и развлечений и, конечно же, магазинчики в припарковой зоне.
- Проектирует ли ваша компания помещения под магазины, аптеки, салоны специально, или они планируются по принципу «мы построим, а там будь что будет»?
- Такой подход давно не работает, более того, он несет репутационные риски и влияет на успешность проекта. Высокие требования современного рынка распространились и на сектор коммерческой недвижимости. 80% коммерческих объектов у нас в компании делаются универсальными, подходящими практически под любой бизнес – это требование рынка. Мы строим не в вакууме, а в городской черте, наши ЖК находятся в престижных районах, и там, где сегодня нужен был детский клуб, завтра может понадобиться аптека. Мы слушаем и слышим малый бизнес, который тесно сотрудничает с нами, и стараемся предоставлять больше свободы. Зато остальные 20% – это объекты со специальными требованиями. Например, большой магазин, либо кафе или пекарня, где нужна специальная вытяжка и есть особые требования к электрической мощности.
- Какова политика компании: сдавать площади в аренду или продавать сразу?
- Задача любого девелопера – прибыльно закрыть проект. Поэтому для СГ «Рисан» первостепенной является продажа коммерческих помещений. Но бывают случаи, когда остаются непроданные объекты. Тогда мы передаем объект в арендный отдел и параллельно продаем как готовый бизнес с арендатором. Условно говоря, в нашей компании можно выделить три направления – строительство и продажа коммерческой недвижимости по ДДУ, сдача помещений в аренду и продажа готового арендного бизнеса (ГАБ).
- Арендаторов можно контролировать, а вот собственников – уже нет. Как реагирует застройщик, когда в купленном помещении появляется шумная прачечная или магазин рыбы, и это мешает жильцам новых квартир?
- Мы не берем на себя функцию контролировать рынок – для этого есть законы государства и строго прописанные нормы, что можно, а что нельзя размещать в жилых домах. В том числе есть регламент по уровню шума, по продаже алкоголя в ночное время и т.д. Если предприниматель не нарушает законы, то он имеет полное право вести свою деятельность на территории ЖК, и мы поддерживаем любой легальный бизнес и его развитие. Все остальное отрегулирует рынок – если будет спрос на предложение предпринимателя, значит, его бизнес тут необходим, и он будет развиваться.
- Компания строит жилые комплексы почти 10 лет. Расскажите, как поменялась концепция планирования нежилых помещений, были какие-то серьезные отличия в том, что строилось 10 лет назад и планируется сейчас?
- За 10 существования СГ «Рисан» на строительном рынке не изменилось лишь одно – это отношение к коммерческой недвижимости как к долгосрочному активу. Понятие ликвидности и окупаемости было актуально 10 лет назад и будет актуально еще долго. Именно на это факт опираются предприниматели, инвестирующие свои деньги в недвижимость.
Для стрит-ретейла показатели быстрой окупаемости остались неизменными: это охват, трафик, наличие парковки, привлекательность фасадной части.
Главное, что изменилось за 10 дет, – это покупатель. Покупатель стал более рационален, он четко планирует свой бюджет, из-за чего стало сложнее продавать. С другой стороны, это рынок, и мы больше прислушиваемся к любым нашим клиентам – будь то покупатели квартир или малый бизнес, который хочет приобрести нежилые помещения. Покупатель понесет свои деньги прежде всего туда, где он их сможет преумножить.
Также за 10 лет произошло упорядочение требований к вывескам на фасадах. У каждого жилого дома появился свой паспорт, где его архитектор, желающий сохранить фасад, разрабатывает регламенты для размещения вывесок. Это необходимо прежде всего для того, чтобы делать красивый бизнес, строить красивые дома.
Наличие парковочных мест – один из главных критериев ликвидности объекта на сегодняшний день. С каждым годом увеличиваются проблемы с парковками, и ни один инвестор не будет вкладывать свои деньги в помещение, если там нет парковки.
Сейчас человек приходит не просто что-то купить, он приходит за конкретной услугой. Не место делает бизнес, а бизнес делает место. В сфере розничной торговли с развитием интернет-торговли все более востребованным становится формат шоу-румов. В сфере услуг – личный бренд. Например, если в ЖК откроет свой салон хороший парикмахер, то он очень быстро наберет себе клиентуру – соседи расскажут друг другу, сработает сарафанное радио. За хорошей услугой человек может поехать куда угодно – мы знаем много примеров, когда из хорошей парикмахерской уходил специалист, и люди уходили за ним. А с развитием интернет- технологий, когда каждый человек может стать брендом, эта проблема стоит особо остро.
Сейчас потихоньку начинает стираться грань между центром города и окраиной. Если раньше одним из основных параметров выбора помещения была центральная локация, то сейчас помещение, находящееся в центре квартальной застройки, может оказаться более высокодоходным. Это происходит по ряду причин: отсутствие проблем с дорогой в час пик и парковками, а также большим охватом аудитории. А еще эти помещения стоят на порядок дешевле, чем аналоги в центре города, что тоже выгодно и бизнесменам, и жителям.
Меняется рынок, и вместе с ним меняемся мы – это очень интересное развитие, думаю, что за следующее десятилетие коммерческую недвижимость в ЖК ждут еще более интересные перемены.
- Ольга, расскажите, какое значение имеют коммерческие площади в жилых комплексах для застройщика? Что это – дополнительные расходы или напротив - будущая прибыль для девелопера?
- Интересный вопрос. И несмотря на то, что любой девелопер нацелен на прибыль, несмотря на мою специфику работы в компании, ответ будет не про деньги. Коммерческие площади сегодня входят в концепцию комплексного освоения территорий, те самые КОТы, которые так важны для развития городов. И основное значение тех коммерческих площадей, которые предлагают сейчас застройщики, – это сделать район проживания более комфортным и удобным. Сейчас говорят о формировании комфортной среды – и это не только про внутренние территории жилого комплекса. Каждый грамотный девелопер понимает, что для клиента его дом - это не только четыре стены собственной квартиры, но и вся территория жилого комплекса, включая парадные, магазины, спортивные центры, салоны красоты, кафе, детские развивающие центры и т.д. И насколько удобно клиенту будет проживать в этом жилом комплексе, настолько прибыльным и окажется проект клиента. Именно коммерческая недвижимость определяет успех всего проекта – будет здесь комфортно жить, значит, будут продажи жилья.
Поэтому тут не идет речь о прямой прибыли – построил магазин и получил доход, – а о прибыли опосредованной, когда продажи жилья зависят от богатой инфраструктуры.
- То есть, если в ЖК развита инфраструктура, то квартиры можно продать дороже?
- Да, и дороже, и быстрее. Но вот если нет той самой «коммерции», то есть магазинчиков на территории ЖК, парикмахерской, кофейни, то квартиру могут и не купить. Сейчас серьезные застройщики меряются не планировками квартир, а инфраструктурой, благоустройством, новыми «фишками», которые находятся не внутри личного жилья, а за входной дверью. Например, сегодня СГ «Рисан» строит первый в Пензе ЖК с выходом в парк. Возможно, в Москве или в Европе этим никого не удивишь, а для нашего города это настоящий прорыв. Во-первых, мы частично реконструируем городской парк имени Ульянова, старейший в Пензе. Во-вторых, будущие покупатели нашего ЖК «Новые сады» получают новый уровень комфорта за порогом квартиры. Из подъезда человек сможет выйти не только в благоустроенный двор, но и в городской парк, где есть зеленая зона, территории для отдыха и развлечений и, конечно же, магазинчики в припарковой зоне.
- Проектирует ли ваша компания помещения под магазины, аптеки, салоны специально, или они планируются по принципу «мы построим, а там будь что будет»?
- Такой подход давно не работает, более того, он несет репутационные риски и влияет на успешность проекта. Высокие требования современного рынка распространились и на сектор коммерческой недвижимости. 80% коммерческих объектов у нас в компании делаются универсальными, подходящими практически под любой бизнес – это требование рынка. Мы строим не в вакууме, а в городской черте, наши ЖК находятся в престижных районах, и там, где сегодня нужен был детский клуб, завтра может понадобиться аптека. Мы слушаем и слышим малый бизнес, который тесно сотрудничает с нами, и стараемся предоставлять больше свободы. Зато остальные 20% – это объекты со специальными требованиями. Например, большой магазин, либо кафе или пекарня, где нужна специальная вытяжка и есть особые требования к электрической мощности.
- Какова политика компании: сдавать площади в аренду или продавать сразу?
- Задача любого девелопера – прибыльно закрыть проект. Поэтому для СГ «Рисан» первостепенной является продажа коммерческих помещений. Но бывают случаи, когда остаются непроданные объекты. Тогда мы передаем объект в арендный отдел и параллельно продаем как готовый бизнес с арендатором. Условно говоря, в нашей компании можно выделить три направления – строительство и продажа коммерческой недвижимости по ДДУ, сдача помещений в аренду и продажа готового арендного бизнеса (ГАБ).
- Арендаторов можно контролировать, а вот собственников – уже нет. Как реагирует застройщик, когда в купленном помещении появляется шумная прачечная или магазин рыбы, и это мешает жильцам новых квартир?
- Мы не берем на себя функцию контролировать рынок – для этого есть законы государства и строго прописанные нормы, что можно, а что нельзя размещать в жилых домах. В том числе есть регламент по уровню шума, по продаже алкоголя в ночное время и т.д. Если предприниматель не нарушает законы, то он имеет полное право вести свою деятельность на территории ЖК, и мы поддерживаем любой легальный бизнес и его развитие. Все остальное отрегулирует рынок – если будет спрос на предложение предпринимателя, значит, его бизнес тут необходим, и он будет развиваться.
- Компания строит жилые комплексы почти 10 лет. Расскажите, как поменялась концепция планирования нежилых помещений, были какие-то серьезные отличия в том, что строилось 10 лет назад и планируется сейчас?
- За 10 существования СГ «Рисан» на строительном рынке не изменилось лишь одно – это отношение к коммерческой недвижимости как к долгосрочному активу. Понятие ликвидности и окупаемости было актуально 10 лет назад и будет актуально еще долго. Именно на это факт опираются предприниматели, инвестирующие свои деньги в недвижимость.
Для стрит-ретейла показатели быстрой окупаемости остались неизменными: это охват, трафик, наличие парковки, привлекательность фасадной части.
Главное, что изменилось за 10 дет, – это покупатель. Покупатель стал более рационален, он четко планирует свой бюджет, из-за чего стало сложнее продавать. С другой стороны, это рынок, и мы больше прислушиваемся к любым нашим клиентам – будь то покупатели квартир или малый бизнес, который хочет приобрести нежилые помещения. Покупатель понесет свои деньги прежде всего туда, где он их сможет преумножить.
Также за 10 лет произошло упорядочение требований к вывескам на фасадах. У каждого жилого дома появился свой паспорт, где его архитектор, желающий сохранить фасад, разрабатывает регламенты для размещения вывесок. Это необходимо прежде всего для того, чтобы делать красивый бизнес, строить красивые дома.
Наличие парковочных мест – один из главных критериев ликвидности объекта на сегодняшний день. С каждым годом увеличиваются проблемы с парковками, и ни один инвестор не будет вкладывать свои деньги в помещение, если там нет парковки.
Сейчас человек приходит не просто что-то купить, он приходит за конкретной услугой. Не место делает бизнес, а бизнес делает место. В сфере розничной торговли с развитием интернет-торговли все более востребованным становится формат шоу-румов. В сфере услуг – личный бренд. Например, если в ЖК откроет свой салон хороший парикмахер, то он очень быстро наберет себе клиентуру – соседи расскажут друг другу, сработает сарафанное радио. За хорошей услугой человек может поехать куда угодно – мы знаем много примеров, когда из хорошей парикмахерской уходил специалист, и люди уходили за ним. А с развитием интернет- технологий, когда каждый человек может стать брендом, эта проблема стоит особо остро.
Сейчас потихоньку начинает стираться грань между центром города и окраиной. Если раньше одним из основных параметров выбора помещения была центральная локация, то сейчас помещение, находящееся в центре квартальной застройки, может оказаться более высокодоходным. Это происходит по ряду причин: отсутствие проблем с дорогой в час пик и парковками, а также большим охватом аудитории. А еще эти помещения стоят на порядок дешевле, чем аналоги в центре города, что тоже выгодно и бизнесменам, и жителям.
Меняется рынок, и вместе с ним меняемся мы – это очень интересное развитие, думаю, что за следующее десятилетие коммерческую недвижимость в ЖК ждут еще более интересные перемены.
Поделиться
