Егор Клименко: «В любом цикле экономики люди едят и покупают продукты первой необходимости»

- Вы пришли в проект краудфандинговых инвестиций AKTIVO как самостоятельный инвестор. А затем создатель проекта Оскар Хартманн пригласил вас на должность генерального директора. Расскажите кратко о проекте.

- Все верно. Оскар хотел получать пассивный заработок от недвижимости, но так не получалось — скупая недвижимость и жилую, и коммерческую, он в итоге получал чистой прибыли максимум 4%. При этом постоянно был включен в работу с объектами: ремонт, ресурсоснабжение, работа с арендаторами. Не найдя проекта вроде AKTIVO, он создал его сам в 2015 году. Оскар набил шишки сам и решил, что другим частным инвесторам это делать совсем необязательно. 
 
AKTIVO позволяет инвестировать в классные объекты институционального качества без ошибок неопытных новичков. AKTIVO идентифицирует такие объекты, упаковывает их в закрытый паевый инвестиционный фонд, а паи продает розничным инвесторам. Эксплуатацию и арендные отношения платформа берет на себя. Инвесторы ежемесячно получают арендный доход, очищенные от всех расходов и налогов, на карту.

В нашу платформу входят опытные управляющие, которые все процессы берут на себя. Поэтому доход у инвестора получается по-настоящему пассивным: упала штукатурка, съехал арендатор, инспекции — все эти вопросы закрывает управляющая компания.

За неполных четыре года AKTIVO реализовала проекты на два с половиной миллиарда рублей. Это семь проектов.

- Это проекты стрит ретейлеров и торговых центров на три-пять тысяч квадратных метров. Почему именно торговая недвижимость? 

- Торговая недвижимость — это наиболее тихая и спокойная гавань в любой экономической ситуации. Во время спада на рынке офисной недвижимости будет больше вакантности, то же самое происходит и со складами. Больше вакантности — меньше доходности. А у торговой недвижимости, особенно той, где главный арендатор — продуктовый ретейл, все стабильно, поскольку в любом цикле экономики люди едят и покупают продукты первой необходимости. Но AKTIVO расширяется. На площадке появятся складские и коммерческие объекты. В ближайшее время — Москва и область, в дальнейшем регионы России. Начнем с городов-миллионников, ближе к столице, поскольку функцию управления правильнее развивать от штаб-квартиры, т.е. от Москвы.

- То есть торговая недвижимость более привлекательна для инвестирования чем, скажем, биржа? 

- Есть разные возможности получить доход и приумножить капитал. И акции, и облигации, и золото, и многое другое. Но у зрелого инвестора должны быть все классы активов. И недвижимость в них занимает важное место. Диверсифицированный набор инструментов защищает доходность инвесторов. Не стоит складывать все яйца в одну корзину. Коммерческая недвижимость позволяет планировать долгосрочный доход, потому что аренда дает стабильный денежный поток. К тому же, недвижимость защищает от инфляции, поскольку договоры аренды индексируются и денежный поток прирастает. Такой актив очень привлекателен для инвестора.

- Вы сказали, что торговая недвижимость наиболее стабильна во все экономические циклы. А какой тип недвижимости самый доходный? 

- И снова — торговая, особенно продуктовая. Самые надежные инвестиции из возможных. Эта ниша сегментируется на бюджетную и более дорогую. В данном случае размер имеет значение. Чем меньше стоимость объекта, тем выше конкуренция за него. Объекты дешевле 200 миллионов рублей — высоко конкуренты, а доходность от них — низкая. Объекты высокой стоимости и выгодней и надежней, в них больше разных типов арендаторов. Это плюс для инвестора, поскольку работает тот же механизм, что и с диверсификацией портфеля активов — экономика больше повлияла на один тип арендаторов, но меньше затронула других. В сегменте высокой стоимости меньше конкуренции со стороны инвесторов. AKTIVO дает возможность инвестировать с небольшим чеком в качественные большие объекты.

- А каковы примерные сроки окупаемости объектов? 

- С учетом индексации договоров аренды: семь-восемь лет.

Полную версию интервью читайте в свежем номере журнала CRE Retail.