Александр Шарапов: «Тяга к путешествиям – это наш инстинкт»
Представления путешественников о гостиничном сервисе серьезно изменились за последние десятилетия. Новое поколение миллениалов стало менее требовательно к качеству и площади номеров, но при этом ожидают новый формат цифровых услуг. О том, как меняется гостиничная индустрия и почему формат кондо-отелей стал самым актуальным в последние годы, рассказал президент Becar Asset Management Александр Шарапов.
Тренд на малый формат
- Существует традиционное мнение, что гостиницы в среднем дольше окупаются, чем другие типы коммерческой недвижимости. Почему вы активно инвестируете именно в отели?
- Действительно, гостиницы старого формата окупаются нередко до 20 лет. Например, раньше компания Marriott в отеле площадью 3 тыс. кв. м делала 60 номеров. Получается, что приведенная площадь с учетом места для управляющей компании, бара, ресторана и так далее была около 50 кв. м на номер. Сегодня тот же Marriott на той же площади размещает 120 номеров, сократив площадь на 1 номер до 25 кв. м. При этом площадь самого номера была как раз около 20-25 кв. м, а на сегодняшний день снизилась до примерно 12 кв. м. Такие номера есть в сети нового формате от Marriott под названием Moxy. При этом стоимость номера в Moxy в Лондоне, Нью-Йорке или Париже, например, такая же, как и в отелях с номерами в 20-25 кв. м. Соответственно, доходность в два раза выше.
Мы уже научились делать отели с высоким коэффициентом полезной площади. Сейчас те знания и опыт, которые мы получили, дают нам возможность повысить доходность от отеля фактически двукратно. Благодаря этому окупаемость отеля существенно сократилась – примерно в те же два раза. Кроме того, в Москве сегодня невероятный спрос на гостиничные услуги. Средняя заполняемость отелей в 2019 году составляет почти 80%. Таких показателей в мире очень мало. Туристические потоки в Москву продолжают увеличиваться во многом благодаря тому, что правительство сделало возможным прибытие без визы на краткосрочный период. Все это приводит к тому, что доходность гостиничной недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и крупных городах-миллионниках превысила доходность офисной.
Турпоток в мире ежегодно возрастает на 7-8% в течение последних 10 лет. При этом в России он растет даже больше – свыше 10% за последние 2-3 года. В результате сейчас 1,5 млрд человек в мире путешествуют в разные страны. Еще 10 лет назад их было 700 млн человек.
В мире около 11% ВВП приносит туризм, это даже больше, чем digital. В России от туризма мы получаем 4,8% ВВП. Благодаря тому, что Россия стала более открытой для путешественников, туризм здесь развивается быстрее, чем в мире.
По примеру Трампа
- Почему вы выбрали формат именно кондо-отелей?
- Мы ориентируемся на еще одну очень интересную специфику России. Она связана с недоразвитостью финансовых рынков – у нас нет мощных пенсионных и страховых фондов. Как правило, люди предпочитают покупать «однушку» для сдачи в аренду, что дает доходность порядка 4-6%. Мы же предлагаем инвестировать в покупку гостиничного номера в кондо-отеле, что дает доходность существенно выше – более чем в 2 раза. При этом людям не нужно заниматься всеми вопросами, связанными с управлением. В последнее время кондо-формат мощнейшим образом развивается в мире и хорошо подходит для России. Тем более, что президент Трамп развивает кондо-формат в последние 40 лет. Почему бы не последовать за умным и успешным человеком?
Когда мы открывали свой кондо-отель Vertical 5 лет назад считалось, что российское законодательство не позволяет делать кондо-отели, а товарищество собственников недвижимости не может успешно развивать такие форматы. Проработав пять лет с кондо-отелями с множеством собственников, обычно до сотни, мы можем сказать, что нашли формат, при котором кондо-отель живет и успешно развивается. Продемонстрировав это западным сетям – Best Western, Accor, Windham, мы доказали, что это возможно. Теперь они готовы предоставлять нам по франшизе свои бренды. Теперь мы первые, кто этим занимается. Самое главное в кондо-отеле, чтобы постоялец не замечал наличия десятков и сотен собственников. Он должен понимать, что это единая управляющая компания и единый отель, не отличающийся от обычного. Это крайне важный аспект, чтобы отель был успешен.
- Расскажите, пожалуйста, подробнее о принципах работы гостиниц, которые строит компания Becar.
- Мы заключаем агентские договоры на управление с каждым покупателем. Покупатель не имеет права самостоятельно управлять номером или проживать в нем. Мы берем на себя обязательства по доходности, согласно которым доходы от работы отеля распределяются равномерно между всеми собственниками, и ежемесячно отчитываемся перед каждым из инвесторов. При этом собственники владеют всей полнотой информации, а гости получают сервис на международном уровне. Таким образом, собственники и гости не пересекаются, а центром взаимодействия между ними является управляющая компания.
- Может ли человек самостоятельно сдавать свой номер в аренду?
- По закону у него это право есть. Но при этом собственник будет терять прибыль. Мы централизованно размещаем рекламу и получаем скидку на booking-системах, централизованно предоставляем услуги клининга, питания и всего остального. Если человек захочет заниматься всем этим, то ему это выйдет втридорога. Поэтому чисто с экономической точки зрения собственнику это просто не выгодно. Оптом стоимость обслуживания существенно ниже.
- Где появились первые кондо-отели?
- Первые кондо-отели появились в 70-х годах в Майами, после чего стали развиваться и в Нью-Йорке, и в Лос-Анджелесе. Сегодня этот тип отелей есть по всему миру – от Шанхая до Дубая. Стремительность развития формата связана с тем, что с развитием digital-экономики появилась возможность отчитываться перед инвестором напрямую, показывая абсолютно все расходы и быть открытым. Поэтому ты можешь напрямую вложиться в кондо-формат. Ранее был только вариант инвестиций через Real Estate Investment Trust – аналог Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. Но проблема в том, что этот фонд тратит существенные деньги непосредственно на протекторов, аудиторов, депозитарии и так далее. Обычно стоимость такого управления составляет 2%. Если в Европе ты вкладываешься в отель напрямую, то получаешь доходность в 5-6%. Вкладываясь через ЗПИФН, ты фактически отдаешь треть своего дохода.
Новые требования
- Как отличаются гостиничные предпочтения поколений X, Y и Z? Кто из них является для вас основной аудиторией?
- Еще 20-30 лет назад и в России, и в мире было нормальным жениться и рожать детей сразу после института. Трендом было становиться семейным человеком где-то до 25 лет. Сейчас тренд существенно сместился. Люди стали намного дольше жить, но при этом и семью они создают намного позже. Мы видим, что нормальным для западных стран сейчас является создание семьи после 35 лет. И Россия, и Китай, и другие страны также потихонечку движутся в этом же направлении. Если раньше был развит семейный туризм с детьми и туризм пенсионеров, то сейчас молодые люди от 20 до 40 лет стали основной группой путешественников. Они ворвались на гостиничный рынок и сейчас миллениалы, они же поколение Y, а также поколение Z, стали основной группой путешественников. Более 50% - это молодые люди, которые хотят находиться в центре событий. Для них крайне важно, чтобы отель был или в центре города, или имел хорошую транспортную доступность. Но при этом для них крайне важна цена. Сейчас активно развивается авиасообщение в формате дискаунтеров. Такими же бурными темпами развиваются трехзвездочные отели с небольшими площадями самого номера – 12-25 кв. м, но с очень качественной кроватью, с ортопедическими матрасом и подушкой, и мощным душем. Но молодые люди проводят в этой комнате только ночь. В остальное время они смотрят город, ходят по дискотекам, сидят в баре отеля и так далее. К тому же путешествуют они обычно не с огромным чемоданом, а с рюкзаком, поэтому им не нужна большая площадь номера.
Как следствие, для таких путешественников все гостиничные сети создают новые форматы номеров. Тот же Marriot создал Moxy, Accor создал Jo&Joe и Mama Shelter, Hilton создал Motto. Эти тренды в России мы пока наблюдаем очень слабо. У нас пока гостиницы пользуются репутацией крайне долго окупающихся инвестиций. Мы же еще пять лет назад окрыли свой первый отель, а сейчас у нас в портфолио около 3 тыс. строящихся и проектируемых номеров. В следующем году мы открываем два отеля с общим номерным фондом примерно в 700 номеров.
- Не думаете ли вы, что со временем предпочтения нынешних миллениалов могут измениться?
- Мы видим ситуацию следующим образом. В 60-м году международных туристов было всего 25 млн человек, это были только очень богатые люди. Сейчас их 1,5 млрд человек. Как только человек зарабатывает то, что может потратить на путешествие, он это делает. 10 тыс. лет назад человечество стало выращивать пшеницу, что сделало его оседлым. Но для наших инстинктов и повадок это очень небольшой срок. До этого мы были охотниками и собирателями, мы вышли из Африки и кочевали. Поэтому тяга к путешествиям – это наш инстинкт. Как только у нас появились деньги для того, чтобы перемещаться, подешевели перелеты, появились удобные места размещения в отелях, мы начали активно путешествовать. Как только у индусов появятся деньги, то вслед за китайцами это будет одна из самых путешествующих наций. Как мы помним, одно из названий современной экономики – экономика впечатлений. Как только появляются деньги на впечатления, люди начинают их тратить. Поэтому туризм – это одна из самых быстроразвивающихся отраслей. Наверное, даже самая быстро развивающаяся. Ведь сегодня каждый десятый человек в мире занят в туристической отрасли.
- Есть ли какая-то разница в гостиничных предпочтениях между россиянами и иностранцами?
- Наиболее ярко отличаются, может быть, предпочтения китайцев и европейцев. Они очень сильно напоминают нас лет 20-25 назад, когда выезжая из номера, мы забирали из него что-то себе «на память». За последние 30 лет, как мне кажется, по характеру своего поведения мы приблизились к европейским туристам. Сейчас китайцы делают первые шаги в международном туризме, но уверен, что со временем они приблизятся к европейскому формату поведения.
- Приходится ли бороться с воровством из номеров?
- Если выносится что-то существенное, то есть депозит, из которого гость возмещает стоимость. Мы сейчас смотрим на опыт сети 25hours, который указывает цену на все, что есть в номере, и постоялец, при желании, все это может купить.
- В каком направлении будет развиваться гостиничная отрасль в ближайшие годы?
- Все больше людей при прибытии в новую страну интересуются местным колоритом. Они стремятся поселиться в отеле, который давал бы представление о стране или городе. То есть прибывая в центр Москвы, они ожидают увидеть, например, роспись под хохлому, гжель и так далее. Люди хотят узнать то, как мы здесь в Москве живем. То есть интерес не просто к памятникам истории и культуры, но и к стилю нашей жизни. Все больше отелей по всему миру дают этот опыт.
Второй аспект. Интересно, что когда люди приезжают сейчас в отель, они хотят получить опыт национальной кухни – в самом отеле или в ближайших кафе.
Третий. Все больше старых зданий приспособляются под отели. Поскольку в центре городов таких зданий много, то благодаря современным инженерным системам все больше отелей в мире открываются с номерами в том числе и без окон. То есть окна становятся уже необязательной опцией, а площадь номеров все больше уменьшается.
Но по российским нормам это сейчас запрещено.
И, конечно же, диджитализация. То есть не просто наличие Ipad в номере. Многие туристы хотят иметь возможность регистрироваться в отеле по электронному билету, как это происходит в аэропорту. К тому же они считают, что в современном мире не надо звонить на ресепшен и что-то заказывать в номер. Они хотят заказывать все необходимое через приложение, не соприкасаясь с обслуживающим персоналом.
Тренд на малый формат
- Существует традиционное мнение, что гостиницы в среднем дольше окупаются, чем другие типы коммерческой недвижимости. Почему вы активно инвестируете именно в отели?
- Действительно, гостиницы старого формата окупаются нередко до 20 лет. Например, раньше компания Marriott в отеле площадью 3 тыс. кв. м делала 60 номеров. Получается, что приведенная площадь с учетом места для управляющей компании, бара, ресторана и так далее была около 50 кв. м на номер. Сегодня тот же Marriott на той же площади размещает 120 номеров, сократив площадь на 1 номер до 25 кв. м. При этом площадь самого номера была как раз около 20-25 кв. м, а на сегодняшний день снизилась до примерно 12 кв. м. Такие номера есть в сети нового формате от Marriott под названием Moxy. При этом стоимость номера в Moxy в Лондоне, Нью-Йорке или Париже, например, такая же, как и в отелях с номерами в 20-25 кв. м. Соответственно, доходность в два раза выше.
Мы уже научились делать отели с высоким коэффициентом полезной площади. Сейчас те знания и опыт, которые мы получили, дают нам возможность повысить доходность от отеля фактически двукратно. Благодаря этому окупаемость отеля существенно сократилась – примерно в те же два раза. Кроме того, в Москве сегодня невероятный спрос на гостиничные услуги. Средняя заполняемость отелей в 2019 году составляет почти 80%. Таких показателей в мире очень мало. Туристические потоки в Москву продолжают увеличиваться во многом благодаря тому, что правительство сделало возможным прибытие без визы на краткосрочный период. Все это приводит к тому, что доходность гостиничной недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и крупных городах-миллионниках превысила доходность офисной.
Турпоток в мире ежегодно возрастает на 7-8% в течение последних 10 лет. При этом в России он растет даже больше – свыше 10% за последние 2-3 года. В результате сейчас 1,5 млрд человек в мире путешествуют в разные страны. Еще 10 лет назад их было 700 млн человек.
В мире около 11% ВВП приносит туризм, это даже больше, чем digital. В России от туризма мы получаем 4,8% ВВП. Благодаря тому, что Россия стала более открытой для путешественников, туризм здесь развивается быстрее, чем в мире.
По примеру Трампа
- Почему вы выбрали формат именно кондо-отелей?
- Мы ориентируемся на еще одну очень интересную специфику России. Она связана с недоразвитостью финансовых рынков – у нас нет мощных пенсионных и страховых фондов. Как правило, люди предпочитают покупать «однушку» для сдачи в аренду, что дает доходность порядка 4-6%. Мы же предлагаем инвестировать в покупку гостиничного номера в кондо-отеле, что дает доходность существенно выше – более чем в 2 раза. При этом людям не нужно заниматься всеми вопросами, связанными с управлением. В последнее время кондо-формат мощнейшим образом развивается в мире и хорошо подходит для России. Тем более, что президент Трамп развивает кондо-формат в последние 40 лет. Почему бы не последовать за умным и успешным человеком?
Когда мы открывали свой кондо-отель Vertical 5 лет назад считалось, что российское законодательство не позволяет делать кондо-отели, а товарищество собственников недвижимости не может успешно развивать такие форматы. Проработав пять лет с кондо-отелями с множеством собственников, обычно до сотни, мы можем сказать, что нашли формат, при котором кондо-отель живет и успешно развивается. Продемонстрировав это западным сетям – Best Western, Accor, Windham, мы доказали, что это возможно. Теперь они готовы предоставлять нам по франшизе свои бренды. Теперь мы первые, кто этим занимается. Самое главное в кондо-отеле, чтобы постоялец не замечал наличия десятков и сотен собственников. Он должен понимать, что это единая управляющая компания и единый отель, не отличающийся от обычного. Это крайне важный аспект, чтобы отель был успешен.
- Расскажите, пожалуйста, подробнее о принципах работы гостиниц, которые строит компания Becar.
- Мы заключаем агентские договоры на управление с каждым покупателем. Покупатель не имеет права самостоятельно управлять номером или проживать в нем. Мы берем на себя обязательства по доходности, согласно которым доходы от работы отеля распределяются равномерно между всеми собственниками, и ежемесячно отчитываемся перед каждым из инвесторов. При этом собственники владеют всей полнотой информации, а гости получают сервис на международном уровне. Таким образом, собственники и гости не пересекаются, а центром взаимодействия между ними является управляющая компания.
- Может ли человек самостоятельно сдавать свой номер в аренду?
- По закону у него это право есть. Но при этом собственник будет терять прибыль. Мы централизованно размещаем рекламу и получаем скидку на booking-системах, централизованно предоставляем услуги клининга, питания и всего остального. Если человек захочет заниматься всем этим, то ему это выйдет втридорога. Поэтому чисто с экономической точки зрения собственнику это просто не выгодно. Оптом стоимость обслуживания существенно ниже.
- Где появились первые кондо-отели?
- Первые кондо-отели появились в 70-х годах в Майами, после чего стали развиваться и в Нью-Йорке, и в Лос-Анджелесе. Сегодня этот тип отелей есть по всему миру – от Шанхая до Дубая. Стремительность развития формата связана с тем, что с развитием digital-экономики появилась возможность отчитываться перед инвестором напрямую, показывая абсолютно все расходы и быть открытым. Поэтому ты можешь напрямую вложиться в кондо-формат. Ранее был только вариант инвестиций через Real Estate Investment Trust – аналог Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. Но проблема в том, что этот фонд тратит существенные деньги непосредственно на протекторов, аудиторов, депозитарии и так далее. Обычно стоимость такого управления составляет 2%. Если в Европе ты вкладываешься в отель напрямую, то получаешь доходность в 5-6%. Вкладываясь через ЗПИФН, ты фактически отдаешь треть своего дохода.
Новые требования
- Как отличаются гостиничные предпочтения поколений X, Y и Z? Кто из них является для вас основной аудиторией?
- Еще 20-30 лет назад и в России, и в мире было нормальным жениться и рожать детей сразу после института. Трендом было становиться семейным человеком где-то до 25 лет. Сейчас тренд существенно сместился. Люди стали намного дольше жить, но при этом и семью они создают намного позже. Мы видим, что нормальным для западных стран сейчас является создание семьи после 35 лет. И Россия, и Китай, и другие страны также потихонечку движутся в этом же направлении. Если раньше был развит семейный туризм с детьми и туризм пенсионеров, то сейчас молодые люди от 20 до 40 лет стали основной группой путешественников. Они ворвались на гостиничный рынок и сейчас миллениалы, они же поколение Y, а также поколение Z, стали основной группой путешественников. Более 50% - это молодые люди, которые хотят находиться в центре событий. Для них крайне важно, чтобы отель был или в центре города, или имел хорошую транспортную доступность. Но при этом для них крайне важна цена. Сейчас активно развивается авиасообщение в формате дискаунтеров. Такими же бурными темпами развиваются трехзвездочные отели с небольшими площадями самого номера – 12-25 кв. м, но с очень качественной кроватью, с ортопедическими матрасом и подушкой, и мощным душем. Но молодые люди проводят в этой комнате только ночь. В остальное время они смотрят город, ходят по дискотекам, сидят в баре отеля и так далее. К тому же путешествуют они обычно не с огромным чемоданом, а с рюкзаком, поэтому им не нужна большая площадь номера.
Как следствие, для таких путешественников все гостиничные сети создают новые форматы номеров. Тот же Marriot создал Moxy, Accor создал Jo&Joe и Mama Shelter, Hilton создал Motto. Эти тренды в России мы пока наблюдаем очень слабо. У нас пока гостиницы пользуются репутацией крайне долго окупающихся инвестиций. Мы же еще пять лет назад окрыли свой первый отель, а сейчас у нас в портфолио около 3 тыс. строящихся и проектируемых номеров. В следующем году мы открываем два отеля с общим номерным фондом примерно в 700 номеров.
- Не думаете ли вы, что со временем предпочтения нынешних миллениалов могут измениться?
- Мы видим ситуацию следующим образом. В 60-м году международных туристов было всего 25 млн человек, это были только очень богатые люди. Сейчас их 1,5 млрд человек. Как только человек зарабатывает то, что может потратить на путешествие, он это делает. 10 тыс. лет назад человечество стало выращивать пшеницу, что сделало его оседлым. Но для наших инстинктов и повадок это очень небольшой срок. До этого мы были охотниками и собирателями, мы вышли из Африки и кочевали. Поэтому тяга к путешествиям – это наш инстинкт. Как только у нас появились деньги для того, чтобы перемещаться, подешевели перелеты, появились удобные места размещения в отелях, мы начали активно путешествовать. Как только у индусов появятся деньги, то вслед за китайцами это будет одна из самых путешествующих наций. Как мы помним, одно из названий современной экономики – экономика впечатлений. Как только появляются деньги на впечатления, люди начинают их тратить. Поэтому туризм – это одна из самых быстроразвивающихся отраслей. Наверное, даже самая быстро развивающаяся. Ведь сегодня каждый десятый человек в мире занят в туристической отрасли.
- Есть ли какая-то разница в гостиничных предпочтениях между россиянами и иностранцами?
- Наиболее ярко отличаются, может быть, предпочтения китайцев и европейцев. Они очень сильно напоминают нас лет 20-25 назад, когда выезжая из номера, мы забирали из него что-то себе «на память». За последние 30 лет, как мне кажется, по характеру своего поведения мы приблизились к европейским туристам. Сейчас китайцы делают первые шаги в международном туризме, но уверен, что со временем они приблизятся к европейскому формату поведения.
- Приходится ли бороться с воровством из номеров?
- Если выносится что-то существенное, то есть депозит, из которого гость возмещает стоимость. Мы сейчас смотрим на опыт сети 25hours, который указывает цену на все, что есть в номере, и постоялец, при желании, все это может купить.
- В каком направлении будет развиваться гостиничная отрасль в ближайшие годы?
- Все больше людей при прибытии в новую страну интересуются местным колоритом. Они стремятся поселиться в отеле, который давал бы представление о стране или городе. То есть прибывая в центр Москвы, они ожидают увидеть, например, роспись под хохлому, гжель и так далее. Люди хотят узнать то, как мы здесь в Москве живем. То есть интерес не просто к памятникам истории и культуры, но и к стилю нашей жизни. Все больше отелей по всему миру дают этот опыт.
Второй аспект. Интересно, что когда люди приезжают сейчас в отель, они хотят получить опыт национальной кухни – в самом отеле или в ближайших кафе.
Третий. Все больше старых зданий приспособляются под отели. Поскольку в центре городов таких зданий много, то благодаря современным инженерным системам все больше отелей в мире открываются с номерами в том числе и без окон. То есть окна становятся уже необязательной опцией, а площадь номеров все больше уменьшается.
Но по российским нормам это сейчас запрещено.
И, конечно же, диджитализация. То есть не просто наличие Ipad в номере. Многие туристы хотят иметь возможность регистрироваться в отеле по электронному билету, как это происходит в аэропорту. К тому же они считают, что в современном мире не надо звонить на ресепшен и что-то заказывать в номер. Они хотят заказывать все необходимое через приложение, не соприкасаясь с обслуживающим персоналом.
Поделиться
