0 ДНЕЙ
0 ЧАСОВ

Михаил Борисов: «Сегодня клиенты часто просят нас сделать «Мерседес» по цене «Фольксвагена»

Михаил Борисов, управляющий партнер строительной компании «Гинт-М», рассказывает в интервью CRE, каким стал 2019 год для компаний отрасли фитаут, как изменились запросы клиентов и стоимость услуг на офисную отделку и что происходило с конкуренцией и ключевыми участниками отрасли.

- Михаил, с чем и как завершает год ваш сегмент? Какие ключевые тренды 2019 года стоит особенно отметить?

- Принципиально на рынке мало что изменилось. В 2019 году экономический спад продолжился, и коммерческие компании были вынуждены работать с оглядкой на существующие реалии – они еще больше оптимизировали арендные площади, сокращали издержки, искали возможности для продолжения работы даже в этих непростых условиях.

Мы наблюдали тенденцию увеличения в процентном соотношении количества заказчиков, которые так или иначе связаны с государством, госструктурами. Сырьевой бизнес, госбанки, компании, занимающиеся удобрениями и полезными ископаемыми – все они активно росли и развивались, а значит и расширяли площади, организовывали тендеры на генподряд и т.д. В свою очередь, коммерческих заказчиков стало меньше. Думаю, частный бизнес занял выжидательную позицию и пока точно не знает, стоит ли вкладывать деньги во что-то относительно долгосрочное. Мы нужны людям, когда они могут строить прогнозы и просчитывать свой бизнес хотя бы на 5-7 лет вперед. А если они не понимают, что будет через год, едва ли у них будет желание вкладываться в дорогостоящую отделку.

Отсюда и еще одна тенденция – на рынке все больше компаний, которые сейчас «идут на уменьшение» - отказываются от дорогих арендных лотов в пользу вариантов попроще. Например, компания, арендующая 10 тыс. кв. м в известном бизнес-центре столицы, может запросто подыскивать себе пространство на 3 тыс. «квадратов» в каком-то менее пафосном объекте. Многие западные компании, которыми так гордились собственники объектов, готовы выходить из дорогих долгосрочных контрактов, даже с учетом штрафных санкций и пени, чтобы найти что-то подешевле. Конечно, все это делается не от хорошей жизни – вероятнее всего, объем работы у этих компаний уменьшается, масштаб бизнеса проседает, какие-то подразделения закрываются, что-то в новых условиях перестает быть рентабельным.

- Можно ли говорить о том, что на размер арендных лотов влияет и изменение специфики работы корпоративного сектора – многие компании позволяют своим сотрудникам работать дистанционно, а значит, нуждаются в меньшем объеме площадей?

- Конечно, изменение формата работы тоже на это влияет, но по сравнению с экономической ситуацией, это влияние ничтожно.

Многие сегодня недооценивают влияние санкций на частный бизнес. Дескать, какое это к нам имеет отношение. К сожалению, самое прямое. Санкции – это отсутствие инвестирования, это отсутствие дешевых и «длинных» западных денег, это отсутствие роста и развития самых разных бизнесов, которые влияют и на нашу загрузку, на количество тендеров и реализованные проекты. И несмотря на то, что этот год мы закрываем с более высокими показателями, чем 2018 год, начиная с осени мы отчетливо видим уменьшение количества тендеров со стороны частного бизнеса.

- А как меняются запросы существующих клиентов? Чего они хотят – только ли оптимизации площадей и сокращения расходов на ремонт?

- В этом году особенным спросом среди клиентов пользовались коворкинги. Соответственно, этот сегмент развивался довольно активно. Мы построили два офиса для компании WeWork, есть еще ряд проектов, где мы принимаем участие.

Вообще, есть две модели развития коворкинг-бизнесов. Первая модель – инвестиционная, работающая на капитализацию компании, стоимость ее акций. Проекты, работающие по этой модели, капиталоемкие, красивые, знаковые в своем классе. Но есть и другой подход – когда небольшие девелоперские компании делают коворкинги c отделкой за 25 тыс. кв. м, чтобы здесь и сейчас получить деньги. Эти компании не собираются выходить на IPO, они просто делают бизнес, зарабатывая на этом «быстром» формате аренды. Этот второй формат сегодня тоже очень активен, и для меня, например, это тоже вторичный признак нестабильной экономической ситуации. Коворкинги сегодня заняты на 70-80%. Даже в Екатеринбурге, Самаре, Омске, Челябинске и Уфе, где тоже открываются коворкинги, в них существуют листы ожидания, и, если один арендатор уходит, его место сразу же занимает следующий. О чем это говорит? Во-первых, о том, что стоимость отдельных офисов стала высокой для многих бизнесов. Во-вторых, компании, не зная, что будет завтра, ищут рабочее пространство на короткий срок. Другими словами, люди не очень верят в бурное развитие и хотят гибкости в вопросах аренды.

- Как сегодня выглядит конкуренция в сегменте фитаута?

- В этом году как никогда раньше на рынке генподряда стали активнее себя проявлять консультанты большой пятерки. Рынок real estate становится все меньше, и компании, само собой, стали искать для бизнеса возможные способы диверсификации. Несколько лет назад консультанты вышли в сегмент project management. Теперь они решили попробовать себя и на поле генподряда. Некоторые уже здесь работают, другие вот-вот начнут. Логика понятна - если к ним приходит клиент, чтобы найти себе офис, они стремятся работать с ним и дальше. Мы, конечно, этому не очень рады, но, с другой стороны, многолетняя экспертиза и клиенты, которые хорошо знают наше качество, дают нам основание думать, что мы - сильные конкуренты. Даже для компаний с громкими именами.

- Как сегодня меняется стоимость ремонта для заказчика, если сравнивать ее с 2018 годом? Как экономический спад корректирует конечную цену?

- Выводить среднее арифметическое по стоимости фитаута всегда было делом неблагодарным, а в кризис особенно – ведь объем услуг, количество людей, задействованных в проекте, специфика отделочных материалов, сроки реализации проекта всегда индивидуальны. Но если говорить о ценовых тенденциях, то основная из них - все без исключения сегодня считают деньги. И подрядчики, и заказчики, и даже клиенты из госсектора, где видимо произошло усиление контроля за использованием средств.

Сегодня часто клиент просит нас, образно выражаясь, сделать «Мерседес» по цене «Фольксвагена». Раньше все-таки такого не было, клиент понимал, что проект прайм-класса должен и стоить соответствующе. Сейчас заказчик при помощи архитектора делает объективно капиталоемкий проект, приглашает компании в тендер, и… очень удивляется той информации, которую он получает от подрядчиков. Говорит, что дорого. Приходится возвращаться на шаг назад, переделывать с архитектором проект, заменяя дорогие материалы на более бюджетные аналоги.

Бывает, впрочем, и другая ситуация – когда один из подрядчиков на этапе тендера дает цену ниже реальной, а впоследствии – уже на этапе реализации проекта – меняет спецификацию материалов. То есть подрядчик заранее идет на подлог, обещая клиенту реализацию согласованного проекта, а на деле меняя дорогие материалы на дешевые. Поэтому всем своим клиентам мы всегда рекомендуем закладывать в тендерном задании конкретные требования к инженерному оборудованию, мебели, перегородкам, дверям, сантехнике, ковровому покрытию. Когда у заказчика на руках несколько тендерных предложений, он должен быть уверен, что сравнивает яблоки с яблоками. В противном случае у генподрядчика появляется возможность для манипуляций, удешевления материалов, о котором на первоначальном этапе речи не шло.  Кто будет, например, проверять исполнителя, если он заявит, что завод больше не выпускает ковровую плитку, заложенную в проекте? Если точные характеристики к напольным покрытиям не прописаны, он постелет более дешевые аналоги.

- То есть получается, рынок едва ли стал более цивилизованным за последние годы, и экономическая ситуация еще больше подливает масла в огонь?

- Так и есть. Например, девелоперы, для которых генподрядные компании также осуществляют фитаут, сегодня часто стремятся максимально отсрочить период приемки объекта у генподрядчика. С чем это связано? С тем, что вырос срок экспозиции недвижимости на рынке, и девелопер просто ждет, когда к нему придет конечный пользователь. То есть девелопер, понимая, что он эту квартиру/офис продаст нескоро, придумывает всяческие отговорки для подрядчика – юридические, технические, строительные – чтобы не принимать его работу, не подписывать акты и не платить до тех пор, пока не придет и не заплатит за это конечный пользователь. Но, конечно, подобная ситуация влияет на снижение рентабельности проекта для подрядчика, ведь одно дело – завершить проект за три месяца, другое – продолжать общение с технической службой заказчика в течение целого года, и ждать, когда же конечный пользователь явится и по достоинству оценит объект. В итоге, подрядчики себя страхуют: в свои тендерные предложения для девелоперов они в денежном выражении сразу закладывают риск увеличения сроков проекта. Вообще, любые строительные риски находят свое отражение в бюджете, другого инструмента пока не придумано. Раздувает смету, например, и другой риск – невозможность уложиться с сроки, обозначенные заказчиком. Допустим, к подрядчику приходит хороший, статусный клиент, которому нужен полноценный офис за два месяца. И ни дня больше – в день Х компания должна переехать. Клиент выставляет коммерческие условия, в которых среди прочего, прописаны штрафные санкции за превышение сроков проекта. Но технология и этапность работ такова, что за два месяца объективно не управиться. Впрочем, терять статусного клиента тоже не хочется.  В итоге генподрядчик соглашается на проект, но увеличивает смету на сумму штрафных санкций. То есть на самом старте предусматривает возможность оплачивать заказчику нарушение сроков проекта из его же бюджета. Чтобы этого не происходило, задача заказчика или управляющей компании – работать с профессиональными контрагентами: чем больше проектов у них на счету, чем статуснее клиенты, тем ничтожнее шансы того, что заказчик пострадает от их жадности или неблагонадежности.

- Как видоизменяются сегодня сами офисы - планировки, дизайн офисных решений?

- Потребители офисов с каждым годом молодеют, это, конечно, накладывает свой отпечаток на офисные интерьеры. Сегодня, например, меняется офисная планировка, адаптируясь под новые форматы и принципы работы. Здесь становится больше пространств для общения, свободной работы, коллабораций. Большое внимание в офисах уделяется рекреационным зонам и отдыху. Комнаты для йоги, кабинет психолога, зона для компьютерных игр и т.д. – все это заказчики активно внедряют в свои интерьеры. При этом, конечно, все зависит и от специфики бизнеса и от конкретного рабочего коллектива. Недавно на конференции по коворкингам я узнал, что соотношение пространств open space и кабинетов сегодня примерно 30% на 70%. Хотя и нельзя сказать, что мы возвращаемся к тем самым кабинетам, которые когда-то были в ходу, представители нового поколения чувствуют, что работают продуктивнее, если рабочее пространство ограничено какой-то небольшой зоной и если там есть дверь, которую, в случае надобности, можно закрыть. Речь не идет об индивидуальных кабинетах, а, скорее, о кабинетах на небольшую проектную группу, отдел, департамент и т.д. И даже коворкинги сегодня вынуждены следовать этому тренду.

В этом году произошел возврат к так называемому биодизайну. Пользуются спросом «зеленые» стены, натуральные материалы, экологичная мебель. Также можно отметить повышенное внимание заказчиков к вопросам шумоизоляции. Такую же роль пару лет назад компании отводили эффективному офисному свету. Но с тех пор, как эта задача была решена, во главу угла были поставлены вопросы качественной акустики. Сегодня заказчики понимают, что в условиях работающей техники, разговоров, «белого» шума в офисах, акустические решения – эффективный и доступный способ сделать рабочее пространство более продуктивным.

Еще одна интерьерная тенденция, которая была актуальна в 2019 году – стремление компаний к трансформируемым решениям. Офисы с трансформируемой планировкой и мебелью, с трансформируемыми перегородками, позволяющими из одной большой переговорной делать несколько маленьких - все это очень ценится клиентами. И прежде всего, за возможность оптимально использовать пространство, адаптировать его под конкретные задачи.

И последний тренд, который мне бы хотелось отметить – повышенное внимание заказчиков к IT-решениям, позволяющим делать бизнес более технологичным и продуктивным. Если еще 5-7 лет назад клиенты больше инвестировали в дорогую отделку - дерево, шпон, камень, теперь эти деньги перенаправлены на IT-раздел - аудио- и видеосистемы, проекторы, микрофоны, системы информационной безопасности и многое другое.

- Расскажите, пожалуйста, о том, над какими проектами вы работали в уходящем году?

- В 2019 году у нас расширилась география – мы сделали офис для новой штаб-квартиры S7 Group в Новосибирске общей площадью 11 000 кв. м. Самым сложным в проекте стала его удаленность от столицы: более, чем 100 сотрудникам компании пришлось на полгода переехать в Новосибирск, чтобы сделать возможной реализацию этого офиса. Также мы увеличили объем наших проектов в северной столице: в этом году мы реализовали там офисы для JetBrains и Philip Morris. Продолжили и активную работу в Москве – построили офисы для компаний Servier, Revolut, WeWork, работаем над новой очередью «Авито» и т.д. И, кроме того, в этом году мы реализовали объект капитального строительства - ветеринарную клинику в Сколково.

- Каким вы видите следующий год в вашей отрасли? Ожидаете ли каких-то улучшений? Или, напротив, работаете над «планом Б»?

- С точки зрения экономики и политики – я не думаю, что можно ожидать каких-то принципиальных позитивных изменений. Если не станет хуже –  уже будет хорошо. Чтобы ситуация в корне изменилась, нужны важные политические решения, нужно менять инвестиционный климат и т.д. Я пока не вижу к этому предпосылок. Но, как говорится, поживем – увидим. Будем работать, и надеяться на лучшее…

Поделиться



подпишись НА эксклюзивные новости cre