Денис Колокольников: «Торговые сети перестраиваются за людьми и уходят в онлайн. И те, и другие могут не вернуться обратно»
Управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников – о будущем коммерческой недвижимости, «перестройке» на офисном рынке и о том, как модели потребления людей повлияют на торговые сети.
— Денис, пандемия существенным образом повлияла на коммерческую недвижимость. Что сейчас происходит с рынком?
— Практически все секторы рынка коммерческой недвижимости сегодня «замерли». Офисные центры пусты. Какое-то количестве людей приезжает на работу, но большинство работает «на удаленке». В торговых центрах работают сегодня только продуктовые магазины, аптеки и другая мелочь. По сути, как ТЦ эти объекты не функционируют. Гостиницы также пустуют, потому что транспортное передвижение внутри страны практически закрыто и в командировки никто не ездит.
На этом фоне гораздо лучше положение складской и индустриальной недвижимости. В силу многократно возросшей услуги курьерских доставок к конечным потребителям расширяется и перестраивается вся логистика, появляется потребность в новых складских площадях. Индустриальную недвижимость нельзя перевести на удаленный формат работы, соответственно, этот сектор также востребован и актуален. Получается, что из всех 4-х сегментов коммерческой недвижимости работают более-менее индустриальный и складской.
— Каковы последствия жесткой изоляции для рынка недвижимости и для людей в целом?
— Сегодня у людей освободилось время на «подумать». Они могут посозерцать, поразмышлять, пообщаться с близкими, заняться любимым делом, открыть новые таланты. Появилась некая осознанность, началось переосмысление ценностей, качества и модели потребления. Сегодня трансформируется все, в том числе и сознание людей. И по завершению карантина многие люди невольно продолжат соблюдать социальную дистанцию еще какое-то время. Также они приобретут бесценный потребительский опыт – методы онлайн-потребления, а значит, рынок коммерческой недвижимости получит толчок к новому витку своего развития.
Скорее всего, часть магазинов в ТЦ не откроется по разным причинам: кто-то не выдержал пандемии или не договорился с девелопером или закрыл менее эффективные магазины, у кого-то серьезным образом снизились обороты. Какие-то сети могут вообще уйти с рынка. Таким образцом, в ТЦ в среднем может появиться до 20-30% свободных площадей. Скорее всего, это не коснется топовых ТЦ, поскольку там лучше обороты и арендаторы сохранят свои магазины, а вот торговые центры второго и третьего эшелона, испытывающие проблемы и до этого, первыми окажутся в зоне риска. За время карантина люди перестроились и ушли в онлайн-покупки, за ними перестраиваются и торговые сети. И те, и другие могут не вернуться обратно в торговые центры. Вероятнее всего, рынок торговых центров потеряет до 20-30% покупателей, еще больше - в доходах. Это не коснется районников, которые закрывают первичные потребности населения, и успешных объектов.
— Люди находятся на самоизоляции и работают из дома, соответственно, наряду с торговой страдает и офисная недвижимость. Какие трансформации произойдут в этой сфере?
— Сегодня в Москве насчитывается порядка 35 млн кв. м офисной недвижимости, из которых почти 20 млн кв. м приходится на классы А и В. Этот пласт офисной недвижимости останется на плаву благодаря крупным арендаторам, таким как министерства, корпорации, IT компании, экосистемы, финансовые структуры. Но целый ряд компаний, которые в большей степени «сидят» не в топовых БЦ, могут сократить размер занимаемой площади. По какой причине? Во-первых, часть компаний может закрыться, во-вторых, часть компаний может сократить персонал, в-третьих, часть компаний, работая сегодня в удаленном формате, поймут, что им офис в таком объеме и формате уже не нужен. Например, по исследованиям The National Bureau of Economic Research, около 37% работы в США можно делать из дома. О чем это говорит? Большая часть сотрудников, оставшаяся в связи с текущей ситуацией на удаленной работе, просто уже не вернется в офис.
По сути, офисный рынок будет перестраиваться. Давайте посчитаем: в московских БЦ работает порядка 6 млн человек, около 1 млн из них после окончания карантина могут уже не вернуться в офисы. А 1 млн человек — это около 6-7 млн кв. м офисных площадей, примерно 20% от всей офисной недвижимости. Это достаточно приличный уровень возникшей вакансии, который может привести к снижению ставок аренды и трансформации освободившихся помещений. Например, вакантные площади можно переделать под гибкие офисы для временной аренды, коворкинги, переговорные, гибкие сервисные офисы, в которых есть определенная уже готовая комплектация и т.д. Я думаю, офисы еще можно переделать под гибкий формат для жилья и работы. Это уже отдельное направление с гораздо большим форматом реконструкции.
В жилой недвижимости также потребуются серьезные трансформации, поскольку целый пласт людей захотят или вынуждены будут работать дома. Им будут нужны условия для работы и жизни в широком смысле в рамках ЖК, в рамках подъезда и ближайшей инфраструктуры. Часто люди, которые ездили на работу, совершали какие-либо покупки в том месте, где они работали. В формате «дом-работа-дом» они были более мобильны. Сейчас мобильность может сократиться для целого ряда людей, и это, можно сказать, новый посыл к жилищным девелоперам, к городским властям, к консультантам по формированию нового продукта, состава инфраструктуры, качеству инженерии и безопасности.
— По вашему мнению, сложившаяся обстановка сильно изменит рынок недвижимости?
— Как консультанты, пережившие не один кризис на рынке недвижимости (лично у меня он уже пятый), мы наблюдаем определенные схожести во всех кризисах. В данной ситуации сложно понять причину его происхождения и поведение в дальнейшем. Однако последствия существенно поменяют саму парадигму жизни. Серьезным образом изменится урбанистика. По сути, она вывернется наоборот. Если раньше люди приходили в места большого скопления, то сейчас они будут искать места с наименьшем сосредоточением. Произойдет трансформация ценностей, культуры, осознанности, принципов потребления. Это и повлечет за собой серьезное изменение рынка недвижимости. Торговые центры, которые потеряют часть своих арендаторов, вынуждены будут искать новые пути развития, возможно даже трансформируются. Будут создаваться новые бизнес модели, формироваться новые стратегии развития. Те арендаторы, которые не могут уйти полностью в онлайн, например, связанные со спортом, курортами, коворкинги и масса других вещей, могут трансформироваться в общественные центры и другие сервисы. Возможно появление небольшой доли гибких складских площадей в ТЦ, склад-шоурум и пр. Консультанты проектов будущего должны способствовать формированию нового рынка недвижимости. Совместно с девелоперами, ретейлерами, архитекторами, инновационными компаниями и другими участниками рынка мы будем создавать партнерские схемы и заниматься разработкой стратегии и новых бизнес -моделей. Это очень интересные задачи с точки зрения прогнозирования и аналитики.
Поделиться
