Инесса Самохвалова: «Наиболее привлекательные объекты попадут в руки новых собственников»
Как, по вашей оценке, эпидемия коронавируса отразилась на рынке торговой недвижимости в России?
В период ограничительных мер, действующих по всей России, пострадали все сегменты коммерческой недвижимости. Огромным ударом для владельцев торговых объектов, помещений и арендаторов было снижение покупательской активности, что привело к сокращениям доходов у сторон, так как на тот момент функционировать оффлайн могли магазины только с товарами первой необходимости. Также в некоторых регионах был введен прямой запрет на работу торгово-развлекательных центров. Рынок торговой недвижимости Москвы и Подмосковья начал испытывать на себе негативные последствия одним из первых, наряду с гостиничным бизнесом, туристической отраслью и общественным питанием. Открытие магазинов по окончании карантина в Москве и прямой запрет Роспотребнадзора на открытие ТЦ в Подмосковье сильно ударило по последним, позволив московским конкурентам собрать весь отложенный спрос потребителя. Мы остро почувствовали это на собственных подмосковных объектах и неоднократно, начиная с мая, пытались открыть часть магазинов, но постоянные проверки и предписания надзорных органов не позволили нам это сделать. Особенно сильно пострадали в период пандемии операторы fashion-ритейла, развлечения (кинотеатры, детские клубы), а также рестораны и кафе. Спад экономической активности в апреле и мае, несомненно, приведет (и уже привел) к банкротству большого количества небольших и средних компаний. Многие бренды и ресторанные сети уже заявили об оптимизации, что скажется на их представленности в торговых центрах. Существует риск закрытия небольших магазинов, которые занимают площади от 50 до 300 кв. м, а также более крупных форматов. В этом случае доля свободных площадей в торговых объектах может превысить 15% к концу 2020 года. Последствия распространения пандемии станут катализатором развития уже существующих негативных трендов на рынке, некоторые форматы просто умрут, и еще большее количество объектов будет нуждаться в пересмотре концепции. Пандемия в первую очередь отразится на потребительском поведении (например, рост лояльности к покупкам онлайн), снижении потребительского спроса в краткосрочном и среднесрочном периоде. В последние несколько месяцев люди в целях безопасности чаще всего делали покупки онлайн. При этом необходимо отметить, что общий объем торговых площадей в Москве, введенный в первом полугодии, составил больше половины (61,1%) от прогнозируемого объема ввода по итогам всего 2020 г. Тогда как в регионах не было открыто ни одного нового профессионального торгового центра и прогноз по новому строительству от января 2020 года был пересмотрен на 40% в сторону сокращения. До начала пандемии доля свободных площадей в торговых центрах Москвы составляла 8%. В связи с закрытием некоторых операторов из-за финансовых трудностей, ожидается ротация арендаторов в торговых объектах и увеличение вакантных площадей до 15% в конце 2020 года.
Что происходит в Европе? В частности, какова инвестиционная активность сегодня в области коммерческой недвижимости?
Что касается Европы, на рынках капиталов вероятен перерыв в активности, однако ключевые игроки будут продолжать инвестиционную деятельность, сосредоточившись на "безопасных" рынках, особенно в отношении более устойчивых активов офисной, складской, жилой и торговой недвижимости. Как бы банально это не звучало, но деньги должны делать деньги, а не лежать на счетах. Наша группа компаний заинтересована в приобретении объектов недвижимости в Европе. Хочу подчеркнуть, что ITD Properties с юридической точки зрения является группой одноименных зарегистрированных в разных юрисдикциях компаний, объединенных управляющим акционером, а не некий швейцарский фонд, как иногда упоминали в прессе. По сути, политика Группы ITD после пандемии не изменилась: мы инвестируем прибыль, полученную от текущих объектов недвижимости, в новые проекты. Сейчас на европейском рынке много интересных для нас объектов коммерческой недвижимости. От студенческих апартаментов в Великобритании до офисов, складов и апарт-отелей в Австрии и странах Бенилюкс с доходностью 6%-8%. Стоит отметить, что рынки, зависящие от иностранного капитала, могут столкнуться с сокращением инвестиционной активности на фоне общего замедления экономики. Ее восстановление, определенно, произойдет, однако сроки зависят от сценариев распространения пандемии. В начале 2020 года рынок коммерческой недвижимости в Европе выглядел достаточно позитивно, поэтому предполагается, что большинство сегментов этого сектора выдержат короткий, резкий шок или даже более длительный экономический спад. В начале 2020 года около 60% рынков EMEA были в так называемой фазе арендодателя — когда спрос превышал предложение. На большинстве из рынков до пандемии Covid-19 ожидался рост арендных ставок. Такие прогнозы были основаны на низком уровне вакантности и достаточно низких темпах ввода нового предложения в предыдущие годы. «Карантинный» шок, безусловно, повлияет на динамику на европейских рынках, однако при условии восстановления экономики в начале 2021 года в большинстве случаев условия аренды останутся стабильными.
Какова ситуация с инвестициями в России?
Возвращаясь к ситуации в России, необходимо отметить, что отрасль коммерческой недвижимости переживает тяжелые времена. Большинство активов обременено кредитными обязательствами разной степени "тяжести". В связи с этим, собственники, имеющие финансовую подушку, находятся в привилегированном положении. К сожалению, отрасль не получила достаточной государственной поддержки, что, в некоторых случаях, привело к тому, что некоторые активы попали в разряд стрессовых. В условиях конкуренции это в скором времени может привести к переделу рынка. Наиболее привлекательные объекты попадут в руки новых собственников, имеющих возможности для их покупки и дальнейшего развития.
Вы как инвесторы готовы приобретать активы сейчас в России? Если да, то какие?
Реализуя распространённый подход – кризис время возможностей, – наша группа компаний ITD Properties также пристально следит за происходящим на российском рынке коммерческой недвижимости и готова приобретать интересные объекты. Что касается требований к активам, то пандемия внесла свои коррективы. Так, требования к локации стали жёстче. В первую очередь, это местонахождение ТЦ, которое должно быть в шаговой доступности от потребителей. И если рассматривать ближайшее Подмосковье – это, в первую очередь, центр или густонаселенные спальные районы города. Как показала практика карантина, в ТРЦ должны на 10-20% присутствовать арендаторы, предоставляющие услуги и товары первой необходимости: продуктовые магазины, сигареты и алкоголь, аптеки и оптики, детские товары, товары для животных, телефонная связь и интернет и т п. Мы на собственных объектах поняли, как эти принципы работают. Большой, красивый, современный ТЦ, находящийся на въезде в город, обеспечил за период пандемии практически такой же денежный поток как небольшой, втрое меньше первого, ТЦ в центре города в шаговой доступности потребителей. Более того, в обоих ТЦ расположен один и тот же сетевой продуктовый магазин. При этом выручка «продуктовика» во время пандемии в маленьком ТЦ в центре города оказалась в разы выше, чем выручка такого же магазина в большом ТЦ. Очень сильно пострадали рестораны и кафе, которые пока не восстановились в полном объеме.
Каковы перспективы? Куда мы движемся? Что нас ждет?
При всей непростой ситуации, оценивая перспективы рынка коммерческой недвижимости, в качестве общего прогноза я бы рассматривала позитивный сценарий. Принимая во внимание, что причина кризиса лежала вне экономического поля, многие специалисты сходятся в прогнозах относительно сроков окончания эпидемии, относя их на 1-й квартал 2021 года. Также, по прогнозам, срок восстановления покупательной способности населения может произойти к концу 2021 года. За это время рынок ждет обновление и, весьма вероятно, новый всплеск деловой активности.
Поделиться
