Никола Обайдин: «У торговой недвижимости есть важное преимущество, от кризиса она всегда страдает первой, но также быстро из него выходит»
Расскажите, как Офисный парк Comcity выходит из 3-месячной спячки. Вернулась ли в офисы былая активность?
Я бы сказал, что Comcity в принципе не уходил в спячку. Активность в Офисном парке в период самоизоляции, конечно, снизилась, но не остановилась.
Сейчас 30-40% сотрудников вернулись на работу. Возвращение проходило постепенно – по мере снятия ограничений властями. Уверен, в течение ближайших нескольких месяцев большинство резидентов выйдут на работу в полном объеме.
А что с новым спросом? В разгар пандемии рынок замер? Когда вы ожидаете его восстановления?
Рынок не замер, он просто снизил темпы. Во время «локдауна» были заключены в том числе рекордные сделки. Мы тоже закрывали сделки – главным образом те, по которым были на финальной стадии переговоров. Также у нас были встречи с потенциальными клиентами на строящуюся сейчас фазу «Браво» Офисного парка Comcity.
Если говорить о восстановлении показателей 2019 года, то этого можно ожидать к концу 2021 года.
Известно, что некоторые арендаторы во время пандемии приостановили переговоры или вышли из них. На ваш взгляд, вернутся ли такие компании к поиску офисных помещений? Изменятся ли требования к офисам?
Большинство сделок, которые перед пандемией находились на последних стадиях переговоров, были закрыты. Как правило, активнее всего приостанавливали поиски те, кто перед самоизоляцией только приступил к выбору проекта или только начал переговоры.
Все компании, которые в ближайшем будущем будут выбирать помещение под офис, переосмыслят свои запросы. Я не исключаю, что многие из них оставят часть сотрудников на «удаленке», а значит, скорректируют запрашиваемые площади.
Правильно ли я понимаю, что пока довольно сложно оценить количество офисов, которые могут высвободиться?
Некоторые компании уже сократили арендуемые площади, но в целом высвобождение будет проходить постепенно.
Этот процесс не увеличит вакантность рынка в разы: если сегодня вакансия составляет 10-11% в целом по рынку, то в дальнейшем она может дойти до 12-13%.
Что вы можете рассказать про инфраструктурных арендаторов и в целом про торговый сектор? Есть ли те, кому пришлось отказаться от помещений?
К сожалению, у ретейлеров дела обстояли гораздо хуже, особенно в тех сферах, где очень много ограничений для работы. С такими арендаторами нужно садиться за стол переговоров и вместе искать возможные решения.
Но не все инфраструктурные объекты страдают одинаково. Выручка упала у всех, но у кого-то – на 100%, а у кого-то – просто незначительно снизилась. При выборе поддержки к каждому необходим индивидуальный подход.
Мы действительно стараемся помочь всем инфраструктурным арендаторам в Comcity. Сохранение их пула – одна из наших главных задач в текущих условиях. Мы очень скрупулезно выбирали партнеров, чтобы создать максимально диверсифицированную и качественную инфраструктуру для резидентов, и нам не хочется ее потерять.
Что влияет на восстановления инфраструктуры?
На этот процесс влияют два главных фактора: снятие ограничений со стороны властей и темпы возвращения резидентов в офисы.
А насколько сейчас восстановлена работа ретейла в Comcity?
На данный момент в Офисном парке Comcity открылись уже более 95% торговых точек. Часть из них не закрывались даже в период самоизоляции.
За один день выручка ретейла не станет прежней – это будет длительный процесс, который растянется до конца лета или даже до конца года.
Повлияли ли текущие события на строительство второй фазы Офисного парка Comcity?
На нас текущие события практически никак не повлияли, не считая того, что стройка была заморожена на месяц из-за ограничений, введенных городскими властями. Но наш генеральный подрядчик - международная компания Renaissance Construction работает профессионально, благодаря чему мы уже нагнали период простоя и в целом следуем графику.
Строительство находится на начальном этапе – сейчас монолит на уровне третьего этажа. Мы продолжаем вести переговоры на помещения второй очереди, она будет введена в эксплуатацию в I квартале 2022 года.
Несмотря на ограниченный спрос, предложение на московском рынке тоже ограничено. У компаний, ищущих помещение 20-30 тыс. кв. м, мало вариантов. Кроме того, интерес ко второй фазе проявляют и наши текущие арендаторы – те, кто планирует расширение в ближайшем будущем.
Насколько ваш план отвечает изменениям на рынке, вызванным пандемией? Планируете ли вносить коррективы?
План фазы «Браво» составлялся задолго до пандемии, когда мы, конечно, не знали о сложностях, с которыми всем нам предстоит столкнуться.
Одна из особенностей нашего проекта – большая гибкость и минимальные потери при разделении помещений. В проекте предусмотрено такое количество лестниц и проемов, такие формы этажей, чтобы можно было расширить спектр вариантов для потенциальных арендаторов. Мы можем предложить и небольшие офисы, и крупные площади – это огромный выбор, гибкость и способность подстроиться под различный спрос.
Что нового появится в фазе «Браво»?
Арендуемая офисная площадь фазы «Браво» – 61 600 кв. м. Мы ориентируемся на крупных, якорных арендаторов – от 20 тыс. кв. м, но часть здания мы отдадим под небольшие офисы. В «Браво» появятся новые сервисы и услуги, которых нет сейчас, а также автомойка, бар и ресторан с верандой.
Во второй очереди Comcity будет гостиница. Мы уверены в ее востребованности, так как в данной локации всего два 4-звездочных отеля международного уровня. Идею о включении в проект гостиницы поддержали в том числе представители власти, когда мы обсуждали нашу концепцию. Оператором стал международный оператор Accor, бренд Novotel. Наличие отеля в составе комплекса – это не просто размещение гостей и туристов, но и возможность проведения мероприятий в конференц-залах на 300 человек.
Гостиничный сектор сейчас пострадал так же, как и ретейл. Не было соблазна сократить номерной фонд?
Рынок московских гостиниц испытывает нехватку качественных объектов. При этом он всегда демонстрировал более или менее высокие показатели. Интерес к Москве развивается, но при этом в городе низкая обеспеченность номерами и гостиницами высокого класса.
У нас небольшой отель – всего 150 номеров. Фактически это минимальное количество, соответствующее требованиям международного оператора. Но намного важнее то, что мы не считаем падение фатальным.
Рынок гостиничного бизнеса значительно пострадал во время пандемии. Но даже с учетом более длительного восстановления мы ожидаем, что докризисный уровень будет достигнут к концу 2021-го – началу 2022-го года, то есть примерно к моменту ввода нашего объекта в эксплуатацию.
Вы рассчитываете на бизнес-туризм?
Да, и на бизнес-туризм тоже. Но в нашу аудиторию входят и другие группы. Novotel будет расположен в хорошей локации: станция метро «Румянцево» находится в 5 минутах пешком, а от нее до Кремля можно добраться за 30 минут. Мы считаем, что многие туристы оценят такое расположение.
Вы – инвестиционная компания. Расскажите, пожалуйста, смотрите ли вы сейчас на другие сегменты? Будете ли вы принимать участие еще в каких-либо проектах, помимо Comcity, или фокус только на Офисном парке?
Мы делаем фокус не только на Офисном парке – параллельно с фазой «Браво», мы строим жилой комплекс homecity. Он уже получил награду как премьера года бизнес-класса в области жилой недвижимости. Строительство homecity движется полным ходом – эти две площадки находятся примерно на одном уровне. То есть мы работаем одновременно над двумя большими проектами.
Конечно, мы продолжаем анализировать рынок и ищем перспективные проекты. Кризисы – это время, когда может появиться заманчивая скидка или, когда дешевеет объект, который раньше был слишком дорогим. Для компании PPF Real Estate Russia всегда интересны высококлассные объекты с продуманной концепцией, качественным пулом арендаторов и премиальной локацией.
А торговую и складскую недвижимость вы развиваете?
Да, разумеется, наша складская недвижимость продолжает развиваться – и довольно активно. Что касается торговой недвижимости, то совсем недавно компания приобрела ТК «Невский Центр» в Санкт-Петербурге и проделали над ним огромную работу. Мы изменили его концепцию, улучшили инфраструктуру и пр. Торговый центр стал интереснее, и он уже получил высокие оценки резидентов и жителей города
Какой сегмент можно назвать самым стабильным для инвестиций?
Думаю, сейчас такого сегмента просто нет. Наверное, самым безрисковым остается жилье – спрос на него очень высок.
Что касается коммерческой недвижимости, то здесь выигрывает складской сектор. Сейчас ретейл развивается главным образом за счет доставки и курьерских служб. Еще до пандемии многие компании уходили в онлайн, но коронавирус сделал этот тренд еще ярче и потребность в складах значительно выросла.
У торговой недвижимости есть важное преимущество: от кризиса она всегда страдает первой, но также быстро из него выходит. Офисная недвижимость может прочувствовать влияние кризиса только спустя 6-12 месяцев после его начала, а восстановление займет еще больше времени.
В кризис многие также ищут выгодные стрессовые активы. Вам близка эта стратегия?
Многие надеются на приобретение стрессовых активов. Обычно речь идет о ситуациях, когда собственнику нужно срочно продать объект. Но, скорее всего, на этот объект быстро найдется много покупателей, которые в борьбе за него также быстро вернут цену к начальному уровню.
Поделиться
