Виктория Васильева: «В среднесрочной перспективе мы увидим смещение уровня заполняемости в пользу офисных проектов более высокого класса»
Виктория Васильева, заместитель Генерального директора по оценке и инвестициям STONE HEDGE, о самочувствии офисного рынка в период пандемии, его будущем и спросе на «здоровые» здания.
- Виктория, рынок коммерческой недвижимости оказался на «первой линии огня» во время пандемии. По вашему мнению, как быстро он сможет реанимироваться после такого внезапного удара?
- Офисный рынок в целом очень зависит от того, насколько хорошо себя чувствуют другие отрасли. Поэтому вы правы в том, что коммерческий сегмент в числе первых ощутил на себе последствия событий весны-2020, поскольку другие отрасли и рынки были вынуждены приостановить свою работу. Но, как ни парадоксально, в этом «первенстве» оказались свои плюсы. Девелоперы, и наша компания в их числе, сразу отреагировали на новые «маркеры» как на новую реальность. И девелоперы, и арендаторы пересмотрели формирование рабочего процесса внутри компании и, как следствие, формирование офисного пространства, а оптимизация офисной площади стала вполне логичным способом сокращения расходов. Дополнительное требования к офисам с точки зрения противостояния вирусам тоже заставили многих задуматься о более «здоровом» подходе к будущим проектам.
На мой взгляд, в среднесрочной перспективе мы увидим смещение уровня заполняемости в пользу офисных проектов более высокого класса. Что касается положения на сегодняшний момент, то на примере наших бизнес-центров мы видим минимальный отток арендаторов и достаточно оживленный интерес к площадям со стороны инвесторов.
- Ваша, компания как девелопер серьезно скорректировала планы после пандемии? Например, та же «удаленка», на которую частично решили перейти многие компании, повлияла на ваши проекты?
- Я бы не стала говорить о том, что формат удаленной работы приведет к глобальному изменению спроса на классические офисы. Безусловно, мы ожидаем трансформации рынка офисной недвижимости и предполагаем, что у резидентов серьезно повысятся требования, но это не повлияет на сам спрос.
- Концепция healthy building, в рамках которой вы планируете реализовать свой новый офисный проект в Белорусском деловом районе, - одно из решений, которое вы приняли после событий весны 2020 г.?
- Не совсем так, но пандемия утвердила наше намерение развивать будущие проекты в этом направлении. Healthy building или «здоровое здание» относится к стремительно развивающейся концепции строительства, которая направлена на поддержание физического, психологического, социального здоровья и благополучия людей в здании. Бизнес-центры действительно могут стать одним из главных инициаторов здоровья и благосостояния, т.к. большинство людей проводят внутри помещения порядка 90% своего времени.
- Вы считаете, что российский рынок недвижимости уже готов и дорос до такой концепции? И вам не кажется, что вы несколько опережаете время?)
- Быть трендсеттерами нам не впервой! Но на этот раз мне думается, что наша концепция пришлась как нельзя кстати для отечественного рынка недвижимости.
Давайте я просто приведу несколько цифр, чтобы продемонстрировать всю актуальность идеи. Человек за 1 час делает 1000 вдохов, или 8000 вдохов в день в офисе, или 2 млн вдохов в год (при 40-часовой рабочей неделе). Качество и объем воздуха напрямую влияют на когнитивные функции сотрудника. На наш взгляд, очевидна связь, почему действительно важно обращать внимание на скорость вентиляции и степень очистки воздуха, а именно на типы устанавливаемых фильтров и их эксплуатацию.
Или, например, возьмем освещение. 24 часовой цикл (день-ночь) называется циркадным ритмом. Он в значительной степени регулируется невизуальными эффектами света, которые дают нашему мозгу и телу сигналы - призывы к отдыху или бодрствованию. Когда все сбалансировано, т.е. когда мы получаем свет в нужном нам количестве, в правильном спектре и в нужное время, мы видим положительное влияние на качество сна, психическое здоровье и производительность. Поэтому одним из важных критериев healthy building является соблюдение уровня естественного освещения: количество и размер окон, глубина помещений, а также светопропускание стеклопакетов. Убедительно? Нам кажется, что более чем!
- А чем отличаются green building от healthy building?
- «Зеленые» сертификаты, наиболее известные из них LEED и BREEAM, были разработаны в 1990-е гг., и изначально они акцентировались на энергоэффективности и экологичности. Но они постепенно совершенствовались, и сейчас примерно 15% параметров оценки BREEAM относятся к категории Health & Wellbeing. Так что мы ожидаем, что важность показателей, влияющих на самочувствие человека, находящегося в здании, будет возрастать. Уже сейчас есть возможность сертифицироваться по WELL-стандартам, которые фокусирует внимание исключительно на здоровье и благополучии людей, находящихся в здании.
- Виктория, вы объяснили пользу «здорового строительства» для резидента. Здесь не поспоришь - все мы хотим дышать чистым воздухом и чаще наслаждаться солнечным светом. Но объясните, зачем это девелоперам? В чем их бенефиты при столь высоких затратах, да еще и в откровенно не самые простые времена для рынка?
- Все довольно просто! Человеческий ресурс на текущий момент является ключевым для любого бизнеса и, как следствие, его капиталоемкость растет. Доля ФОТ неуклонно увеличивается. Прибыль компаний зависит от того, насколько эффективно работают сотрудники, от скорости и корректности принятия их решений. Поэтому важно сформировать такие условия внутри офиса, которые позволят сотрудникам максимально долго сохранять продуктивность и способность принимать эффективные решения.
Помимо этого, «здоровое» здание позволит сократить количество больничных и в целом снизить расходы на здравоохранение.
Безусловно, мы сейчас «используем допущение» и немного теоретизируем о прямом бизнес value для застройщиков. Но в нашей компании уверены, что через несколько лет healthy building из тренда превратится в мощный драйвер, который серьезно трансформирует рынок недвижимости и его игроков.
- Виктория, рынок коммерческой недвижимости оказался на «первой линии огня» во время пандемии. По вашему мнению, как быстро он сможет реанимироваться после такого внезапного удара?
- Офисный рынок в целом очень зависит от того, насколько хорошо себя чувствуют другие отрасли. Поэтому вы правы в том, что коммерческий сегмент в числе первых ощутил на себе последствия событий весны-2020, поскольку другие отрасли и рынки были вынуждены приостановить свою работу. Но, как ни парадоксально, в этом «первенстве» оказались свои плюсы. Девелоперы, и наша компания в их числе, сразу отреагировали на новые «маркеры» как на новую реальность. И девелоперы, и арендаторы пересмотрели формирование рабочего процесса внутри компании и, как следствие, формирование офисного пространства, а оптимизация офисной площади стала вполне логичным способом сокращения расходов. Дополнительное требования к офисам с точки зрения противостояния вирусам тоже заставили многих задуматься о более «здоровом» подходе к будущим проектам.
На мой взгляд, в среднесрочной перспективе мы увидим смещение уровня заполняемости в пользу офисных проектов более высокого класса. Что касается положения на сегодняшний момент, то на примере наших бизнес-центров мы видим минимальный отток арендаторов и достаточно оживленный интерес к площадям со стороны инвесторов.
- Ваша, компания как девелопер серьезно скорректировала планы после пандемии? Например, та же «удаленка», на которую частично решили перейти многие компании, повлияла на ваши проекты?
- Я бы не стала говорить о том, что формат удаленной работы приведет к глобальному изменению спроса на классические офисы. Безусловно, мы ожидаем трансформации рынка офисной недвижимости и предполагаем, что у резидентов серьезно повысятся требования, но это не повлияет на сам спрос.
- Концепция healthy building, в рамках которой вы планируете реализовать свой новый офисный проект в Белорусском деловом районе, - одно из решений, которое вы приняли после событий весны 2020 г.?
- Не совсем так, но пандемия утвердила наше намерение развивать будущие проекты в этом направлении. Healthy building или «здоровое здание» относится к стремительно развивающейся концепции строительства, которая направлена на поддержание физического, психологического, социального здоровья и благополучия людей в здании. Бизнес-центры действительно могут стать одним из главных инициаторов здоровья и благосостояния, т.к. большинство людей проводят внутри помещения порядка 90% своего времени.
- Вы считаете, что российский рынок недвижимости уже готов и дорос до такой концепции? И вам не кажется, что вы несколько опережаете время?)
- Быть трендсеттерами нам не впервой! Но на этот раз мне думается, что наша концепция пришлась как нельзя кстати для отечественного рынка недвижимости.
Давайте я просто приведу несколько цифр, чтобы продемонстрировать всю актуальность идеи. Человек за 1 час делает 1000 вдохов, или 8000 вдохов в день в офисе, или 2 млн вдохов в год (при 40-часовой рабочей неделе). Качество и объем воздуха напрямую влияют на когнитивные функции сотрудника. На наш взгляд, очевидна связь, почему действительно важно обращать внимание на скорость вентиляции и степень очистки воздуха, а именно на типы устанавливаемых фильтров и их эксплуатацию.
Или, например, возьмем освещение. 24 часовой цикл (день-ночь) называется циркадным ритмом. Он в значительной степени регулируется невизуальными эффектами света, которые дают нашему мозгу и телу сигналы - призывы к отдыху или бодрствованию. Когда все сбалансировано, т.е. когда мы получаем свет в нужном нам количестве, в правильном спектре и в нужное время, мы видим положительное влияние на качество сна, психическое здоровье и производительность. Поэтому одним из важных критериев healthy building является соблюдение уровня естественного освещения: количество и размер окон, глубина помещений, а также светопропускание стеклопакетов. Убедительно? Нам кажется, что более чем!
- А чем отличаются green building от healthy building?
- «Зеленые» сертификаты, наиболее известные из них LEED и BREEAM, были разработаны в 1990-е гг., и изначально они акцентировались на энергоэффективности и экологичности. Но они постепенно совершенствовались, и сейчас примерно 15% параметров оценки BREEAM относятся к категории Health & Wellbeing. Так что мы ожидаем, что важность показателей, влияющих на самочувствие человека, находящегося в здании, будет возрастать. Уже сейчас есть возможность сертифицироваться по WELL-стандартам, которые фокусирует внимание исключительно на здоровье и благополучии людей, находящихся в здании.
- Виктория, вы объяснили пользу «здорового строительства» для резидента. Здесь не поспоришь - все мы хотим дышать чистым воздухом и чаще наслаждаться солнечным светом. Но объясните, зачем это девелоперам? В чем их бенефиты при столь высоких затратах, да еще и в откровенно не самые простые времена для рынка?
- Все довольно просто! Человеческий ресурс на текущий момент является ключевым для любого бизнеса и, как следствие, его капиталоемкость растет. Доля ФОТ неуклонно увеличивается. Прибыль компаний зависит от того, насколько эффективно работают сотрудники, от скорости и корректности принятия их решений. Поэтому важно сформировать такие условия внутри офиса, которые позволят сотрудникам максимально долго сохранять продуктивность и способность принимать эффективные решения.
Помимо этого, «здоровое» здание позволит сократить количество больничных и в целом снизить расходы на здравоохранение.
Безусловно, мы сейчас «используем допущение» и немного теоретизируем о прямом бизнес value для застройщиков. Но в нашей компании уверены, что через несколько лет healthy building из тренда превратится в мощный драйвер, который серьезно трансформирует рынок недвижимости и его игроков.
Поделиться
