Виталий Паймуков: «Столичный рынок коворкингов занимает только 1% от общего числа офисной недвижимости в городе. Региональный же рынок вообще представляет собой голубой океан»
Виталий, у вас уже есть сеть коворкингов Аник. Но недавно вы заявили об открытии новой сети - ProfitRooms. Почему новый объект - стал началом отдельной сети, а не продолжением имеющейся? В чем отличие этих проектов?
Эти сети направлены на разные целевые аудитории. При создании “Аника” мы ориентировались на тех, кому нужно недорогое место для работы. Пришел, поработал и ушел. Или же снял отдельный недорогой офис для компании. На примере имеющихся объектов мы видим спрос на другой уровень обслуживания. Например, один из наших коворкингов бизнес-класса в Самаре практически всегда заполнен.
В первую очередь, разница проектов будет видна по ценовой политике. В “Анике” цена за рабочее место варьируется от 3500 до 11000 рублей, в зависимости от уровня офиса и дополнительных функций. В ProfitRooms цена будет выше и на предпродажах составит 12000 рублей. В последствии планируем ее повысить.
Новый проект рассчитан на людей, которым важен класс своего офиса. Коммерческая недвижимость в регионах, по большей части, замерла на уровне 2008 года. Новых бизнес-центров, введенных в эксплуатацию, не так много, а офисов, которые рассчитаны на небольшую команду, и того меньше. То есть, если кто-то захочет арендовать место в таком здании, то ему предложат минимум 100 кв.м. Для команды из 4 человек. Ну куда им столько?
То есть, мечта любого арендодателя “огромный якорный клиент” - не ваша история?
Я не особо верю в b2b-коворкинги в регионе. Мы делаем ставку на стартапы и рабочие команды. Но если появится корпоративный резидент, я буду очень рад. Наш объект открывается на территории самарского IT-парка. В нем не так много офисов с небольшой площадью. Самые маленькие из них начинаются от 100 кв.м и по поводу их аренды уже ведутся переговоры. Площадок меньшего размера там вообще нет. То есть, если в вашей команде 4-6 человек, сесть вам просто негде. А это как раз наши клиенты.
Вы заявили, что у вас будет сеть коворкингов. Расскажите, как планируете развиваться.
В планах развитие в городах миллионниках. Мы смотрим на Казань, Краснодар, Екатеринбург. Рассматриваем Новосибирск, Санкт-Петербург. Следующий коворкинг мы хотим открыть не меньше 2000 кв.м. Пилотный проект открывается на наши средства, но в дальнейшем планируем искать инвестора, с которым поделим доходы пополам. Для этого нам важно показать удачную бизнес-модель пилотного объекта и хорошую заполняемость. Наша цель - открыть 32 пространства за 5 лет. Для этого потребуется около 2 млрд рублей.
Мы будем рассматривать несколько вариантов взаимодействия с инвесторами. От самого простого - человек дает нам деньги, мы открываем коворкинг, до вариантов, когда нам предоставляют помещение и ремонт по системе Build-to-suit.
Вы сказали про помещения. Как осуществляете их подбор? Какие требования закладываете? Открываться планируете “у себя” или арендуя помещения?
Первое время точно будем арендовать помещения. В планах следующие помещения открывать сразу на собственных площадках, то есть выкупленных через банк или инвестора. Но это, конечно идеальный вариант. Поэтому рассматриваем и аренду с правом выкупа.
Как я уже говорил ранее, мы ориентируемся на тех, кому важен комфорт своего офиса. Поэтому мы выбрали для пилотного проекта бизнес-центр класса “А” в центре города. До него можно добраться почти из любой точки города на общественном транспорте. Соответственно, вся инфраструктура в здании должна быть, работать на нас. Наличие парковки и ресторана - не главные атрибуты, но это хороший бонус. В дальнейшем мы будем масштабировать этот опыт.
Вы называете города, где уже есть достаточно много коворкингов. Чем надеетесь выделиться среди общей массы?
В этих городах уже есть сформировавшийся спрос на такие пространства. Потенциальным резидентам не нужно объяснять, чем коворкинг отличается от классического офиса и зачем типичному “удаленщику” может понадобиться арендовать рабочее место.
В сознании большинства, коворкинг - это open space, где шумно, много народа из разных сфер и все мешают друг другу. ProfitRooms придерживается другой концепции. На open space выделено всего 7 рабочих мест. Все остальные распределены между 20 офисами. Наш опыт показывает, что общие зоны не особо любят, а снимают в основном помещения, которые вмещают в себя 4-6 рабочих мест.
Если в какой-то момент спрос на open space будет выше, чем мы ожидаем, мы просто переоборудуем кабинеты под общее пространство. Но не беспорядочно, а по сферам деятельности резидентов, опять же, чтобы они не мешали друг другу и были в привычной обстановке “со своими”. Мы видим своими резидентами людей, которые хотят не только работать в комфортных условиях, а общаться с единомышленниками, совместно достигать значимых результатов. Для этого у нас будет программа трекинга, где управляющая компания будет помогать резидентам в реализации своих целей.
В прошлом году была волна открытий в регионах. В Казани открылись GrownUp, в Екатеринбурге заявили о себе NAMES и даже появился первый сетевой игрок “Практик” в городе до 500 тысяч человек. Как вы думаете регионы будут активно заполнять федеральные игроки?
Будут, но не активно. Крупным сетям интересна борьба за столичные рынки. Прошедший год показал интерес к гибким решениям со стороны крупных корпоративных арендаторов. Эта динамика сохраняется и в этом году - у Space 1 сняла 4,8 тыс. кв. м компания EY, а Сбербанк арендовал 4700 кв. м у Manufaqtury. В регионах корпоративная аренда не так распространена. Компании предпочитают арендовать отдельные офисы и целиком управлять ими.
Помимо этого, крупным сетям перспективнее выходить на новые рынки. Таким примером является сеть SOK, которая заявила об открытии своих объектов в Израиле и США. Менее крупных игроков интересуют региональные пространства, но пока это больше тест гипотез. Все-таки региональный рынок отличается от столичного. За пределами Москвы сети вынуждены по-другому считать расходы, ориентироваться на другие целевые аудитории.
Столичный рынок коворкингов занимает только 1% от общего числа офисной недвижимости в городе. Региональный же рынок вообще представляет собой голубой океан, где все еще можно занять свою нишу. Не думаю, что тот же “Практик” остановится на Псковской области, если его бизнес-модель окажется эффективной.
Какие планы по окупаемости пилотного проекта?
По нашей бизнес-модели пилотный объект окупится за 3,5 года. Это средний срок по окупаемости коворкингов в России. Мы достигнем этого результата, если “пилот” заполниться на 80% за 6 месяцев, но мы рассматриваем и позитивный вариант - 80% за два месяца. Спрос на гибкие пространства в Самаре есть. До кризиса были периоды, когда мы отказывали в аренде, потому что коворкинг был переполнен.
В некотором роде “Аник” был тестом наших гипотез. Самые удачные практики и ожидания резидентов мы реализуем в ProfitRooms.
Повлияла ли пандемия на сеть Аник? Насколько спрос на коворкинги в регионах упал во время пандемии и как быстро он восстановился?
Пандемия безусловно коснулась коворкингов. В апреле спрос сильно упал и нам стало важно предотвратить резкий отток резидентов. Мы запустили акции, скидки, и удержали 50% заполняемости. Но спрос падал на незакрепленные места, с арендаторами закрепленных кабинетов мы договаривались, иногда оставляли резидентов только за коммунальные платежи. Это один из факторов, который повлиял на имеющуюся концепцию ProfitRooms.
В июне спрос восстановился на допандемийный уровень, а у некоторых объектов даже увеличился. Мы связываем это с двумя факторами: поиском предпринимателей более гибких решений для аренды и усталостью людей от работы из дома.
Будете ли вы продолжать развивать сеть “Аник”? Стоит ли ждать его видоизменений?
“Аник” и ProfitRooms, для меня, два совершенно разных бизнеса. Поэтому “Аник” не уйдет в небытие, он продолжит развиваться по своему пути никак не связанным с новым проектом. Мы давно смотрим в сторону формата “коворкинга у дома”. В Москве у него есть потенциал из-за больших расстояний, которые приходится преодолевать ежедневно. В регионах эта проблема не так выражена. Мы держим руку на пульсе и если ситуация изменится, то запустим подобное пространство.
Также нам интересны и другие концепции на рынке гибких рабочих мест. Мы видим тренд на формирование специализированных коворкингов для представителей различных профессий. В основном, это бьюти-коворкинги, креативные пространства. Главная их ценность в том, что офис перестает быть просто местом для работы, а становится инструментом для взаимодействия людей, у которых можно почерпнуть опыт, найти партнеров. Я думаю, что следующий наш проект будет уже в этой области.
Поделиться
