Никита Корниенко: «Несмотря на пандемию, в целом рынок коммерческой недвижимости выглядит очень привлекательным с инвестиционной точки зрения»
Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate, о том, как пандемия повлияла на рынок коммерческой недвижимости и почему офисная недвижимость, несмотря на «удаленку», остается инвестиционно привлекательным активом.
- Никита, раньше вы работали инвестиционным аналитиком в таких компаниях, как Goldman Sachs и «Эльбрус Капитал». Скажите, что заставило вас отказаться от престижной должности и создать свою компанию на рынке коммерческой недвижимости?
- За свою карьеру я участвовал в различных инвестиционных сделках, работал над приобретением долей в частных компаниях, покупкой акций на фондовом рынке, инвестициями в долговые инструменты и объекты коммерческой недвижимости. Но меня все время беспокоила явная несправедливость. Во-первых, институциональные инвесторы или просто очень состоятельные люди имеют доступ к огромному количеству инвестиционных возможностей и поэтому могут выбирать наиболее привлекательные из них. В то время как частный инвестор имеет очень ограниченный набор опций и вынужден довольствоваться тем, что зачастую неинтересно профессионалам. И хотя сегодня технологии позволяют любому желающему инвестировать на фондовом рынке буквально в несколько кликов, что стирает грань между обычным человеком и институциональным инвестором, такой класс активов, как коммерческая недвижимость, остается недоступным для большинства людей. При этом доходность коммерческих объектов обычно в два раза превышает доходность жилой недвижимости, которую чаще всего выбирают частные инвесторы из-за отсутствия альтернатив.
Во-вторых, меня поражала колоссальная разница в глубине понимания бизнеса, различных индустрий, макроэкономики и инвестиций в целом между профессиональными инвестиционными компаниями и частными инвесторами. Институциональные участники рынка, которые вкладывают десятки и сотни миллионов долларов, перед любой инвестицией проводят детальный всесторонний анализ. Они знают, на что смотреть и какие вопросы задавать, они опираются на опыт прошлых сделок и имеют доступ к лучшим отраслевым экспертам и аналитикам. Частный инвестор не имеет таких знаний, ресурсов и опыта, поэтому инвестирует, полагаясь на интуицию, субъективное мнение и рекомендации зачастую некомпетентных специалистов. Конечно, результаты профессиональных и частных инвесторов отличаются так же сильно, как и подход. В итоге богатые становятся еще богаче, а бедные — еще беднее.
Именно поэтому я решил создать онлайн-сервис, позволяющий даже начинающему инвестору с небольшим капиталом вкладывать деньги в один из самых выгодных классов активов совместно с профессиональными инвесторами. Принцип коллективных инвестиций позволит существенно снизить порог входа и сделать данный инструмент доступным для среднего класса. Так появилась инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate.
- Среднестатистический российский инвестор не имеет возможности вкладывать деньги в коммерческую недвижимость. Это особенность России или такая же проблема существует во всем мире?
- Традиционно инвестиции в коммерческую недвижимость всегда имели очень высокий порог входа, поэтому были доступны только профессиональным инвестиционным компаниям или очень состоятельным людям. Конечно, существуют намного более доступные варианты, например, street retail или покупка отдельных офисных блоков, но даже тут минимальный лот обычно начинается от 20 млн руб., которых тоже нет у подавляющего большинства россиян. При этом подобные небольшие объекты часто сдаются в аренду мелким нестабильным компаниям, которые могут задерживать арендную плату и периодически меняются. Более того, доходность таких объектов обычно ниже, чем в среднем по рынку, так как небольшие объекты обычно продаются дороже более крупных. Наиболее оптимальным вариантом в данном случае будет либо покупка большого помещения, которое арендует федеральная продуктовая сеть вроде «Пятерочки», либо приобретение сразу нескольких торговых или офисных помещений среднего размера, что позволяет, с одной стороны, снизить цену входа из-за «покупки оптом», а с другой — снизить риски за счет наличия сразу нескольких арендаторов вместо одного. Помимо большого размера объектов, существенным ограничением для частных инвесторов является сложность данного класса активов. Жилая недвижимость намного более понятный и привычный для большинства людей вариант вложения денег.
В то же время все понимают, что недвижимость — это надежный и стабильный актив, позволяющий, с одной стороны, защитить свои сбережения во время кризиса, а с другой — приумножить свой капитал в долгосрочной перспективе. Поэтому многие люди активно инвестируют в более доступную и понятную для обычного человека жилую недвижимость. Однако вот тут как раз возникает существенное отличие российского рынка от большинства западных стран. В США ставки капитализации, то есть арендная доходность недвижимости, жилых и коммерческих объектов, часто практически идентичны и составляют порядка 4–5% годовых. А это значит, что любой частный инвестор, приобретая квартиру, апартаменты или жилой дом, может рассчитывать практически на такую же доходность, какую получает институциональный инвестор от крупного офисного или торгового центра. Конечно, есть исключения, но двукратной разницы в доходности, как в России, там нет. Более того, в США, покупая дом в ипотеку, инвестор платит по кредиту ставку ниже, чем получает от сдачи объекта в аренду. В то время как в России даже льготная ставка по ипотеке 6,5% обычно выше, чем те 4–5%, которые приносит сдача квартиры в аренду. Хотя опять же бывают исключения.
Кроме этого, в развитых странах у частного инвестора есть возможность купить акции публично торгуемых инвестиционных трастов недвижимости — REIT’ов. В России существует нечто похожее — паевые инвестиционные фонды недвижимости, которые предлагают ряд крупных банков и некоторые частные компании. Однако, к сожалению, подобный вариант инвестиций мало распространен из-за высоких комиссий за обслуживание и низкой ликвидности данного инструмента.
- Насколько все-таки рынок коммерческой недвижимости сегодня привлекателен для инвесторов, с учетом пандемии и кризиса? Многие люди перешли из офиса на удаленную работу, торговые центры потеряли часть трафика, а на улицах множество пустующих торговых помещений.
- Тут все зависит от конкретного сегмента рынка. Конечно, торговые центры или классический street retail на центральных оживленных улицах существенно пострадали от пандемии. В этих сегментах наблюдается рост вакансии и снижение арендных ставок. Складской сегмент, наоборот, получил дополнительный толчок для роста благодаря текущему кризису, так как бурное развитие онлайн-торговли привело к резкому увеличению спроса на складские помещения, снижению вакансии и росту арендных ставок. Офисный сегмент, как ни странно, остается относительно стабильным, но он лишился ожидаемого в этом году роста. Конечно, он будет меняться. Многие компании будут переезжать из класса А в В+ или менять центр города на более удаленные локации в целях экономии. Однако большинство экспертов сходятся во мнении, что офис однозначно останется неотъемлемой частью бизнеса, а полностью на удаленную работу в итоге перейдет не более 10% всех сотрудников. Помещения под продуктовые супермаркеты и магазины у дома остаются одним из самых стабильных сегментов для частных инвесторов. Продукты питания — это очень неэластичная категория товаров, от которой люди не могут отказаться даже в кризис. А доля онлайн-торговли в продуктах питания крайне мала, что дополнительно увеличивает стабильность данного сегмента. Растет спрос на локальный street retail внутри крупных жилых комплексов, так как значительная часть людей по-прежнему хочет ходить в рестораны и магазины, но теперь предпочитает делать это ближе к дому, а не ездить в крупные торговые центры.
В целом рынок коммерческой недвижимости сейчас выглядит очень привлекательным с инвестиционной точки зрения. Пострадавшие сегменты дают возможность купить некоторые качественные объекты по сниженным ценам. А стабильные сегменты позволяют рассчитывать на повышенную доходность за счет роста стоимости в ближайшие годы, обусловленного возможным снижением ставок капитализации на фоне падения ключевой ставки. Скорее всего, мы увидим этот рост только после восстановления экономики.
А вот от инвестиций в жилую недвижимость сейчас лучше воздержаться. Желание людей защитить свои сбережения от экономических колебаний, а также рекордно низкая ставка по ипотеке вызвали ажиотажный спрос на квартиры и апартаменты на первичном рынке. Учитывая общее сокращение экономики и падение реальных доходов населения, это может привести к необоснованному росту цен и возникновению пузыря.
- А в какие объекты вкладывают средства инвесторы вашей площадки?
- SimpleEstate специализируется на объектах в Москве и Московской области стоимостью от 50 до 300 млн руб. Ключевой формат — это помещения под продуктовые магазины с такими арендаторами, как «Пятерочка», «Перекресток», «Магнит» и т.д. Кроме того, рассматриваем покупку офисных блоков либо помещений формата street retail в крупных жилых комплексах. Наибольший приоритет отдаем уже готовому арендному бизнесу, но также рассматриваем пустые или строящиеся объекты, если они привлекательны с точки зрения соотношения риска и доходности. За этот год мы приобрели 3 объекта коммерческой недвижимости. У нас есть как крупные профессиональные инвесторы, так и небольшие клиенты. Средний чек инвестора составляет порядка 5 млн руб., но минимальный размер инвестиций в один объект начинается всего от 100 тыс. руб.
- Какие у вас дальнейшие планы?
- Прежде всего, перед нами стоит задача постоянно расширять функционал платформы. Мы создаем удобный и понятный онлайн-сервис, чтобы все операции были автоматизированы и проходили онлайн.
Другая важная задача — наращивать количество инвесторов для повышения ликвидности наших объектов на вторичном рынке, чтобы любой инвестор мог быстро продать свою долю и выйти из инвестиции. И чем их больше, тем процесс продажи будет быстрее. Ну и, конечно же, наша основная задача — это постоянно наращивать портфель, покупать новые объекты для наших инвесторов.
- Никита, раньше вы работали инвестиционным аналитиком в таких компаниях, как Goldman Sachs и «Эльбрус Капитал». Скажите, что заставило вас отказаться от престижной должности и создать свою компанию на рынке коммерческой недвижимости?
- За свою карьеру я участвовал в различных инвестиционных сделках, работал над приобретением долей в частных компаниях, покупкой акций на фондовом рынке, инвестициями в долговые инструменты и объекты коммерческой недвижимости. Но меня все время беспокоила явная несправедливость. Во-первых, институциональные инвесторы или просто очень состоятельные люди имеют доступ к огромному количеству инвестиционных возможностей и поэтому могут выбирать наиболее привлекательные из них. В то время как частный инвестор имеет очень ограниченный набор опций и вынужден довольствоваться тем, что зачастую неинтересно профессионалам. И хотя сегодня технологии позволяют любому желающему инвестировать на фондовом рынке буквально в несколько кликов, что стирает грань между обычным человеком и институциональным инвестором, такой класс активов, как коммерческая недвижимость, остается недоступным для большинства людей. При этом доходность коммерческих объектов обычно в два раза превышает доходность жилой недвижимости, которую чаще всего выбирают частные инвесторы из-за отсутствия альтернатив.
Во-вторых, меня поражала колоссальная разница в глубине понимания бизнеса, различных индустрий, макроэкономики и инвестиций в целом между профессиональными инвестиционными компаниями и частными инвесторами. Институциональные участники рынка, которые вкладывают десятки и сотни миллионов долларов, перед любой инвестицией проводят детальный всесторонний анализ. Они знают, на что смотреть и какие вопросы задавать, они опираются на опыт прошлых сделок и имеют доступ к лучшим отраслевым экспертам и аналитикам. Частный инвестор не имеет таких знаний, ресурсов и опыта, поэтому инвестирует, полагаясь на интуицию, субъективное мнение и рекомендации зачастую некомпетентных специалистов. Конечно, результаты профессиональных и частных инвесторов отличаются так же сильно, как и подход. В итоге богатые становятся еще богаче, а бедные — еще беднее.
Именно поэтому я решил создать онлайн-сервис, позволяющий даже начинающему инвестору с небольшим капиталом вкладывать деньги в один из самых выгодных классов активов совместно с профессиональными инвесторами. Принцип коллективных инвестиций позволит существенно снизить порог входа и сделать данный инструмент доступным для среднего класса. Так появилась инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate.
- Среднестатистический российский инвестор не имеет возможности вкладывать деньги в коммерческую недвижимость. Это особенность России или такая же проблема существует во всем мире?
- Традиционно инвестиции в коммерческую недвижимость всегда имели очень высокий порог входа, поэтому были доступны только профессиональным инвестиционным компаниям или очень состоятельным людям. Конечно, существуют намного более доступные варианты, например, street retail или покупка отдельных офисных блоков, но даже тут минимальный лот обычно начинается от 20 млн руб., которых тоже нет у подавляющего большинства россиян. При этом подобные небольшие объекты часто сдаются в аренду мелким нестабильным компаниям, которые могут задерживать арендную плату и периодически меняются. Более того, доходность таких объектов обычно ниже, чем в среднем по рынку, так как небольшие объекты обычно продаются дороже более крупных. Наиболее оптимальным вариантом в данном случае будет либо покупка большого помещения, которое арендует федеральная продуктовая сеть вроде «Пятерочки», либо приобретение сразу нескольких торговых или офисных помещений среднего размера, что позволяет, с одной стороны, снизить цену входа из-за «покупки оптом», а с другой — снизить риски за счет наличия сразу нескольких арендаторов вместо одного. Помимо большого размера объектов, существенным ограничением для частных инвесторов является сложность данного класса активов. Жилая недвижимость намного более понятный и привычный для большинства людей вариант вложения денег.
В то же время все понимают, что недвижимость — это надежный и стабильный актив, позволяющий, с одной стороны, защитить свои сбережения во время кризиса, а с другой — приумножить свой капитал в долгосрочной перспективе. Поэтому многие люди активно инвестируют в более доступную и понятную для обычного человека жилую недвижимость. Однако вот тут как раз возникает существенное отличие российского рынка от большинства западных стран. В США ставки капитализации, то есть арендная доходность недвижимости, жилых и коммерческих объектов, часто практически идентичны и составляют порядка 4–5% годовых. А это значит, что любой частный инвестор, приобретая квартиру, апартаменты или жилой дом, может рассчитывать практически на такую же доходность, какую получает институциональный инвестор от крупного офисного или торгового центра. Конечно, есть исключения, но двукратной разницы в доходности, как в России, там нет. Более того, в США, покупая дом в ипотеку, инвестор платит по кредиту ставку ниже, чем получает от сдачи объекта в аренду. В то время как в России даже льготная ставка по ипотеке 6,5% обычно выше, чем те 4–5%, которые приносит сдача квартиры в аренду. Хотя опять же бывают исключения.
Кроме этого, в развитых странах у частного инвестора есть возможность купить акции публично торгуемых инвестиционных трастов недвижимости — REIT’ов. В России существует нечто похожее — паевые инвестиционные фонды недвижимости, которые предлагают ряд крупных банков и некоторые частные компании. Однако, к сожалению, подобный вариант инвестиций мало распространен из-за высоких комиссий за обслуживание и низкой ликвидности данного инструмента.
- Насколько все-таки рынок коммерческой недвижимости сегодня привлекателен для инвесторов, с учетом пандемии и кризиса? Многие люди перешли из офиса на удаленную работу, торговые центры потеряли часть трафика, а на улицах множество пустующих торговых помещений.
- Тут все зависит от конкретного сегмента рынка. Конечно, торговые центры или классический street retail на центральных оживленных улицах существенно пострадали от пандемии. В этих сегментах наблюдается рост вакансии и снижение арендных ставок. Складской сегмент, наоборот, получил дополнительный толчок для роста благодаря текущему кризису, так как бурное развитие онлайн-торговли привело к резкому увеличению спроса на складские помещения, снижению вакансии и росту арендных ставок. Офисный сегмент, как ни странно, остается относительно стабильным, но он лишился ожидаемого в этом году роста. Конечно, он будет меняться. Многие компании будут переезжать из класса А в В+ или менять центр города на более удаленные локации в целях экономии. Однако большинство экспертов сходятся во мнении, что офис однозначно останется неотъемлемой частью бизнеса, а полностью на удаленную работу в итоге перейдет не более 10% всех сотрудников. Помещения под продуктовые супермаркеты и магазины у дома остаются одним из самых стабильных сегментов для частных инвесторов. Продукты питания — это очень неэластичная категория товаров, от которой люди не могут отказаться даже в кризис. А доля онлайн-торговли в продуктах питания крайне мала, что дополнительно увеличивает стабильность данного сегмента. Растет спрос на локальный street retail внутри крупных жилых комплексов, так как значительная часть людей по-прежнему хочет ходить в рестораны и магазины, но теперь предпочитает делать это ближе к дому, а не ездить в крупные торговые центры.
В целом рынок коммерческой недвижимости сейчас выглядит очень привлекательным с инвестиционной точки зрения. Пострадавшие сегменты дают возможность купить некоторые качественные объекты по сниженным ценам. А стабильные сегменты позволяют рассчитывать на повышенную доходность за счет роста стоимости в ближайшие годы, обусловленного возможным снижением ставок капитализации на фоне падения ключевой ставки. Скорее всего, мы увидим этот рост только после восстановления экономики.
А вот от инвестиций в жилую недвижимость сейчас лучше воздержаться. Желание людей защитить свои сбережения от экономических колебаний, а также рекордно низкая ставка по ипотеке вызвали ажиотажный спрос на квартиры и апартаменты на первичном рынке. Учитывая общее сокращение экономики и падение реальных доходов населения, это может привести к необоснованному росту цен и возникновению пузыря.
- А в какие объекты вкладывают средства инвесторы вашей площадки?
- SimpleEstate специализируется на объектах в Москве и Московской области стоимостью от 50 до 300 млн руб. Ключевой формат — это помещения под продуктовые магазины с такими арендаторами, как «Пятерочка», «Перекресток», «Магнит» и т.д. Кроме того, рассматриваем покупку офисных блоков либо помещений формата street retail в крупных жилых комплексах. Наибольший приоритет отдаем уже готовому арендному бизнесу, но также рассматриваем пустые или строящиеся объекты, если они привлекательны с точки зрения соотношения риска и доходности. За этот год мы приобрели 3 объекта коммерческой недвижимости. У нас есть как крупные профессиональные инвесторы, так и небольшие клиенты. Средний чек инвестора составляет порядка 5 млн руб., но минимальный размер инвестиций в один объект начинается всего от 100 тыс. руб.
- Какие у вас дальнейшие планы?
- Прежде всего, перед нами стоит задача постоянно расширять функционал платформы. Мы создаем удобный и понятный онлайн-сервис, чтобы все операции были автоматизированы и проходили онлайн.
Другая важная задача — наращивать количество инвесторов для повышения ликвидности наших объектов на вторичном рынке, чтобы любой инвестор мог быстро продать свою долю и выйти из инвестиции. И чем их больше, тем процесс продажи будет быстрее. Ну и, конечно же, наша основная задача — это постоянно наращивать портфель, покупать новые объекты для наших инвесторов.
Поделиться
