Медина Дитц: «Залогом успеха любого проекта в сфере коммерческой недвижимости является выстраивание хороших человеческих отношений с партнерами»
Медина Дитц, Управляющий директор Группы Valartis по России и СНГ, про ситуацию на офисном рынке, выстраивание доверительных отношений и нюансы удаленной работы у нас и за рубежом.
- Давайте для начала представим компанию Valartis Group читателю - расскажите, чем занимаетесь, каков портфель недвижимости?
- Valartis Group – это международная финансовая группа с офисами в нескольких европейских странах. Мы специализируемся на управлении объектами недвижимости, занимаемся инвестициями и консалтингом в сфере корпоративного и структурного финансирования и в целом управляем активами стоимостью выше 1,5 млрд евро. Акции компании торгуются на Швейцарской фондовой бирже (SIX Swiss Exchange).
В России мы присутствуем уже около 25 лет. Сегодня офисы Valartis Group открыты в Москве и Санкт-Петербурге. Основное направление нашей работы – офисная недвижимость и ретейл в качестве инфраструктуры для сотрудников офисов. Наш портфель состоит из высоколиквидных и практически безрисковых активов. Мы управляем эксклюзивными объектами недвижимости класса А: офисными и торговыми центрами, а также элитными клубными домами. В Москве это «Эрмитаж Плаза» на Краснопролетарской улице, «Женевский Дом» и «Берлинский Дом» на Петровке, «Северное Сияние» на улице Правды и клубные дома на Арбате - Turandot Residences и Artisan. Основной пул наших арендаторов – это представительства крупных международных брендов в России, таких как Bank of America, Reuters, Dow Jones и др.
- Про вас как персону тоже интересно - опыт, как вообще пришли в мир недвижимости?..
- В недвижимость я пришла из строительства. В 2000- х годах в России активно развивался рынок строительства. В тот период в стране практически отсутствовали компетенции в этой сфере, так как коммерческий строительный сектор еще только формировался, поэтому для строительства премиальных объектов чаще всего приглашали немецкие и австрийские компании. Я приехала в Россию в качестве сотрудника одной из таких компаний.
В 2002 г. мы вывели на рынок «Берлинский дом», а в 2003 г. им заинтересовалась швейцарская Группа EPH (Eastern Property Holdings, в 2020 году переименованная в EPH European Property Holdings), объектами которой управляет Valartis Group. В тот момент мы уже полностью сформировали пул арендаторов, и проект был высокодоходным, однако для текущего собственника – немецкого банка – он являлся непрофильным активом. Сделка состоялась в 2004 г., и так как ключевые характеристики проекта, благодаря которым Группа EPH приобрела объект, являлись прямым результатом моей работы, мне предложили остаться руководителем собственника «Берлинского дома».
Далее в моей карьере было еще много проектов по строительству и коммерциализации объектов недвижимости. Можно сказать, что в ходе своей карьеры я перешла от строительства объектов к управлению ими. На мой взгляд, залогом успеха любого проекта в сфере коммерческой недвижимости является выстраивание хороших человеческих отношений с партнерами, и арендаторами и именно такой подход я применяю в своей работе.
- Какие недавние крупные сделки с вашим участием вы бы особенно выделили? Расскажите о них. Были ли какие-то сложности, нюансы?
- Московский офис Valartis Group занимается не только управлением проектами в России, но и оказывает поддержку по финансовым вопросам и по вопросам управления рисками для всей Группы, поэтому в 2020 году мы принимали участие в нескольких сделках компании по приобретению недвижимости в Европе. Если говорить о работе в России, мы продали 2 этажа в проекте Turandot Residences на Арбате корейскому культурному центру за 25 млн дол., что является очень крупной сделкой в текущих условиях.
- Что вообще, на ваш взгляд, характеризует сегодняшний российский офисный рынок - особенно в свете нынешней пандемии? Ждать ли нам засилье коворкингов, которые потеснят традиционный формат? Или вообще все уйдет в онлайн? Что будет со ставками аренды и вакантностью в ближайшие полгода?
- Пандемия сказалась в первую очередь на малом и среднем бизнесе, элитный сегмент, конечно, пострадал меньше всего, так как крупные компании имеют значительно больший запас прочности. Однако сейчас все стремятся оптимизировать процессы. Мы видим, как меняется бизнес арендаторов. Многие планируют повысить эффективность за счет сокращения штата и перевода части сотрудников на удаленную работу. Однако для сохранения эффективности при переводе сотрудника на дистанционный формат необходимо обеспечить ему комфортные условия. Мы в период локдауна обеспечили сотрудников всем необходимым, включая технику, однако должна признать, что создать полноценное рабочее пространство все еще можно только в офисе. Думаю, это все же краткосрочный тренд. Возможно, часть компаний и оставят дистанционный формат работы для некоторых позиций, но офисы все же никуда не денутся.
Что касается коворкингов – мы совершенно не опасаемся конкуренции с их стороны. Это удобный формат для небольших компаний, у которых нет постоянного штата и серьезных требований к информационной безопасности, но для наших арендаторов такой формат неприемлем и возможен лишь в качестве дополнения к основному офису, например, в рамках проектной работы.
Если говорить о ставках и вакансии, то в связи с пандемией мы, конечно, готовы обсуждать различные варианты с арендаторами, в том числе снижение ставок или предоставление отсрочки платежей. Для нас важна не сиюминутная выгода, а установление долгосрочных отношений, поэтому мы готовы проявлять гибкость и всегда стремимся найти решение, которое будет выгодно для обеих сторон.
- Вопрос из разряда «а как у них»: на удаленку переводят сотрудников не только в России, но и за рубежом. Как с этим оттоком людей справляются там, как усиливают меры безопасности? Интересно сравнить российский опыт с международным.
- Ситуация с карантином и связанными с ним изменениями в форматах работы в Европе схожа с тем, что мы наблюдаем в России. Однако правительства европейских стран больше поддерживали бизнес – дотации были в большем объеме и с меньшим количеством ограничений для их получения, кроме того, компании получили существенные налоговые льготы. В Европе государство оперативно взяло на себя контроль за ситуацией и урегулировало все вопросы, сократив трения между арендаторами и владельцами объектов.
Меры предосторожности, конечно, везде одни и те же, однако в Европе люди более ответственно подходят к их соблюдению. А вот платежная дисциплина в России очень высока и не отличается от европейских стран.
- Ну и напоследок - каковы ваши планы, над чем сейчас работаете?
- Для Valartis Group российский рынок остается интересным как с точки зрения сопровождения строительства или приобретения объектов, так и в сфере управления объектами наших партнеров. Благодаря гибкому подходу и долгосрочным отношениям с партнерами, мы пережили все крупные кризисы, которые случались в России в последние 25 лет, и продолжаем считать этот рынок перспективным. Так как с существующими партнерами у нас уже выстроены все процессы, в ближайших планах – поиск новых партнеров.
- Давайте для начала представим компанию Valartis Group читателю - расскажите, чем занимаетесь, каков портфель недвижимости?
- Valartis Group – это международная финансовая группа с офисами в нескольких европейских странах. Мы специализируемся на управлении объектами недвижимости, занимаемся инвестициями и консалтингом в сфере корпоративного и структурного финансирования и в целом управляем активами стоимостью выше 1,5 млрд евро. Акции компании торгуются на Швейцарской фондовой бирже (SIX Swiss Exchange).
В России мы присутствуем уже около 25 лет. Сегодня офисы Valartis Group открыты в Москве и Санкт-Петербурге. Основное направление нашей работы – офисная недвижимость и ретейл в качестве инфраструктуры для сотрудников офисов. Наш портфель состоит из высоколиквидных и практически безрисковых активов. Мы управляем эксклюзивными объектами недвижимости класса А: офисными и торговыми центрами, а также элитными клубными домами. В Москве это «Эрмитаж Плаза» на Краснопролетарской улице, «Женевский Дом» и «Берлинский Дом» на Петровке, «Северное Сияние» на улице Правды и клубные дома на Арбате - Turandot Residences и Artisan. Основной пул наших арендаторов – это представительства крупных международных брендов в России, таких как Bank of America, Reuters, Dow Jones и др.
- Про вас как персону тоже интересно - опыт, как вообще пришли в мир недвижимости?..
- В недвижимость я пришла из строительства. В 2000- х годах в России активно развивался рынок строительства. В тот период в стране практически отсутствовали компетенции в этой сфере, так как коммерческий строительный сектор еще только формировался, поэтому для строительства премиальных объектов чаще всего приглашали немецкие и австрийские компании. Я приехала в Россию в качестве сотрудника одной из таких компаний.
В 2002 г. мы вывели на рынок «Берлинский дом», а в 2003 г. им заинтересовалась швейцарская Группа EPH (Eastern Property Holdings, в 2020 году переименованная в EPH European Property Holdings), объектами которой управляет Valartis Group. В тот момент мы уже полностью сформировали пул арендаторов, и проект был высокодоходным, однако для текущего собственника – немецкого банка – он являлся непрофильным активом. Сделка состоялась в 2004 г., и так как ключевые характеристики проекта, благодаря которым Группа EPH приобрела объект, являлись прямым результатом моей работы, мне предложили остаться руководителем собственника «Берлинского дома».
Далее в моей карьере было еще много проектов по строительству и коммерциализации объектов недвижимости. Можно сказать, что в ходе своей карьеры я перешла от строительства объектов к управлению ими. На мой взгляд, залогом успеха любого проекта в сфере коммерческой недвижимости является выстраивание хороших человеческих отношений с партнерами, и арендаторами и именно такой подход я применяю в своей работе.
- Какие недавние крупные сделки с вашим участием вы бы особенно выделили? Расскажите о них. Были ли какие-то сложности, нюансы?
- Московский офис Valartis Group занимается не только управлением проектами в России, но и оказывает поддержку по финансовым вопросам и по вопросам управления рисками для всей Группы, поэтому в 2020 году мы принимали участие в нескольких сделках компании по приобретению недвижимости в Европе. Если говорить о работе в России, мы продали 2 этажа в проекте Turandot Residences на Арбате корейскому культурному центру за 25 млн дол., что является очень крупной сделкой в текущих условиях.
- Что вообще, на ваш взгляд, характеризует сегодняшний российский офисный рынок - особенно в свете нынешней пандемии? Ждать ли нам засилье коворкингов, которые потеснят традиционный формат? Или вообще все уйдет в онлайн? Что будет со ставками аренды и вакантностью в ближайшие полгода?
- Пандемия сказалась в первую очередь на малом и среднем бизнесе, элитный сегмент, конечно, пострадал меньше всего, так как крупные компании имеют значительно больший запас прочности. Однако сейчас все стремятся оптимизировать процессы. Мы видим, как меняется бизнес арендаторов. Многие планируют повысить эффективность за счет сокращения штата и перевода части сотрудников на удаленную работу. Однако для сохранения эффективности при переводе сотрудника на дистанционный формат необходимо обеспечить ему комфортные условия. Мы в период локдауна обеспечили сотрудников всем необходимым, включая технику, однако должна признать, что создать полноценное рабочее пространство все еще можно только в офисе. Думаю, это все же краткосрочный тренд. Возможно, часть компаний и оставят дистанционный формат работы для некоторых позиций, но офисы все же никуда не денутся.
Что касается коворкингов – мы совершенно не опасаемся конкуренции с их стороны. Это удобный формат для небольших компаний, у которых нет постоянного штата и серьезных требований к информационной безопасности, но для наших арендаторов такой формат неприемлем и возможен лишь в качестве дополнения к основному офису, например, в рамках проектной работы.
Если говорить о ставках и вакансии, то в связи с пандемией мы, конечно, готовы обсуждать различные варианты с арендаторами, в том числе снижение ставок или предоставление отсрочки платежей. Для нас важна не сиюминутная выгода, а установление долгосрочных отношений, поэтому мы готовы проявлять гибкость и всегда стремимся найти решение, которое будет выгодно для обеих сторон.
- Вопрос из разряда «а как у них»: на удаленку переводят сотрудников не только в России, но и за рубежом. Как с этим оттоком людей справляются там, как усиливают меры безопасности? Интересно сравнить российский опыт с международным.
- Ситуация с карантином и связанными с ним изменениями в форматах работы в Европе схожа с тем, что мы наблюдаем в России. Однако правительства европейских стран больше поддерживали бизнес – дотации были в большем объеме и с меньшим количеством ограничений для их получения, кроме того, компании получили существенные налоговые льготы. В Европе государство оперативно взяло на себя контроль за ситуацией и урегулировало все вопросы, сократив трения между арендаторами и владельцами объектов.
Меры предосторожности, конечно, везде одни и те же, однако в Европе люди более ответственно подходят к их соблюдению. А вот платежная дисциплина в России очень высока и не отличается от европейских стран.
- Ну и напоследок - каковы ваши планы, над чем сейчас работаете?
- Для Valartis Group российский рынок остается интересным как с точки зрения сопровождения строительства или приобретения объектов, так и в сфере управления объектами наших партнеров. Благодаря гибкому подходу и долгосрочным отношениям с партнерами, мы пережили все крупные кризисы, которые случались в России в последние 25 лет, и продолжаем считать этот рынок перспективным. Так как с существующими партнерами у нас уже выстроены все процессы, в ближайших планах – поиск новых партнеров.
Поделиться
