Рустам Топчиев: «Работа с первыми этажами — вопрос не сиюминутной выгоды, а, скорее, клиентоориентированности»
Рустам Топчиев, заместитель генерального директора MR Group, о специфике выбора арендаторов на первых этажах ЖК.
- Рустам, MR Group одной из первых в Москве стала развивать ретейл на первых этажах, привлекая к сотрудничеству крупных сетевых операторов. В чем особенности стратегии компании в реализации помещений?
- Наш подход принципиально отличается тем, что мы сами формируем идеальный тенант-микс на первых этажах — по аналогии с торговыми комплексами - и наполняем его тем функционалом, который важен жителям. Все арендаторы коммерческих помещений в наших проектах подразделяются на три категории: имиджевые, якорные и коммерческие.
Первые работают на имидж проекта. Это социальная, образовательная составляющая — детские сады, школы, образовательные и развивающие центры, языковые школы и т.п. Якорные — супермаркеты, фитнес-центры, аптеки, магазины хозтоваров и товаров для животных: то, что пользуется ежедневным спросом. И, наконец, коммерческие арендаторы, которые встают в последний момент на самом интенсивном трафике в форматные помещения и платят самую высокую аренду, которая применима по рент-роллу для данного проекта. Как правило, к ним относятся: банки, магазины цветов, нишевый общепит, кофейни и другие импульсивные и иные высокомаржинальные товарные группы.
- Проводили ли вы исследования, какие направления сферы ретейла/услуг наиболее востребованы будущими жителями? Какой тенант-микс оптимален?
- Работа по подбору пула арендаторов для каждого ЖК MR Group включает исследование как целевой аудитории потенциальных покупателей, так и жителей зоны охвата. Конкретный тенант-микс всегда индивидуален. Это зависит, например, от масштаба самого проекта: если это крупный, комплексный проект, на коммерческую составляющую может быть отведено до 10% площадей, при точечной застройке, особенно в развитом районе со своей инфраструктурой, — около 1%. Влияют темпы сдачи, влияет тот факт, насколько густонаселен район строительства, насколько он обеспечен собственной инфраструктурой. И, разумеется, класс жилого комплекса также диктует свои требования к набору арендаторов.
Но в целом в проектах MR Group уже сформировался свой стандарт обязательных составляющих — это фитнес-центры, оздоровительные центры, продукты питания, общественное питание, салоны красоты, аптеки, бытовые услуги, мойки, детская образовательная инфраструктура — детские сады с интересными операторами, образовательные центры, школы. Постепенно этот список дополняется с появлением у жителей новых потребностей. Так, сейчас мы в нескольких проектах рассматриваем коворкинг в качестве инфраструктурной составляющей и форматы home office. В частности, мы активно работаем над проектом креативного коворкинг-пространства в МФК «Савеловский Сити». Это будет абсолютно новый формат, созданный в коллаборации нескольких известных на рынке брендов. Уже в ближайшее время мы его анонсируем.
- Оправдывает ли себя подход, при котором инфраструктура проекта изначально ориентируется не только на владельцев квартир, но и на жителей соседних районов?
- За рядом исключений (элитные ЖК с закрытой территорий, небольшие точечные проекты в районах с богатой инфраструктурой) — да. Стабильный локальный спрос со стороны жителей новостройки устанавливается примерно через пять лет после выдачи ключей. Более-менее активный режим пользования инфраструктурой дома устанавливается через три года. Пока этого не произошло, основным драйвером инфраструктуры проекта остается население ближайшей зоны охвата.
- Какая нарезка помещений наиболее оптимальна, на ваш взгляд?
- Концепция создания ретейл-зон в каждом проекте индивидуальна. В целом мы стремимся формировать арендные коридоры, подбирать конкретных арендаторов по профильным группам, под целевую аудиторию конкретной локации.
- Есть ли в таком подходе какие-то риски для девелопера?
- Риск один — когда просчитываешь такой проект, в момент принятия решения вариант продажи помещений априори выглядит более выгодным для инвестора, даже просто из-за стоимости денег. И здесь важно сделать правильный выбор между тактикой и стратегией: продать и выйти в деньги, позволив инфраструктуре формироваться стихийно, или сдавать площади в аренду, обеспечивая качественный пул синергичных брендов для удобства будущих жителей.
Есть циклы реализации проекта: от 2,5-3 лет до 5-7 лет, в зависимости от масштаба. Это довольно долгий срок, за это время может многое произойти и с бизнесом арендатора, и с форматом покупки, и с поведением конечного покупателя. Интуитивный путь реализации с учетом этого — продажа, но для проекта в конечном счете это невыгодно, поскольку создает риски некоего неуправляемого «шанхая». Хуже всего для ЖК — полностью распроданные этажи без возможности контроля, когда в результате получается бессистемное заполнение коммерческих помещений.
Для нас инфраструктура — часть продукта, которая раскрывается в долгосрочной перспективе, нам принципиально важно, чтобы в итоге в проекте формировалась именно та экосреда, которая была заявлена при продаже квартир нашим жителям.
В нашем понимании работа с первыми этажами — вопрос не сиюминутной выгоды, а, скорее, клиентоориентированности и создания дополнительного УТП.
Мы понимаем, что в долгосрочной перспективе создание пула постоянных партнеров позволит не только удовлетворить потребности жителей и создать для них комфортную среду, но и предоставлять им скидки, формировать программы лояльности.
- Рустам, MR Group одной из первых в Москве стала развивать ретейл на первых этажах, привлекая к сотрудничеству крупных сетевых операторов. В чем особенности стратегии компании в реализации помещений?
- Наш подход принципиально отличается тем, что мы сами формируем идеальный тенант-микс на первых этажах — по аналогии с торговыми комплексами - и наполняем его тем функционалом, который важен жителям. Все арендаторы коммерческих помещений в наших проектах подразделяются на три категории: имиджевые, якорные и коммерческие.
Первые работают на имидж проекта. Это социальная, образовательная составляющая — детские сады, школы, образовательные и развивающие центры, языковые школы и т.п. Якорные — супермаркеты, фитнес-центры, аптеки, магазины хозтоваров и товаров для животных: то, что пользуется ежедневным спросом. И, наконец, коммерческие арендаторы, которые встают в последний момент на самом интенсивном трафике в форматные помещения и платят самую высокую аренду, которая применима по рент-роллу для данного проекта. Как правило, к ним относятся: банки, магазины цветов, нишевый общепит, кофейни и другие импульсивные и иные высокомаржинальные товарные группы.
- Проводили ли вы исследования, какие направления сферы ретейла/услуг наиболее востребованы будущими жителями? Какой тенант-микс оптимален?
- Работа по подбору пула арендаторов для каждого ЖК MR Group включает исследование как целевой аудитории потенциальных покупателей, так и жителей зоны охвата. Конкретный тенант-микс всегда индивидуален. Это зависит, например, от масштаба самого проекта: если это крупный, комплексный проект, на коммерческую составляющую может быть отведено до 10% площадей, при точечной застройке, особенно в развитом районе со своей инфраструктурой, — около 1%. Влияют темпы сдачи, влияет тот факт, насколько густонаселен район строительства, насколько он обеспечен собственной инфраструктурой. И, разумеется, класс жилого комплекса также диктует свои требования к набору арендаторов.
Но в целом в проектах MR Group уже сформировался свой стандарт обязательных составляющих — это фитнес-центры, оздоровительные центры, продукты питания, общественное питание, салоны красоты, аптеки, бытовые услуги, мойки, детская образовательная инфраструктура — детские сады с интересными операторами, образовательные центры, школы. Постепенно этот список дополняется с появлением у жителей новых потребностей. Так, сейчас мы в нескольких проектах рассматриваем коворкинг в качестве инфраструктурной составляющей и форматы home office. В частности, мы активно работаем над проектом креативного коворкинг-пространства в МФК «Савеловский Сити». Это будет абсолютно новый формат, созданный в коллаборации нескольких известных на рынке брендов. Уже в ближайшее время мы его анонсируем.
- Оправдывает ли себя подход, при котором инфраструктура проекта изначально ориентируется не только на владельцев квартир, но и на жителей соседних районов?
- За рядом исключений (элитные ЖК с закрытой территорий, небольшие точечные проекты в районах с богатой инфраструктурой) — да. Стабильный локальный спрос со стороны жителей новостройки устанавливается примерно через пять лет после выдачи ключей. Более-менее активный режим пользования инфраструктурой дома устанавливается через три года. Пока этого не произошло, основным драйвером инфраструктуры проекта остается население ближайшей зоны охвата.
- Какая нарезка помещений наиболее оптимальна, на ваш взгляд?
- Концепция создания ретейл-зон в каждом проекте индивидуальна. В целом мы стремимся формировать арендные коридоры, подбирать конкретных арендаторов по профильным группам, под целевую аудиторию конкретной локации.
- Есть ли в таком подходе какие-то риски для девелопера?
- Риск один — когда просчитываешь такой проект, в момент принятия решения вариант продажи помещений априори выглядит более выгодным для инвестора, даже просто из-за стоимости денег. И здесь важно сделать правильный выбор между тактикой и стратегией: продать и выйти в деньги, позволив инфраструктуре формироваться стихийно, или сдавать площади в аренду, обеспечивая качественный пул синергичных брендов для удобства будущих жителей.
Есть циклы реализации проекта: от 2,5-3 лет до 5-7 лет, в зависимости от масштаба. Это довольно долгий срок, за это время может многое произойти и с бизнесом арендатора, и с форматом покупки, и с поведением конечного покупателя. Интуитивный путь реализации с учетом этого — продажа, но для проекта в конечном счете это невыгодно, поскольку создает риски некоего неуправляемого «шанхая». Хуже всего для ЖК — полностью распроданные этажи без возможности контроля, когда в результате получается бессистемное заполнение коммерческих помещений.
Для нас инфраструктура — часть продукта, которая раскрывается в долгосрочной перспективе, нам принципиально важно, чтобы в итоге в проекте формировалась именно та экосреда, которая была заявлена при продаже квартир нашим жителям.
В нашем понимании работа с первыми этажами — вопрос не сиюминутной выгоды, а, скорее, клиентоориентированности и создания дополнительного УТП.
Мы понимаем, что в долгосрочной перспективе создание пула постоянных партнеров позволит не только удовлетворить потребности жителей и создать для них комфортную среду, но и предоставлять им скидки, формировать программы лояльности.
Полную версию интервью читайте в декабрьском номере журнала CRE Retail
Поделиться
