Мария Зимина: «коронавирус – это структурный сдвиг в экономике и отношениях арендатора и арендодателя, который внес изменения в саму парадигму использования помещений»
О том, что происходит на офисном рынке Москвы, новой модели работы компании, гибких офисах и инфраструктуре для офисных сотрудников рассказывает Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia.
- Мария, как вы оцениваете предварительные итоги коронакризиса в сравнении с предыдущими кризисами? Какой из 2008-2009, 2014-2015, 2020-2021 дал рынку больше с точки зрения опыта? Какой оказался более простым с точки зрения понимания того, куда двигаться дальше? Какой стал более прогнозируемым (мне кажется, сейчас рынок ожидал кризиса, потому и нет такой вакантности – под 30%, как в 2015, например)?
Я пришла в сферу недвижимости в марте 2008 года. Уже в октябре начались сокращения, отказ клиентов от проектов и приостановка массового строительства, поэтому мне не привыкать к ситуации, когда завтрашний день несет драматичные перемены, и ты не можешь помечтать о стабильности. Тогда в целом сильно изменился спрос: с бизнес-центров класса А он сместился на более бюджетные офисы. После 2014 года на рынке были большие объемы строительства, в эксплуатацию вводилось много новых проектов: в этом контексте изменение спроса и переоформление всех договоров в рубли подвергло рынок гораздо большим изменениям, чем ситуация с пандемией коронавируса.
Я не могу сказать, что из-за коронавируса в офисной недвижимости был или есть кризис, поэтому не стала бы сравнивать текущую ситуацию с ситуациями 2008-2009 и 2014-2015 гг. После 2020 года произошло структурное изменение формата пользования офисом. И мы пережили довольно нервный период, когда арендаторы не могли полноценно пользоваться офисом и просили собственников отменить арендную плату за этот промежуток времени. К счастью, этот период был достаточно коротким. Даже санкции не сильно повлияли на рынок – они изменили подход к некоторым положениям договора и соотношение российских и иностранных клиентов. А коронавирус – это структурный сдвиг в экономике и отношениях арендатора и арендодателя, который внес изменения в саму парадигму использования помещений.
Единственное действительно негативное явление, которое длится уже несколько лет – это то, что инвесторы не сильно верят в офисный рынок из-за его волатильности. Сегодня нужны офисы одного размера, завтра – другого, конечно, это отодвигает сроки строительства. На рынок не выходят новые спекулятивные проекты, и это печально, потому что все это ведет к дефициту качественных офисных помещений класса А по сравнительно комфортным ценам. Нужно больше помещений, которые позволяют выдержать гибридный формат работы, нужно больше пространства для общения с командой, а не работы за своим столом. Потребность в современных и технологичных офисных помещениях будет выше, чем потребность в офисах, расположенных в особняках в центре Москвы.
- Как чувствуют себя арендаторы и арендодатели?
Де-факто мы не видим проблемных ситуаций, когда стороны не могут договориться или нет никакой активности, а единственная задача – экономить. Скорее, есть запрос на другой размер помещений и на другое наполнение офиса. Вопрос, как мы будем им пользоваться. Коронавирус заставил нас использовать новые технологии, а это привело к новому формату работы и к определенным требованиям к офисным помещениям, поэтому мы чувствуем активность со стороны клиентов, которые пытаются переосмыслить и реализовать по-новому свое офисное пространство.
- Большая вакантность в Ленинградском коридоре является только следствием ввода некоторых объектов в не самый удачный период или, ввиду повышенного спроса от девелоперов на строительство здесь, она будет сохраняться на высоком (относительно рынка) уровне года до 2025, как минимум? Как вы вообще оцениваете перспективы этого кластера?
Лично я люблю Ленинградку и Ленинградский район и очень в него верю. Здесь была заключена одна из лучших сделок моей карьеры – аренда офиса для «Лаборатория Касперского» в бизнес-центре «Олимпия парк». Ленинградский район популярен у арендаторов, просто также здесь большой объем стройки, отсюда и высокая вакантность в некоторых объектах. При этом, например, БЦ Alcon-2 был сдан до завершения строительства, Arcus-3 удачно сдан, Arcus-4 сдан наполовину. Здесь много качественных современных зданий, движение идет, и «Искра Парк», и «ВТБ Арена Парк» (корпус 8), в которых сейчас много свободных площадей, вполне могут быть реализованы в этом или следующем году. В Москве есть более сложные районы с точки зрения реализации офисной недвижимости – Сколково и Химки, где потребуется больше усилий и энергии со стороны владельцев и консультантов.
БЦ Alcon-2
- Как вы считаете, насколько велик рынок гибких офисов/коворкингов потенциально? Сейчас он составляет 1,5-2% от общего по Москве, многие смотрят на Лондон, говорят о 5% и рассчитывают на 10%. И ожидать ли взрывного роста этого рынка?
Многие смотрят на Лондон, это правда, а если посмотреть на Нью-Йорк, то там рынок коворкингов тоже на уровне 1,5%. В любом случае, проникновение гибких пространств на рынок офисной недвижимости довольно большое, сейчас и в Москве в каждом крупном объекте присутствует тот или иной оператор либо ведется обсуждение по открытию коворкингов. Я думаю, что развиваться гибкие офисы будут и дальше, но уже без каких-либо взрывных скачков.
Интересно, что операторы коворкингов не всегда берут здание, изначально спроектированное и построенное как бизнес-центр, иногда они свой бизнес развивают в административных зданиях и особняках. И это замечательно, потому что они дают нам объекты, которые раньше мы не стали бы рассматривать из-за сложности перестройки, а сейчас, если гибкий офис их преобразил, то многие клиенты с удовольствием ими пользуются. Нам такие варианты, конечно, очень симпатичны, и я благодарна рынку гибких пространств за это.
- Никола Обайдин на вашей конференции много говорил о потребностях арендаторов. А какими вы видите ключевые потребности «офисных людей»? Это действительно почта, МФЦ, детский сад и «Пятерочка», или приоритеты будут отличаться?
Знаете, как человек, избалованный «Москвой-Сити», я считаю естественным, что рядом с офисом есть целый ряд дополнительных возможностей и инфраструктуры для решения в том числе личных задач. Я с удовольствием пользуюсь ресторанами, кафе, покупаю что-нибудь вкусное сыну в здешних магазинах. Но за четыре года работы в «Сити», например, ни разу не была в отделениях банков или в центре «Мои документы».
Сотрудникам прежде всего нужна комфортная работа в офисе. И иногда в обеденный перерыв могут возникнуть личные дела – как руководитель я абсолютно нормально к этому отношусь. В идеале, чтобы была возможность где-то быстро (а для многих – и полезно) перекусить, причем должен быть большой выбор точек питания, а не одно-два места, чтобы можно было легко добраться до офиса, чтобы рядом с офисом были торговые точки и можно было купить товары первой необходимости. И желательно банкоматы и отделения банка поблизости. Чем больше потребностей получается удовлетворить сверх этого, тем лучше, однако я помню период, когда арендаторы отказывались от офисных помещений и бизнес-центров рядом с крупными торговыми объектами, поскольку это было неудобно в силу большой вовлеченности людей в нерабочие процессы, поэтому я бы не сказала, что вопрос дальнейшего развития инфраструктуры в этом направлении является ключевым для офисного рынка.
Конечно, не каждый бизнес-центр может дать настолько широкую инфраструктуру, как «Москва-Сити», где есть огромный ТРЦ «Афимолл». Но вот насколько стоит это совмещать с инфраструктурой развлечений – с условными кинотеатрами и бассейнами – это уже вопрос вкуса и потребностей отдельных людей.
- Мария, а как строилась ваша работа в периоды первой и второй волны пандемии? Много ли сотрудников провело большую часть года на удаленке или в формате гибридной работы?
На развитие пандемии мы отреагировали достаточно быстро. Мы перевели всех сотрудников на «удаленку» в самые первые дни, когда в Москве только обсуждалась необходимость этого шага. Нам было важно обеспечить безопасность коллег и настроить рабочие процессы максимально эффективно и комфортно. Работали мы, на самом деле, напряженно, и график тогда отличался от нынешнего, поскольку каждый день мы проводили небольшие общие собрания, позволявшие сохранять эффект open space, чтобы мы могли общаться, обмениваться информацией и быстро на нее реагировать.
Общие собрания были вроде «утренней линейки» или «летучки» для команды, и мы старались обсуждать на них не только рабочие вопросы, но и общаться, поддерживать друг друга, делиться последними новостями – в общем, делали все то, к чему мы, брокеры, очень привязаны. Делились своими успехами и тем, как идут дела у разных департаментов. Одним было легче работать, общаясь через сервисы видеосвязи, другим – сложнее. Кто-то сильнее скучал по офису и по живому общению в нем, а кто-то оценил всю прелесть нового режима. Поэтому важнейшей задачей руководителей было сплотить людей, узнавать, у кого как дела, кто как справляется в новом формате.
- Как проходила адаптация к новой реальности? Что было самым сложным?
В какой-то период было ощущение, что мы работаем круглосуточно, потому что и арендаторы, и арендодатели нуждались в нашей поддержке, им важно было с кем-то поговорить о том, что будет дальше. Помимо личных консультаций у нас было много вебинаров для клиентов: мы быстро научились собирать материалы, чтобы организовывать мероприятие спустя пару дней после выхода очередной важной новости. Еще мы активно развивали и дорабатывали CRM, чтобы видеть активность людей в режиме удаленной работы, проводили обучение, выясняли, как сотрудники чувствуют себя в новых условиях, помогали людям пережить сложный период: проводили серию специальных обучающих и мотивирующих мероприятий по борьбе со стрессом и адаптации к изменениям формата работы – у нас для этого есть собственный специалист в штате.
- Как сейчас работает офисный департамент Knight Frank Russia? Как в компании относятся к возможной неоднородности режима работы среди сотрудников?
Сейчас мы работаем в смешанном формате: два дня удаленно и три дня в офисе, эти дни не фиксированы. Это еще не финальный режим, и мы будем ориентироваться на ситуацию, потому что консалтинговый бизнес направлен на проектную и командную работу, а значит, мы должны видеть и чувствовать друг друга. Скорее всего, мы будем больше работать в офисе, потому что нам важно знать последние новости и быть в контакте друг с другом.
Во многом все онлайн-активности, направленные на поддержку сотрудников, сохраняются, поскольку мы и сейчас не на 100% вернулись в офис. Поменялся режим, поменялись KPI, и мы стараемся и дальше развивать возможности отслеживания хода работы в реальном времени, чтобы заранее понимать, каких результатов мы можем ожидать.
- По вашим данным, с 2015 года новый ввод демонстрировал довольно низкие показатели, что позволило сократить вакантность и постепенно повысить среднюю ставку… Вы считаете, что объем ввода сейчас достаточный, или Москве нужно больше офисов?
Москве нужно больше новых и современных помещений класса А и В, по комфортной цене и желательно не сильно далеко. Через какое-то время у нас может быть дефицит качественных офисов, особенно класса А и особенно для крупных арендаторов. Конечно, мы легко сможем решить задачу по размещению 100 сотрудников, а если клиенту нужно объединять большой коллектив, а подходящих зданий нет – это будет уже проблематично.
- Как вы планируете в дальнейшем строить работу департамента? Поменяла ли пандемия взгляд на отношения внутри коллектива?
Я возглавила наш офисный департамент в феврале прошлого года, и уже в марте началась пандемия, поэтому для меня это был год невероятных перемен, уроков и опыта. Я думаю, мы больше оценили возможность личного общения и почувствовали, насколько проще договариваться, когда ты видишь человека перед собой – это касается как работы с клиентами, так и общения с коллегами.
Также мы смогли увидеть реакцию разных людей на кризис и на стресс, в том числе потребность многих из них в поддержке. Это был год за три для всех руководителей, потому что необходимо было не только справляться с изменениями и новыми условиями, но и поддерживать команду, гарантировать определенный уровень дохода компании. Год был сложный. Надеюсь, что в дальнейшем «эффект неизвестности», когда ты не знаешь, где будешь работать завтра, дома или в офисе, не будет таким критичным. В любом случае, наш мир уже не будет прежним: отказ от собственных рабочих мест, драйвовые коворкинги и встречи с участниками-голограммами – наше настоящее и скорое будущее.
- Мария, как вы оцениваете предварительные итоги коронакризиса в сравнении с предыдущими кризисами? Какой из 2008-2009, 2014-2015, 2020-2021 дал рынку больше с точки зрения опыта? Какой оказался более простым с точки зрения понимания того, куда двигаться дальше? Какой стал более прогнозируемым (мне кажется, сейчас рынок ожидал кризиса, потому и нет такой вакантности – под 30%, как в 2015, например)?
Я пришла в сферу недвижимости в марте 2008 года. Уже в октябре начались сокращения, отказ клиентов от проектов и приостановка массового строительства, поэтому мне не привыкать к ситуации, когда завтрашний день несет драматичные перемены, и ты не можешь помечтать о стабильности. Тогда в целом сильно изменился спрос: с бизнес-центров класса А он сместился на более бюджетные офисы. После 2014 года на рынке были большие объемы строительства, в эксплуатацию вводилось много новых проектов: в этом контексте изменение спроса и переоформление всех договоров в рубли подвергло рынок гораздо большим изменениям, чем ситуация с пандемией коронавируса.
Я не могу сказать, что из-за коронавируса в офисной недвижимости был или есть кризис, поэтому не стала бы сравнивать текущую ситуацию с ситуациями 2008-2009 и 2014-2015 гг. После 2020 года произошло структурное изменение формата пользования офисом. И мы пережили довольно нервный период, когда арендаторы не могли полноценно пользоваться офисом и просили собственников отменить арендную плату за этот промежуток времени. К счастью, этот период был достаточно коротким. Даже санкции не сильно повлияли на рынок – они изменили подход к некоторым положениям договора и соотношение российских и иностранных клиентов. А коронавирус – это структурный сдвиг в экономике и отношениях арендатора и арендодателя, который внес изменения в саму парадигму использования помещений.
Единственное действительно негативное явление, которое длится уже несколько лет – это то, что инвесторы не сильно верят в офисный рынок из-за его волатильности. Сегодня нужны офисы одного размера, завтра – другого, конечно, это отодвигает сроки строительства. На рынок не выходят новые спекулятивные проекты, и это печально, потому что все это ведет к дефициту качественных офисных помещений класса А по сравнительно комфортным ценам. Нужно больше помещений, которые позволяют выдержать гибридный формат работы, нужно больше пространства для общения с командой, а не работы за своим столом. Потребность в современных и технологичных офисных помещениях будет выше, чем потребность в офисах, расположенных в особняках в центре Москвы.
- Как чувствуют себя арендаторы и арендодатели?
Де-факто мы не видим проблемных ситуаций, когда стороны не могут договориться или нет никакой активности, а единственная задача – экономить. Скорее, есть запрос на другой размер помещений и на другое наполнение офиса. Вопрос, как мы будем им пользоваться. Коронавирус заставил нас использовать новые технологии, а это привело к новому формату работы и к определенным требованиям к офисным помещениям, поэтому мы чувствуем активность со стороны клиентов, которые пытаются переосмыслить и реализовать по-новому свое офисное пространство.
- Большая вакантность в Ленинградском коридоре является только следствием ввода некоторых объектов в не самый удачный период или, ввиду повышенного спроса от девелоперов на строительство здесь, она будет сохраняться на высоком (относительно рынка) уровне года до 2025, как минимум? Как вы вообще оцениваете перспективы этого кластера?
Лично я люблю Ленинградку и Ленинградский район и очень в него верю. Здесь была заключена одна из лучших сделок моей карьеры – аренда офиса для «Лаборатория Касперского» в бизнес-центре «Олимпия парк». Ленинградский район популярен у арендаторов, просто также здесь большой объем стройки, отсюда и высокая вакантность в некоторых объектах. При этом, например, БЦ Alcon-2 был сдан до завершения строительства, Arcus-3 удачно сдан, Arcus-4 сдан наполовину. Здесь много качественных современных зданий, движение идет, и «Искра Парк», и «ВТБ Арена Парк» (корпус 8), в которых сейчас много свободных площадей, вполне могут быть реализованы в этом или следующем году. В Москве есть более сложные районы с точки зрения реализации офисной недвижимости – Сколково и Химки, где потребуется больше усилий и энергии со стороны владельцев и консультантов.
БЦ Alcon-2
- Как вы считаете, насколько велик рынок гибких офисов/коворкингов потенциально? Сейчас он составляет 1,5-2% от общего по Москве, многие смотрят на Лондон, говорят о 5% и рассчитывают на 10%. И ожидать ли взрывного роста этого рынка?
Многие смотрят на Лондон, это правда, а если посмотреть на Нью-Йорк, то там рынок коворкингов тоже на уровне 1,5%. В любом случае, проникновение гибких пространств на рынок офисной недвижимости довольно большое, сейчас и в Москве в каждом крупном объекте присутствует тот или иной оператор либо ведется обсуждение по открытию коворкингов. Я думаю, что развиваться гибкие офисы будут и дальше, но уже без каких-либо взрывных скачков.
Интересно, что операторы коворкингов не всегда берут здание, изначально спроектированное и построенное как бизнес-центр, иногда они свой бизнес развивают в административных зданиях и особняках. И это замечательно, потому что они дают нам объекты, которые раньше мы не стали бы рассматривать из-за сложности перестройки, а сейчас, если гибкий офис их преобразил, то многие клиенты с удовольствием ими пользуются. Нам такие варианты, конечно, очень симпатичны, и я благодарна рынку гибких пространств за это.
- Никола Обайдин на вашей конференции много говорил о потребностях арендаторов. А какими вы видите ключевые потребности «офисных людей»? Это действительно почта, МФЦ, детский сад и «Пятерочка», или приоритеты будут отличаться?
Знаете, как человек, избалованный «Москвой-Сити», я считаю естественным, что рядом с офисом есть целый ряд дополнительных возможностей и инфраструктуры для решения в том числе личных задач. Я с удовольствием пользуюсь ресторанами, кафе, покупаю что-нибудь вкусное сыну в здешних магазинах. Но за четыре года работы в «Сити», например, ни разу не была в отделениях банков или в центре «Мои документы».
Сотрудникам прежде всего нужна комфортная работа в офисе. И иногда в обеденный перерыв могут возникнуть личные дела – как руководитель я абсолютно нормально к этому отношусь. В идеале, чтобы была возможность где-то быстро (а для многих – и полезно) перекусить, причем должен быть большой выбор точек питания, а не одно-два места, чтобы можно было легко добраться до офиса, чтобы рядом с офисом были торговые точки и можно было купить товары первой необходимости. И желательно банкоматы и отделения банка поблизости. Чем больше потребностей получается удовлетворить сверх этого, тем лучше, однако я помню период, когда арендаторы отказывались от офисных помещений и бизнес-центров рядом с крупными торговыми объектами, поскольку это было неудобно в силу большой вовлеченности людей в нерабочие процессы, поэтому я бы не сказала, что вопрос дальнейшего развития инфраструктуры в этом направлении является ключевым для офисного рынка.
Конечно, не каждый бизнес-центр может дать настолько широкую инфраструктуру, как «Москва-Сити», где есть огромный ТРЦ «Афимолл». Но вот насколько стоит это совмещать с инфраструктурой развлечений – с условными кинотеатрами и бассейнами – это уже вопрос вкуса и потребностей отдельных людей.
- Мария, а как строилась ваша работа в периоды первой и второй волны пандемии? Много ли сотрудников провело большую часть года на удаленке или в формате гибридной работы?
На развитие пандемии мы отреагировали достаточно быстро. Мы перевели всех сотрудников на «удаленку» в самые первые дни, когда в Москве только обсуждалась необходимость этого шага. Нам было важно обеспечить безопасность коллег и настроить рабочие процессы максимально эффективно и комфортно. Работали мы, на самом деле, напряженно, и график тогда отличался от нынешнего, поскольку каждый день мы проводили небольшие общие собрания, позволявшие сохранять эффект open space, чтобы мы могли общаться, обмениваться информацией и быстро на нее реагировать.
Общие собрания были вроде «утренней линейки» или «летучки» для команды, и мы старались обсуждать на них не только рабочие вопросы, но и общаться, поддерживать друг друга, делиться последними новостями – в общем, делали все то, к чему мы, брокеры, очень привязаны. Делились своими успехами и тем, как идут дела у разных департаментов. Одним было легче работать, общаясь через сервисы видеосвязи, другим – сложнее. Кто-то сильнее скучал по офису и по живому общению в нем, а кто-то оценил всю прелесть нового режима. Поэтому важнейшей задачей руководителей было сплотить людей, узнавать, у кого как дела, кто как справляется в новом формате.
- Как проходила адаптация к новой реальности? Что было самым сложным?
В какой-то период было ощущение, что мы работаем круглосуточно, потому что и арендаторы, и арендодатели нуждались в нашей поддержке, им важно было с кем-то поговорить о том, что будет дальше. Помимо личных консультаций у нас было много вебинаров для клиентов: мы быстро научились собирать материалы, чтобы организовывать мероприятие спустя пару дней после выхода очередной важной новости. Еще мы активно развивали и дорабатывали CRM, чтобы видеть активность людей в режиме удаленной работы, проводили обучение, выясняли, как сотрудники чувствуют себя в новых условиях, помогали людям пережить сложный период: проводили серию специальных обучающих и мотивирующих мероприятий по борьбе со стрессом и адаптации к изменениям формата работы – у нас для этого есть собственный специалист в штате.
- Как сейчас работает офисный департамент Knight Frank Russia? Как в компании относятся к возможной неоднородности режима работы среди сотрудников?
Сейчас мы работаем в смешанном формате: два дня удаленно и три дня в офисе, эти дни не фиксированы. Это еще не финальный режим, и мы будем ориентироваться на ситуацию, потому что консалтинговый бизнес направлен на проектную и командную работу, а значит, мы должны видеть и чувствовать друг друга. Скорее всего, мы будем больше работать в офисе, потому что нам важно знать последние новости и быть в контакте друг с другом.
Во многом все онлайн-активности, направленные на поддержку сотрудников, сохраняются, поскольку мы и сейчас не на 100% вернулись в офис. Поменялся режим, поменялись KPI, и мы стараемся и дальше развивать возможности отслеживания хода работы в реальном времени, чтобы заранее понимать, каких результатов мы можем ожидать.
- По вашим данным, с 2015 года новый ввод демонстрировал довольно низкие показатели, что позволило сократить вакантность и постепенно повысить среднюю ставку… Вы считаете, что объем ввода сейчас достаточный, или Москве нужно больше офисов?
Москве нужно больше новых и современных помещений класса А и В, по комфортной цене и желательно не сильно далеко. Через какое-то время у нас может быть дефицит качественных офисов, особенно класса А и особенно для крупных арендаторов. Конечно, мы легко сможем решить задачу по размещению 100 сотрудников, а если клиенту нужно объединять большой коллектив, а подходящих зданий нет – это будет уже проблематично.
- Как вы планируете в дальнейшем строить работу департамента? Поменяла ли пандемия взгляд на отношения внутри коллектива?
Я возглавила наш офисный департамент в феврале прошлого года, и уже в марте началась пандемия, поэтому для меня это был год невероятных перемен, уроков и опыта. Я думаю, мы больше оценили возможность личного общения и почувствовали, насколько проще договариваться, когда ты видишь человека перед собой – это касается как работы с клиентами, так и общения с коллегами.
Также мы смогли увидеть реакцию разных людей на кризис и на стресс, в том числе потребность многих из них в поддержке. Это был год за три для всех руководителей, потому что необходимо было не только справляться с изменениями и новыми условиями, но и поддерживать команду, гарантировать определенный уровень дохода компании. Год был сложный. Надеюсь, что в дальнейшем «эффект неизвестности», когда ты не знаешь, где будешь работать завтра, дома или в офисе, не будет таким критичным. В любом случае, наш мир уже не будет прежним: отказ от собственных рабочих мест, драйвовые коворкинги и встречи с участниками-голограммами – наше настоящее и скорое будущее.
Поделиться
