Алексей Маврин: «Наша главная цель — сделать старость в стране счастливой»

Частные пансионаты для пожилых людей в России — относительно новый сегмент рынка, к которому стоит присмотреться. Дома престарелых — это ниша с огромным потенциалом, которую, к сожалению, пока не спешат занять инвесторы. Почему? Предприниматель Алексей Маврин, основатель крупнейшей в России сети частных пансионатов «Опека», рассказал изданию CRE.ru, с какими сложностями столкнулся при развитии бизнеса, как ему удалось сделать этот проект прибыльным и почему он считает качественную инфраструктуру для людей старшего возраста важным элементом развития современного общества и экономики.

Алексей, вы пока один из немногих, кто на постоянной основе занимается домами престарелых как бизнесом. С чем связана ваша уверенность в перспективах этого рынка?

Прежде всего, я считаю, что чем больше в стране домов для престарелых — тем современнее общество и быстрее развивается экономика. Это звучит немного банально, но степень зрелости людей во многом определяется их отношением к детям и старикам. Если вы посмотрите на страны, где у пожилых людей наилучшее качество жизни, это со 100% вероятностью окажутся государства с наиболее высоким ВВП на душу населения: США, Япония, Швеция, Норвегия. Причем мы уверены, что высокий уровень жизни пожилых людей не только следствие развитости экономики, но и причина ее роста.

Если говорить о перспективах отечественного рынка услуг для пожилых, то они большие: сегодня у нас в стране примерно четверть людей пожилого возраста, и их доля быстро растет. В 2035 году в России будет 43 млн человек старше трудоспособного возраста, то есть 30% от общей численности населения.

И многим людям старшего возраста сегодня нужна помощь?

Их действительно немало! Росстат посчитал, что у 25% россиян есть пожилые родственники, живущие без супруги или супруга, а более 7 млн людей старшего возраста проживают в одиночестве. Примерно 70% людей после 60 лет замыкаются на доме и быте, и только 17—24% имеют хобби, работают или путешествуют. Таким образом, как минимум более половины пенсионеров нуждаются в помощи, поддержке и средствах социализации, будь то дома престарелых, досуговые центры, услуги сиделок и так далее. При этом сегодня в России совершенно не развит рынок по предоставлению услуг для пожилых. Это абсолютно новая, еще свободная ниша с огромным инвестиционным потенциалом.

То есть для вас это просто новый перспективный рынок?

Я уверен, что невозможно заниматься этим бизнесом, ставя перед собой лишь задачу извлечения прибыли. Все проекты, которые запускались с таким посылом, в итоге оказывались неуспешными. Наша главная цель — сделать старость в России счастливой. Но для этого нужно принципиально, на 180 градусов, изменить отношение общества к пожилым людям. К примеру, мы сознательно не используем слово «пациент», поскольку не хотим делать акцент на болезнях. Называем всех «подопечными», «проживающими», «гостями», а сиделки, бывает, — «мальчиками и девочками». И интерьер в комнатах создаем такой, чтобы пансионат напоминал не официальное учреждение, а родной дом. Словом, поднимаем настроение! Нельзя считать, что у пожилого человека уже всё позади, что он не живет, а доживает. Даже в самом преклонном возрасте можно найти радость в каждом дне. Поэтому кредо «Опеки» такое: подопечные должны жить как можно дольше и как можно лучше. Это наша репутация и основная мотивация.

Сколько у вас сейчас действующих пансионатов?

Всего у нас работает 15 пансионатов в 5 регионах — это Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Челябинск. Плюс мы оказываем патронажные услуги на дому, доставляем питание для пожилых и обеспечиваем безопасность с помощью инновационного сервиса удаленного мониторинга. Согласно пятилетнему плану развития компании мы должны увеличить число работающих пансионатов до 50.

Алексей, можете ли вы оценить объем инвестиций, необходимых для создания такого рода проектов в пересчете на одно койко-место?

Все сильно зависит от специфики каждого отдельного региона. Например, в Якутске госпроекты в этой области стоят сейчас до 7,5 млн рублей на одно койко-место. В среднем по России в 2020 году я бы оценил примерный объем инвестиций в 4,5—5 млн рублей на одно койко-место.

Речь идет о строительстве объектов с нуля?

Да, затраты включают в себя коммуникации и их подведение, строительно-монтажные работы и внутреннюю отделку с наполнением: это мягкий инвентарь, кухня, вентиляция… В общем, под ключ — с вилками, ложками, салфетками.

Это в новом здании, а если взять уже имеющееся?

А если в имеющемся, то у нас выходит примерно 550 тысяч рублей на койку. Но здесь очень важно учитывать множество нюансов, например, ширину коридора, размер помещений, степень готовности недвижимости к заселению и прочее.

То есть сейчас брать в реконструкцию дешевле, чем строить?

Да, дешевле почти в 10 раз. И проще.

А какие здания для этого подходят? Старые больницы?

Нет, преимущественно это санатории, детские сады, школы, любые социальные объекты. Даже гостиницы.

И много сегодня таких свободных объектов?

Очень много! И они неликвидны, потому что обычно располагаются не на первой линии. Если есть старый санаторий в лесу, из него получится отличный дом престарелых. И еще, если мы берем старый социальный объект — тот же садик, пансионат или школу, — то в таком случае легче поменять его вид деятельности, чем, например, сделать из детского сада деловую зону.

В связи с новыми правилами по смене вида разрешенного использования (ВРИ) сейчас девелоперы жилья все больше начинают интересоваться проектами с созданием новых рабочих мест: это позволяет получить льготы. А сколько рабочих мест обеспечивает дом престарелых?

Один к трем, то есть одно рабочее место на трех постояльцев. Если мы берем средний проект на 100 постояльцев с обеспеченностью 30 квадратных метров на человека, то получается, что проект площадью 3000 кв. м у нас дает порядка 33 рабочих мест. Это медицинские работники, сиделки, повар, клининг, АХО, сантехник.

А сколько составляют операционные расходы?

В среднем 80% от общей стоимости. Они включают в себя налоги, расходы на выплату заработной платы, обслуживание зданий, покупку оборудования.

И какая в итоге получается окупаемость?

Это около 6 лет, если речь идет о строительстве объекта с нуля. Если используется существующее здание, то в целом меньше, но тогда срок варьируется от того, что это за недвижимость. Сейчас наш основной фокус — это развитие сети. Допустим, если у нас 100-процентная загрузка пансионата, то мы можем получать до 45% операционной прибыли. Но когда мы растем, то инвестируем в открытие новых проектов, и в этом случае у нас полной загрузки не бывает никогда, поэтому сейчас операционная маржа находится примерно на уровне 25—30%.

Что же, достаточно хороший показатель по маржинальности! Чем тогда объяснить, что в России так мало частных компаний занимаются этим сегментом рынка?

Думаю, это связано с тем, что рынок находится на ранней стадии развития, еще слабо сформирована юридическая база. Все, что касается пожилых людей, — это много медицины и случаев, которые могут повлечь юридические последствия. Многие опасаются этого, в том числе из-за наличия «дыр» в законодательстве. Подобные пробелы добавляют рисков, которых можно было бы избежать при правильном регуляторе.

Второй момент. Так как отрасль новая, существует некий стереотип, что у людей старшего возраста мало денег, пенсия 20 тысяч, что с них взять… При среднем чеке около трех тысяч в день выходит 90 тысяч в месяц. Многие говорят: «Пожилые явно столько не зарабатывают. Мы боимся в этот рынок вкладывать».

Плюс эта отрасль — социальная и достаточно репутационно чувствительная. Например, крупная госкомпания хочет включиться в игру, но думает: «Вот произойдет несчастный случай, и что нам потом с этим делать?». Хотя меры безопасности в современных качественных пансионатах очень высокие и, по сути, не отличаются от любых других медицинских учреждений. Все видят перспективу, понимают, что рынок растет, но инвесторы напряжены. Еще раз напомню, сейчас 25% людей в стране — пожилые, это огромный потенциал. И рынок неизбежно вырастет, но все чего-то ждут и опасаются. Можно сказать, что спрос здесь формируется быстрее, чем моральная готовность инвестировать.

Алексей, а можно ли посчитать объем отечественного рынка в целом?

Смотрите, берем нашу страну с населением 140 млн человек. В среднем в услугах по лечебному уходу нуждается 1% — это 1,4 млн коек. К этому добавляем другие сегменты — например, услуги реабилитации после каких-то тяжелых заболеваний (инсульта и т. д.), а они, к сожалению, иногда нужны и людям в возрасте 30—40 лет. То есть по средним меркам России требуется не менее 1,4 млн коек. При этом общий коечный фонд с учетом государственных и частных учреждений, и даже черного рынка сейчас не превышает 600—700 тыс мест. По сути, это очень мало, и не закрывает даже базовую потребность.

А что насчет платежеспособного спроса? 1,4 млн человек — это хорошо, но всем ли хватит денег, чтобы оплатить ваши услуги?

Это скорее вопрос не достатка, а менталитета, а также финансовых и юридических инструментов. Есть, например, такой инструмент, как обратная ипотека (механизм поддержки пенсионеров через монетизацию имеющегося у них жилья — CRE.ru).

Представьте себе: бабушка живет на Кутузовском проспекте, у нее однокомнатная квартира, которая уже сегодня стоит 18 млн руб. Можно было бы с нашей бабушкой заключить договор, например, как это происходит в Англии. Приезжает человек, независимый юрист и говорит: «Что вы хотите?», а она отвечает: «Старая я стала. Тяжело мне жить одной», а он — «Давайте смотреть, что у вас есть: квартира, дом, какой-то депозит, все это считаем вместе. Куда хотите поехать?». Она: «Я присмотрела дом престарелых, в центре города находится». Он: «Окей, ваших денег хватит на 7 лет. Но вам сколько сейчас? 68? Средний возраст жизни для женщин сегодня 81 год, поэтому не хватит. Давайте вы еще подождете пару лет, а потом мы это сделаем». Они ждут два года, все продают, деньги хранятся у нотариуса, он является опекуном и гарантом для пожилого человека и оплачивает все его расходы на хороший пансионат.

В России все происходит иначе. Бабушка живет в этой квартире, ей, естественно, ничего не надо, маркетинг для пожилых вообще не работает. Ей никто ничего не продает, только мошенники приходят и три сына ждут. Если бы была обратная ипотека, то 18 млн хватило бы на 10 лет по 100—120 тысяч рублей в месяц. У человека был бы и хороший уход, и социализация. Плюс у бабушки есть какая-то пенсия, и Москва ей уже не так нужна, она могла бы поехать в Тверь, там дешевле и дети могут навещать, так как это недалеко. К примеру, в США люди в Нью-Йорке, как правило, не стареют. Они уезжают в другой штат, где все дешевле.

Может быть, здесь проблема в недостатке освещения этой темы, маркетинга? Пока не начали активно вводить коворкинги, они тоже никому не были нужны.

Да, конечно, кто-то появляется, рекламирует. Я просто приведу один пример. Есть отель Four Seasons, они запустили такую штуку — таймшер для пожилых людей. У каждого отеля выделена какая-то площадка, где есть медицинская сестра, врач, и теперь пожилые могут путешествовать по всему миру. Это новая услуга. Готовы вы купить ее? Я да! Если бы мне было, условно, 50 лет и я себя плохо чувствовал и понял, что пора, я бы, может быть, поехал. Неважно, сколько тебе лет, почему нет? Это ни к чему не обязывает — сегодня тут пожил, завтра там.

Возможно, многие пенсионеры не готовы участвовать в схеме с обратной ипотекой из-за того, что под видом этих сервисов часто действуют мошенники…

Да, совершенно верно! Сейчас большая часть этого сектора — черный рынок. Как только узнают, что у пожилого человека нет родственников, сразу же появляются неприятные ребята и очень быстро объясняют бабушке или дедушке, где нужно подписать и какую таблетку съесть. И, по сути, единственный способ победить мошенников — это развивать такие сервисы, как у нас. Пока у людей нет перед глазами проверенных прозрачных механизмов, всегда будет ниша для криминала. Цивилизованный рынок работает в совершенно противоположной логике. В Финляндии, к примеру, есть много агентств недвижимости, которые говорят: «Вы не переживайте, мы вашу квартиру сдадим. Мы получаем проценты от сдачи в аренду, и чем дольше вы живете, тем нам выгоднее».

Почему вы вообще решили заниматься домами престарелых как бизнесом?

В 2008 году я был волонтером, мы пошли к одной бабушке: у нее трехкомнатная квартира в Питере, все нормально, дети есть, внуки. Она живет одна, и ее единственное счастье — попасть в больницу. А старушка не больная, просто ей нужна социализация, общение. Но где у нас есть что-то социальное для пожилых?

Есть такое понятие — доступная среда. Когда человек безбарьерно везде ходит. А у нас в России такого практически нет: если сломал ногу, то все — до свидания. Ты почти ничего не можешь сделать, везде ступеньки… Пожилым все нужно другое, как и детям. Вот рынок для самых маленьких очень специализированный: детское питание и так далее. Точно такой же рынок должен быть создан и для пожилых — начиная со специальной гигиены, бутылочек, ложек, еды, одежды и доступной среды.

Почему эта проблема пока не сильно занимает государство?

Как мне кажется, многие люди, особенно чиновники, мыслят так: «Пожилой человек — это не ресурс». В том плане, что он не может полноценно трудиться и быть активным участником экономики, поэтому незачем обращать на него внимание. Но так считать — ошибка. Как минимум потому, что родственник, который сидит с пожилым человеком, находящимся в деменции, тоже выключается из рабочего процесса, а если о нуждающемся заботятся профессионалы, то государство сохраняет одну экономически активную единицу. К примеру, один из важных шагов для экономики — открытие детских садов. Это сделали в первую очередь потому, что в стране не хватало трудовых ресурсов, и молодые женщины, которые раньше вынуждены были целый день сидеть с детьми, получили возможность учиться и работать.

Еще такой важный момент. Когда мы смотрим на нашу старость, то думаем: «Не дай бог мы увидим, как она выглядит. Лучше не надо! Я уеду из этой страны, из этого города». А что ты сам сделал, чтобы город не был таким плохим? В любом, самом маленьком населенном пункте люди хотят того же самого, что и в Москве: гулять в парке, есть пиццу, развлекаться, получать качественные сервисы. Им нужен Дом культуры, театр, фитнес-центр, фудкорт, дом престарелых, детский сад, школа. Все это признаки современного общества, то, к чему стремятся люди.

Если у государства не хватает ресурсов заниматься этими вещами, какую-то часть могли бы взять на себя крупные корпорации…

С одной стороны, у нас есть гиганты вроде «Росатома», «Газпрома», или «Норникеля», которые страдают от того, что люди не хотят жить в удаленных регионах. Приходится переплачивать специалистам в разы, а люди все равно уезжают, в том числе из-за того, что нет социальной инфраструктуры. Пока у бизнеса не сформировалось понимание, что комфортная экосистема должна охватывать все возрасты и аспекты жизни. Для успешного, хорошо получающего специалиста важна не только возможность купить последнюю модель iPhone и вкусно поесть. Нужно место, где можно гулять, какие-то культурные точки притяжения, необходимо, чтобы его дети могли ходить в интересные кружки, чтобы было кому позаботиться о родителях специалиста, пока он работает на свою корпорацию. Создание такого рода социальных кластеров могло бы, как мне кажется, заложить основу для развития регионов.

Когда девелоперы строят жилые районы, они обязаны резервировать площади и под проекты социальной направленности, в том числе это должны быть и дома престарелых. Причем это может быть не просто отдельное заведение, а целый социальный кластер, такой же, к примеру, как ТК «Мега», но только с акцентом на социальную сферу. Там должны быть театр, дом престарелых, кафе, фитнес, магазины, салоны красоты и так далее. Тогда моему дому престарелых не нужно создавать дополнительную инфраструктуру. Хочет бабушка сделать прическу — пошла подстриглась, хочет культурно отдохнуть — отправилась в театр. Не надо никуда ехать на машине, коляску выкатила — и уже на месте. Здесь требуется комплексный подход!

Поделиться



подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм