Егор Клименко: Инвестиции в торговую недвижимость VS банковские вклады. «Резкое возвращение вкладчиков к банковским вкладам мы вряд ли увидим»

К вопросу инвестиций рано или поздно приходит практически любой человек, благо, на сегодняшний день, способов инвестирования достаточно много. Однако куда именно вложить деньги, которые будут не только сохранены, но и приносить доход – основной вопрос многих начинающих инвесторов. О преимуществах инвестирования в торговую недвижимость рассказывает Егор Клименко, генеральный директор компании AKTIVO.

Как показывает практика, россияне предпочитают инвестировать свободные средства либо в недвижимость, либо размещать их на депозитах. Почему не так популярны акции, облигации, золото и другие варианты инвестирования?

 
Мы видим, что с каждым годом финансовая грамотность россиян только растет: люди достаточно хорошо разбираются в различных финансовых продуктах, вопросах инфляции, доходности, рисков. Тем не менее, именно банковские вклады и инвестиции в недвижимость считаются одним из самых популярных и стабильных способов сохранения и приумножения капитала.
 
Инвестиции в недвижимость традиционно привлекают своей понятностью: на недвижимость всегда был и будет спрос, а цены, особенно если рассматривать крупные российские города, только растут. К тому же рынок недвижимости предлагает инвестору массу вариантов: коммерческая, жилая, земельные активы.

Остальные традиционные инструменты инвестирования, такие как акции, облигации, драгметаллы, и т.д., зачастую менее понятны и более рискованны. В то же время мы наблюдаем небывалый рост открытия брокерских счетов населением. Так в первом квартале 2021 года было открыто 3,8 млн брокерских счетов, что больше аналогичного показателя 2020 года в 2,5 раза. Всего в России уже открыто 12,7 млн брокерских счетов физ. лиц.  
 
Одним из главных трендов последнего года стало снижение ключевой ставки ЦБ до исторического минимума и, как следствие, снижение ставок доходности банковских продуктов. Как стали реагировать люди, которые держат деньги на депозитах? Выбрали ли они другие способы инвестирования?
 
Действительно, после неоднократного снижения ключевой ставки ЦБ на протяжении прошлого года, россияне стали рассматривать альтернативные способы инвестирования, а традиционные инструменты, в особенности, банковские вклады, ушли на второй план. Значительное снижение ставок по рублевым и валютным банковским депозитам стало одним из ключевых драйверов притока средств населения на финансовый рынок — вкладчики стали активнее искать более доходные инструменты. По данным Центробанка только в марте прошлого года россияне сняли с банковских счетов порядка 315 млрд рублей. И такая картина продолжалась почти весь 2020-й год – за этот год объем депозитов составил 32,8  трлн рублей. И здесь на первый план вышли брокерские счета и инвестиции в ЗПИФ. С начала 2020 года общее количество денежных средств, размещенных на брокерских счетах частных инвесторов, выросло на 1,2 трлн рублей, а уже к октябрю общая сумма составила порядка 6,7 трлн рублей — это около 20% средств, которые россияне хранят в банках.
 
Растут инвестиции и в закрытые паевые инвестиционные фонды. Согласно статистике ЦБ за 1 квартал 2021 года, чистый приток инвестиций в ЗПИФы вырос на 76% к/к став максимальным за последние 1,5 года, составив 172,9 млрд руб. На данный момент стоимость чистых активов ЗПИФов превышает 4,5 трлн руб.
 
Компания Активо также наблюдает значительный рост заинтересованности клиентов в приобретении недвижимости секьюритизированной в ЗПИФ. Мы ожидаем, что в 2021 году наши клиенты совершат с помощью Активо вдвое больше инвестиционных сделок по сравнению с 2020 годом.  
 
Такой всплеск спроса связан, в первую очередь, с высокой доходностью инвестора, которая составляет порядка 10-12% годовых, тогда как ставки, например, по банковским вкладам не превышают 4-5%. При этом порог входа в ЗПИФ значительно ниже, чем, например, инвестиции в жилую недвижимость, что позволяет инвестору лучше диверсифицировать свои риски. На сегодняшний день минимальная стоимость пая, установленная на законодательном уровне, составляет 300 тыс. рублей.
 
Буквально недавно ЦБ вновь повысил ключевую ставку до 5,5%. Теперь ставка стала такой, как в апреле прошлого года. Как Вы думаете, стоит ли ждать возвращения частных инвесторов к депозитам?
 
Безусловно, вкладчики начнут возвращаться к традиционным способам инвестирования, в частности к банковским вкладам, особенно с учётом прогноза по дальнейшему росту ставки для борьбы с инфляцией. Тем не менее, как я уже говорил, грамотность инвесторов позволяет инвестировать в более прибыльные и менее рискованные инструменты с высокой доходностью. Поэтому резкое возвращение вкладчиков к банковским вкладам мы вряд ли увидим.
 
Исторически сложилось, что россияне рассматривают вложения в жилую недвижимость, как самый эффективный способ сберечь деньги и заработать на аренде или дальнейшей перепродаже актива.  Согласны ли Вы с этим убеждением?
 
Да, действительно, в России сложилось такое мнение, что рынок жилой недвижимости – самый верный способ сохранения и приумножения капитала. Инвестиции в жилую недвижимость предлагают два варианта заработать: быстрые инвестиции – купил на этапе котлована и продал готовую квартиру после строительства, и долгие инвестиции – дальнейшая сдача актива в аренду. Но здесь инвестора ждут очевидные риски: сдача дома в эксплуатацию может затянуться, или застройщик и вовсе не сможет по каким-то причинам завершить строительство. Что касается доходности от аренды жилой недвижимости, то по сравнению с другими способами инвестирования – она крайне низкая и, в среднем, составляет не более 4% годовых.
 
Давайте рассмотрим вложения частных инвесторов в коммерческие квадратные метры. Почему такие инвестиции в недвижимость считаются самыми привлекательными?
 
Здесь на первый план выходят очевидная высокая доходность и прозрачность – это главные мотиваторы. Качественно подобранная коммерческая недвижимость гарантирует инвестору регулярные и прогнозируемые доходы, которые формируются за счет арендных платежей. Арендная плата регулярно индексируется в соответствии с инфляцией, что приводит к стабильному и планомерному увеличению получаемых доходов и, соответственно, постоянному росту капитала. В сочетании с вышеупомянутыми прозрачностью и низкими рисками, данный тип инвестиций, очевидно, представляется надёжным.
 
Если рассматривать коммерческую недвижимость по сегментам: склады, офисы, торговая недвижимость, стрит-ритейл. Какой вариант сейчас самый выгодный для инвестора?
 
Здесь скорее стоит говорить не о конкретном сегменте, а о грамотно подобранном объекте, который генерирует максимальную доходность, соответствуя всем тем качественным критериям, которые должны быть предъявлены к объекту. В нашей компании мы делаем ставку на торговые, торгово-развлекательные центры и объекты стрит-ритейла. На сегодняшний день в портфеле AKTIVO более 10 объектов на общую сумму свыше 4,7 млрд рублей. Объекты расположены в Москве, Московской области и других городах России, общей площадью свыше 67 000 кв. метров. 
 
Чтобы понять перспективу и выгоду вложений в коммерческую недвижимость, давайте проведем параллель между банковским вкладом и равноценными инвестициями в торговую недвижимость за период, допустим, 10 лет, и объемом инвестиций 5 млн рублей.
 
В предложенном сценарии размещенные средства на депозите принесут инвестору за 10 лет порядка 3 млн руб. при условии, что ставка по банковскому вкладу составит 6% годовых. Конечно, это условное значение ставки, также необходимо отметить, что это доход до вычета НДФЛ. Как известно, с этого года по доходам от депозитов также должен уплачиваться НДФЛ. Кроме того, тяжело предсказать ставку через 10 лет, но можно с уверенностью утверждать, что ее увеличение или уменьшение будет коррелировать с изменением доходности от инвестиции в коммерческую недвижимость.
 
Инвестиция в коммерческую недвижимость принесет не менее, чем в 1,5 раза больше дохода, т.к. объекты коммерческой недвижимости позволяют зарабатывать не менее 9% годовых. Таким образом, доход за 10 лет составит 4,5 млн руб. При этом не стоит забывать, что со временем недвижимость растет в цене. Если предположить консервативный рост в 2% ежегодно, что более, чем в несколько раз меньше значения текущей инфляции, то после реализации объекта получится заработать еще 1,1 млн руб. В итоге, совокупная доходность от коммерческой недвижимости будет почти в 2 раза превышать доходность от размещения средств на депозите.
 
А какие очевидные или, может быть, скрытые риски появляются у инвестора, вложив деньги в торговую недвижимость? Ведь деньги, размещенные на депозитах, наименее рискованны для инвестора?
 
Мы внимательно отбираем объекты недвижимости на предмет устойчивости арендного потока, юридической чистоты, технических параметров, затем управляющая компания, лицензированная ЦБ, создаёт ЗПИФ. Работа выстроена по 156-ФЗ. Согласно законодательству РФ, имущество Фонда обособлено от имущества УК. В случае банкротства УК инвесторы не потеряют свои паи - на имущество фонда не может быть обращено взыскание по долгам управляющей компании. Риски у инвестора в данном случае минимальны. А риски, связанные с имуществом Фонда - недвижимостью минимизируются на этапе покупки - тщательной проверкой.
 
Какие прогнозы Вы можете озвучить до конца года? На что стоит в первую очередь обратить внимание инвесторам, выбирая между инвестициями в торговую недвижимость и банковскими вкладами?
 
На наш взгляд, частному инвестору стоит разместить часть средств на банковских депозитах, а другую инвестировать, в том числе, в качественную коммерческую недвижимость, диверсифицировав свой доход и риски.  В первом случае всегда можно снять деньги со вкладов в любой непредвиденной жизненной ситуации, в то время как вторая часть средств будет приносить высокий и стабильный доход.

Поделиться



подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм