Евгения Хакбердиева: «Собственникам ТЦ нужно уметь принимать решения»

Евгения, как вы оцениваете рынок торговой недвижимости Москвы сегодня? Можно ли назвать его «зрелым», или он еще находится в процессе становления?

Определенно наш рынок сейчас находится на стадии роста, и говорить о том, что мы достигли пика еще рано: перспективы развития торговой недвижимости есть не только в регионах России, но и в Москве. Учитывая масштабы страны, стоит отметить, что в некоторых регионах рынок находится на раннем этапе формирования, и это касается не только городов с населением менее 500 тыс. человек: про города-миллионники также рано говорить о пике развития. Отрасль торговой недвижимости трансформируется ввиду различных факторов, и чем быстрее девелоперы смогут адаптироваться под изменения, создавать продукт, который будет соответствовать запросам клиентов: арендаторов и конечных потребителей, тем быстрее рынок станет зрелым и конкурентоспособным. Рынок формирует ряд факторов, но, так или иначе, ключевыми являются девелоперы и арендаторы. Опыт сетевых девелоперов, владеющих крупными торговыми центрами в Москве, показывает, что наш рынок становится более профессиональным и устойчивым, способным выдержать разные вызовы – от экономических кризисов до пандемии. Рынок арендаторов у нас более разношерстный, что обусловлено и числом международных игроков, и степенью развития крупных федеральных игроков, и большим числом локальных операторов, многие из которых только начинают свой путь сетевого ретейлера. Здесь мы видим больший потенциал рост как за счет «проснувшегося» интереса международных брендов к российскому рынку, так и за счет развития новых трендовых форматов, которые пока находятся на начальном этапе формирования.

Что нужно делать, чтобы новые ТЦ выходили сразу с хорошей заполняемостью?

Собственникам нужно уметь принимать решения. Некоторые из них ждут до последнего, им кажется «сейчас-сейчас мы подождем и произойдет чудо, к нам придет арендатор из “первого эшелона”». Однако надо смотреть правде в глаза: если до открытия торгового центра остается полгода, а из «первого эшелона» никто не пришел, то нужно подписывать договор с менее известными арендаторами, но при этом обладающими опытом реализации проектов в регионе. Если ТЦ «обречен на успех», то в первые два-три года можно провести его эффективную ротацию, повысив качество брендов и, как следствие, доходность проекта. И не всегда присутствие именитых арендаторов – это залог успеха, существует много примеров эффективных ТЦ, которые наполнены локальными игроками, но они пользуются популярностью у ядра целевой аудитории.
 
Как сейчас чувствуют себя представители развлекательной, спортивной, образовательной составляющей, которые очень сильно пострадали от коронавирусных ограничений? Есть ли у них возможности расширяться?

Как показала ситуация с пандемией, наш рынок оказался довольно адаптивным. В прошлом году казалось, что случилось все самое ужасное, но уже сегодня 2020 год не кажется таким пугающим. Недавно в Пермском крае ввели ограничения на работу торговых центров в выходные дни. Мы активно работаем в Перми с ТРЦ «Планета», который недавно открылся. Естественно, мы крайне негативно восприняли эту новость, так как начинается сезон «back to school», традиционно высокий для торговли. Но нас удивила реакция ретейлеров, большинство из которых довольно спокойно отнеслись к данным ограничениям. То же самое было в Казахстане: посетители привыкают ходить в магазины по будням за довольно короткий период времени, поэтому есть все шансы, что мы отработаем этот период без потерь. Мы рады такой реакции рынка, потому что понимаем, что ретейлеры готовы адаптироваться, в частности, оперативно проинформировать своего конечного потребителя о новом графике работы через все каналы взаимодействия с покупателями. Главной задачей является способствование дальнейшему восстановлению рынка. В случае отсутствия более жестких ограничений мы зафиксируем положительные тренды.

Видите ли вы будущее за децентрализованными торговыми улицами и районными ТЦ?

Да, сегодня это один из ключевых трендов нашего рынка. Не могу сказать, что это искусственно созданная история, скорее, это естественное развитие, потому что есть первичные потребности населения, которые не могут закрываться только крупными моллами или стрит-ретейлом. Долгое время сетевые девелоперы не смотрели на районные торговые центры (преимущественно это были ТЦ, построенные группой частных инвесторов с целью получения стабильного высокого дохода, там не идет речи о качественном профессиональном управлении, рыночных подходов к формированию ставки аренды и прочем). Задача таких проектов – привлечь профили и арендаторов, которые готовы покрывать высокие арендные ставки, так как на эти ТЦ высокий спрос в районе. Плюс активно развивался стрит-ретейл «у метро», который также частично закрывал потребности в импульсном спросе, товарах сегмента красоты и здоровья. Сегодня мы видим, что как стрит-ретейл в новых районах, так и районные торговые центры начинают формироваться с точки зрения запросов целевой аудитории и потенциальных арендаторов, это уже более профессиональный подход на этапе строительства и управления такими объектами. Почему появляются и активно развиваются малоформатные торговые центры? Потому что помимо продуктов питания, получения определенного сервиса люди нуждаются в более глобальных вещах: покупка канцелярии, белья, подарков, цветов, наличие фитнес-клуба, МФЦ и прочего. Все это прекрасно «упаковывается» в небольшие районные или микрорайонные ТЦ, которых все больше появляется в границах новой Москвы и в рамках проектов реновации старой Москвы.

Насколько сегодня торговым центам важно привлекать новые международные бренды? Ведь знакомые потребителю марки привлекут понятный трафик, а новые могут оказаться «котом в мешке»...

Все зависит от торгового центра. Некоторые международные операторы никогда не войдут в объекты площадью меньше 35-40 тыс. кв. м, а также если нет определенного «соседства» с брендами их ценового сегмента.  Еще пять-шесть лет назад владельцам районных ТЦ площадью 40-50 тыс. кв. м казалось, что при отсутствии известных международных фэшн-имен (у нас это две-три самых востребованных компании) интереса к объекту не будет, поэтому бренд привлекали любой ценой. Время показало, что не всегда международное имя приносит коммерческий успех проекту, для ряда проектов такой подход оказался стратегической ошибкой.  Поэтому сегодня мы столкнулись с тем, что эти операторы уходят из таких ТЦ, оставляя большие объемы свободных площадей. С одной стороны, в моменте это определенные сложности для проекта и его экономической стабильности, с другой стороны, это возможность сделать работу над ошибками и сформировать такой пул арендаторов, который будет интересен ЦА проекта.  

Последний вопрос: представим, что есть торговый центр на 10 тыс. кв. м, в который в качестве арендатора можно привлечь фуд-ретейлера, детский магазин, спорттовары, кинотеатр, сделать фуд-корт. Собственник прекрасно понимает все это и имеет неплохие связи с потенциальными арендаторами, тогда зачем ему обращаться к консультанту, в чем его роль?

Дело в том, что роль консультанта гораздо шире, чем поиск арендаторов. Его участие может начинаться на этапе оценки земельного участка и проектирования торгового центра, ведь именно всесторонний профессиональный взгляд поможет избежать многих концептуальных и технических ошибок на самом раннем этапе создания современного торгового центра. Одно из самых больших заблуждений – это рассматривать консультанта как посредника. Мы не посредники, мы бизнес-партнеры, которые на протяжение длительного девелоперского цикла помогают собственникам решать определенные задачи. Сегодня надо четко понимать для кого ты строишь торговый центр, с какими арендаторами будешь работать и на какой арендный поток можешь рассчитывать. В силу специфики нашего бизнеса у нас довольно большая база данных по проектам, что позволяет нам критически оценивать различные земельные участки, недострои и существующие проекты, давать заключения и прогнозы, а потом реализовывать эти проекты и многими управлять после запуска. Важно понимать, что привлечение консультанта с большим опытом в своей сфере – это не затраты, а инвестиции в будущий коммерческий успех своего проекта.

Поделиться



подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм