Джон Марк Кланси: «Крупные торговые центры пока еще актуальны для регионов страны, но в Москве наиболее востребованы локальные ТЦ»
Чем новые торговые и офисные объекты принципиально отличаются с точки зрения конструктива от предшественников? Какие изменения произошли в проектировании коммерческой недвижимости в связи с пандемией? И как участники рынка видят будущее сегмента? Об этом в интервью Джона Марка Кланси, основателя CLANCY Engineering (входит в консорциум BACE).
- Успели ли проектировщики коммерческой недвижимости оценить влияние пандемии на работу? Появились ли новые требования и особенности в проектировании?
Пандемия уже, безусловно, повлияла на нашу отрасль – в первую очередь те проекты, которые планировалось реализовывать в 2020-2021 г.г., были отложены, пересмотрены или отменены. Речь идет именно о «чистой» коммерческой недвижимости – если количество заказчиков, проектирующих торговые и офисные центры, резко сократилось, то заказчиков из отрасли жилья, напротив, увеличилось. За время изоляции люди, безусловно, пересмотрели отношение к своему жилью и стремятся улучшать собственные условия жизни.
Логично сформирована потребность в создании коммерческой инфраструктуры в жилых комплексах: сегодня девелоперы предусматривают не просто ритейл на первых этажах корпусов ЖК, но полноценные торговые центры в составе жилых комплексов – такие проекты активно реализуются, в частности, у MR Group и других девелоперах с объектами бизнес-класса в портфеле.
Также отмечу, что пандемия повлияла на бизнес-процессы проектирования. Значительно сократилось время принятия проектных решений, а сам процесс разработки также занимает гораздо меньший срок: оптимизировать работу нам, в частности, помогает использование BIM-моделирования.
- На какой масштаб и формат коммерческих объектов сегодня чаще всего ориентируются девелоперы?
Как я отметил, большинство актуальных проектов в работе – это жилые комплексы, включающие в себя собственную коммерческую инфраструктуру. Задача проектировщиков в данном случае – грамотно интегрировать инфраструктуру в состав ЖК, спроектировать ее удобной и для жителей комплекса, и для посетителей в окружении. Формат подразумевает наличие в торговом объекте отдельных входных групп с внутренней и внешней территории, удобной логистики с паркингом, дополнительных мощностей инженерных систем для арендаторов.
Кроме того, сейчас есть запрос на проектирование коворкингов в составе ЖК коворкингов. Можно разместить рабочие места и в лобби, но если девелопер стремится получить востребованное профессиональное пространство, то для коворкинга лучше определять отдельное помещение с продуманной вентиляцией и кондиционированием, а также с возможностью контроля доступа.
Интересно, что запрос девелоперов при создании коммерческой инфраструктуры в ЖК лежит в плоскости формирования сообщества жителей. Соответственно, мы проектируем торговые пространства с общественной функцией – нужно предусмотреть просторные атриумы, места для отдыха и общения жителей.
- Эпоха крупных торговых центров действительно завершилась?
Крупные торговые центры пока еще актуальны для регионов страны, но в Москве наиболее востребованы локальные ТЦ. Спроектировать большой объект, при этом, значительно проще – есть определенный объем типовых решений, а также достаточная площадь для размещения самой сложной инженерии. В локальном ТЦ мы ограничены в пространстве и должны эффективно использовать каждый квадратный метр помещений. Не исключаем также, что в ближайшие годы вырастет количество запросов на проектирование аутлет-центров: этот формат, с одной стороны, позволяет разместить множество арендаторов на одной территории, с другой – один из наиболее безопасных с точки зрения эпидемиологической ситуации, его посещаемость легко регулировать и ограничивать, а людям – комфортнее использовать общественные зоны под открытым небом.
При этом ряд крупных и давно функционирующих ТЦ сегодня нуждается в реконструкции – количество обращений по данной услуге действительно растет.
- Что, как правило, приходится реновировать в таких проектах?
В первую очередь реконструкция или реновация касаются интерьеров ТЦ – они довольно быстро устаревают, изнашиваются и требуют своевременного обновления. Иногда нужно и спроектировать новую функцию в атриумах и общих зонах – например, заменить непопулярный каток на сцену для концертов или фонтан.
Чтобы выполнить грамотную реновацию торгового центра, изначально нужно проанализировать все системы и конструктив объекта – поскольку может потребоваться работа в том числе с вентиляцией и инженерией, особенно если предполагается изменение площадей арендаторов в торговой галерее. Помимо этого, мы часто перерабатываем систему пожарной безопасности, делая ее более совершенной и приводя в соответствие с современными требованиями. Если требуется обновление фасадов, мы используем навесные перфорированные панели, это легкий и удобный материал для качественного редизайна внешнего вида ТЦ.
- Что изменилось в подходе девелоперов при разработке проектов?
Мы видим, что за последние годы подход к проектированию стал гораздо более осознанным. Если 10 лет назад приоритетом все же была коммерциализация объектов, то сегодня большое внимание уделяется комфорту резидентов. Например, лобби и холлы в офисных комплексах перестают быть просто местами ожидания для курьеров или оформления пропусков – сейчас их проектируют уже как места для отдыха или даже как неформальные рабочие зоны. Например, в проекте многофункционального центра GEOLOG от Hutton Development, для которого мы осуществляли консультирование по интеграции архитектурных решений, первые этажи займет торговая инфраструктура, а общественные пространства появятся на террасах, что сегодня редкость в проектах офисной недвижимости.
Фото предоставлено CLANCY Engineering.
В торговых центрах девелоперы просят проектировщиков предусмотреть эксплуатируемые кровли: например, в BROSCO Mall в Хабаровске конструктивное решение предполагает размещение бассейна и зон отдыха посетителей на крыше. Этот тренд, определенно, будет развиваться в ближайшие годы. Архитектуру обоих проектов разработало бюро Blank Architects, с которыми мы работаем в едином консорциуме, и такой подход коллаборации позволяет нам найти баланс между передовой архитектурой и качественной инженерией.
- Ряд громких проектов коммерческой недвижимости в России сегодня проектируется иностранными архитектурными бюро, однако их проекты требуют адаптации к местным реалиям и нормативам. Что интересного и особенного в работе над адаптацией зарубежных проектов?
Необходимость адаптировать проект иностранного бюро так, чтобы он действительно мог быть реализован в России – одна из причин, по которой в 2008 году я основал компанию именно в России. Мы видели, как интенсивно развивается локальный рынок, и, поскольку первые инвесторы в коммерческую недвижимость приходили в Россию из-за рубежа, проекты западных бюро нуждались в качественной адаптации к российскому законодательству, нормам проектирования и даже климатическим условиям. Но 10 лет назад эта культура еще не была сформирована на рынке, и услуги подрядчика по адаптации даже не всегда закладывались в бюджет проекта.
Российская компания, ответственная за адаптацию, выступает буфером между местным заказчиком и иностранным автором и помогает найти точки пересечения исходной идеи и конечной реализации. Например, для высотного офисного комплекса iCity мы выполняли адаптацию проекта авторства бюро JAHN Architects. В работе мы использовали как российские, так и одни из самых распространенных в мировой практике, американские нормы при проектировании систем ОВиК - ASHRAE, которые предполагают более детальный анализ комфорта и энергоэффективности объекта. Но кроме этого – предложили эффективные решения естественной вентиляции, учитывающие местный климат, проанализировали несущую способность колонн – решающий фактор устойчивости конструкции высотного здания, доработали идею остекленной галереи-коридора, сделав его функциональным. Иными словами, роль команды по адаптации в общем успехе проекта также важна, как и звездных архитекторов – и мы отмечаем, что сейчас это понимание уже появилось и у заказчиков.
- Успели ли проектировщики коммерческой недвижимости оценить влияние пандемии на работу? Появились ли новые требования и особенности в проектировании?
Пандемия уже, безусловно, повлияла на нашу отрасль – в первую очередь те проекты, которые планировалось реализовывать в 2020-2021 г.г., были отложены, пересмотрены или отменены. Речь идет именно о «чистой» коммерческой недвижимости – если количество заказчиков, проектирующих торговые и офисные центры, резко сократилось, то заказчиков из отрасли жилья, напротив, увеличилось. За время изоляции люди, безусловно, пересмотрели отношение к своему жилью и стремятся улучшать собственные условия жизни.
Логично сформирована потребность в создании коммерческой инфраструктуры в жилых комплексах: сегодня девелоперы предусматривают не просто ритейл на первых этажах корпусов ЖК, но полноценные торговые центры в составе жилых комплексов – такие проекты активно реализуются, в частности, у MR Group и других девелоперах с объектами бизнес-класса в портфеле.
Также отмечу, что пандемия повлияла на бизнес-процессы проектирования. Значительно сократилось время принятия проектных решений, а сам процесс разработки также занимает гораздо меньший срок: оптимизировать работу нам, в частности, помогает использование BIM-моделирования.
- На какой масштаб и формат коммерческих объектов сегодня чаще всего ориентируются девелоперы?
Как я отметил, большинство актуальных проектов в работе – это жилые комплексы, включающие в себя собственную коммерческую инфраструктуру. Задача проектировщиков в данном случае – грамотно интегрировать инфраструктуру в состав ЖК, спроектировать ее удобной и для жителей комплекса, и для посетителей в окружении. Формат подразумевает наличие в торговом объекте отдельных входных групп с внутренней и внешней территории, удобной логистики с паркингом, дополнительных мощностей инженерных систем для арендаторов.
Кроме того, сейчас есть запрос на проектирование коворкингов в составе ЖК коворкингов. Можно разместить рабочие места и в лобби, но если девелопер стремится получить востребованное профессиональное пространство, то для коворкинга лучше определять отдельное помещение с продуманной вентиляцией и кондиционированием, а также с возможностью контроля доступа.
Интересно, что запрос девелоперов при создании коммерческой инфраструктуры в ЖК лежит в плоскости формирования сообщества жителей. Соответственно, мы проектируем торговые пространства с общественной функцией – нужно предусмотреть просторные атриумы, места для отдыха и общения жителей.
- Эпоха крупных торговых центров действительно завершилась?
Крупные торговые центры пока еще актуальны для регионов страны, но в Москве наиболее востребованы локальные ТЦ. Спроектировать большой объект, при этом, значительно проще – есть определенный объем типовых решений, а также достаточная площадь для размещения самой сложной инженерии. В локальном ТЦ мы ограничены в пространстве и должны эффективно использовать каждый квадратный метр помещений. Не исключаем также, что в ближайшие годы вырастет количество запросов на проектирование аутлет-центров: этот формат, с одной стороны, позволяет разместить множество арендаторов на одной территории, с другой – один из наиболее безопасных с точки зрения эпидемиологической ситуации, его посещаемость легко регулировать и ограничивать, а людям – комфортнее использовать общественные зоны под открытым небом.
При этом ряд крупных и давно функционирующих ТЦ сегодня нуждается в реконструкции – количество обращений по данной услуге действительно растет.
- Что, как правило, приходится реновировать в таких проектах?
В первую очередь реконструкция или реновация касаются интерьеров ТЦ – они довольно быстро устаревают, изнашиваются и требуют своевременного обновления. Иногда нужно и спроектировать новую функцию в атриумах и общих зонах – например, заменить непопулярный каток на сцену для концертов или фонтан.
Чтобы выполнить грамотную реновацию торгового центра, изначально нужно проанализировать все системы и конструктив объекта – поскольку может потребоваться работа в том числе с вентиляцией и инженерией, особенно если предполагается изменение площадей арендаторов в торговой галерее. Помимо этого, мы часто перерабатываем систему пожарной безопасности, делая ее более совершенной и приводя в соответствие с современными требованиями. Если требуется обновление фасадов, мы используем навесные перфорированные панели, это легкий и удобный материал для качественного редизайна внешнего вида ТЦ.
- Что изменилось в подходе девелоперов при разработке проектов?
Мы видим, что за последние годы подход к проектированию стал гораздо более осознанным. Если 10 лет назад приоритетом все же была коммерциализация объектов, то сегодня большое внимание уделяется комфорту резидентов. Например, лобби и холлы в офисных комплексах перестают быть просто местами ожидания для курьеров или оформления пропусков – сейчас их проектируют уже как места для отдыха или даже как неформальные рабочие зоны. Например, в проекте многофункционального центра GEOLOG от Hutton Development, для которого мы осуществляли консультирование по интеграции архитектурных решений, первые этажи займет торговая инфраструктура, а общественные пространства появятся на террасах, что сегодня редкость в проектах офисной недвижимости.
Фото предоставлено CLANCY Engineering.
В торговых центрах девелоперы просят проектировщиков предусмотреть эксплуатируемые кровли: например, в BROSCO Mall в Хабаровске конструктивное решение предполагает размещение бассейна и зон отдыха посетителей на крыше. Этот тренд, определенно, будет развиваться в ближайшие годы. Архитектуру обоих проектов разработало бюро Blank Architects, с которыми мы работаем в едином консорциуме, и такой подход коллаборации позволяет нам найти баланс между передовой архитектурой и качественной инженерией.
- Ряд громких проектов коммерческой недвижимости в России сегодня проектируется иностранными архитектурными бюро, однако их проекты требуют адаптации к местным реалиям и нормативам. Что интересного и особенного в работе над адаптацией зарубежных проектов?
Необходимость адаптировать проект иностранного бюро так, чтобы он действительно мог быть реализован в России – одна из причин, по которой в 2008 году я основал компанию именно в России. Мы видели, как интенсивно развивается локальный рынок, и, поскольку первые инвесторы в коммерческую недвижимость приходили в Россию из-за рубежа, проекты западных бюро нуждались в качественной адаптации к российскому законодательству, нормам проектирования и даже климатическим условиям. Но 10 лет назад эта культура еще не была сформирована на рынке, и услуги подрядчика по адаптации даже не всегда закладывались в бюджет проекта.
Российская компания, ответственная за адаптацию, выступает буфером между местным заказчиком и иностранным автором и помогает найти точки пересечения исходной идеи и конечной реализации. Например, для высотного офисного комплекса iCity мы выполняли адаптацию проекта авторства бюро JAHN Architects. В работе мы использовали как российские, так и одни из самых распространенных в мировой практике, американские нормы при проектировании систем ОВиК - ASHRAE, которые предполагают более детальный анализ комфорта и энергоэффективности объекта. Но кроме этого – предложили эффективные решения естественной вентиляции, учитывающие местный климат, проанализировали несущую способность колонн – решающий фактор устойчивости конструкции высотного здания, доработали идею остекленной галереи-коридора, сделав его функциональным. Иными словами, роль команды по адаптации в общем успехе проекта также важна, как и звездных архитекторов – и мы отмечаем, что сейчас это понимание уже появилось и у заказчиков.
Поделиться
