Константин Фомиченко: «Я думаю, что этап острой фазы роста стоимости строительства пройден»

О росте стоимости строительства складов, перспективах по ставке аренды внутри и за пределами МКАД, востребованных направлениях и роли консультанта рассказывает Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank.

Какова сейчас динамика себестоимости строительства? Можно ли сказать, что она стабилизировалась после резкого роста с начала года? Стоит ли ожидать «отката» или себестоимость пусть не так резко, но все же продолжит расти в горизонте ближайших 2-3 месяцев? Сколько по вашим оценкам она составляет сейчас?

За первое полугодие 2021 года рост цен на стройматериалы и различные услуги в среднем находился в диапазоне 33-55%, при этом ключевая ставка ЦБ РФ увеличилась на 2,25 п.п. – именно эти факторы и привели к значительному росту себестоимости строительства складов.

Максимальное увеличение стоимости было зафиксирован на материалы металлопродукции (профлист, арматура, воздуховод и др.).


 
Ввиду пандемийных ограничений многие компании сократили темпы производства и попросту не были готовы к внезапному скачку спроса на материалы. В прошлом году объемы промышленности снизились, а ускоренное восстановление китайской экономики (относительно западной) привело к дисбалансу поставок. Также возникли проблемы логистики из-за недостатка портовых мощностей, задержек и роста транспортных расходов.

С начала 2020 года отмечался и рост стоимости трудовых ресурсов вследствие дефицита работников строительной индустрии (многие из-за пандемии вернулись в регионы и страны СНГ). Согласно Росстату, рост среднемесячной номинальной начисленной зарплаты в июне 2021 года составил 16% относительно аналогичного периода 2020 года.


 
Зафиксировано и удорожание основных работ – в среднем рост показателя к июню 2021 года составил 33% относительно IV квартала 2020 года.


 
Кроме того, в региональных проектах увеличение цен может достигать дополнительно +10-15%, так как местные поставщики фокусируются на наиболее крупных потребителях (преимущественно госзаказах), а разовым клиентам поставки порой задерживаются.

Я думаю, что этап острой фазы роста стоимости строительства пройден, и в дальнейшем данный показатель будет более умеренным (в рамках инфляции – увеличение на 5-10% в год). Однако ожидания отката до значений годовой давности напрасны. Да, мы наблюдаем снижение стоимости по отдельным категориям стройматериалов на 5-10% от достигнутой за полгода цены, но в остальном рост продолжается, что в целом удерживает цену нового уровня неизменной.

В России были введены вывозные пошлины на черные и цветные металлы, соответственно, скорее всего экспорт металлов сократится, что повлечет замедление темпов роста их стоимости на внутреннем рынке. Не исключено введение новых коэффициентов Госстроя, а также более рыночных механизмов определения расценок, что в целом повлияет на строительную отрасль и настроит часть подрядчиков в сторону госзаказа, тем самым увеличив дефицит ресурсов.

Готовы ли арендаторы платить более 5000 за квадратный метр трипл нет за МКАДом? Какие у них по вашим наблюдениям ожидания по ставке на склады внутри города?

Территория за МКАД сегментирована на кластеры. Так, в зоне до 5 км от МКАД арендаторы готовы платить 5 500-7 500 руб./кв. м/год triple net; в 5-15 км – 5 000-5 500 руб./кв. м/год triple net; а в 15-30 км – 4 800-5 000 руб./кв. м/год triple net.

Ставка на склады внутри города зависит от класса здания и этажа. Например, ставка на площади первого этажа класса А составит 9 000-12 000 руб./кв. м/год triple net.

Как вы оцениваете перспективы складов в 2-3 этажа? Мне кажется, что сегодня арендаторы относятся к этой идее с опаской, возможно, я ошибаюсь? Какая ставка была бы справедливой внутри города, чтобы арендатор «сел», а у арендодателя была хоть какая-то экономика?

В этом случае справедливой была бы ставка в 9 000-12 000 руб./кв. м/год triple net на площади первого этажа и 9 000-10 000 руб./кв. м/год triple net – второго.

Второй и третий этажи интересны в том случае, если есть возможность заезда по рампе грузовых или хотя бы малотоннажных машин для погрузки и разгрузки. Однако таких проектов крайне мало, а в объектах с лифтами скорость операций снижается, как и интерес арендаторов ко 2-3 этажам.

По прогнозам спрос в этом году станет рекордным. Хорошо. А что вы будете сдавать в следующем году?) Каковы прогнозы по спекулятивному строительству?

В следующем году мы продолжим заключать контракты по будущим объектам, так называемым BTS и BTR. Спекулятивное строительство на рынке сохранится, но в умеренных объемах.

Исторически консультанты получают комиссию от собственника склада, но сейчас у нас явно «жесткий рынок арендодателя». Готовы ли собственники по-прежнему платить за услуги? Готовы ли арендаторы взять оплату услуг консультанта на себя?

Наши услуги в сегменте по-прежнему крайне востребованы: собственники ценят не только непосредственный поиск клиента, но и многогранный пул услуг консультантов: от обоснования справедливых условий до качественной продажи актива. Тем не менее близятся времена, когда привлекать консультантов будут обе стороны – так уже работают на развитых рынках.

Традиционно самый высокий спрос и самое активное строительство у нас на юге Подмосковья. Если ориентироваться только на аналитику, то кажется, что домодедовский район уже состоит из складов процентов на 80. А реально, много ли еще там доступной для строительства складов земли? И каковы перспективы других направлений? ПИК, в частности, разрабатывает проекты в новой Москве, а будет ли там спрос с учетом более дорогой земли и с учетом нескольких крупных проектов на юге, которые будут введены примерно в те же сроки?

Действительно, свободной для строительства складов земли становится меньше и количество новых проектов значительно увеличивает нагрузку на дорожную сеть, создает серьезный дефицит персонала и поддерживает конкуренцию за сотрудников. Именно поэтому при реализации объектов важно обращать внимание на социальную составляющую проектов. Стоит оценить инфраструктурную насыщенность района: есть ли общежития, столовые, зоны отдыха и спорта, детские сады и школы, и конечно же, возможность добираться до склада на общественном транспорте.

В целом такая ситуация характера не только для юга, но и для других направлений – появление новых дорог и развязок притягивает складские проекты. Например, благодаря строительству ЦКАД вырос не только интерес девелоперов к земле рядом с магистралью, но и спрос на существующие проекты.

Какие направления сейчас в целом интересуют арендаторов, кроме юга и севера? Какие вы назвали бы наиболее перспективными?

Направления по приоритету можно ранжировать следующим образом: юг, север, запад и далее другие трассы. Кстати, у востока хорошие перспективы ввиду строительства платного дублера М7 – «Москва-Казань».

Если говорить о складах, как об инвестиционном продукте, много ли сейчас привлекательных объектов на рынке на продажу?

На сегодняшний день таких проектов практически не осталось, инвесторы в основном рассматривают новые BTR сделки и готовы договариваться с девелоперами о покупке данных объектов сразу после подписания ПДА с арендатором.

Что сейчас можно назвать основной проблемой складского рынка?

По моему мнению, ключевой проблемой рынка может стать именно рост цен на строительство складских объектов.

 

Поделиться



подпишись НА эксклюзивные новости cre