Сергей Георгиевский: «Важно, чтобы реорганизуемые территории не превратились в очередные безликие, монотонные, как это бывало уже не раз в градостроительной практике»
О развитии индустриальных территорий Москвы, а также международном опыте создания современных промышленных районов рассказывает Сергей Георгиевский, соучредитель Группы компаний «ЦЕНТР».
- Как проект «Индустриальные кварталы» изменит облик города? Что получат девелоперы и жители города?
Территории утративших назначение промышленных зон - это последний территориальный резерв для полифункционального развития города. Поэтому важно при редевелопменте промзон максимально учитывать запросы города в лице инвесторов, жителей, ОИВов. В случае применения механизма КРТ можно оптимизировать функциональное наполнение реорганизуемых территорий - построить не только жилые здания, но и обеспечить жилую застройку объектами социальной инфраструктуры, создать места приложения труда, сформировать общественные пространства.
При этом создается современная комфортная городская среда, как за счет многофункциональности территории развития, так и за счет возможности применения новейших форматов жилья, инфраструктуры, общественных пространств, мест приложения труда.
- Расскажите о самых удачных на ваш взгляд, примерах использования индустриальных кварталов за рубежом.
Во многих странах, в том числе Великобритании, Канаде, США, Китае, приняты комплексные стратегии по реорганизации бывших промзон.
Столичные города предлагают тактические решения в ответ на новые вызовы времени: Интересен опыт Лондона по реализации концепции «хорошего роста» (Good Growth), ориентированной на устойчивое градостроительное развитие и оптимальное использование городской территории; Париж с амбициозными стартап-проектами на реорганизуемых территориях и международным позиционированием; Пекин с развитием творческих индустрий, созданием популярных арт-зон, акцентом на климатической повестке и проектами-драйверами экологических инноваций; Сеул с созданием общественных пространств нового типа, интеграцией природы в городскую среду, сохранением биоразнообразия и принципов использования конкурентных преимуществ периферийных районов города.
Лондон позиционирует свое развитие в области инноваций и исследований, международного инкубатора и центра обучения. Редевелопмент района Кингс-Кросс и редевелопмент территории Чарльтон-Риверсайд - это примеры создания уникальных городских центров международного уровня и, одновременно, современных городских районов с доступным жильем.
В период с 2002 по 2012 гг. Комиссия по городскому планированию и Городской Совет Нью-Йорка одобрили изменение зонирования («rezoning») производственных районов, чтобы учесть местные особенности и стимулировать новые инвестиции. Редевелопмент района Хадсон Ярдс и редевелопмент территории сахарного завода Domino Sugar Factory - примеры эффективных мегапроектов трансформации городского облика с авторским подходом к редевелопменту.
Редевелопмент района «Les Groues» - «Парижский Манхэттен» в окрестностях La Defense и пример редевелопмента промышленного склада Macdonald Warehouse - примеры создания новых точек притяжения (аттракторов) на периферии и архитектурной интеграции исторических зданий с сохранением внешнего облика промышленных построек.
Редевелопмент промышленного района Shougang в Пекине - пилотный проект в рамках программы «Climate Positive Development Program», осуществляется на месте крупного сталелитейного завода «Shougang», построенного в 1919 г., - является примером повторного использования инфраструктуры и восполнения районных дефицитов.
- Первый договор о КРТ в Москве был заключен в июле 2020 года – это проект комплексного развития территории в производственной зоне «Октябрьское поле». Как бы вы оценили проект?
Территория промзоны «Октябрьское поле» активно развивается с 2015 г. Выбор данной площадки среди первоочередных обусловлен потенциалом местоположения – в зоне системы формирования общественных центров, на расстоянии 15 км от центра города, вблизи станций МЦК и МЦД обладающей высоким символическим капиталом и разнообразием мест приложения труда. Из плюсов: проект редевелопмента имеет авторский облик застройки, многофункциональную концепцию развития, потенциал создания новых объектов-аттракторов – технопарка, объектов общественно-делового назначения. Главный минус: непроявленная взаимосвязь с локальной идентичностью территории – с ранее существовавшими предприятиями булочно-кондитерского комбината и комбината железобетонных конструкций.
Подобная территория с высоким интеграционным потенциалом способна стать не только комфортным районом для жизни, но и «альтернативным технологическим центром» с местами приложения труда, формирующими высокотехнологичную инновационную экономику.
- Какие индустриальные кварталы в Москве острее всего нуждаются в реконструкции и почему?
Приоритетность выбора территории редевелопмента зависит от территориальной сопряженности с активными узлами транспортно-коммуникационного каркаса (строящиеся транспортно-пересадочные узлы, станции скоростного внеуличного транспорта, наземного городского пассажирского транспорта), в целях реализации задачи полицентрического пространственного развития города Москвы на период до 2025 г. То есть важен единый общегородской сценарий взаимоувязанного комплексного развития, что выражается в соблюдении интересов всех сторон (города, застройщика, жителей).
По нашим оценкам наиболее высоким интеграционным потенциалом обладают территории производственных зон: Огородный проезд, Октябрьское поле, Братцево, Автомоторная, Алтуфьевское шоссе, Южный порт, Выхино.
При этом на выбор направления развития влияет функциональная структура прилегающего района, площадь территории, уровень производственно-деловой активности, архитектурно-пространственные характеристики территории и др. Для срединного пояса приоритетнее создание качественной многофункциональной среды нового уровня, разнообразия услуг и форм досуга. Для периферийных территорий - интенсификация инфраструктурной обеспеченности и повышение плотности улично-дорожной сети, социализация и инклюзивность среды, внедрение деловых и обслуживающий функций, создание общественных центров, новых мест приложения труда.
- Что на ваш взгляд важно учитывать при реконструкции индустриальных кварталов? Ваше мнение как урбаниста?
Факторов, подлежащих учету при реконструкции индустриальных кварталов, много.
Редевелопмент территорий промышленных зон должен опираться на современные мировые тенденции и лучшие практики отечественного редевелопмента: применение новейших строительных технологий, в т.ч. в области энергоэффективности, рециклинга строительных отходов и т.д.
Развитие территорий должно быть реально комплексное, учитывать интересы всех категорий жителей и бизнеса, предусматривать многофункциональное использование территорий. Очень важно не только предугадать запросы потенциальных пользователей территории, но и формировать здесь инфраструктуру для развития новых направления городской экономики: креативной экономики, инновационных отраслей, используя при этом не только территориальные ресурсы реорганизуемой территории, но и накопленный символический капитал, потенциал сопряженных территорий.
Важно, чтобы реорганизуемые территории не превратились в очередные безликие, монотонные, монофункциональные кварталы, как это бывало уже не раз в градостроительной практике.
- Какие форматы нужны в индустриальных кварталах? Технопарки там нужны, офисы, склады, лайт индастрил, сэлф сторадж, ЦОДы или что? В каких пропорциях?
Формат обусловлен задачей создания городской среды высокого качества, на которую непосредственно влияет сектор high-tech и medium-high-tech компаний привлекая рентабельные и технологичные бизнесы. Актуален запрос на городские мини- и микрофабрики, производственные форматы, соответствующие целям устойчивого городского развития: фаблабы, производства, использующие фаблесс-технологии, технологии индустрии 4.0, креативные индустрии и интеллектуальные сервисы.
Сегодня проекты редевелопмента реализуются преимущественно с активизацией жилой функции (строящиеся ЖК «Западный порт», ЖК «Аннино парк», ЖК «SREDA», ЖК «Кварталы 21/19»), обеспечивая новых жителей нормативными объектами социальной инфраструктуры и новыми общественными пространствами. Но примеры наиболее эффективного использования потенциала демонстрируют соотношение доли жилой и нежилой застройки как 50/50 (Грайвороново), ЗИЛ (70/30) способствуя повышению имиджевой привлекательности и созданию новых общественных центров городского и районного значения.
- Как подружить различные виды деловой активности и производства на одной площадке, за счет чего резидентам это будет интересно, если для условных складов локация такого квартала слишком дорогая, а для условных офисов недостаточно центральная?
Изменчивость конъюнктуры рынка предопределяет адаптивность формата функционирования территории: небольшие модули рабочих и складских пространств, гибридные функции с совмещением общественных, деловых и сервисных услуг.
- Как проект «Индустриальные кварталы» изменит облик города? Что получат девелоперы и жители города?
Территории утративших назначение промышленных зон - это последний территориальный резерв для полифункционального развития города. Поэтому важно при редевелопменте промзон максимально учитывать запросы города в лице инвесторов, жителей, ОИВов. В случае применения механизма КРТ можно оптимизировать функциональное наполнение реорганизуемых территорий - построить не только жилые здания, но и обеспечить жилую застройку объектами социальной инфраструктуры, создать места приложения труда, сформировать общественные пространства.
При этом создается современная комфортная городская среда, как за счет многофункциональности территории развития, так и за счет возможности применения новейших форматов жилья, инфраструктуры, общественных пространств, мест приложения труда.
- Расскажите о самых удачных на ваш взгляд, примерах использования индустриальных кварталов за рубежом.
Во многих странах, в том числе Великобритании, Канаде, США, Китае, приняты комплексные стратегии по реорганизации бывших промзон.
Столичные города предлагают тактические решения в ответ на новые вызовы времени: Интересен опыт Лондона по реализации концепции «хорошего роста» (Good Growth), ориентированной на устойчивое градостроительное развитие и оптимальное использование городской территории; Париж с амбициозными стартап-проектами на реорганизуемых территориях и международным позиционированием; Пекин с развитием творческих индустрий, созданием популярных арт-зон, акцентом на климатической повестке и проектами-драйверами экологических инноваций; Сеул с созданием общественных пространств нового типа, интеграцией природы в городскую среду, сохранением биоразнообразия и принципов использования конкурентных преимуществ периферийных районов города.
Лондон позиционирует свое развитие в области инноваций и исследований, международного инкубатора и центра обучения. Редевелопмент района Кингс-Кросс и редевелопмент территории Чарльтон-Риверсайд - это примеры создания уникальных городских центров международного уровня и, одновременно, современных городских районов с доступным жильем.
В период с 2002 по 2012 гг. Комиссия по городскому планированию и Городской Совет Нью-Йорка одобрили изменение зонирования («rezoning») производственных районов, чтобы учесть местные особенности и стимулировать новые инвестиции. Редевелопмент района Хадсон Ярдс и редевелопмент территории сахарного завода Domino Sugar Factory - примеры эффективных мегапроектов трансформации городского облика с авторским подходом к редевелопменту.
Редевелопмент района «Les Groues» - «Парижский Манхэттен» в окрестностях La Defense и пример редевелопмента промышленного склада Macdonald Warehouse - примеры создания новых точек притяжения (аттракторов) на периферии и архитектурной интеграции исторических зданий с сохранением внешнего облика промышленных построек.
Редевелопмент промышленного района Shougang в Пекине - пилотный проект в рамках программы «Climate Positive Development Program», осуществляется на месте крупного сталелитейного завода «Shougang», построенного в 1919 г., - является примером повторного использования инфраструктуры и восполнения районных дефицитов.
- Первый договор о КРТ в Москве был заключен в июле 2020 года – это проект комплексного развития территории в производственной зоне «Октябрьское поле». Как бы вы оценили проект?
Территория промзоны «Октябрьское поле» активно развивается с 2015 г. Выбор данной площадки среди первоочередных обусловлен потенциалом местоположения – в зоне системы формирования общественных центров, на расстоянии 15 км от центра города, вблизи станций МЦК и МЦД обладающей высоким символическим капиталом и разнообразием мест приложения труда. Из плюсов: проект редевелопмента имеет авторский облик застройки, многофункциональную концепцию развития, потенциал создания новых объектов-аттракторов – технопарка, объектов общественно-делового назначения. Главный минус: непроявленная взаимосвязь с локальной идентичностью территории – с ранее существовавшими предприятиями булочно-кондитерского комбината и комбината железобетонных конструкций.
Подобная территория с высоким интеграционным потенциалом способна стать не только комфортным районом для жизни, но и «альтернативным технологическим центром» с местами приложения труда, формирующими высокотехнологичную инновационную экономику.
- Какие индустриальные кварталы в Москве острее всего нуждаются в реконструкции и почему?
Приоритетность выбора территории редевелопмента зависит от территориальной сопряженности с активными узлами транспортно-коммуникационного каркаса (строящиеся транспортно-пересадочные узлы, станции скоростного внеуличного транспорта, наземного городского пассажирского транспорта), в целях реализации задачи полицентрического пространственного развития города Москвы на период до 2025 г. То есть важен единый общегородской сценарий взаимоувязанного комплексного развития, что выражается в соблюдении интересов всех сторон (города, застройщика, жителей).
По нашим оценкам наиболее высоким интеграционным потенциалом обладают территории производственных зон: Огородный проезд, Октябрьское поле, Братцево, Автомоторная, Алтуфьевское шоссе, Южный порт, Выхино.
При этом на выбор направления развития влияет функциональная структура прилегающего района, площадь территории, уровень производственно-деловой активности, архитектурно-пространственные характеристики территории и др. Для срединного пояса приоритетнее создание качественной многофункциональной среды нового уровня, разнообразия услуг и форм досуга. Для периферийных территорий - интенсификация инфраструктурной обеспеченности и повышение плотности улично-дорожной сети, социализация и инклюзивность среды, внедрение деловых и обслуживающий функций, создание общественных центров, новых мест приложения труда.
- Что на ваш взгляд важно учитывать при реконструкции индустриальных кварталов? Ваше мнение как урбаниста?
Факторов, подлежащих учету при реконструкции индустриальных кварталов, много.
Редевелопмент территорий промышленных зон должен опираться на современные мировые тенденции и лучшие практики отечественного редевелопмента: применение новейших строительных технологий, в т.ч. в области энергоэффективности, рециклинга строительных отходов и т.д.
Развитие территорий должно быть реально комплексное, учитывать интересы всех категорий жителей и бизнеса, предусматривать многофункциональное использование территорий. Очень важно не только предугадать запросы потенциальных пользователей территории, но и формировать здесь инфраструктуру для развития новых направления городской экономики: креативной экономики, инновационных отраслей, используя при этом не только территориальные ресурсы реорганизуемой территории, но и накопленный символический капитал, потенциал сопряженных территорий.
Важно, чтобы реорганизуемые территории не превратились в очередные безликие, монотонные, монофункциональные кварталы, как это бывало уже не раз в градостроительной практике.
- Какие форматы нужны в индустриальных кварталах? Технопарки там нужны, офисы, склады, лайт индастрил, сэлф сторадж, ЦОДы или что? В каких пропорциях?
Формат обусловлен задачей создания городской среды высокого качества, на которую непосредственно влияет сектор high-tech и medium-high-tech компаний привлекая рентабельные и технологичные бизнесы. Актуален запрос на городские мини- и микрофабрики, производственные форматы, соответствующие целям устойчивого городского развития: фаблабы, производства, использующие фаблесс-технологии, технологии индустрии 4.0, креативные индустрии и интеллектуальные сервисы.
Сегодня проекты редевелопмента реализуются преимущественно с активизацией жилой функции (строящиеся ЖК «Западный порт», ЖК «Аннино парк», ЖК «SREDA», ЖК «Кварталы 21/19»), обеспечивая новых жителей нормативными объектами социальной инфраструктуры и новыми общественными пространствами. Но примеры наиболее эффективного использования потенциала демонстрируют соотношение доли жилой и нежилой застройки как 50/50 (Грайвороново), ЗИЛ (70/30) способствуя повышению имиджевой привлекательности и созданию новых общественных центров городского и районного значения.
- Как подружить различные виды деловой активности и производства на одной площадке, за счет чего резидентам это будет интересно, если для условных складов локация такого квартала слишком дорогая, а для условных офисов недостаточно центральная?
Изменчивость конъюнктуры рынка предопределяет адаптивность формата функционирования территории: небольшие модули рабочих и складских пространств, гибридные функции с совмещением общественных, деловых и сервисных услуг.
Поделиться
