Никита Корниенко: «Качественные объекты только дорожают и уж точно не падают в цене»
Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate, о том, что сегодня происходит на рынке инвестиций, как изменились ожидания игроков и почему именно в недвижимость имеет смысл вкладываться.
- Никита, военная операция России на Украине грозит превратиться в затяжной конфликт. Какие долгосрочные последствия такой сценарий будет иметь для инвестиций в недвижимость?
- Пока, конечно, сложно делать окончательные выводы, но в целом какого-то катастрофического влияния точно нет. То есть недвижимость не упала в цене в два раза, как это произошло, например, с фондовым рынком. Она не «заморожена», т.е. отсутствуют юридические ограничения по сделкам. Самое главное, на что повлияла данная ситуация, – это существенное подорожание строительных и отделочных материалов, что во многом связано с усложнившейся логистикой их доставки в Россию. Это приводит к повышению стоимости строительства, и, как следствие, становится дороже конечный продукт.
Но при этом важно учитывать, что в любом случае итоговую цену определяет рынок. До всех этих событий он был очень «горячим», я бы даже назвал его перегретым. Было много стартов продаж, девелоперы охотно начинали новые проекты, чтобы успеть продать квартиры, пока это возможно сделать по высоким ценам, было рекордное количество заключенных договоров ДДУ... Существенная часть клиентов (20-30%) покупала в инвестиционных целях, прибегая к льготной ипотеке. И это было вполне оправданно: застройщики регулярно повышали цены. Сегодня приходится приобретенные активы (лоты в уже построенных домах) сдавать в аренду. Сдавать, конечно, есть кому, но опять же - предложений много, а спрос не успевает. Многие уехали из России и теперь тоже сдают жилую недвижимость. Таким образом, предложение на рынке аренды выросло, а спрос - нет, он даже уменьшился из-за того, что многие обзавелись собственным жильем. То же самое мы наблюдаем на рынке купли-продажи: продавцов много, а покупателей мало.
С другой стороны, за счет подорожания строительных материалов либо невозможности их привезти количество новых строек сократится, и предложение со стороны застройщиков уменьшится (это уже происходит). Добавляем сюда же подорожание ипотеки: не все смогут себе позволить взять кредит на новых условиях.
- С какими трудностями уже столкнулись российские инвесторы и чего им ждать в дальнейшем?
- Прежде всего это, как я уже упомянул, подорожание ипотеки за счет роста ключевой ставки. Покупать жилую недвижимость в ипотеку под 20% годовых точно никто не будет. Последние месяцы показывали, что выдача ипотеки упала (так, банки в апреле 2022 года, например, предоставили заемщикам ипотечных жилищных кредитов меньше в 3,2 раза по сравнению с мартом, как следует из информации на сайте ЦБ). И спрос за счет этого снижения сократился. Когда мало спроса, цены должны идти вниз. Где-то застройщики уже дают какие-то скидки, но в основном это субсидирование. Например, по всей Москве висят завлекающие баннеры про «ипотеку под 0,5%», но такой ипотеки, конечно же, нет - это скрытая скидка, которая выражена не в цене, а именно в стоимости кредита.
Поэтому сейчас ситуация такова, что и застройщики меньше строят, потому что с материалами проблема, и клиенты меньше покупают. Кто в итоге «победит» – непонятно, но я все-таки ставлю на то, что рынок должен немного «охладеть» и умерить свои аппетиты - на 10-20% ожидается снижение цены именно на жилую недвижимость.
Если говорить про коммерческую – это, конечно, совсем другой мир. Здесь опять же нужно все делить на сегменты: они себя чувствуют абсолютно по-разному. Половина арендаторов торговых центров либо уходят, либо просят скидки, и вообще непонятно, что будет с данными объектами, они находятся под большим давлением. Из офисов наблюдается «исход» части иностранных арендаторов - договоры они пока не расторгают и продолжают платить арендные ставки, но уже не будут их как минимум продлевать. На ставки будут влиять, с одной стороны, инфляция, а с другой, увеличение вакансии. Эти факторы уравновесят ситуацию, поэтому офисы, на мой взгляд, будут более стабильны.
Склады были очень актуальны в 2020-21 годах, сегодня они продолжают сохранять свою привлекательность, но она уже не так велика, как была, например, год назад. Стрит-ретейл остается некой тихой гаванью - он всегда нужен. Опять же, важно учитывать локацию. Если это крупные жилые районы, стрит всегда будет в цене. Инвесторы уже «обожглись» на фондовом рынке и доверяют ему гораздо меньше, в отличие от коммерческой недвижимости.
- Замечаете ли вы изменения в поведении инвесторов, или пока все развивается по привычному сценарию?
- В марте был ажиотажный спрос на коммерческую недвижимость: люди покупали все, что видели, поскольку хотели сохранить свои средства от инфляции. С другой стороны, многие сделки не состоялись по вине продавцов, которые отказывались от них в последний момент. Мы, например, вели переговоры по нескольким объектам, но потом они были сняты с продажи.
Сейчас рынок вернулся в более-менее нормальное состояние, т.е. ажиотажного спроса уже нет, но в долгосрочной перспективе мы ожидаем, что инвесторы продолжат вкладываться в недвижимость: это понятный актив, который не обвалится на 50%, как фондовый рынок, который не «заберут», который не подвержен санкциям или заморозке, как в ситуации с иностранными счетами.
Коммерческая в плане инвестирования более перспективна, чем жилая. Конечно, маленькие лоты в новостройках, которые приобретают физические лица, непрофессиональные участники рынка, стоят дорого. Еще несколько месяцев назад, когда депозиты были 4%, а коммерческая недвижимость давала 7-8%, это была интересная история. Сейчас депозиты дают намного больше, но все понимают, что депозит – это короткое вложение, и рано или поздно они вернутся к 6-7%, а коммерческая недвижимость – это навсегда, надолго. Эти активы всегда обеспечат арендную доходность, плюс они стабильно дорожают.
Подведем своего рода психологические итоги. Сначала был ажиотаж, потом он прошел, сейчас все стабильно и долгосрочно. Мы ожидаем увеличения спроса на недвижимость, потому что альтернатив вложению денег сейчас не так много. Все помнят, как в марте люди побежали открывать депозиты под 20%, но это краткосрочные трехмесячные вклады. В июне они будут закрываться, и клиентам надо будет искать новые варианты вложения средств.
- У инвесторов сегодня остается все меньше источников объективной информации, масштаб санкций до конца не определен, ВВП падает на 10%. Как в таких условиях оценивать стоимость активов?
- Тут я прежде всего использовал бы прогнозы по падению ВВП и по инфляции, которые озвучивали как правительство, так и аналитики: ВВП - на 10%, инфляция - порядка 20%. Мне кажется, это звучит как адекватная оценка.
Недвижимость оценивается исходя из спроса и предложения. Здесь нет каких-то фундаментальных параметров вроде выручки и прибыли, и сложно оценить, какова реальная, «справедливая» стоимость жилого актива.
С коммерческой все проще, потому что есть ставки аренды и есть норма доходности. Сейчас ставки доходности - примерно 8-9% для небольших объектов и где-то 10% - для более-менее крупных. Арендные ставки, с одной стороны, опять же под давлением за счет кризиса в экономике, с другой, инфляция разгоняет эти ставки. Вот у нас есть магазин в Чехове, супермаркет «Да!». У него в марте и в апреле товарооборот вырос на 30% по сравнению с временем до начала спецоперации на Украине, поскольку и цены увеличились. Соответственно, сейчас этот магазин платит в 1,5 раза больше по сравнению с фиксированной арендной ставкой.
Понятно, что не у всех так, и нужно фокусироваться на стабильных сегментах – продуктах питания, аптеках, алкомаркетах. Это стабильные, надежные арендаторы. Соответственно, такие объекты только дорожают. Конечно, если у вас в арендаторах – салон красоты, да еще и в верхнем ценовом сегменте, то стоит учитывать, что сейчас люди экономят на данной сфере.
Повторюсь - качественные объекты только дорожают и уж точно не падают в цене.
- Российский рынок становится все более закрытым для иностранных инвесторов, не приведет ли это к снижению стоимости активов?
- Я думаю, нет. Напротив – это приведет к росту, с учетом особенностей активов. Если мы говорим про фондовый рынок, то, конечно, там очень много иностранцев, и распродажа ими ценных бумаг приводит к резкому падению, что мы как раз и видели. Если же речь про недвижимость, как жилую, так и коммерческую, то в крупных объектах 70-80% – это инвестиции резидентов РФ. В небольших 100% собственности у граждан России, и какой-то «распродажи» со стороны иностранцев мы точно не ожидаем. Наоборот, можно смотреть на опыт Ирана: когда на него наложили санкции, случилась огромная инфляция, но при этом недвижимость и фондовый рынок очень сильно росли, потому что это были единственные варианты для людей хоть как-то сохранить свои деньги. Сейчас в Иране очень дорогая недвижимость, и обычный иранец не сможет себе позволить ее купить, потому что это ему не по средствам.
В сознании большинства людей недвижимость всегда дорожает и никогда не падает в цене, хотя это и не соответствует действительности. Поэтому ее бегут покупать с целью сохранения денег. Соответственно, какого-то обвала я не жду. Вероятно, будет снижение цен на жилье в пределах 10-20%, потому что, как я уже отмечал ранее, рынок был перегрет. Что касается коммерческой недвижимости, торговые центры будут себя чувствовать плохо, офисы - терпимо, а стрит-ретейл - как минимум хорошо.
- Станет ли российский инвестиционный рынок более рискованным с точки зрения покупки активов?
- Не думаю. Опять же - смотря какой сегмент мы смотрим. Торговый центр имеет смысл покупать, только если его продают очень дешево, либо не покупать вовсе. Это действительно самый рискованный сегмент. Выбирая стрит-ретейл, стоит отдавать предпочтение супермаркету, алкомаркету, аптеке – они нужны всегда.
Понятно, что в периоды роста экономики можно вложиться и в более рискованные объекты - с менее надежными арендаторами, с более плохой локацией - и все равно на этом зарабатывать. А во время кризиса, конечно, нужно брать хорошие, качественные объекты, поскольку их уровень надежности не изменится.
- Какие активы сегодня наиболее перспективны и надежны в плане инвестиций?
- Российский фондовый рынок выглядит привлекательно, потому что сейчас все очень дешево. Даже несмотря на санкции, спад экономики, инфляцию и все прочее. Облигации тоже интересны, но доходности под 20% там уже нет, так как ключ снизился (20% предлагают только очень рискованные компании, с которыми лучше не связываться вообще).
И так как вариантов инвестировать сейчас в иностранные ценные бумаги практически нет, то их остается не так уж и много: это акции РФ и коммерческая недвижимость. Но если учесть, что простые люди (непрофессиональные инвесторы), которые полгода назад открыли брокерские счета, и сейчас их портфель уменьшился на 50%, теперь будут «бояться» фондового рынка, то наиболее очевидным и надежным вариантом инвестирования действительно является недвижимость.
Вспомните, что случилось в свое время с криптовалютами, - случился обвал. Хотя, на мой взгляд, технология блокчейна имеет большой потенциал, но скорее всего разные страны будут создавать собственные цифровые валюты, как, например, цифровой рубль в России.
Какие есть альтернативы? Высокодоходные депозиты скоро закончатся, будут опять вклады с адекватными ставками. Фондовый рынок сейчас выглядит интересно, потому что он очень дешевый. Но рядовые граждане после последнего обвала будут его сторониться. Облигации дают хорошую доходность, но опять же - есть дефолты, и это опять-таки рискованно, если вы не разбираетесь в ситуации досконально.
Вот и получается, что только недвижимость – надежный и стабильный вариант. Поэтому мы достаточно позитивно на нее смотрим.
- Никита, военная операция России на Украине грозит превратиться в затяжной конфликт. Какие долгосрочные последствия такой сценарий будет иметь для инвестиций в недвижимость?
- Пока, конечно, сложно делать окончательные выводы, но в целом какого-то катастрофического влияния точно нет. То есть недвижимость не упала в цене в два раза, как это произошло, например, с фондовым рынком. Она не «заморожена», т.е. отсутствуют юридические ограничения по сделкам. Самое главное, на что повлияла данная ситуация, – это существенное подорожание строительных и отделочных материалов, что во многом связано с усложнившейся логистикой их доставки в Россию. Это приводит к повышению стоимости строительства, и, как следствие, становится дороже конечный продукт.
Но при этом важно учитывать, что в любом случае итоговую цену определяет рынок. До всех этих событий он был очень «горячим», я бы даже назвал его перегретым. Было много стартов продаж, девелоперы охотно начинали новые проекты, чтобы успеть продать квартиры, пока это возможно сделать по высоким ценам, было рекордное количество заключенных договоров ДДУ... Существенная часть клиентов (20-30%) покупала в инвестиционных целях, прибегая к льготной ипотеке. И это было вполне оправданно: застройщики регулярно повышали цены. Сегодня приходится приобретенные активы (лоты в уже построенных домах) сдавать в аренду. Сдавать, конечно, есть кому, но опять же - предложений много, а спрос не успевает. Многие уехали из России и теперь тоже сдают жилую недвижимость. Таким образом, предложение на рынке аренды выросло, а спрос - нет, он даже уменьшился из-за того, что многие обзавелись собственным жильем. То же самое мы наблюдаем на рынке купли-продажи: продавцов много, а покупателей мало.
С другой стороны, за счет подорожания строительных материалов либо невозможности их привезти количество новых строек сократится, и предложение со стороны застройщиков уменьшится (это уже происходит). Добавляем сюда же подорожание ипотеки: не все смогут себе позволить взять кредит на новых условиях.
- С какими трудностями уже столкнулись российские инвесторы и чего им ждать в дальнейшем?
- Прежде всего это, как я уже упомянул, подорожание ипотеки за счет роста ключевой ставки. Покупать жилую недвижимость в ипотеку под 20% годовых точно никто не будет. Последние месяцы показывали, что выдача ипотеки упала (так, банки в апреле 2022 года, например, предоставили заемщикам ипотечных жилищных кредитов меньше в 3,2 раза по сравнению с мартом, как следует из информации на сайте ЦБ). И спрос за счет этого снижения сократился. Когда мало спроса, цены должны идти вниз. Где-то застройщики уже дают какие-то скидки, но в основном это субсидирование. Например, по всей Москве висят завлекающие баннеры про «ипотеку под 0,5%», но такой ипотеки, конечно же, нет - это скрытая скидка, которая выражена не в цене, а именно в стоимости кредита.
Поэтому сейчас ситуация такова, что и застройщики меньше строят, потому что с материалами проблема, и клиенты меньше покупают. Кто в итоге «победит» – непонятно, но я все-таки ставлю на то, что рынок должен немного «охладеть» и умерить свои аппетиты - на 10-20% ожидается снижение цены именно на жилую недвижимость.
Если говорить про коммерческую – это, конечно, совсем другой мир. Здесь опять же нужно все делить на сегменты: они себя чувствуют абсолютно по-разному. Половина арендаторов торговых центров либо уходят, либо просят скидки, и вообще непонятно, что будет с данными объектами, они находятся под большим давлением. Из офисов наблюдается «исход» части иностранных арендаторов - договоры они пока не расторгают и продолжают платить арендные ставки, но уже не будут их как минимум продлевать. На ставки будут влиять, с одной стороны, инфляция, а с другой, увеличение вакансии. Эти факторы уравновесят ситуацию, поэтому офисы, на мой взгляд, будут более стабильны.
Склады были очень актуальны в 2020-21 годах, сегодня они продолжают сохранять свою привлекательность, но она уже не так велика, как была, например, год назад. Стрит-ретейл остается некой тихой гаванью - он всегда нужен. Опять же, важно учитывать локацию. Если это крупные жилые районы, стрит всегда будет в цене. Инвесторы уже «обожглись» на фондовом рынке и доверяют ему гораздо меньше, в отличие от коммерческой недвижимости.
- Замечаете ли вы изменения в поведении инвесторов, или пока все развивается по привычному сценарию?
- В марте был ажиотажный спрос на коммерческую недвижимость: люди покупали все, что видели, поскольку хотели сохранить свои средства от инфляции. С другой стороны, многие сделки не состоялись по вине продавцов, которые отказывались от них в последний момент. Мы, например, вели переговоры по нескольким объектам, но потом они были сняты с продажи.
Сейчас рынок вернулся в более-менее нормальное состояние, т.е. ажиотажного спроса уже нет, но в долгосрочной перспективе мы ожидаем, что инвесторы продолжат вкладываться в недвижимость: это понятный актив, который не обвалится на 50%, как фондовый рынок, который не «заберут», который не подвержен санкциям или заморозке, как в ситуации с иностранными счетами.
Коммерческая в плане инвестирования более перспективна, чем жилая. Конечно, маленькие лоты в новостройках, которые приобретают физические лица, непрофессиональные участники рынка, стоят дорого. Еще несколько месяцев назад, когда депозиты были 4%, а коммерческая недвижимость давала 7-8%, это была интересная история. Сейчас депозиты дают намного больше, но все понимают, что депозит – это короткое вложение, и рано или поздно они вернутся к 6-7%, а коммерческая недвижимость – это навсегда, надолго. Эти активы всегда обеспечат арендную доходность, плюс они стабильно дорожают.
Подведем своего рода психологические итоги. Сначала был ажиотаж, потом он прошел, сейчас все стабильно и долгосрочно. Мы ожидаем увеличения спроса на недвижимость, потому что альтернатив вложению денег сейчас не так много. Все помнят, как в марте люди побежали открывать депозиты под 20%, но это краткосрочные трехмесячные вклады. В июне они будут закрываться, и клиентам надо будет искать новые варианты вложения средств.
- У инвесторов сегодня остается все меньше источников объективной информации, масштаб санкций до конца не определен, ВВП падает на 10%. Как в таких условиях оценивать стоимость активов?
- Тут я прежде всего использовал бы прогнозы по падению ВВП и по инфляции, которые озвучивали как правительство, так и аналитики: ВВП - на 10%, инфляция - порядка 20%. Мне кажется, это звучит как адекватная оценка.
Недвижимость оценивается исходя из спроса и предложения. Здесь нет каких-то фундаментальных параметров вроде выручки и прибыли, и сложно оценить, какова реальная, «справедливая» стоимость жилого актива.
С коммерческой все проще, потому что есть ставки аренды и есть норма доходности. Сейчас ставки доходности - примерно 8-9% для небольших объектов и где-то 10% - для более-менее крупных. Арендные ставки, с одной стороны, опять же под давлением за счет кризиса в экономике, с другой, инфляция разгоняет эти ставки. Вот у нас есть магазин в Чехове, супермаркет «Да!». У него в марте и в апреле товарооборот вырос на 30% по сравнению с временем до начала спецоперации на Украине, поскольку и цены увеличились. Соответственно, сейчас этот магазин платит в 1,5 раза больше по сравнению с фиксированной арендной ставкой.
Понятно, что не у всех так, и нужно фокусироваться на стабильных сегментах – продуктах питания, аптеках, алкомаркетах. Это стабильные, надежные арендаторы. Соответственно, такие объекты только дорожают. Конечно, если у вас в арендаторах – салон красоты, да еще и в верхнем ценовом сегменте, то стоит учитывать, что сейчас люди экономят на данной сфере.
Повторюсь - качественные объекты только дорожают и уж точно не падают в цене.
- Российский рынок становится все более закрытым для иностранных инвесторов, не приведет ли это к снижению стоимости активов?
- Я думаю, нет. Напротив – это приведет к росту, с учетом особенностей активов. Если мы говорим про фондовый рынок, то, конечно, там очень много иностранцев, и распродажа ими ценных бумаг приводит к резкому падению, что мы как раз и видели. Если же речь про недвижимость, как жилую, так и коммерческую, то в крупных объектах 70-80% – это инвестиции резидентов РФ. В небольших 100% собственности у граждан России, и какой-то «распродажи» со стороны иностранцев мы точно не ожидаем. Наоборот, можно смотреть на опыт Ирана: когда на него наложили санкции, случилась огромная инфляция, но при этом недвижимость и фондовый рынок очень сильно росли, потому что это были единственные варианты для людей хоть как-то сохранить свои деньги. Сейчас в Иране очень дорогая недвижимость, и обычный иранец не сможет себе позволить ее купить, потому что это ему не по средствам.
В сознании большинства людей недвижимость всегда дорожает и никогда не падает в цене, хотя это и не соответствует действительности. Поэтому ее бегут покупать с целью сохранения денег. Соответственно, какого-то обвала я не жду. Вероятно, будет снижение цен на жилье в пределах 10-20%, потому что, как я уже отмечал ранее, рынок был перегрет. Что касается коммерческой недвижимости, торговые центры будут себя чувствовать плохо, офисы - терпимо, а стрит-ретейл - как минимум хорошо.
- Станет ли российский инвестиционный рынок более рискованным с точки зрения покупки активов?
- Не думаю. Опять же - смотря какой сегмент мы смотрим. Торговый центр имеет смысл покупать, только если его продают очень дешево, либо не покупать вовсе. Это действительно самый рискованный сегмент. Выбирая стрит-ретейл, стоит отдавать предпочтение супермаркету, алкомаркету, аптеке – они нужны всегда.
Понятно, что в периоды роста экономики можно вложиться и в более рискованные объекты - с менее надежными арендаторами, с более плохой локацией - и все равно на этом зарабатывать. А во время кризиса, конечно, нужно брать хорошие, качественные объекты, поскольку их уровень надежности не изменится.
- Какие активы сегодня наиболее перспективны и надежны в плане инвестиций?
- Российский фондовый рынок выглядит привлекательно, потому что сейчас все очень дешево. Даже несмотря на санкции, спад экономики, инфляцию и все прочее. Облигации тоже интересны, но доходности под 20% там уже нет, так как ключ снизился (20% предлагают только очень рискованные компании, с которыми лучше не связываться вообще).
И так как вариантов инвестировать сейчас в иностранные ценные бумаги практически нет, то их остается не так уж и много: это акции РФ и коммерческая недвижимость. Но если учесть, что простые люди (непрофессиональные инвесторы), которые полгода назад открыли брокерские счета, и сейчас их портфель уменьшился на 50%, теперь будут «бояться» фондового рынка, то наиболее очевидным и надежным вариантом инвестирования действительно является недвижимость.
Вспомните, что случилось в свое время с криптовалютами, - случился обвал. Хотя, на мой взгляд, технология блокчейна имеет большой потенциал, но скорее всего разные страны будут создавать собственные цифровые валюты, как, например, цифровой рубль в России.
Какие есть альтернативы? Высокодоходные депозиты скоро закончатся, будут опять вклады с адекватными ставками. Фондовый рынок сейчас выглядит интересно, потому что он очень дешевый. Но рядовые граждане после последнего обвала будут его сторониться. Облигации дают хорошую доходность, но опять же - есть дефолты, и это опять-таки рискованно, если вы не разбираетесь в ситуации досконально.
Вот и получается, что только недвижимость – надежный и стабильный вариант. Поэтому мы достаточно позитивно на нее смотрим.
Поделиться
