Игорь Егоров, Knight Frank: "Стоимость на апартаменты неизменно будет расти и стремиться к стоимости аналогичных квартир"
Директор по развитию бизнеса департамента городской недвижимости Knight Frank Russia Игорь Егоров, рассказывает о рынке апартаментов, его прошлом и будущем.
- Игорь, расскажите, что сегодня происходит на рынке апартаментов Москвы? На него как-то повлияли экономические и геополитические события?
Рынок недвижимости всегда менее волатильно реагирует на внешние факторы в отличие, например, от рынка ценных бумаг и других инвестиционных инструментов. Безусловно это позитивный момент, поскольку в нашей стране именно апартаменты чаще рассматриваются в качестве объекта инвестиций.
В целом на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы по итогам пяти месяцев 2022 года экспонировалось порядка 540 апартаментов, что составляет 41% от общего числа лотов в сегменте. По сравнению с IV кварталом 2021 года количество апартаментов практически не изменилось – тогда к приобретению было доступно 530 шт. (+3% за рассматриваемый период). При этом в годовом выражении показатель сократился на 36% со значения 840 лотов, что было связано с общей тенденцией вымывания предложения на протяжении всего 2021 года на фоне рекордно высокого уровня спроса.
На текущий момент средневзвешенная цена предложения апартаментов на первичном рынке элитной жилой недвижимости составляет 1 392 тыс. руб./кв. м (+17% за пять месяцев и +38% за год). Мы также наблюдаем снижение количества сделок примерно на 41% по сравнению с рекордным показателем прошлого года. На это повлияло общее снижение спроса на фоне экономических событий внутри страны – в отличии от цены, спрос всегда очень резко реагирует на подобные события. Как правило покупатели и продавцы чаще занимают выжидательные позиции, при условиях сложного прогнозирования и неопределенности.
- Насколько апартаменты остаются инвестиционно привлекательными в современных условиях?
Как показывает практика, этот тип недвижимости по-прежнему инвестиционно привлекателен. Прежде всего это связано с тем, что даже в текущих условиях их стоимость продолжает расти. Так, по итогам мая средневзвешенная цена предложения апартаментов на первичном рынке элитной жилой недвижимости составила 1 392 тыс. руб./кв. м (+17% за 5 месяцев и +38% за год).
Также мы все ждем изменения законодательства, которое должно уравнять в правах собственников квартир и апартаментов, предоставив собственникам апартаментов возможность использовать льготы и вычеты, возможность регистрации и другие права, которыми обладают собственники жилой недвижимости. В результате этого стоимость на апартаменты неизменно будет расти и стремиться к стоимости аналогичных квартир. Напомним, что на сегодняшний день стоимость квартир как правило отличается от стоимости аналогичных апартаментов на 20%.
- Почему апартаменты являются более сложным продуктом на рынке недвижимости и что нужно предусмотреть при их покупке?
Пока все еще нет законодательно закрепленного понятия и базы, которая упорядочит типы и виды апартаментов, по сути, апартаментами являются все нежилые помещения, которые построены и переоборудованы таким образом, чтобы быть максимально приближенными к квартирам. Зачастую достаточно сложно разобраться, действительно ли эти объекты построены по нормам жилого помещения, имеют ли все необходимые характеристики от инсоляции и вентиляции до обеспечения необходимой социальной инфраструктурой. Также на сегодняшний день не существует единого реестра, заглянув в который покупатель может быть спокоен, что он покупает именно жилой объект. Это всегда большой объем работы, предшествующий выходу объекта на рынок или сделке, поэтому покупка апартаментов требует участия консультантов в сделке. Я рекомендую инвестировать в апартаменты только при поддержке надежного и проверенного консультанта из крупной публичной компании.
- Какие законодательные изменения нужны апартаментам как субрынку?
Рынку нужна законодательная база для сегмента апартаментов, и мы надеемся, что появятся нормативы, которые узаконят этот вид недвижимости и его название как таковое. Необходимо четко разъяснить, какие виды апартаментов бывают и какие нежилые помещения могут называться апартаментами, а также четко структурировать всю процедуру по переводу объектов из категории нежилых помещений в апартаменты. Кроме того, владельцы апартаментов должны получить если не всю, то большую часть тех возможностей, которые имеют собственники квартир, например, регистрация, льготная стоимость энергоресурсов, налоговые льготы и вычеты.
- Какие девелоперские модели будут актуальны на российском рынке апартаментов?
На сегодняшний день единственное преимущество апартаментов – это их более низкая стоимость на рынке по сравнению с аналогичными квартирами, которая частично или полностью компенсирует отсутствие возможности регистрации, повышенную налоговую ставку, отсутствие налоговых льгот и вычетов для физических лиц, более высокую стоимость коммунальных платежей. Интересно, что, например, в США апартаменты в том числе отличаются от квартир тем, что здание со всеми помещениями изначально принадлежит одному владельцу и оформлены таким образом, что отдельные помещения нельзя продать в собственность физическим лицам. Сделано это с целью упрощения формальных процедур, что существенно экономит ресурсы государственных служб и девелопера. Такие объекты идеально подходят для инвестиционной модели долгосрочной аренды. Как правило, такие комплексы принадлежат компаниям, доли в которых как раз можно продавать, что открывает возможность для входа и выхода инвесторов на разных этапах проекта. Если инвестор меняет концепцию, он может в любой момент инициировать процедуру перевода апартаментов в квартиры и получения на каждую квартиру индивидуально кадастрового номера, это займет определенное время и ресурсы, но только так эти объекты можно будет реализовать в так называемую розницу. Похожие схемы применялись еще до революции в Российской империи: организовывалось акционерное общество, строился доходный дом, в котором квартиры сдавались в аренду, а прибыль делилась между акционерами. Ярким примером был целый комплекс зданий страхового общества «Россия», занимавший целый квартал в Москве.
На сегодняшний день вновь начала развиваться подобная модель, в которой можно арендовать жилое помещение на длительный срок не у физического лица на вторичном рынке, а у представителя управляющей компании. В данном случае статус апартаментов полностью отвечает целям и задачам, с которыми построено данное здание. Вероятно, в ближайшее время мы увидим подобные модели и на российском рынке.
- Игорь, расскажите, что сегодня происходит на рынке апартаментов Москвы? На него как-то повлияли экономические и геополитические события?
Рынок недвижимости всегда менее волатильно реагирует на внешние факторы в отличие, например, от рынка ценных бумаг и других инвестиционных инструментов. Безусловно это позитивный момент, поскольку в нашей стране именно апартаменты чаще рассматриваются в качестве объекта инвестиций.
В целом на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы по итогам пяти месяцев 2022 года экспонировалось порядка 540 апартаментов, что составляет 41% от общего числа лотов в сегменте. По сравнению с IV кварталом 2021 года количество апартаментов практически не изменилось – тогда к приобретению было доступно 530 шт. (+3% за рассматриваемый период). При этом в годовом выражении показатель сократился на 36% со значения 840 лотов, что было связано с общей тенденцией вымывания предложения на протяжении всего 2021 года на фоне рекордно высокого уровня спроса.
На текущий момент средневзвешенная цена предложения апартаментов на первичном рынке элитной жилой недвижимости составляет 1 392 тыс. руб./кв. м (+17% за пять месяцев и +38% за год). Мы также наблюдаем снижение количества сделок примерно на 41% по сравнению с рекордным показателем прошлого года. На это повлияло общее снижение спроса на фоне экономических событий внутри страны – в отличии от цены, спрос всегда очень резко реагирует на подобные события. Как правило покупатели и продавцы чаще занимают выжидательные позиции, при условиях сложного прогнозирования и неопределенности.
- Насколько апартаменты остаются инвестиционно привлекательными в современных условиях?
Как показывает практика, этот тип недвижимости по-прежнему инвестиционно привлекателен. Прежде всего это связано с тем, что даже в текущих условиях их стоимость продолжает расти. Так, по итогам мая средневзвешенная цена предложения апартаментов на первичном рынке элитной жилой недвижимости составила 1 392 тыс. руб./кв. м (+17% за 5 месяцев и +38% за год).
Также мы все ждем изменения законодательства, которое должно уравнять в правах собственников квартир и апартаментов, предоставив собственникам апартаментов возможность использовать льготы и вычеты, возможность регистрации и другие права, которыми обладают собственники жилой недвижимости. В результате этого стоимость на апартаменты неизменно будет расти и стремиться к стоимости аналогичных квартир. Напомним, что на сегодняшний день стоимость квартир как правило отличается от стоимости аналогичных апартаментов на 20%.
- Почему апартаменты являются более сложным продуктом на рынке недвижимости и что нужно предусмотреть при их покупке?
Пока все еще нет законодательно закрепленного понятия и базы, которая упорядочит типы и виды апартаментов, по сути, апартаментами являются все нежилые помещения, которые построены и переоборудованы таким образом, чтобы быть максимально приближенными к квартирам. Зачастую достаточно сложно разобраться, действительно ли эти объекты построены по нормам жилого помещения, имеют ли все необходимые характеристики от инсоляции и вентиляции до обеспечения необходимой социальной инфраструктурой. Также на сегодняшний день не существует единого реестра, заглянув в который покупатель может быть спокоен, что он покупает именно жилой объект. Это всегда большой объем работы, предшествующий выходу объекта на рынок или сделке, поэтому покупка апартаментов требует участия консультантов в сделке. Я рекомендую инвестировать в апартаменты только при поддержке надежного и проверенного консультанта из крупной публичной компании.
- Какие законодательные изменения нужны апартаментам как субрынку?
Рынку нужна законодательная база для сегмента апартаментов, и мы надеемся, что появятся нормативы, которые узаконят этот вид недвижимости и его название как таковое. Необходимо четко разъяснить, какие виды апартаментов бывают и какие нежилые помещения могут называться апартаментами, а также четко структурировать всю процедуру по переводу объектов из категории нежилых помещений в апартаменты. Кроме того, владельцы апартаментов должны получить если не всю, то большую часть тех возможностей, которые имеют собственники квартир, например, регистрация, льготная стоимость энергоресурсов, налоговые льготы и вычеты.
- Какие девелоперские модели будут актуальны на российском рынке апартаментов?
На сегодняшний день единственное преимущество апартаментов – это их более низкая стоимость на рынке по сравнению с аналогичными квартирами, которая частично или полностью компенсирует отсутствие возможности регистрации, повышенную налоговую ставку, отсутствие налоговых льгот и вычетов для физических лиц, более высокую стоимость коммунальных платежей. Интересно, что, например, в США апартаменты в том числе отличаются от квартир тем, что здание со всеми помещениями изначально принадлежит одному владельцу и оформлены таким образом, что отдельные помещения нельзя продать в собственность физическим лицам. Сделано это с целью упрощения формальных процедур, что существенно экономит ресурсы государственных служб и девелопера. Такие объекты идеально подходят для инвестиционной модели долгосрочной аренды. Как правило, такие комплексы принадлежат компаниям, доли в которых как раз можно продавать, что открывает возможность для входа и выхода инвесторов на разных этапах проекта. Если инвестор меняет концепцию, он может в любой момент инициировать процедуру перевода апартаментов в квартиры и получения на каждую квартиру индивидуально кадастрового номера, это займет определенное время и ресурсы, но только так эти объекты можно будет реализовать в так называемую розницу. Похожие схемы применялись еще до революции в Российской империи: организовывалось акционерное общество, строился доходный дом, в котором квартиры сдавались в аренду, а прибыль делилась между акционерами. Ярким примером был целый комплекс зданий страхового общества «Россия», занимавший целый квартал в Москве.
На сегодняшний день вновь начала развиваться подобная модель, в которой можно арендовать жилое помещение на длительный срок не у физического лица на вторичном рынке, а у представителя управляющей компании. В данном случае статус апартаментов полностью отвечает целям и задачам, с которыми построено данное здание. Вероятно, в ближайшее время мы увидим подобные модели и на российском рынке.
Поделиться
