Александр Шарапов: «Сравнивать коливинг с общагой – это все равно что сравнивать фудхолл «Депо» с советской столовой»
Александр Шарапов, президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, президент Becar Asset Management, рассказывает о формате коливингов и его перспективах в России, а также о специфике отечественных апарт-отелей и их привлекательности для инвесторов.
- Александр, вы успешно продаете юниты в коливинге в Дубае. Что мешает развитию этого бизнеса в России? Придет ли к нам когда-нибудь эта культура? Оцените инвестиционную привлекательность таких проектов.
- На самом деле, в России уже есть успешный опыт создания коливингов. Это фактически отель 3*, в котором вместе живут молодые люди – на среднесрочной и долгосрочной основе. При этом они вместе участвуют в общественной жизни. Вспомните, как было хорошо в студенческих общежитиях, где существовало такое же сообщество, но при этом был огромный минус - в виде общей кухни и общего туалета. А между тем хочется иметь пространство «Я», и не хватает сервисов в пространствах «Мы». Но все же сравнивать коливинг с общагой – это все равно что сравнивать фудхолл «Депо» с советской столовой. Не зря тот же Accor сейчас заявил о запуске собственного бренда коливингов. Это огромная ниша для развития.
Стоимость строительства такой недвижимости выше, чем у жилья. При этом конечный инвестор, покупающий юниты в апарт-отелях, получает более высокую доходность от сдачи в аренду, чем в случае с квартирами. Конечно, существенно интереснее для девелопера была бы продажа таких коливингов институциональным инвесторам, как это происходит на западе. Это подтолкнуло бы рынок.
Есть также и определенное противодействие региональных властей, которые все время боятся, не будет ли вместо апарт-отеля построено псевдо-жилье. Однако такие проекты апарт-отелей, напротив, - должны быть поддержаны и субсидированы государством.
- Давайте пока сконцентрируемся на том, что в России успешно развивается, - апарт-отелях. В чем основные преимущества этого формата, на ваш взгляд?
- В первую очередь, в том, что везде в мире сейчас отели продолжительного проживания, рассчитанные на среднесрочную и долгосрочную аренду, чувствуют себя лучше традиционных гостиниц. Умея грамотно балансировать между разными форматами проживания, они более гибки в принятии решений и имеют больше шансов, чтобы защититься от межсезонных провалов.
Второе преимущество в том, что такие отели умеют работать с новым потребителем, так называемым digital nomad. С одной стороны, у этих представителей generation rent довольно ограниченные доходы, но при этом с каждым годом их становится все больше.
Для девелоперов апарт-отели интересны в первую очередь более быстрой окупаемостью по сравнению с традиционными гостиницами из-за возможности распродажи юнитов инвесторам-физлицам.
- Кто и зачем сегодня инвестирует в апарт-отели? И насколько вообще надежен этот формат недвижимости?
- С уходом AirBnB сдавать квартиры посуточно стало сложнее, что в свою очередь дало преимущество апарт-отелям, способным балансировать между краткосроком и долгосроком.
Инвестируют в них те, кто верит сегодня в рынок недвижимости. И таких -большинство. Обычный человек не верит в развивающиеся рынки ценных бумаг. При этом самый понятный продукт – это покупка жилья для его дальнейшей сдачи в аренду. Однако выясняется, что квартирой надо управлять, да и доходность хочется не 3-4%, а побольше. Для этого, конечно, можно обратиться к стрит-ретейлу и офисам, чтобы их сдавать в аренду, – там доходность повыше. Но большинство людей не понимают, как управлять такими пространствами, поэтому побаиваются их. Кроме того, эти сегменты медленнее растут в цене. При этом в апарт-отелях снят вопрос управления, а доходность инвестиций существенно выше, чем в квартирах.
То есть это те люди, которые хотят создать себе подушку безопасности - своеобразный пенсионный продукт. Для них это такая альтернативная консервативная инвестиция.
- Опишите схему инвестирования – как это работает? Покупая номер, нужно ли вносить всю сумму сразу? Какие программы девелоперы предлагают инвесторам? Какова средняя доходность?
- Схема инвестирования та же, что и в случае, например, с квартирами. Особенно когда речь идет о проектах, которые, как и наши, реализуются по ФЗ214. Доступна как 100%-ная оплата, так и рассрочка или ипотека в крупнейших банках. Ранее девелоперы нередко предлагали заключить временные договоры гарантированной доходности. Но сейчас это стало редкостью. Средняя доходность на фоне оттока иностранных туристов тоже немного снизилась и составляет сегодня 8-12% годовых.
- На что обращать внимание при выборе объекта для инвестиций?
- В первую очередь, на застройщика и управляющую компанию. Они должны иметь релевантный опыт и при этом уметь ответить на все ваши вопросы. Например, о том, из чего складывается доходность и как планируется сглаживать сезонные спады. Мы, например, активнее начинаем привлекать постояльцев на краткосрочное проживание, когда высок туристический спрос, и наоборот – в низкий сезон делаем ставку на долгосрок. Это дает меньшую доходность, но позволяет добиться высокой загрузки.
Обращать внимание надо и на соотношение жилых и общественных пространств. Ведь далеко не факт, что юнит в 30 кв. м будет приносить больше, чем юнит в 17 кв. м. При этом площадь общественных пространств должна быть в среднем в 2 раза больше жилой в пересчете на одного постояльца. Наличие общественной инфраструктуры – это большое преимущество апарт-отелей, позволяющее им сдаваться дороже «однушек» в соседнем доме.
- Насколько сегодня насыщен российский рынок апарт-отелей, если брать Москву, Петербург и, к примеру, Сочи? Какие города, помимо названных, имеют хорошие перспективы?
- Это в первую очередь города, в которые сейчас стремится молодежь: Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Сочи. В общем, любой город, куда приезжает молодежь из окружающих регионов и городков.
- Потеснят ли апарт-отели (там, где этот бизнес неплохо развит) обычные гостиницы, особенно с учетом приостановки деятельности ряда международных брендов?
- Апарт-отели уже сейчас существенно потеснили стандартные отели и на Западе, и на Востоке. Мы не станем особенным местом, где тренды иные. Сейчас растет средняя продолжительность проживания, увеличивается количество диджитал-номадов, предпочитающих отельный сервис.
К сожалению, международные сети не стремились выводить в Россию молодежные бренды. В свою очередь, мы долгие годы следили за тем, как эти бренды развивались на западе, и создали свои аналоги, которые уже сейчас отлично работают у нас в России. К ним мы видим огромный интерес. Жилье как гаджет – этот тренд пришел с запада и отлично сейчас развивается в России.
- Александр, вы успешно продаете юниты в коливинге в Дубае. Что мешает развитию этого бизнеса в России? Придет ли к нам когда-нибудь эта культура? Оцените инвестиционную привлекательность таких проектов.
- На самом деле, в России уже есть успешный опыт создания коливингов. Это фактически отель 3*, в котором вместе живут молодые люди – на среднесрочной и долгосрочной основе. При этом они вместе участвуют в общественной жизни. Вспомните, как было хорошо в студенческих общежитиях, где существовало такое же сообщество, но при этом был огромный минус - в виде общей кухни и общего туалета. А между тем хочется иметь пространство «Я», и не хватает сервисов в пространствах «Мы». Но все же сравнивать коливинг с общагой – это все равно что сравнивать фудхолл «Депо» с советской столовой. Не зря тот же Accor сейчас заявил о запуске собственного бренда коливингов. Это огромная ниша для развития.
Стоимость строительства такой недвижимости выше, чем у жилья. При этом конечный инвестор, покупающий юниты в апарт-отелях, получает более высокую доходность от сдачи в аренду, чем в случае с квартирами. Конечно, существенно интереснее для девелопера была бы продажа таких коливингов институциональным инвесторам, как это происходит на западе. Это подтолкнуло бы рынок.
Есть также и определенное противодействие региональных властей, которые все время боятся, не будет ли вместо апарт-отеля построено псевдо-жилье. Однако такие проекты апарт-отелей, напротив, - должны быть поддержаны и субсидированы государством.
- Давайте пока сконцентрируемся на том, что в России успешно развивается, - апарт-отелях. В чем основные преимущества этого формата, на ваш взгляд?
- В первую очередь, в том, что везде в мире сейчас отели продолжительного проживания, рассчитанные на среднесрочную и долгосрочную аренду, чувствуют себя лучше традиционных гостиниц. Умея грамотно балансировать между разными форматами проживания, они более гибки в принятии решений и имеют больше шансов, чтобы защититься от межсезонных провалов.
Второе преимущество в том, что такие отели умеют работать с новым потребителем, так называемым digital nomad. С одной стороны, у этих представителей generation rent довольно ограниченные доходы, но при этом с каждым годом их становится все больше.
Для девелоперов апарт-отели интересны в первую очередь более быстрой окупаемостью по сравнению с традиционными гостиницами из-за возможности распродажи юнитов инвесторам-физлицам.
- Кто и зачем сегодня инвестирует в апарт-отели? И насколько вообще надежен этот формат недвижимости?
- С уходом AirBnB сдавать квартиры посуточно стало сложнее, что в свою очередь дало преимущество апарт-отелям, способным балансировать между краткосроком и долгосроком.
Инвестируют в них те, кто верит сегодня в рынок недвижимости. И таких -большинство. Обычный человек не верит в развивающиеся рынки ценных бумаг. При этом самый понятный продукт – это покупка жилья для его дальнейшей сдачи в аренду. Однако выясняется, что квартирой надо управлять, да и доходность хочется не 3-4%, а побольше. Для этого, конечно, можно обратиться к стрит-ретейлу и офисам, чтобы их сдавать в аренду, – там доходность повыше. Но большинство людей не понимают, как управлять такими пространствами, поэтому побаиваются их. Кроме того, эти сегменты медленнее растут в цене. При этом в апарт-отелях снят вопрос управления, а доходность инвестиций существенно выше, чем в квартирах.
То есть это те люди, которые хотят создать себе подушку безопасности - своеобразный пенсионный продукт. Для них это такая альтернативная консервативная инвестиция.
- Опишите схему инвестирования – как это работает? Покупая номер, нужно ли вносить всю сумму сразу? Какие программы девелоперы предлагают инвесторам? Какова средняя доходность?
- Схема инвестирования та же, что и в случае, например, с квартирами. Особенно когда речь идет о проектах, которые, как и наши, реализуются по ФЗ214. Доступна как 100%-ная оплата, так и рассрочка или ипотека в крупнейших банках. Ранее девелоперы нередко предлагали заключить временные договоры гарантированной доходности. Но сейчас это стало редкостью. Средняя доходность на фоне оттока иностранных туристов тоже немного снизилась и составляет сегодня 8-12% годовых.
- На что обращать внимание при выборе объекта для инвестиций?
- В первую очередь, на застройщика и управляющую компанию. Они должны иметь релевантный опыт и при этом уметь ответить на все ваши вопросы. Например, о том, из чего складывается доходность и как планируется сглаживать сезонные спады. Мы, например, активнее начинаем привлекать постояльцев на краткосрочное проживание, когда высок туристический спрос, и наоборот – в низкий сезон делаем ставку на долгосрок. Это дает меньшую доходность, но позволяет добиться высокой загрузки.
Обращать внимание надо и на соотношение жилых и общественных пространств. Ведь далеко не факт, что юнит в 30 кв. м будет приносить больше, чем юнит в 17 кв. м. При этом площадь общественных пространств должна быть в среднем в 2 раза больше жилой в пересчете на одного постояльца. Наличие общественной инфраструктуры – это большое преимущество апарт-отелей, позволяющее им сдаваться дороже «однушек» в соседнем доме.
- Насколько сегодня насыщен российский рынок апарт-отелей, если брать Москву, Петербург и, к примеру, Сочи? Какие города, помимо названных, имеют хорошие перспективы?
- Это в первую очередь города, в которые сейчас стремится молодежь: Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Сочи. В общем, любой город, куда приезжает молодежь из окружающих регионов и городков.
- Потеснят ли апарт-отели (там, где этот бизнес неплохо развит) обычные гостиницы, особенно с учетом приостановки деятельности ряда международных брендов?
- Апарт-отели уже сейчас существенно потеснили стандартные отели и на Западе, и на Востоке. Мы не станем особенным местом, где тренды иные. Сейчас растет средняя продолжительность проживания, увеличивается количество диджитал-номадов, предпочитающих отельный сервис.
К сожалению, международные сети не стремились выводить в Россию молодежные бренды. В свою очередь, мы долгие годы следили за тем, как эти бренды развивались на западе, и создали свои аналоги, которые уже сейчас отлично работают у нас в России. К ним мы видим огромный интерес. Жилье как гаджет – этот тренд пришел с запада и отлично сейчас развивается в России.
Поделиться
