Алексей Базин: «Всему нужно обновление, и торговые центры – не исключение»
В последнее время мы все чаще слышим о необходимости обновления торговых центров в России. Так, по оценке консалтинговой компании Knight Frank Russia, в ближайшее время увеличится число реноваций и реконцепций морально устаревших ТЦ, жизненный цикл которых вышел за пределы 10–15 лет. Для многих объектов события 2020-2022 гг. стали важным индикатором необходимости смены всей концепции. Ключевым акцентом перемен является расширение и наполнение различными форматами зон общественного питания и развлечений, в отдельных объектах проводится масштабная ротация арендаторов и смена формата магазинов. В новых реалиях недостаточно только пересмотреть планировочные решения и tenant-mix, также необходим комплексный подход к разработке новой концепции, чтобы удовлетворить потребности целевой аудитории и увеличить пропускную способность объекта. Одним из самых масштабных и ярких примеров реновации за последние годы стал проект Сити-парка «Град» в Воронеже. Мы поговорили с его управляющим, Алексеем Базиным, и выяснили, как происходит обновление объекта.
Неожиданное решение – приступить к реновации объекта в то время, когда большинство объектов активно сокращают бюджет. Как решились на это и почему именно сейчас?
Любой объект требует периодического обновления, а наш Сити-парк «Град» – еще и лидер региона среди торговых центров (арендопригодная площадь – 144,8 тыс. кв. м), и мы должны не просто соответствовать времени, а опережать его. В какой-то момент получилось так, что фуд-корт и часть торговых галерей оказались в состоянии, когда реконцепция стала необходима, появилась потребность в создании современных, концептуально интересных функциональных зон, которые будут актуальны для наших посетителей в ближайшие годы.
Время для реновации обусловлено не внешними факторами, которые всегда очень непредсказуемы и субъективны, а внутренними потребностями объекта – его готовностью к переменам. Конечно, внешние факторы в той или иной мере вносят коррективы в планы. Но мы уверены, что даже в текущей ситуации мы не имеем права останавливаться в своем развитии, а должны двигаться вперед, смотря в будущее, черпая идеи и вдохновение именно оттуда – за это нас и любят наши покупатели, за этим и приходят к нам.
Источник: Knight Frank Russia
Можно ли говорить о том, что в целом классический торговый центр сегодня уже становится невостребованным?
Мы много обсуждали это с нашими консультантами, компанией Knight Frank Russia, и согласны с ними в том, что классические форматы торговых центров «у дома» (до 10 минут пешком) будут востребованы, так как состав арендаторов нацелен на удовлетворение первоочередных нужд жителей района. Однако другие, более крупные, форматы классических ТЦ будут проигрывать более современным объектам из-за устаревания концепции и пула арендаторов. Необходимость пересмотра формата торгового центра происходит во многом из-за эволюционирования потребительских трендов и поведения за последние 5–7 лет, что приводит к устареванию классических форматов, увеличению доли вакантных площадей и частой ротации в объектах. В таком случае собственник торгового центра должен комплексно проанализировать внутренние и внешние факторы, влияющие на трафик и доходность объекта – например, состав арендаторов, актуальность архитектурных и интерьерных решений, концепцию и направленность объекта, которые будут удовлетворять новым предпочтениям потенциальных посетителей. Кроме того, под влиянием внешних факторов – таких, как открытие конкурента поблизости, изменение спроса со стороны потребителей на определенные категории товаров, торговый объект будет нуждаться в значительных обновлениях.
Какое финансирование будет использоваться в вашем проекте? Будут ли привлекаться частные инвесторы?
Финансирование осуществляется из личных средств компании. Мы нашли возможности и бюджет даже в непростой сложившейся ситуации, когда интуитивно, конечно, хочется постараться сэкономить, но рационально мы понимаем, что эти вложения окупят себя в дальнейшем, и движение по пути развития – верное решение в любое время.
Кого привлекали для разработки концепции реновации? Что было основополагающим при выборе подрядчика?
Концепцию реновации разрабатывало бюро UNK interiors. Выбор подрядчика обусловлен их безусловным положительным и продуктивным опытом в сфере коммерческой недвижимости, слаженным творческим коллективом и репутацией на рынке.
Сотрудничество мы начали в 2021 году, плотно взаимодействуя на протяжении девяти месяцев, так как объем и специфика планируемых работ предполагает достаточно длительный период подготовки. В UNK interiors очень качественно и грамотно подошли к созданию концепции того пространства, в котором будут находиться наши посетители, будь то фуд-корт, детская зона или торговые галереи. Тщательный и профессиональный подход компании позволил нам создать замечательный современный проект, который мы сможем воплотить в реальность.
Умение команды оперировать актуальными тенденциями, максимально практичными, но при этом современными материалами, и создавать на основе этого комфортные интерьеры, позволило перенести на бумагу, в проект и эскизные альбомы именно то, что мы хотели увидеть. Мы крайне довольны сотрудничеством и смогли получить самый лучший и правильный для нас продукт, который реально возможно воплотить в жизнь в рамках торгового центра.
Источник: Knight Frank Russia
Были ли корректировки проекта и изменились ли сроки работ из-за сложностей с поставками из Европы? Пришлось ли идти на компромиссы при выборе материалов?
Поставщики довольно оперативно приспособились к новым условиям, и в плане ассортимента изменений практически не произошло. Несколько увеличились сроки, но это незначительная погрешность в рамках масштабов всего проекта. Что касается материалов – мы в принципе не готовы идти на компромиссы там, где речь идет о качестве и безопасности наших посетителей. А любая реновация – об этом. Точечно мы вносили небольшие изменения, но они будут абсолютно незаметны для тех, кто не был в проекте с самого начала. И эти изменения точно не касаются качества и внешнего вида – здесь мы придерживаемся самых высоких стандартов.
Будут ли происходить перемены не только в местах общего пользования, но и у арендаторов?
Можно сказать, что арендаторы в каком-то смысле опередили нас. Работы по обновлению магазинов мы запустили еще в прошлом году, за 2021 год преобразились порядка 30 арендаторов. И то, что мы видим сейчас, в сложных экономических условиях, подтверждает правильность тех действий – обновленные магазины показывают лучшие результаты в сравнении с конкурентами, которые отложили реновацию «до лучших времен». Так, например, Baon и Elis, оставшись на прежних площадях, изменили входные группы, внутри магазинов появилось больше света и воздуха, что положительно сказалось на общем восприятии бренда покупателями и, безусловно, сделало шопинг более комфортным. «Орматек» же открылся в новом флагманском формате, существенно расширив площадь – это новые возможности для выкладки товара и ассортиментной матрицы и, как следствие, приток новых посетителей. В сегменте детских товаров уже обновились Orby и Gulliver. Как правило, детская зона – это отдельный блок работ. Мы уверены, что обновленные операторы и современная игровая зона станут центром притяжения для семей с детьми на долгое время.
В целом, в текущих реалиях, считаю, что качественный и количественный состав арендаторов в «Граде» достаточно сильный. И вакансия на уровне 7 % это подтверждает.
В этом году работы у арендаторов продолжаются, они уже завершены в 20 магазинах. Следом стартуют работы на фуд-корте. И, естественно, часть fashion-операторов также готовятся к переменам. Так что обновленных объектов в нынешнем году точно будет в разы больше, чем в прошлом.
На какой результат рассчитываете по итогам реновации?
Мы вместе с нашими арендаторами ожидаем увеличения товарооборота. При этом все наши обновления, реновация, вложения и все, что мы делаем – ради того, чтобы наши посетители чувствовали себя комфортно, хотели к нам возвращаться, понимая, что они находятся в одном из ключевых торговых объектов страны и сильнейшем проекте Черноземья, который «идет в ногу со временем», а возможно даже и опережает его в рамках региона. К тому же посетителям важно наличие современных моллов, фуд-корта, комфортных пространств.
В целом практически все магазины после реновации фиксируют прирост товарооборота на уровне 20-30%, в некоторых случаях и выше, поэтому ретейлеры стараются обновлять свои магазины, чтобы посетители не уставали от однообразия, а экономика улучшалась. Соответственно, торговым центрам тоже следует помнить о важности обновлений.
Неожиданное решение – приступить к реновации объекта в то время, когда большинство объектов активно сокращают бюджет. Как решились на это и почему именно сейчас?
Любой объект требует периодического обновления, а наш Сити-парк «Град» – еще и лидер региона среди торговых центров (арендопригодная площадь – 144,8 тыс. кв. м), и мы должны не просто соответствовать времени, а опережать его. В какой-то момент получилось так, что фуд-корт и часть торговых галерей оказались в состоянии, когда реконцепция стала необходима, появилась потребность в создании современных, концептуально интересных функциональных зон, которые будут актуальны для наших посетителей в ближайшие годы.
Время для реновации обусловлено не внешними факторами, которые всегда очень непредсказуемы и субъективны, а внутренними потребностями объекта – его готовностью к переменам. Конечно, внешние факторы в той или иной мере вносят коррективы в планы. Но мы уверены, что даже в текущей ситуации мы не имеем права останавливаться в своем развитии, а должны двигаться вперед, смотря в будущее, черпая идеи и вдохновение именно оттуда – за это нас и любят наши покупатели, за этим и приходят к нам.
Источник: Knight Frank Russia
Можно ли говорить о том, что в целом классический торговый центр сегодня уже становится невостребованным?
Мы много обсуждали это с нашими консультантами, компанией Knight Frank Russia, и согласны с ними в том, что классические форматы торговых центров «у дома» (до 10 минут пешком) будут востребованы, так как состав арендаторов нацелен на удовлетворение первоочередных нужд жителей района. Однако другие, более крупные, форматы классических ТЦ будут проигрывать более современным объектам из-за устаревания концепции и пула арендаторов. Необходимость пересмотра формата торгового центра происходит во многом из-за эволюционирования потребительских трендов и поведения за последние 5–7 лет, что приводит к устареванию классических форматов, увеличению доли вакантных площадей и частой ротации в объектах. В таком случае собственник торгового центра должен комплексно проанализировать внутренние и внешние факторы, влияющие на трафик и доходность объекта – например, состав арендаторов, актуальность архитектурных и интерьерных решений, концепцию и направленность объекта, которые будут удовлетворять новым предпочтениям потенциальных посетителей. Кроме того, под влиянием внешних факторов – таких, как открытие конкурента поблизости, изменение спроса со стороны потребителей на определенные категории товаров, торговый объект будет нуждаться в значительных обновлениях.
Какое финансирование будет использоваться в вашем проекте? Будут ли привлекаться частные инвесторы?
Финансирование осуществляется из личных средств компании. Мы нашли возможности и бюджет даже в непростой сложившейся ситуации, когда интуитивно, конечно, хочется постараться сэкономить, но рационально мы понимаем, что эти вложения окупят себя в дальнейшем, и движение по пути развития – верное решение в любое время.
Кого привлекали для разработки концепции реновации? Что было основополагающим при выборе подрядчика?
Концепцию реновации разрабатывало бюро UNK interiors. Выбор подрядчика обусловлен их безусловным положительным и продуктивным опытом в сфере коммерческой недвижимости, слаженным творческим коллективом и репутацией на рынке.
Сотрудничество мы начали в 2021 году, плотно взаимодействуя на протяжении девяти месяцев, так как объем и специфика планируемых работ предполагает достаточно длительный период подготовки. В UNK interiors очень качественно и грамотно подошли к созданию концепции того пространства, в котором будут находиться наши посетители, будь то фуд-корт, детская зона или торговые галереи. Тщательный и профессиональный подход компании позволил нам создать замечательный современный проект, который мы сможем воплотить в реальность.
Умение команды оперировать актуальными тенденциями, максимально практичными, но при этом современными материалами, и создавать на основе этого комфортные интерьеры, позволило перенести на бумагу, в проект и эскизные альбомы именно то, что мы хотели увидеть. Мы крайне довольны сотрудничеством и смогли получить самый лучший и правильный для нас продукт, который реально возможно воплотить в жизнь в рамках торгового центра.
Источник: Knight Frank Russia
Были ли корректировки проекта и изменились ли сроки работ из-за сложностей с поставками из Европы? Пришлось ли идти на компромиссы при выборе материалов?
Поставщики довольно оперативно приспособились к новым условиям, и в плане ассортимента изменений практически не произошло. Несколько увеличились сроки, но это незначительная погрешность в рамках масштабов всего проекта. Что касается материалов – мы в принципе не готовы идти на компромиссы там, где речь идет о качестве и безопасности наших посетителей. А любая реновация – об этом. Точечно мы вносили небольшие изменения, но они будут абсолютно незаметны для тех, кто не был в проекте с самого начала. И эти изменения точно не касаются качества и внешнего вида – здесь мы придерживаемся самых высоких стандартов.
Будут ли происходить перемены не только в местах общего пользования, но и у арендаторов?
Можно сказать, что арендаторы в каком-то смысле опередили нас. Работы по обновлению магазинов мы запустили еще в прошлом году, за 2021 год преобразились порядка 30 арендаторов. И то, что мы видим сейчас, в сложных экономических условиях, подтверждает правильность тех действий – обновленные магазины показывают лучшие результаты в сравнении с конкурентами, которые отложили реновацию «до лучших времен». Так, например, Baon и Elis, оставшись на прежних площадях, изменили входные группы, внутри магазинов появилось больше света и воздуха, что положительно сказалось на общем восприятии бренда покупателями и, безусловно, сделало шопинг более комфортным. «Орматек» же открылся в новом флагманском формате, существенно расширив площадь – это новые возможности для выкладки товара и ассортиментной матрицы и, как следствие, приток новых посетителей. В сегменте детских товаров уже обновились Orby и Gulliver. Как правило, детская зона – это отдельный блок работ. Мы уверены, что обновленные операторы и современная игровая зона станут центром притяжения для семей с детьми на долгое время.
В целом, в текущих реалиях, считаю, что качественный и количественный состав арендаторов в «Граде» достаточно сильный. И вакансия на уровне 7 % это подтверждает.
В этом году работы у арендаторов продолжаются, они уже завершены в 20 магазинах. Следом стартуют работы на фуд-корте. И, естественно, часть fashion-операторов также готовятся к переменам. Так что обновленных объектов в нынешнем году точно будет в разы больше, чем в прошлом.
На какой результат рассчитываете по итогам реновации?
Мы вместе с нашими арендаторами ожидаем увеличения товарооборота. При этом все наши обновления, реновация, вложения и все, что мы делаем – ради того, чтобы наши посетители чувствовали себя комфортно, хотели к нам возвращаться, понимая, что они находятся в одном из ключевых торговых объектов страны и сильнейшем проекте Черноземья, который «идет в ногу со временем», а возможно даже и опережает его в рамках региона. К тому же посетителям важно наличие современных моллов, фуд-корта, комфортных пространств.
В целом практически все магазины после реновации фиксируют прирост товарооборота на уровне 20-30%, в некоторых случаях и выше, поэтому ретейлеры стараются обновлять свои магазины, чтобы посетители не уставали от однообразия, а экономика улучшалась. Соответственно, торговым центрам тоже следует помнить о важности обновлений.
Поделиться
