Дмитрий Клапша, Remain: «Рынок больше не делится на «большую пятёрку» и всех остальных – на смену сильным брендам приходят сильные команды»
Кто сейчас формирует спрос на офисную недвижимость и какие объекты являются наиболее востребованными? Почему растёт доля субаренды и что ждёт гибкие офисы в ближайшей перспективе? О трендах офисного сегмента, а также о рынке консалтинга и конкуренции с бывшей «большой пятёркой» мы поговорили с Дмитрием Клапша и Александром Богдановым, выходцами из JLL и основателями консалтинговой компании Remain, специализирующейся на рынке коммерческой недвижимости.Как себя сейчас чувствует рынок консалтинга? Что изменилось с точки зрения клиентов, с точки зрения конкурентов? Как на него повлиял исход «большой пятёрки»?
Александр Богданов: если говорить об уходе части иностранных клиентов, то, на мой взгляд, это не нанесло какого-то значительного урона консалтинговым компаниям: доля таких заказчиков в их портфеле снижалась с 2015 года и у той же «большой пятёрки» ещё до февраля 2022 года не превышала 20-30%.
Что касается отделения российского бизнеса «большой пятёрки» от глобальных представительств, оно определённо оказало сильное влияние на рынок: пока многолетние лидеры вынуждены адаптироваться к новым для себя условиям и перестраивать некоторые бизнес-процессы, локальные игроки всё активнее наращивают позиции - в том числе и мы.
До того, как создать Remain, вы более семи лет бок о бок проработали в JLL. Сложно ли было начинать собственный бизнес в текущих условиях?
Дмитрий Клапша: несмотря на общую неопределённость на рынке, уход части иностранных арендаторов и другие изменения, мы считаем, что выбрали идеальный момент, чтобы начать – только за первые четыре месяца работы нам удалось успешно закрыть восемь сделок.
Какие изменения, как вам кажется, сыграли Remain на руку?
Дмитрий Клапша: Я бы выделил два основных момента. Первый: рынок больше не делится на «большую пятёрку» и всех остальных – на смену сильным брендам приходят сильные команды, где коммуникация с клиентом строится по принципу face-to-face, а не face-to-brand.
И второй: классические квартальные отчёты сейчас несколько теряют свою актуальность – всё меняется настолько быстро, что к моменту выпуска большая часть обозначенных в них трендов успевает устареть. Клиентам важно понимать, что происходит «в полях», здесь и сейчас. И как раз с этой задачей, на наш взгляд, мы можем справиться лучше других.
Давайте поговорим о рынке офисной недвижимости. Кажется, после весеннего затишья сегмент начал понемногу оживать?
Дмитрий Клапша: весной многие компании действительно приостановили свои планы, и этот отложенный спрос мы наблюдаем сейчас, хотя обычно лето является периодом низкой активности для сферы недвижимости в целом. Кроме того, мы видим, что ряд крупных корпораций снова начал нанимать персонал и в среднесрочной перспективе им вполне могут понадобиться дополнительные площади.
Александр Богданов: добавлю, что отчасти рост активности сдерживается тем, что некоторые арендаторы предпочитают дождаться осени или даже конца года, чтобы посмотреть, как скорректируется стоимость аренды – у них сложилось, на наш взгляд, ошибочное мнение, что с уходом иностранного бизнеса на рынке появится большое количество дешёвых, «стрессовых» активов. Нам такой сценарий кажется маловероятным – зарубежные компании стараются уходить цивилизованно и выплачивают собственникам бо?льшую часть того, что должны по договору, что добавляет арендодателям уверенности в завтрашнем дне и позволяет удерживать ставки на рыночном уровне. Поэтому даже если какие-то офисные помещения и будут сдаваться ниже рынка, это будут единичные случаи.
Какие объекты сейчас являются наиболее востребованными и почему?
Александр Богданов: на данный момент я бы выделил два общих тренда, которые влияют на привлекательность тех или иных объектов:
- исчезли запросы на офисы Shell&Core. Ни арендатор, ни арендодатель сейчас не готовы вкладываться в отделку – с момента подписания договора и до завершения отделки может пройти до полугода, а такими горизонтами в текущих реалиях никто не планирует. Помещения, в которые можно оперативно заехать и при этом не вкладываться в CAPEX (отделку, мебель, оборудование), очень быстро вымываются с рынка;
- уменьшилась средняя площадь запрашиваемого помещения – даже офис в 500 кв. м уже не воспринимается консультантами как небольшая сделка.
Исходя из вышеперечисленных факторов я бы описал наиболее популярный запрос так: офис внутри ТТК с отделкой и мебелью, 35-40 тысяч рублей за кв. м в год для класса А, включая эксплуатационные расходы и НДС, 25-30 тысяч рублей за кв. м в год для В+, опять же, включая эксплуатационные расходы и НДС. Либо сервисный офис (коворкинг) по цене 30-40 тысяч рублей за рабочее место в месяц, включая НДС.
От кого сейчас поступает больше всего запросов?
Дмитрий Клапша: основной объём спроса генерируют государственные структуры и российский бизнес – я бы выделил компании из таких отраслей, как IT, добыча полезных ископаемых, энергетика, машиностроение, финансовый сектор. Активность также проявляют крупные диверсифицированные холдинги, многие из которых готовы открывать новые направления под освобождаемые иностранцами ниши.
Александр Богданов: но масштабные запросы приходят преимущественно от гос. компаний. Думаю, у них уже достаточно давно зрела такая потребность – в первую очередь, в связи с необходимостью привлекать и удерживать квалифицированный персонал. Сейчас же, в условиях, когда государство оказывает финансовую поддержку не только конкретным компаниям, но и целым отраслям (например, авиационной промышленности), у них появилась возможность эту потребность закрыть. В частности, мы уже наблюдаем на рынке ряд запросов на переезд из офиса класса C в класс A.
Вы ранее упомянули, что уходящие с рынка иностранные компании готовы закрывать бо?льшую часть долгов по аренде. Можете уточнить, какую именно часть и насколько это устраивает арендодателей?
Дмитрий Клапша: сформулируем немного иначе: в основном собственники готовы отпускать иностранных арендаторов за 50-80% стоимости аренды, которую последние должны были уплатить. Обе стороны прекрасно понимают, что текущий кризис – он в первую очередь политический, а не экономический, поэтому в целом все предпочитают договариваться. С одной стороны, арендодатели активно коммуницируют с иностранными клиентами, так как есть определенные опасения, что ситуация может ухудшиться, и если не делать этого сейчас, то потом уходящие компании просто ничего не смогут заплатить. С другой стороны, далеко не все иностранные арендаторы хотят уходить - особенно это сложно для тех, у кого в стране есть производственные мощности и другие активы. Некоторые из них предпочитают сдать помещения в субаренду, чтобы немного оптимизировать свои расходы на период неопределённости, сохранив при этом возможность вернуться.
А что вы можете сказать о субаренде? Надолго ли она с нами?
Дмитрий Клапша: обычно рост доли субаренды – это верный индикатор кризиса, однако раньше отскок рынка всегда происходил достаточно быстро, вместе с адаптацией бизнеса к изменениям. Сейчас же предсказать, когда именно её доля вернётся к нормальным значениям, сложно, потому что, как я уже сказал, текущий кризис является в большей степени политическим. Стоит также добавить, что масштаб распространения этой практики оказался больше, чем в предыдущие кризисы, хотя отчасти это можно объяснить тем же самым нежеланием некоторых иностранных арендаторов покидать российский рынок.
Давайте также немного подробнее остановимся на сервисных офисах. Рост числа запросов на готовые помещения должен сказаться на них положительно, не так ли?
Александр Богданов: безусловно, сложившаяся на рынке ситуация должна дать определённый импульс развитию сервисных офисов. Помимо уже упомянутого сокращения горизонтов планирования я бы выделил ещё два обстоятельства, которые играют им на руку: во-первых, крайне мало компаний сейчас открывает полноценные офисы – обычно речь идёт о помещениях для отдельных направлений или филиалов, что ставит под сомнение целесообразность вложений в ремонт. А во-вторых, на фоне логистических сложностей и дефицита отдельных элементов отделки гораздо проще въехать в офис с уже готовой мебелью, чем самостоятельно заниматься строительством.
Дмитрий Клапша: тем не менее, есть и сдерживающие факторы. На данный момент одной из главных особенностей спроса на гибкие офисы является превалирование стоимости над качеством. Это означает отказ от многих дополнительных опций: клиенты достаточно подробно изучают список предлагаемых оператором услуг и просят убрать часть из них – в первую очередь, это касается бытовых сервисов. То есть, даже несмотря на то, что продукт арендаторам нравится, в текущих условиях они не готовы брать «максимальные пакеты».
Также на спрос влияет наличие на рынке субаренды с мебелью – если в пересчете на рабочее место это выходит дешевле, то некоторые компании могут предпочесть именно такой вариант.
И последний вопрос. Исходя из всего вышесказанного, можете максимально сжато описать суть того, что сейчас происходит на рынке и дать свой прогноз?
Александр Богданов и Дмитрий Клапша: что ж, попробуем. Хотя кризис ещё далеко не пройден, худшие ожидания пока не сбываются: бизнес проявляет удивительную пластичность, быстро адаптируясь к происходящему. Нет предпосылок и для сильной коррекции рынка, которую по-прежнему ожидают покупатели и арендаторы - конечно, у собственников присутствует индивидуальная гибкость, однако существенного рыночного снижения арендных ставок, скорее всего, не произойдёт.
Мы ожидаем увеличения количества сделок осенью, а также борьбу за ликвидные объекты, что должно дополнительно подстегнуть стоимость - фактически мы уже сейчас наблюдаем подобные кейсы у некоторых наших клиентов.
Сервисные офисы будут максимально востребованы в среднем ценовом сегменте, а долларовые ставки окончательно исчезнут.
Поделиться
