Дмитрий Атопшев, NF PM: «Господдержка необходима самим объектам, а не УК»
Этот год стал сложным испытанием как для экономики в целом, так и для сегмента коммерческой недвижимости, в частности. Уход международных компаний, изменения в логистике, санкционная политика поставили владельцев складов, торговых центров, офисов в затруднительное положение. Удалось ли рынку адаптироваться к новой реальности, и можно ли сохранить или даже приумножить доходность объектов коммерческой недвижимости – об этом мы поговорили с Дмитрием Атопшевым, партнером, управляющим директором NF PM.
Дмитрий, с какими трудностями столкнулся сегмент управления коммерческой недвижимостью в этом году? Что происходит сейчас? Можно ли сказать, что ситуация постепенно улучшается или наоборот?
Успешное второе полугодие 2021 года предвещало позитивную динамику во всех сегментах рынка. Поэтому в 2022 год мы входили с большой долей оптимизма, однако февральские события внесли свои коррективы, и наступил очередной период неопределенности.
Основной трудностью с точки зрения управления недвижимостью в тот период стали заявления о приостановке деятельности или об уходе международных компаний, а также спад активности всех игроков рынка, которые поставили новые сделки «на паузу» – даже те, которые были в активной стадии. Нам пришлось уделить особое внимание работе с дебиторской задолженностью. Необходимо было найти индивидуальный подход к каждому «встревоженному» арендатору и набраться терпения, чтобы понять, что будет происходить дальше. В тот период мы провели большое количество встреч с приостановившими деятельность арендаторами помещений в объектах, находящихся под управлением , (в первую очередь, в торговых центрах) с целью урегулирования вопросов оплаты арендных платежей во время простоя либо досрочного выхода из договора. Важно отметить, что практически во всех случаях нам удалось найти разумное решение, устроившее обе стороны, несмотря на то, что процесс переговоров был крайне непростым.
В очередной раз мы смогли убедиться, как быстро рынок способен адаптироваться к потрясениям: период «шока» был недолгим. Уже в середине второго квартала 2022 года активность начала восстанавливаться – процесс продолжался до сентября. После сентябрьских событий рынок вновь замер, однако уже сейчас наступил этап новой адаптации. Активность на рынке вновь понемногу восстанавливается, но его участники все еще ведут себя осторожно.
Как объекты коммерческой недвижимости справляются с уходом международных арендаторов? Приходит ли кто-то на их место?
Небольшие объекты, в которых доля международных арендаторов была минимальной, практически не почувствовали каких-либо изменений. Безусловно, они также столкнулись с определенными сложностями, связанными с санкционными ограничениями и их последствиями, однако они не были критичными.
Объекты, в которых существенную долю занимали крупные иностранные компании, испытывали значительные трудности. К примеру, основной проблемой для торговых центров стало большое количество закрытых магазинов международных брендов, а не задолженности по арендной плате, как может показаться. Бренды, приостановившие деятельность, в большинстве своем продолжали вносить арендные платежи в полном объеме. Однако для собственников ТЦ главным вызовом стали пустые торговые галереи с закрытыми магазинами, что негативно отражалось на общем настроении посетителей и, соответственно, на трафике. В разные периоды мы наблюдали снижение трафика на 10–25% в зависимости от индивидуальных особенностей объекта.
В настоящее время многие международные компании сумели локализовать бизнес в России, продать активы или передать их в управление локальному менеджменту, перейти в иные юрисдикции в странах-партнерах. Некоторые российские компании на фоне закрытия крупнейших конкурентов стали рассматривать это как новые возможности и скорректировали планы развития. Также мы наблюдаем, как некоторые игроки из стран-партнеров – в первую очередь, из Турции – становятся все более активными участниками российского рынка.
Возможен ли рост доходности объектов сейчас или же достаточным является просто то, что она не падает?
Несмотря на сложившуюся ситуацию, в текущем году доходность многих объектов, в первую очередь торговых центров, оказалась гораздо выше того периода, когда действовали «пандемийные» ограничения. Финансовые показатели некоторых объектов в нашем портфеле вышли на уровень докризисного 2019 года, а в некоторых случаях и превзошли его. При этом нельзя не принимать во внимание значительный рост инфляции, который произошел за этот период и отразился на расходной части бюджетов.
Что будет дальше – пока сказать достаточно сложно, поскольку рынок характеризуется определенной инерционностью в связи с тем, что покупательская способность населения не падает одномоментно. Поэтому скорее всего всех последствий мы еще не почувствовали – они окажут влияние на ситуацию в 2023 году. При этом, по нашим наблюдениям, в коротком промежутке времени рынок резко реагирует на негативный информационный фон. Согласно острожным прогнозам, в 2023 году по нашим проектам ожидается незначительное увеличение доходности – как минимум, в размере разумной инфляции, а в отдельных случаях – ее стабилизация.
Что сейчас делать собственникам коммерческой недвижимости? Как обеспечить доходность в новой реальности в таких условиях? Какие инструменты для этого есть? Ваши советы, что вы используете в работе?
При выборе арендаторов важно оценивать перспективы их развития в новых условиях, динамику их текущих финансовых показателей. Те параметры, которые были актуальны год назад, ушли в прошлое, а реальность меняется очень быстро. Сейчас как никогда важно следить за трендами, которые появляются на рынке, проявлять гибкость и порой отходить от консервативных шаблонов. Новые времена требуют новых решений.
Например, в ретейле наряду с развитием известных локальных брендов наблюдается повышенная активность российских дизайнеров, которые только начинают выходить в офлайн-сегмент. По-прежнему актуально развитие форматов развлечений, досуга и спорта, кафе и ресторанов. В сегменте индустриальной и складской недвижимости мы наблюдаем увеличение числа запросов на производственные помещения, в том числе – небольшие, в которых арендаторам важны определенные технические условия и дополнительные сервисы. В сегменте офисной недвижимости наблюдается развитие гибких пространств и коворкингов, что объяснимо. На фоне нестабильной экономической ситуации и сокращения горизонтов планирования, арендаторам важна гибкость и возможность в короткие сроки расширять бизнес, либо сокращать его без значительных затрат. Все это требует большей нагрузки со стороны собственников объектов в части операционной деятельности и в ряде случаев дополнительных инвестиций.
Как вы относитесь к созданию девелоперами собственных структур по управлению недвижимости? Рынку в целом это во вред или на благо?
Девелоперы в большинстве своем всегда шли по такому пути, поэтому создание собственных -структур не является новым явлением. Это естественное желание, особенно для крупных компаний, имеющих большой пул проектов. На рынке существуют примеры опытных профессиональных команд, осуществляющих качественное управление собственными объектами. Однако они находятся в более «комфортных» условиях в сравнении с независимыми УК ввиду отсутствия внешней конкуренции, что порой может привести к принятию неэффективных решений и завышенным расходам. Когда рынок находится в состоянии процветания, девелоперов это не беспокоит. Но в сложных ситуациях они начинают задумываться о повышении эффективности. По нашему опыту, клиенты чаще обращаются за услугами независимых УК в кризисные периоды, когда они готовы отказаться от прежних механизмов управления.
Какие сегменты недвижимости сейчас наиболее перспективны с точки зрения управляющих компаний? Почему?
Сложно выделить конкретное направление, так как у каждого из них есть определенный потенциал и специфика. Для себя мы видим возможности во всех профилях коммерческой недвижимости. Мы стремимся зафиксировать влияние определенного этапа на рынке на каждый из сегментов, тем более что они так или иначе связаны между собой. Если все же попытаться сделать акцент на определенном направлении, то, пожалуй, наиболее сложным и чувствительным к изменениям, но в то же время самым интересным видится управление торговыми центрами. В этом сегменте, в отличие от офисного и складского, нет четко выраженных средних ставок, их диапазон порой очень широк – показатели могут кардинально разниться в зависимости от потенциала каждого конкретного объекта. Доход объекта зависит от успешности каждого из арендаторов, поскольку арендный поток тесно связан с выручкой арендаторов и выражается в виде процента от нее. Поэтому наряду с широкими возможностями риски в этом сегменте выше, чем в других профилях. УК занимается созданием сильного пула арендаторов, продвижением торгового центра, создает комфортные условия для посетителей и арендаторов, а это в определенной степени влияет на увеличение дохода всех участников процесса. Это непростая, но очень интересная задача, которая зачастую требует творческого подхода. Например, в 2022 году мы были вынуждены отказаться от масштабных мероприятий, приуроченных к государственным и городским праздникам, но при этом увеличили маркетинговые бюджеты объектов, направленные на проведение стимулирующих акций для покупателей.
Какие меры поддержки необходимы отрасли?
Поддержка необходима скорее объектам недвижимости – в первую очередь, в части снижения имущественных и земельных налогов или, как минимум, недопущения их повышения. Для проблемных активов налоги – особенно трудновыполнимое обязательство.
Какие у вас прогнозы по развитию рынка управления коммерческой недвижимостью в целом? Стоит ли ждать улучшения ситуации?
Делать сейчас какие-либо прогнозы крайне сложно, так как на рынок влияет слишком много внешних факторов, которые не всегда предсказуемы. Тем не менее, становится очевидно, что услуги PM остаются востребованными в любой ситуации. Рынок трансформируется, происходит смена собственников объектов недвижимости – в том числе, в результате ухода иностранных компаний: эти процессы актуализируют запросы на наши услуги и открывают дополнительные возможности для сегмента. Что касается потенциала развития коммерческой недвижимости, мы ожидаем частичное перераспределение арендных площадей и увеличение запросов в сторону их уменьшения. Значительного прироста нового предложения пока ждать не приходится, поэтому борьба за качественных арендаторов будет как никогда ожесточенной. Показатели вакансии могут вырасти во всех сегментах коммерческой недвижимости, однако скорее всего незначительно.
Дмитрий, с какими трудностями столкнулся сегмент управления коммерческой недвижимостью в этом году? Что происходит сейчас? Можно ли сказать, что ситуация постепенно улучшается или наоборот?
Успешное второе полугодие 2021 года предвещало позитивную динамику во всех сегментах рынка. Поэтому в 2022 год мы входили с большой долей оптимизма, однако февральские события внесли свои коррективы, и наступил очередной период неопределенности.
Основной трудностью с точки зрения управления недвижимостью в тот период стали заявления о приостановке деятельности или об уходе международных компаний, а также спад активности всех игроков рынка, которые поставили новые сделки «на паузу» – даже те, которые были в активной стадии. Нам пришлось уделить особое внимание работе с дебиторской задолженностью. Необходимо было найти индивидуальный подход к каждому «встревоженному» арендатору и набраться терпения, чтобы понять, что будет происходить дальше. В тот период мы провели большое количество встреч с приостановившими деятельность арендаторами помещений в объектах, находящихся под управлением , (в первую очередь, в торговых центрах) с целью урегулирования вопросов оплаты арендных платежей во время простоя либо досрочного выхода из договора. Важно отметить, что практически во всех случаях нам удалось найти разумное решение, устроившее обе стороны, несмотря на то, что процесс переговоров был крайне непростым.
В очередной раз мы смогли убедиться, как быстро рынок способен адаптироваться к потрясениям: период «шока» был недолгим. Уже в середине второго квартала 2022 года активность начала восстанавливаться – процесс продолжался до сентября. После сентябрьских событий рынок вновь замер, однако уже сейчас наступил этап новой адаптации. Активность на рынке вновь понемногу восстанавливается, но его участники все еще ведут себя осторожно.
Как объекты коммерческой недвижимости справляются с уходом международных арендаторов? Приходит ли кто-то на их место?
Небольшие объекты, в которых доля международных арендаторов была минимальной, практически не почувствовали каких-либо изменений. Безусловно, они также столкнулись с определенными сложностями, связанными с санкционными ограничениями и их последствиями, однако они не были критичными.
Объекты, в которых существенную долю занимали крупные иностранные компании, испытывали значительные трудности. К примеру, основной проблемой для торговых центров стало большое количество закрытых магазинов международных брендов, а не задолженности по арендной плате, как может показаться. Бренды, приостановившие деятельность, в большинстве своем продолжали вносить арендные платежи в полном объеме. Однако для собственников ТЦ главным вызовом стали пустые торговые галереи с закрытыми магазинами, что негативно отражалось на общем настроении посетителей и, соответственно, на трафике. В разные периоды мы наблюдали снижение трафика на 10–25% в зависимости от индивидуальных особенностей объекта.
В настоящее время многие международные компании сумели локализовать бизнес в России, продать активы или передать их в управление локальному менеджменту, перейти в иные юрисдикции в странах-партнерах. Некоторые российские компании на фоне закрытия крупнейших конкурентов стали рассматривать это как новые возможности и скорректировали планы развития. Также мы наблюдаем, как некоторые игроки из стран-партнеров – в первую очередь, из Турции – становятся все более активными участниками российского рынка.
Возможен ли рост доходности объектов сейчас или же достаточным является просто то, что она не падает?
Несмотря на сложившуюся ситуацию, в текущем году доходность многих объектов, в первую очередь торговых центров, оказалась гораздо выше того периода, когда действовали «пандемийные» ограничения. Финансовые показатели некоторых объектов в нашем портфеле вышли на уровень докризисного 2019 года, а в некоторых случаях и превзошли его. При этом нельзя не принимать во внимание значительный рост инфляции, который произошел за этот период и отразился на расходной части бюджетов.
Что будет дальше – пока сказать достаточно сложно, поскольку рынок характеризуется определенной инерционностью в связи с тем, что покупательская способность населения не падает одномоментно. Поэтому скорее всего всех последствий мы еще не почувствовали – они окажут влияние на ситуацию в 2023 году. При этом, по нашим наблюдениям, в коротком промежутке времени рынок резко реагирует на негативный информационный фон. Согласно острожным прогнозам, в 2023 году по нашим проектам ожидается незначительное увеличение доходности – как минимум, в размере разумной инфляции, а в отдельных случаях – ее стабилизация.
Что сейчас делать собственникам коммерческой недвижимости? Как обеспечить доходность в новой реальности в таких условиях? Какие инструменты для этого есть? Ваши советы, что вы используете в работе?
При выборе арендаторов важно оценивать перспективы их развития в новых условиях, динамику их текущих финансовых показателей. Те параметры, которые были актуальны год назад, ушли в прошлое, а реальность меняется очень быстро. Сейчас как никогда важно следить за трендами, которые появляются на рынке, проявлять гибкость и порой отходить от консервативных шаблонов. Новые времена требуют новых решений.
Например, в ретейле наряду с развитием известных локальных брендов наблюдается повышенная активность российских дизайнеров, которые только начинают выходить в офлайн-сегмент. По-прежнему актуально развитие форматов развлечений, досуга и спорта, кафе и ресторанов. В сегменте индустриальной и складской недвижимости мы наблюдаем увеличение числа запросов на производственные помещения, в том числе – небольшие, в которых арендаторам важны определенные технические условия и дополнительные сервисы. В сегменте офисной недвижимости наблюдается развитие гибких пространств и коворкингов, что объяснимо. На фоне нестабильной экономической ситуации и сокращения горизонтов планирования, арендаторам важна гибкость и возможность в короткие сроки расширять бизнес, либо сокращать его без значительных затрат. Все это требует большей нагрузки со стороны собственников объектов в части операционной деятельности и в ряде случаев дополнительных инвестиций.
Как вы относитесь к созданию девелоперами собственных структур по управлению недвижимости? Рынку в целом это во вред или на благо?
Девелоперы в большинстве своем всегда шли по такому пути, поэтому создание собственных -структур не является новым явлением. Это естественное желание, особенно для крупных компаний, имеющих большой пул проектов. На рынке существуют примеры опытных профессиональных команд, осуществляющих качественное управление собственными объектами. Однако они находятся в более «комфортных» условиях в сравнении с независимыми УК ввиду отсутствия внешней конкуренции, что порой может привести к принятию неэффективных решений и завышенным расходам. Когда рынок находится в состоянии процветания, девелоперов это не беспокоит. Но в сложных ситуациях они начинают задумываться о повышении эффективности. По нашему опыту, клиенты чаще обращаются за услугами независимых УК в кризисные периоды, когда они готовы отказаться от прежних механизмов управления.
Какие сегменты недвижимости сейчас наиболее перспективны с точки зрения управляющих компаний? Почему?
Сложно выделить конкретное направление, так как у каждого из них есть определенный потенциал и специфика. Для себя мы видим возможности во всех профилях коммерческой недвижимости. Мы стремимся зафиксировать влияние определенного этапа на рынке на каждый из сегментов, тем более что они так или иначе связаны между собой. Если все же попытаться сделать акцент на определенном направлении, то, пожалуй, наиболее сложным и чувствительным к изменениям, но в то же время самым интересным видится управление торговыми центрами. В этом сегменте, в отличие от офисного и складского, нет четко выраженных средних ставок, их диапазон порой очень широк – показатели могут кардинально разниться в зависимости от потенциала каждого конкретного объекта. Доход объекта зависит от успешности каждого из арендаторов, поскольку арендный поток тесно связан с выручкой арендаторов и выражается в виде процента от нее. Поэтому наряду с широкими возможностями риски в этом сегменте выше, чем в других профилях. УК занимается созданием сильного пула арендаторов, продвижением торгового центра, создает комфортные условия для посетителей и арендаторов, а это в определенной степени влияет на увеличение дохода всех участников процесса. Это непростая, но очень интересная задача, которая зачастую требует творческого подхода. Например, в 2022 году мы были вынуждены отказаться от масштабных мероприятий, приуроченных к государственным и городским праздникам, но при этом увеличили маркетинговые бюджеты объектов, направленные на проведение стимулирующих акций для покупателей.
Какие меры поддержки необходимы отрасли?
Поддержка необходима скорее объектам недвижимости – в первую очередь, в части снижения имущественных и земельных налогов или, как минимум, недопущения их повышения. Для проблемных активов налоги – особенно трудновыполнимое обязательство.
Какие у вас прогнозы по развитию рынка управления коммерческой недвижимостью в целом? Стоит ли ждать улучшения ситуации?
Делать сейчас какие-либо прогнозы крайне сложно, так как на рынок влияет слишком много внешних факторов, которые не всегда предсказуемы. Тем не менее, становится очевидно, что услуги PM остаются востребованными в любой ситуации. Рынок трансформируется, происходит смена собственников объектов недвижимости – в том числе, в результате ухода иностранных компаний: эти процессы актуализируют запросы на наши услуги и открывают дополнительные возможности для сегмента. Что касается потенциала развития коммерческой недвижимости, мы ожидаем частичное перераспределение арендных площадей и увеличение запросов в сторону их уменьшения. Значительного прироста нового предложения пока ждать не приходится, поэтому борьба за качественных арендаторов будет как никогда ожесточенной. Показатели вакансии могут вырасти во всех сегментах коммерческой недвижимости, однако скорее всего незначительно.
Поделиться
