Игорь Егоров, NF Group: «апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити» всегда пользовались популярностью как для собственного проживания, так и с инвестиционной точки зрения»
Рынок апартаментов в деловом кластере продолжает развиваться и становиться все более привлекательным с вводом новых качественных проектов, развитием городской среды и инфраструктуры, возобновлением деловой активности после потрясений 2020 и 2022 гг. О предложении и спросе на апартаменты в «Сити» сейчас будущем, инвестиционной привлекательности, окупаемости, ценах и портрете покупателя мы поговорили с Игорем Егоровым, директором по развитию департамента городской недвижимости NF Group.Как сейчас выглядит рынок апартаментов на территории «Москва-Сити»? Стоит ли ожидать нового предложения в ближайшее время?
По нашим данным, на конец марта 2023 года объем предложения апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» составил чуть более 560 лотов, из которых только четверть относится к первичному рынку (140 апартаментов, или 25%). За последние два года, объем предложения сократился на 70%. Первичные продажи проходят в трех башнях: Neva Towers, «ОКО» и «Федерация» (Восток). В скором времени ожидается старт продаж нового проекта «Дом Дау», но это предложение квартирного формата. Другие перспективные проекты в ММДЦ «Москва-Сити» – это One Tower и МФК Moscow Towers, последний предлагает апартаменты, офисы, торговые помещения и качественную инфраструктуру.
В последние годы вторичный рынок апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» продемонстрировал устойчивый рост, увеличивая предложение и сохраняя положительную динамику. На конец I квартала 2023 года вторичный сегмент составил около 420 апартаментов, или 75% всех лотов на территории кластера. Более половины апартаментов на вторичном рынке сосредоточены в Neva Towers (57%), башне «Город Столиц» (16%), «ОКО» (12%) и башне «Федерация» (10%). Остальные комплексы представляют не более 2-3% предложения на вторичном рынке.
В целом субрынок в ММДЦ «Москва-Сити» продолжает развиваться, мы ожидаем появления перспективных проектов и роста активности на вторичном рынке. Новые предложения будут появляться постепенно, поэтому стоит следить за развитием ситуации.
Источник: CRE
Как меняются цены на апартаменты?
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке ММДЦ «Москва-Сити» по итогам I квартала 2023 года составила почти 800 тыс. руб./кв. м (-5% за 3 месяца). Такая динамика связана с корректировкой цен в башне «ОКО». Здесь стоимость всегда фиксировалась в долларах, а во II квартале 2022 года по причине значительного укрепления рубля увеличилась на 20%. Сейчас с изменением курса валют стоимость апартаментов снизилась и вернулась на прежний уровень. В остальных объектах изменения цен не фиксировалось. На вторичном рынке наблюдалась незначительная положительная динамика: стоимость квадратного метра за квартал увеличилась на 3% до 670 тыс. руб.
Стоит ли ожидать роста цен на рынке апартаментов в целом и как сильно может измениться стоимость недвижимости в ММДЦ «Москва-Сити»?
Я думаю, что не стоит ожидать резких изменений цены ни в одном из сегментов или форматов жилья, тем более в определенных локациях. Соотношение объема спроса, предложения и цены на рынке недвижимости всегда было и остается достаточно цикличным и низко волатильным процессом, именно за это инвесторы до сих пор вкладывают часть своих сбережений в объекты недвижимости. С точки зрения недвижимости в принципе редко можно обнаружить, что ваши активы неожиданно выросли или упали в цене в несколько раз.
Источник: CRE
Есть ли спрос?
На протяжении последнего года ежеквартально на первичном рынке в ММДЦ «Москва-Сити» заключается порядка 20-30 сделок. В первую очередь сдерживающими факторами спроса выступают ограниченный объем предложения и снижение его вариативности. Кроме того, сказались и геополитические потрясения: многие покупатели отложили покупку недвижимости или вовсе отказались от нее. Также значительно усилилась конкуренция со стороны вторичного сегмента, особенно с учетом более привлекательных цен некоторые клиенты стали рассматривать именно этот рынок.
В целом кластер сохраняет свою привлекательность для приобретения недвижимости: апартаменты делового центра всегда пользовались популярностью как для собственного проживания, так и с инвестиционной точки зрения. Помимо этого, развиваются прилегающие территории, что также повышает престижность локации. В связи с долгим отсутствием нового предложения сформировался некоторый отложенный спрос, и после старта продаж новых проектов можно ожидать положительную динамику сделок.
Как выглядит портрет покупателя апартаментов в «Москва-Сити»?
Как правило, это молодые и амбициозные люди, зачастую живущие одни или парами. Они много работают и предпочитают качественный отдых. У них редко есть время на субботние прогулки в парках или чтение Хемингуэя по вечерам, но они посещают фитнес-клубы, бассейны, ужинают в престижных ресторанах, не пропускают киноновинки.
Источник: CRE
В чем основные преимущества апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» перед объектами в других районах?
Основные преимущества недвижимости в деловом центре заключаются в удобном доступе к большому объему развлекательной и офисной инфраструктуры. Да, как бы это ни казалось странным, но эти две абсолютно противоположные «стихии» здесь слились воедино. Это место отлично подходит людям, которые находятся на определенном этапе жизненного пути и сконцентрированы на своей карьере, при этом не упускают возможности каждый день проводить деловые встречи в ресторанах и кафе, посещать фитнес-клубы, кинотеатры или концертные залы. Второго такого места в Москве, да и, наверное, в России, нет. Его можно сравнить с типичным американским даунтауном, где обычно живут молодые люди, которые еще не обзавелись семьей, работающие по 50 часов в неделю и активно строящие свою карьеру после окончания университета. Если вы работаете в крупной компании в развивающейся сфере и большая часть вашего бизнеса – это B2B, то лучшего места для развития бизнеса не найти, так как большинство ваших партнеров и клиентов будут обедать с вами в одних ресторанах.
Сколько времени потребуется для того, чтобы апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити» окупились, например, при сдаче в аренду?
Если мы говорим о бизнес-модели покупки апартамента для его сдачи в аренду, то «Москва-Сити» является одной из самых интересных локаций. Здесь образовалось достаточно интересное соотношение стоимости покупки и аренды небольших апартаментов, это студии и апартаменты с одной спальней. Стоимость здесь обычно ниже, чем в других районах ЦАО за объекты аналогичного уровня, а ставка аренды – выше. Тем не менее, доходность достаточно консервативная, и если еще два года назад доход мог достигать 9-10% годовых, то сейчас не превышает 6%. Соответственно, окупаемость апартамента в одном из комплексов «Москва-Сити» за счет дохода от сдачи его в аренду займет около 17 лет.
Источник: CRE
По нашим данным, на конец марта 2023 года объем предложения апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» составил чуть более 560 лотов, из которых только четверть относится к первичному рынку (140 апартаментов, или 25%). За последние два года, объем предложения сократился на 70%. Первичные продажи проходят в трех башнях: Neva Towers, «ОКО» и «Федерация» (Восток). В скором времени ожидается старт продаж нового проекта «Дом Дау», но это предложение квартирного формата. Другие перспективные проекты в ММДЦ «Москва-Сити» – это One Tower и МФК Moscow Towers, последний предлагает апартаменты, офисы, торговые помещения и качественную инфраструктуру.
В последние годы вторичный рынок апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» продемонстрировал устойчивый рост, увеличивая предложение и сохраняя положительную динамику. На конец I квартала 2023 года вторичный сегмент составил около 420 апартаментов, или 75% всех лотов на территории кластера. Более половины апартаментов на вторичном рынке сосредоточены в Neva Towers (57%), башне «Город Столиц» (16%), «ОКО» (12%) и башне «Федерация» (10%). Остальные комплексы представляют не более 2-3% предложения на вторичном рынке.
В целом субрынок в ММДЦ «Москва-Сити» продолжает развиваться, мы ожидаем появления перспективных проектов и роста активности на вторичном рынке. Новые предложения будут появляться постепенно, поэтому стоит следить за развитием ситуации.
Источник: CRE
Как меняются цены на апартаменты?
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке ММДЦ «Москва-Сити» по итогам I квартала 2023 года составила почти 800 тыс. руб./кв. м (-5% за 3 месяца). Такая динамика связана с корректировкой цен в башне «ОКО». Здесь стоимость всегда фиксировалась в долларах, а во II квартале 2022 года по причине значительного укрепления рубля увеличилась на 20%. Сейчас с изменением курса валют стоимость апартаментов снизилась и вернулась на прежний уровень. В остальных объектах изменения цен не фиксировалось. На вторичном рынке наблюдалась незначительная положительная динамика: стоимость квадратного метра за квартал увеличилась на 3% до 670 тыс. руб.
Стоит ли ожидать роста цен на рынке апартаментов в целом и как сильно может измениться стоимость недвижимости в ММДЦ «Москва-Сити»?
Я думаю, что не стоит ожидать резких изменений цены ни в одном из сегментов или форматов жилья, тем более в определенных локациях. Соотношение объема спроса, предложения и цены на рынке недвижимости всегда было и остается достаточно цикличным и низко волатильным процессом, именно за это инвесторы до сих пор вкладывают часть своих сбережений в объекты недвижимости. С точки зрения недвижимости в принципе редко можно обнаружить, что ваши активы неожиданно выросли или упали в цене в несколько раз.
Источник: CRE
Есть ли спрос?
На протяжении последнего года ежеквартально на первичном рынке в ММДЦ «Москва-Сити» заключается порядка 20-30 сделок. В первую очередь сдерживающими факторами спроса выступают ограниченный объем предложения и снижение его вариативности. Кроме того, сказались и геополитические потрясения: многие покупатели отложили покупку недвижимости или вовсе отказались от нее. Также значительно усилилась конкуренция со стороны вторичного сегмента, особенно с учетом более привлекательных цен некоторые клиенты стали рассматривать именно этот рынок.
В целом кластер сохраняет свою привлекательность для приобретения недвижимости: апартаменты делового центра всегда пользовались популярностью как для собственного проживания, так и с инвестиционной точки зрения. Помимо этого, развиваются прилегающие территории, что также повышает престижность локации. В связи с долгим отсутствием нового предложения сформировался некоторый отложенный спрос, и после старта продаж новых проектов можно ожидать положительную динамику сделок.
Как выглядит портрет покупателя апартаментов в «Москва-Сити»?
Как правило, это молодые и амбициозные люди, зачастую живущие одни или парами. Они много работают и предпочитают качественный отдых. У них редко есть время на субботние прогулки в парках или чтение Хемингуэя по вечерам, но они посещают фитнес-клубы, бассейны, ужинают в престижных ресторанах, не пропускают киноновинки.
Источник: CRE
В чем основные преимущества апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» перед объектами в других районах?
Основные преимущества недвижимости в деловом центре заключаются в удобном доступе к большому объему развлекательной и офисной инфраструктуры. Да, как бы это ни казалось странным, но эти две абсолютно противоположные «стихии» здесь слились воедино. Это место отлично подходит людям, которые находятся на определенном этапе жизненного пути и сконцентрированы на своей карьере, при этом не упускают возможности каждый день проводить деловые встречи в ресторанах и кафе, посещать фитнес-клубы, кинотеатры или концертные залы. Второго такого места в Москве, да и, наверное, в России, нет. Его можно сравнить с типичным американским даунтауном, где обычно живут молодые люди, которые еще не обзавелись семьей, работающие по 50 часов в неделю и активно строящие свою карьеру после окончания университета. Если вы работаете в крупной компании в развивающейся сфере и большая часть вашего бизнеса – это B2B, то лучшего места для развития бизнеса не найти, так как большинство ваших партнеров и клиентов будут обедать с вами в одних ресторанах.
Сколько времени потребуется для того, чтобы апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити» окупились, например, при сдаче в аренду?
Если мы говорим о бизнес-модели покупки апартамента для его сдачи в аренду, то «Москва-Сити» является одной из самых интересных локаций. Здесь образовалось достаточно интересное соотношение стоимости покупки и аренды небольших апартаментов, это студии и апартаменты с одной спальней. Стоимость здесь обычно ниже, чем в других районах ЦАО за объекты аналогичного уровня, а ставка аренды – выше. Тем не менее, доходность достаточно консервативная, и если еще два года назад доход мог достигать 9-10% годовых, то сейчас не превышает 6%. Соответственно, окупаемость апартамента в одном из комплексов «Москва-Сити» за счет дохода от сдачи его в аренду займет около 17 лет.
Поделиться
