Дмитрий Москаленко, партнёр Vertical Hospitality Portugal: «Лиссабон был сильно недооценен с точки зрения инвестиций»
Рост популярности Португалии среди «цифровых кочевников», особенно проявившийся после пандемии, привел к разогреву местного рынка недвижимости. Причем если цены за последний год выросли на 6,9%, то ставки аренды - сразу на 25,1%. Но в отличие от Дубая, конкуренция здесь еще не столь велика, что дает огромные возможности для новых игроков. Партнёр Vertical Hospitality Portugal Дмитрий Москаленко в интервью CRE рассказал, почему компания решила заняться строительством коливингов в европейской Мекке «цифровых кочевников», какой спрос он ожидает и радушии местных жителей.- Мы вас прекрасно знаем, как представителя Корпорации АНД, у которой есть ряд знаковых проектов в классических форматах недвижимости. Как получилось, что теперь вы представляете интересы Vertical Hospitality - компании, которая наоборот ориентирована на новые форматы и направления?
- Действительно, корпорация А.Н.Д., в которой я получил свой основной опыт, не занимается коливингами. Хотя мы рассматривали различные новые форматы, в том числе и этот. Но так сложилось, что наши объекты меньше, чем на 4* не тянули, поэтому для коливингов они не подходят.
С командой Vertical Hospitality и Александром Шараповым мы довольно долго знакомы, примерно столько же, сколько я работал в А.Н.Д. У нас сложились добрые партнерские отношения еще в России. И этот опыт взаимодействия оказался всем полезен. В Португалии мы нашли точки соприкосновения, поэтому я и представляю здесь интересы Vertical Hospitality. Рынок Португалии очень интересен с точки зрения коливингов - на этой почве и сошлись наши дороги.
- В последние годы вы активно участвовали в деятельности ассоциаций по торговой недвижимости. Будете продолжать активную деятельность в таких объединениях, как СТЦ, РСТЦ, РГУД? Почему это важно (или не важно) для вас и отрасли в целом?
- В РСТЦ я попал в период пандемии. Дело в том, что система принятия решений в России так устроена, что принимает обращения либо от официальных лиц, либо от общественных объединений. Донести, например, свои предложения через открытое письмо в СМИ почти невозможно. РСТЦ как профессиональное объединение в тот момент отлично подходило для этого. При этом в самом РСТЦ не хватало функции нетворкинга и финансовой возможности, чтобы шире рассказывать о своей деятельности в СМИ. Всё это появилось, организовался президиум. Сначала мы стали работать по поводу открытия ТЦ, затем пошли вопросы по реструктуризации кредитов банкам. Ну и затянуло. Я был президентом РСТЦ два с лишним года, но продолжать занимать этот пост, находясь в Португалии, было бы странно. В СТЦ я продолжаю оставаться в «спящем» режиме, то есть без активного участия, но с удовольствием могу проконсультировать.
Что касается РГУД, то сейчас я являюсь руководителем экспертного совета по международному сотрудничеству гильдии и думаю, что могу принести реальную пользу на этом посту. В процессе нашего постепенного развития здесь, думаю, мы будем наращивать деятельность по экспертному освещению активностей Vertical Hospitality Portugal и РГУД в регионе. Мы готовы делиться и обмениваться опытом и знаниями со всеми.
- Почему вы решили обратить свой взгляд именно на рынок коливингов Португалии?
- Во-первых, потому что в нашем опыте уже есть успешные кейсы как на российском рынке, так и на дубайском. При этом если попробуете заселиться на средне- и долгосрок в крупный сетевой коливинг в Португалии, то вы скорее столкнетесь с листом ожидания на полгода и больше. Здесь пока довольно скромное предложение арендной недвижимости такого типа. Речь о коливингах с собственным выделенным жилым помещением, в котором есть свой кухонный уголок, стол, кровать, ванная комната. Именно такие проекты с номерным фондом от 100 апартаментов мы и планируем здесь развивать.
Коливинги удобны для «диджитал номадов» (от анг. digital nomad – цифровой кочевник) еще и тем, что в них можно сделать регистрацию. Плюс здесь мягкий климат и 300 дней в году солнце и при этом прекрасная налоговая и инвестиционная политика государства.
- Какие условия вы предлагаете будущим партнерам?
- Мы для себя делим партнеров на две категории. Первые – это те крупные инвесторы, которые заходят на этапе строительства с капиталом от 10%. Их доходность может быть выше 20%. Сама Vertical Hospitality вложит 20%. Вторая категория – это покупатели непосредственно самих юнитов. Сдавать их в аренду будет профессиональная гостиничная УК, принося рентный доход от 6% годовых. Рынок недвижимости в этой стране продолжает ползти в гору, а цены на нее сейчас в среднем ниже, чем в Европе.
- Инвесторов из каких стран вы ждете?
- В самой Португалии не так много представителей стран СНГ, как может показаться. При этом здесь огромный потенциал среди людей как из Еврозоны, так и из Нового Света. Основной спрос при этом – более трети – обеспечивают бразильцы. Конечно, если бы мы строили тысячами юнитов, то с удовольствием распределили бы их частично между нашими соотечественниками, которым мы безусловно рады. Но поскольку наши модели начинаются от 100 юнитов, вполне вероятно, что большую часть раскупят не они.
- Как власти Португалии сегодня относятся к инвесторам в недвижимость?
- Во-первых, они очень правильно подходят к организации городской среды и строительства. Сейчас Португалия намерена отказаться от политики «золотых виз» для таких густо урбанизированных территорий как Лиссабон. Таким образом они пытаются немного оттянуть, образно выражаясь, тепловую инвестиционную карту от туристических центров, чтобы инвесторы приходили и в другие регионы тоже. Пока этот вопрос не решен, но активно обсуждается, а некоторые регионы, например, Мадейра, не хотят лишаться такой выгодной опции.
Что касается налогов, то аналог НДС здесь составляет 23%, что не сильно больше российских 20% и куда меньше некоторых европейских 40%. Есть еще разнообразные способы получения вида на жительство в Португалии, которые позволяют оформить специальный статус налогового резидентства. Например, если вы живете здесь, но доход у вас, скажем, от аренды в другой стране, то получив этот специальный статус, можете иметь ставку налога в 0% в течение 10 лет на все доходы, полученные вне Португалии. Да и в целом португальцы довольно радушно расположены к иностранцам. Другое известное мне место, где действует похожая ставка, это Монако. Но чтобы стать налоговым резидентом там, должно быть что-то вроде 3 млн евро на счету и недвижимость для жизниЗа.
- Как сегодня законодательно регулируется рынок недвижимости Португалии?
- Законодательное регулирование рынка недвижимости Португалии ничем сильно не отличается от других рынков.
При покупке недвижимости здесь, конечно, есть определенный набор документов и вещей, которые должны быть проверены. Проводить их без юристов я настоятельно не рекомендую, потому что возможные юридические ошибки могут повлечь серьезные последствия. Например, тут есть особенности, касающиеся наследования имущества. По законам Португалии, чтобы разделить наследство, требуется присутствие в суде в какой-то день всех наследников. Поэтому бывает, что в центре города годами может стоять абсолютно пустое и заброшенное здание. Также в случае покупки недвижимости в инвестиционных целях стоит озаботиться созданием юрлица - это поможет снизить налогооблагаемую базу.
- Каковы условия для оплаты сделок с недвижимостью россиянами?
- При наличии счета в Еврозоне – никаких трудностей. Если счета нет, то удаленно сделать это не получится. Надо будет получать местный налоговый номер. Для этого надо будет иметь некую регистрацию в Португалии - без аренды жилья вам откажут. Проще всего при этом вам откроют счет в CaixaBank. Но надо быть готовым, что это не быстро и потребует определенного набора документов.
Если всего этого нет, то на сегодняшний день, к сожалению, переводы в валюте из России в Еврозону осуществляет только несколько банков, и я не берусь предсказывать, как долго они будут это делать.
- Можно ли использовать криптовалюту для покупки недвижимости?
- Такой практики, как в Дубае, в Португалии нет. Но здесь есть крипторынок и компании, которые занимаются транзакциями в криптовалюте. Пока не до конца ясно, как такие сделки могут быть положены в основу права собственности на конкретные квадратные метры. Но мы готовы работать над этим вопросом.
- Какие условия реализации проектов вы рассматриваете: редевелопмент, реновация, девелопмент с нуля?
- Есть четыре варианта: покупка земли с привлечением местного девелопера, глубокая реновация ветхого здания, либо уже готовое здание, в котором меняется нарезка, а само оно преображается с учетом стандартов экосистемы Vertical Hospitality. Такой вариант был бы менее рискованным с точки зрения возможных ошибок, и более быстрым с точки зрения выхода на проектную мощность. Конечно, это дороже, но и наиболее интересно, поэтому такой вариант в приоритете для нас. Хотя мы рассматриваем абсолютно все.
- Рассматриваете ли вы возможности для инвестиций в другие сегменты недвижимости на местном рынке?
- Глобально рынок недвижимости Португалии не такой большой. В Лиссабоне живут 500 тыс. человек, а большая часть страны выглядит как стереотипная провинция. Коливинги мы выбрали, потому что в этом мы наиболее сильны и понимаем, как это работает. Мы не хотим начинать новый бизнес в новой стране со всеми новыми рисками. С нашей стороны это было бы опрометчиво. Хотя с моей точки зрения качественной коммерческой недвижимости здесь не много, особенно в исторической части города. Строек тоже немного. Однако есть районы, которые отведены властями как территории будущего развития. Их мы тоже рассматриваем для реализации проектов.
Еще недавно Лиссабон был сильно недооценен с точки зрения инвестиций, но сейчас ситуация резко меняется – с уходом пандемии и ростом возможностей для работы удаленно. Для тех, кто хочет попробовать пожить в стране с мягким климатом и лояльными условиями, Лиссабон – отличный вариант.
Поделиться
