Константин Фомиченко, партнер NF Group: «Мы ожидаем расширения географии строительства складов, в частности речь идет о городах с населением более 500 000 жителей»
В последние годы рынок складской недвижимости стал одним из самых динамично развивающихся и перспективных с точки зрения инвестиций. О трендах, новых возможностях, прогнозах, перспективах регионального развития и о том, какие шаги предпринимаются, чтобы удовлетворить меняющиеся потребности арендаторов, мы поговорили с Константином Фомиченко, партнером, региональным директором департамента индустриальной и складской недвижимости консалтинговой компании NF Group.
Константин, какие тренды сегодня более актуальны для складской недвижимости?
Прежде всего, помимо прочих трендов, о которых мы постоянно говорим (минимальная доля свободных площадей, ограниченный объем качественного предложения, усиление позиций дистрибьюторов), стоит также отметить значительный спрос на новое спекулятивное строительство складов. Инвесторы и девелоперы все больше смотрят в сторону объектов, которые могут быть адаптированы под потребности различных арендаторов после завершения строительства. Это тренд, который, скорее всего, будет набирать обороты в ближайшие годы.
Увидим ли мы активный, подтвержденный сделками спрос на городские, холодильные и этажные склады? Какой из этих сегментов перспективнее сейчас, на какой инвесторы могли бы сделать ставку в горизонте трех-пяти лет?
Городские и многоэтажные склады остаются востребованными. Этот тип складской недвижимости обладает несколькими преимуществами, включая близость к основным транспортным магистралям и потребителям, а также возможность эффективного использования ограниченного пространства в городах, что позволяет прогнозировать их постоянную востребованность. В то же время объемы новых объектов такого типа остаются невысокими, а без предложения сложно понять, насколько платежеспособен спрос. Однако это может служить для инвесторов сигналом о развитии в данном направлении. Холодильные склады также представляют собой важный сегмент рынка складской недвижимости. Хотя это и нишевый продукт, спрос на него стабилен, особенно в секторах, связанных с продуктами питания и фармацевтикой. С учетом продолжающегося спроса на онлайн-торговлю и доставку продуктов можно ожидать дальнейшего роста в этом сегменте.
Как вы оцениваете объем потенциального (платежеспособного) спроса на складскую недвижимость формата Light Industrial? Сколько нужно площадей, чтобы удовлетворить спрос в горизонте от одного года до двух лет?
Объем потенциального спроса на Light Industrial довольно высок. В условиях санкций и необходимости заниматься реальным импортозамещением, формат стал крайне востребованным за счет объединения в себе функционала складских и производственных помещений, шоурумов, магазинов, офисов и сервисных центров. На текущий момент объем неудовлетворенного спроса в Московском регионе составляет не менее 500 000 кв. м такой недвижимости. Так как Light Industrial – новый формат, он развивается по привычному закону – от центра к периферии. В регионах пока практически нет качественных проектов Light Industrial класса А. Но игроки рынка уже смотрят на города-миллионники, и вскоре этот формат начнет развиваться и там.
Можно ли сказать, что активность вернулась в BTS и BTR? Каких показателей сделки такого формата могут достигнуть по итогам 2023 года?
Да, активность в части строительства складских объектов под заказчика действительно вернулась – мы видим немало сделок, в основном их заключают игроки сегмента e-commerce, но и многие другие компании (производство, дистрибьюторы, ретейл) стремятся нарастить объемы. В Московском регионе объем таких сделок составляет 1,5 млн кв. м, по итогам года ожидается, что показатель превысит 2,5 млн кв. м.
Видите ли вы в строящихся проектах серьезные конструктивные изменения по сравнению с введенными пять лет назад? Или особенные проекты являются разовыми?
Конечно, сфера строительства складской недвижимости развивается, однако я бы не назвал эти изменения серьезными. Они больше относятся к улучшению эффективности и адаптации к меняющимся требованиям рынка. Например, наблюдается увеличение энергоэффективности зданий. Это связано с растущими требованиями к снижению экологического влияния и экономии ресурсов. Все чаще в складских комплексах отказываются от использования зарядных устройств и строят здания без конструктивных мезонинов.
Проекты, построенные под сложное техническое задание клиента, тоже стали более стандартизированными. Это связано с тем, что они стали больше походить на спекулятивный продукт для увеличения ликвидности. Вместо постройки зданий под уникальные требования конкретного клиента, девелоперы стараются создать универсальные решения, которые могут подойти большему числу арендаторов.
Кем поддерживается спрос на спекулятивные склады класса А? Как оцениваете перспективы этого спроса до конца года, например?
Спрос на спекулятивные склады класса А поддерживается всеми сегментами складского рынка. Отсутствие свободных площадей говорит о том, что спрос по-прежнему превышает предложение.
Учитывая ограниченный объем предложения, ожидается, что показатель составит 4–4,5 млн кв. м по всей России к концу года. Соответственно, в данном случае речь идет о том, что спрос мог бы быть и выше. Он охватывает как новые спекулятивные объекты, так и вторичный рынок.
Если заглянуть в 2024 год, то каких трендов вы ожидаете? BTS «потеснит» спекулятивное строительство? Можно ли ожидать роста вакантных площадей? За счет чего? И что будет со средними ставками?
Могу предположить, что вакантность на рынке складской недвижимости в России останется прежней. Это связано с тем, что спекулятивного предложения будет немного, и его по-прежнему будет недостаточно для удовлетворения текущего спроса. Вероятно, на юго-западе Новой Москвы мы увидим всплеск активности со стороны девелоперов жилой недвижимости, которые могут начать вкладываться в создание складских комплексов, чтобы расширить свой портфель и увеличить доходность.
Строительство объектов под заказчика может составить от 50 до 60% всех сделок. Это связано с тем, что многие компании стараются оптимизировать свои логистические процессы и предпочитают арендовать здания, специально построенные под их уникальные требования.
По предварительным оценкам, средние ставки аренды на рынке складской недвижимости к 2024 году будут составлять 6 000-6 500 руб. за кв. м в год. Это говорит о том, что рынок сохранит стабильность и нет оснований ожидать значительных колебаний в этом показателе.
Как вы оцениваете перспективы инвестиционных покупок в складах?
Я считаю, что перспективы инвестиций в складскую недвижимость сегодня самые очевидные. В последние годы наблюдается стабильный рост спроса на складские помещения и большое число сделок на рынке. Также стоит отметить, что количество доступного для продажи объема складов продолжает расти, что создает больше возможностей для инвесторов. Это связано с тем, что застройщики продолжают активно развивать новые проекты, стараясь удовлетворить растущий спрос на качественные складские помещения.
С учетом этих тенденций можно предположить, что количество инвестиционных сделок на рынке складской недвижимости продолжит расти в ближайшие годы. Все больше сделок будет с форвардным финансированием. Для инвесторов это представляет собой привлекательные возможности, так как складская недвижимость остается одним из наиболее устойчивых и надежных сегментов недвижимости.
Что можете сказать о потенциале строительства складов в регионах России? Это будут уже известные ключевые точки на карте (Екатеринбург, Новосибирск, Казань и другие) или география расширится? Где стоит ожидать всплеска, если его вообще ожидать? Назовите наиболее перспективные регионы.
В настоящее время перспективы строительства складов в регионах имеют высокий потенциал. Известные ключевые точки останутся (после Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленобласти). Однако также мы ожидаем расширения географии, в частности речь идет о городах с населением более 500 000 жителей. Это связано с тем, что с ростом экономики и усилением торговых связей между регионами увеличивается спрос на качественные складские помещения. Кроме того, стоит отметить Казань, Уфу и некоторые города Дальневосточного федерального округа как перспективные регионы для строительства складов.
Какую вакантность на российском рынке вы считаете самой комфортной, а ставку – справедливой?
Сегодня, как мы видим, вакантность на уровне 1%, что создает излишний дефицит и ведет к росту арендной ставки. С точки зрения баланса между спросом и предложением на рынке складской недвижимости комфортная вакантность составляет около 5%. В идеале доля свободных площадей не должна превышать этого уровня, чтобы обеспечить достаточный объем предложения для удовлетворения спроса, но в то же время не создавать избыточного числа складских помещений, которое могло бы привести к снижению цен.
Что касается ставок, то справедливой является показатель 6 000-6 200 рублей за квадратный метр в год. Это позволяет владельцам складов получать адекватную доходность от своих инвестиций, а арендаторам – доступ к качественным складским помещениям по разумной цене.
К чему движется рынок в целом? Некоторые эксперты уже годами говорят про некую революцию, но ее пока не видно...
В целом, рынок складской недвижимости России продолжает свое развитие и движется в направлении эволюции благодаря росту электронной коммерции, технологическим инновациям, улучшению логистической инфраструктуры и урбанизации. Все эти факторы приводят к увеличению спроса на складские помещения и повышают эффективность их использования. Уверен, что дальше нас ждет рост и прогресс.
Константин, какие тренды сегодня более актуальны для складской недвижимости?
Прежде всего, помимо прочих трендов, о которых мы постоянно говорим (минимальная доля свободных площадей, ограниченный объем качественного предложения, усиление позиций дистрибьюторов), стоит также отметить значительный спрос на новое спекулятивное строительство складов. Инвесторы и девелоперы все больше смотрят в сторону объектов, которые могут быть адаптированы под потребности различных арендаторов после завершения строительства. Это тренд, который, скорее всего, будет набирать обороты в ближайшие годы.
Увидим ли мы активный, подтвержденный сделками спрос на городские, холодильные и этажные склады? Какой из этих сегментов перспективнее сейчас, на какой инвесторы могли бы сделать ставку в горизонте трех-пяти лет?
Городские и многоэтажные склады остаются востребованными. Этот тип складской недвижимости обладает несколькими преимуществами, включая близость к основным транспортным магистралям и потребителям, а также возможность эффективного использования ограниченного пространства в городах, что позволяет прогнозировать их постоянную востребованность. В то же время объемы новых объектов такого типа остаются невысокими, а без предложения сложно понять, насколько платежеспособен спрос. Однако это может служить для инвесторов сигналом о развитии в данном направлении. Холодильные склады также представляют собой важный сегмент рынка складской недвижимости. Хотя это и нишевый продукт, спрос на него стабилен, особенно в секторах, связанных с продуктами питания и фармацевтикой. С учетом продолжающегося спроса на онлайн-торговлю и доставку продуктов можно ожидать дальнейшего роста в этом сегменте.
Как вы оцениваете объем потенциального (платежеспособного) спроса на складскую недвижимость формата Light Industrial? Сколько нужно площадей, чтобы удовлетворить спрос в горизонте от одного года до двух лет?
Объем потенциального спроса на Light Industrial довольно высок. В условиях санкций и необходимости заниматься реальным импортозамещением, формат стал крайне востребованным за счет объединения в себе функционала складских и производственных помещений, шоурумов, магазинов, офисов и сервисных центров. На текущий момент объем неудовлетворенного спроса в Московском регионе составляет не менее 500 000 кв. м такой недвижимости. Так как Light Industrial – новый формат, он развивается по привычному закону – от центра к периферии. В регионах пока практически нет качественных проектов Light Industrial класса А. Но игроки рынка уже смотрят на города-миллионники, и вскоре этот формат начнет развиваться и там.
Можно ли сказать, что активность вернулась в BTS и BTR? Каких показателей сделки такого формата могут достигнуть по итогам 2023 года?
Да, активность в части строительства складских объектов под заказчика действительно вернулась – мы видим немало сделок, в основном их заключают игроки сегмента e-commerce, но и многие другие компании (производство, дистрибьюторы, ретейл) стремятся нарастить объемы. В Московском регионе объем таких сделок составляет 1,5 млн кв. м, по итогам года ожидается, что показатель превысит 2,5 млн кв. м.
Видите ли вы в строящихся проектах серьезные конструктивные изменения по сравнению с введенными пять лет назад? Или особенные проекты являются разовыми?
Конечно, сфера строительства складской недвижимости развивается, однако я бы не назвал эти изменения серьезными. Они больше относятся к улучшению эффективности и адаптации к меняющимся требованиям рынка. Например, наблюдается увеличение энергоэффективности зданий. Это связано с растущими требованиями к снижению экологического влияния и экономии ресурсов. Все чаще в складских комплексах отказываются от использования зарядных устройств и строят здания без конструктивных мезонинов.
Проекты, построенные под сложное техническое задание клиента, тоже стали более стандартизированными. Это связано с тем, что они стали больше походить на спекулятивный продукт для увеличения ликвидности. Вместо постройки зданий под уникальные требования конкретного клиента, девелоперы стараются создать универсальные решения, которые могут подойти большему числу арендаторов.
Кем поддерживается спрос на спекулятивные склады класса А? Как оцениваете перспективы этого спроса до конца года, например?
Спрос на спекулятивные склады класса А поддерживается всеми сегментами складского рынка. Отсутствие свободных площадей говорит о том, что спрос по-прежнему превышает предложение.
Учитывая ограниченный объем предложения, ожидается, что показатель составит 4–4,5 млн кв. м по всей России к концу года. Соответственно, в данном случае речь идет о том, что спрос мог бы быть и выше. Он охватывает как новые спекулятивные объекты, так и вторичный рынок.
Если заглянуть в 2024 год, то каких трендов вы ожидаете? BTS «потеснит» спекулятивное строительство? Можно ли ожидать роста вакантных площадей? За счет чего? И что будет со средними ставками?
Могу предположить, что вакантность на рынке складской недвижимости в России останется прежней. Это связано с тем, что спекулятивного предложения будет немного, и его по-прежнему будет недостаточно для удовлетворения текущего спроса. Вероятно, на юго-западе Новой Москвы мы увидим всплеск активности со стороны девелоперов жилой недвижимости, которые могут начать вкладываться в создание складских комплексов, чтобы расширить свой портфель и увеличить доходность.
Строительство объектов под заказчика может составить от 50 до 60% всех сделок. Это связано с тем, что многие компании стараются оптимизировать свои логистические процессы и предпочитают арендовать здания, специально построенные под их уникальные требования.
По предварительным оценкам, средние ставки аренды на рынке складской недвижимости к 2024 году будут составлять 6 000-6 500 руб. за кв. м в год. Это говорит о том, что рынок сохранит стабильность и нет оснований ожидать значительных колебаний в этом показателе.
Как вы оцениваете перспективы инвестиционных покупок в складах?
Я считаю, что перспективы инвестиций в складскую недвижимость сегодня самые очевидные. В последние годы наблюдается стабильный рост спроса на складские помещения и большое число сделок на рынке. Также стоит отметить, что количество доступного для продажи объема складов продолжает расти, что создает больше возможностей для инвесторов. Это связано с тем, что застройщики продолжают активно развивать новые проекты, стараясь удовлетворить растущий спрос на качественные складские помещения.
С учетом этих тенденций можно предположить, что количество инвестиционных сделок на рынке складской недвижимости продолжит расти в ближайшие годы. Все больше сделок будет с форвардным финансированием. Для инвесторов это представляет собой привлекательные возможности, так как складская недвижимость остается одним из наиболее устойчивых и надежных сегментов недвижимости.
Что можете сказать о потенциале строительства складов в регионах России? Это будут уже известные ключевые точки на карте (Екатеринбург, Новосибирск, Казань и другие) или география расширится? Где стоит ожидать всплеска, если его вообще ожидать? Назовите наиболее перспективные регионы.
В настоящее время перспективы строительства складов в регионах имеют высокий потенциал. Известные ключевые точки останутся (после Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленобласти). Однако также мы ожидаем расширения географии, в частности речь идет о городах с населением более 500 000 жителей. Это связано с тем, что с ростом экономики и усилением торговых связей между регионами увеличивается спрос на качественные складские помещения. Кроме того, стоит отметить Казань, Уфу и некоторые города Дальневосточного федерального округа как перспективные регионы для строительства складов.
Какую вакантность на российском рынке вы считаете самой комфортной, а ставку – справедливой?
Сегодня, как мы видим, вакантность на уровне 1%, что создает излишний дефицит и ведет к росту арендной ставки. С точки зрения баланса между спросом и предложением на рынке складской недвижимости комфортная вакантность составляет около 5%. В идеале доля свободных площадей не должна превышать этого уровня, чтобы обеспечить достаточный объем предложения для удовлетворения спроса, но в то же время не создавать избыточного числа складских помещений, которое могло бы привести к снижению цен.
Что касается ставок, то справедливой является показатель 6 000-6 200 рублей за квадратный метр в год. Это позволяет владельцам складов получать адекватную доходность от своих инвестиций, а арендаторам – доступ к качественным складским помещениям по разумной цене.
К чему движется рынок в целом? Некоторые эксперты уже годами говорят про некую революцию, но ее пока не видно...
В целом, рынок складской недвижимости России продолжает свое развитие и движется в направлении эволюции благодаря росту электронной коммерции, технологическим инновациям, улучшению логистической инфраструктуры и урбанизации. Все эти факторы приводят к увеличению спроса на складские помещения и повышают эффективность их использования. Уверен, что дальше нас ждет рост и прогресс.
Поделиться
