Вера Сецкая, Sawyer Group: «Рынок ушел от стандартных решений, облегчающих и проектирование, и строительство»
В этом году Sawyer Group исполняется 30 лет. О том, какие сложности пришлось компании преодолеть, как изменился рынок и какие сегменты коммерческой недвижимости наиболее интересны и перспективны сейчас мы поговорили с президентом компании Верой Сецкой.
- Какие вещи вы считаете важными для того, чтобы компания работала и развивалась в течение столь длительного промежутка времени?
Я думаю, что у каждой компании свой секрет стабильности, своя стратегия в достижении целей. Мне кажется, что для нас оказалось важным наличие устойчивого коллектива, костяка единомышленников, преданных компании, ее целям. Сегодня в компании работают люди, которые с компанией 30, 20, 15, 10 лет, не меньше. Есть общее понимание цели, есть последовательность и настойчивость в ее достижении. Также, думаю, что для сохранения компании в течение стольких лет в условиях колебания рынка нужна гибкость в принятии решений и стратегий, но при этом компания не должна терять свою идентичность, должна быть узнаваемой и чем–то отличаться от других. Мы всегда старались сохранить свое лицо, не поддаваться радикальным модным соблазнам, не изменять радикально стратегию, хотя и не боялись пробовать что-то новое, то, что диктовало время. За 30 лет существования компания прошла минимум через три кризиса рынка, не считая ситуацию сегодняшнего дня, тоже требующую определенной адаптации к сложившимся условиям. В тяжелые для рынка периоды мы принимали достаточно болезненные решения по изменению стратегии и направлениям деятельности компании. Нам пришлось, как и большинству компаний, значительно сокращать штат в 2008 году, нам пришлось, что было очень болезненно, изменить географию физического присутствия, закрыв, например, офис в Санкт-Петербурге. Но мы никогда не изменяли начальной цели и миссии компании – создавать, как девелопер, высококачественную недвижимость, соответствующую требованиям времени. Даже в сложные годы у нас обязательно был собственный проект с интересной концепцией, куда мы привлекали инвесторов и лучшие ресурсы для проектирования, консалтинга, инжиниринга. Мы сознательно не переходили в нишу масс маркета. Наши проекты уникальны, каждый в своем роде. Мы гордимся архитектурой построенных нами офисных зданий на Берниковской набережной, в Коробейниковом переулке, уникальным имиджем нашего жилого поселка Ривьера на Истре в Солнечногорском районе. Мы первыми на рынке создали проект международного аутлет-центра Fashion House Moscow, который находится на Ленинградском шоссе. В разные периоды мы делали на рынке достаточно уникальные вещи в плане привлечения инвестиций. Наш первый офисный проект «Дом на Берниковской набережной» был единственным проектом в России 90-х годов, профинансированным 100 процентным иностранным институциональным капиталом. Этот проект отмечен в учебниках бизнес-школы Гарварда. Проект строительства аутлет-центра Fashion House Moscow также стал крупнейшей сделкой года на рынке по привлечению западного долевого капитала.
- Какова стратегия компании сегодня и ее проекты?
Мы активно продолжаем заниматься девелопментом. Проекты стали сложнее и крупнее по объему финансирования. Так сложилось, что несколько лет назад нам предложили поучаствовать в ряде проектов в Финляндии. Мы открыли для себя этот рынок и занимаемся сейчас реконструкцией бывшего завода в центре города Хельсинки, который постепенно превращается в многофункциональное пространство. Там уже работает спортивная зона, супермаркет под управлением немецкого оператора Lidl, бары, рестораны, Финский национальный театр. К лету откроется гастромаркет с необходимой сопутствующей инфраструктурой, студия звукозаписи. Будут, как и прошлым летом, работать летние рестораны - террасы. Этот проект похож на проект «Депо» на Лесной улице в Москве. Здание тоже историческое, но мы решили шире диверсифицировать функционал.
Расширение географии деятельности за пределы России не было целью и стратегией, первый проект нам предложили российские партнеры, которые уже работали там. Тем не менее, девелоперские проекты в Европе сегодня более рентабельны из-за наличия более дешевого, чем в России, кредитного капитала, гибкого налогового структурирования, более широких, возможностей привлечения долевых инвесторов, которые оценивают европейские риски, как разумные.
В России мы видим для себя большое поле для девелоперского консалтинга. Сегодня у нас много клиентов на консалтинг из региональных городов, которые прорабатывают достаточно интересные и, на удивление, не мелкие проекты и в жилом, и в коммерческом секторах. Много интересных проектов, предусматривающих комплексное освоение территорий. Еще один видимый тренд сегодня – это проекты редевелопмента или репозиционирования объектов с изменением функционального наполнения. В таких проектах очень важно правильно спрогнозировать объемы различных функций, определить стандарт помещений, грамотно фазировать проект. Сейчас на рынке много новых интересных форматов, поэтому существуют, с одной стороны, большой соблазн сделать проект модным и «смотрящим в будущее», с другой стороны, должен быть грамотный маркетинг и взвешенный расчет, чтобы рынок поддержал проект и обеспечил его экономическую рентабельность.
- Как вы оцениваете уровень сегодняшних проектов в России?
На протяжении нескольких лет я выступаю экспертом в конкурсе «Лучший реализованный проект в области строительства», проводимом Департаментом градостроительной политики города Москвы. Это позволяет проследить динамику и развитие определенных тенденций в сфере градостроительства. Прежде всего, я бы отметила архитектурный облик объектов. Рынок ушел от стандартных решений, облегчающих и проектирование, и строительство. Каждый объект сегодня архитектурно уникален и запоминается. Второе – это устойчивый вектор на зеленое строительство. Привлекает внимание широкое применение экологичных и природных материалов, что, кстати, совсем не дешево. Абсолютно все объекты отличает применение энергосберегающих и иных современных технологий, требуемых сегодня в соответствии с принципами устойчивого развития. И, наконец, это комплексность решений в плане создания инфраструктуры объекта, призванной служить удобству и комфорту пользователей. Это относится, прежде всего, к внутренней планировке и функциям помещений, которые позволяют арендаторам офисных центров жить и работать по-новому, полноценно отдыхая в течение рабочего дня, занимаясь спортом, имея возможности решить множество бытовых задач, не отнимая на это вечернее время. Такое же внимание уделяется сегодня и окружающей объект территории, где размещают продуманные зеленые зоны для полноценной рекреации, создают дизайнерские малые архитектурные формы, создают нестандартную подсветку. Это не дешевые решения, но это то, что отвечает духу времени, современным требованиям пользователя, а значит делает объект конкурентоспособным. Конечно, на данном конкурсе всегда присутствуют лучшие объекты рынка, но, они задают общий вектор развития и подтягивают общие стандарты.
- Исходя из сегодняшних условий развития рынка, какой тип проектов, по вашему мнению, имеет бОльшие перспективы?
Мы не работаем в нише жилого многоэтажного строительства, но очевидно, что это сегмент имеет большие возможности интенсивного развития. Что касается коммерческой недвижимости, я считаю многофункциональные объекты наиболее привлекательными и с точки зрения возможностей привлечения финансирования, и с точки зрения маркетинга. Это могут быть как отдельно стоящие здания, так и комплексы, расположенные на территориях значительного размера. Такие объекты позволяют застройщику нивелировать риски спада спроса на определенную функцию, обеспечивают возможность фазирования, а значит и возможность поэтапного привлечения финансирования и минимизации его объемов в рамках отдельного этапа. Они обеспечивают поэтапное увеличение стоимости актива, что позволяет многократно использовать его как залог для привлечения кредитов.
Еще одна очень перспективная тема сегодня – это создание парков типа light industrial и более крупных технопарков. С учетом предлагаемых государством инструментов поддержки, таких как, например, промышленная ипотека, а также существующего спроса со стороны потребителей, такие проекты коммерчески эффективны и востребованы.
- Какие планы у вашей компании на ближайшее будущее?
Мы продолжаем расширять географию наших проектов. С нового года мы начинаем первый из цепочки проектов в сфере ритейл в Казахстане. Пока проект не анонсирован, я не могу делиться деталями, но это будет один из востребованных сегодня на рынке Казахстана новых форматов. Создаваться проект будет международной группой специалистов из Казахстана, России, Европы, Великобритании. Наша компания партнер и девелопер проекта.
Мы планируем также в новом году завершить подготовку и начать проект малоэтажного разноформатного строительства в Подмосковье, над финансированием которого мы работам в настоящее время. Продолжим работать в качестве консультанта по девелопменту в различных регионах России.
- Какие вещи вы считаете важными для того, чтобы компания работала и развивалась в течение столь длительного промежутка времени?
Я думаю, что у каждой компании свой секрет стабильности, своя стратегия в достижении целей. Мне кажется, что для нас оказалось важным наличие устойчивого коллектива, костяка единомышленников, преданных компании, ее целям. Сегодня в компании работают люди, которые с компанией 30, 20, 15, 10 лет, не меньше. Есть общее понимание цели, есть последовательность и настойчивость в ее достижении. Также, думаю, что для сохранения компании в течение стольких лет в условиях колебания рынка нужна гибкость в принятии решений и стратегий, но при этом компания не должна терять свою идентичность, должна быть узнаваемой и чем–то отличаться от других. Мы всегда старались сохранить свое лицо, не поддаваться радикальным модным соблазнам, не изменять радикально стратегию, хотя и не боялись пробовать что-то новое, то, что диктовало время. За 30 лет существования компания прошла минимум через три кризиса рынка, не считая ситуацию сегодняшнего дня, тоже требующую определенной адаптации к сложившимся условиям. В тяжелые для рынка периоды мы принимали достаточно болезненные решения по изменению стратегии и направлениям деятельности компании. Нам пришлось, как и большинству компаний, значительно сокращать штат в 2008 году, нам пришлось, что было очень болезненно, изменить географию физического присутствия, закрыв, например, офис в Санкт-Петербурге. Но мы никогда не изменяли начальной цели и миссии компании – создавать, как девелопер, высококачественную недвижимость, соответствующую требованиям времени. Даже в сложные годы у нас обязательно был собственный проект с интересной концепцией, куда мы привлекали инвесторов и лучшие ресурсы для проектирования, консалтинга, инжиниринга. Мы сознательно не переходили в нишу масс маркета. Наши проекты уникальны, каждый в своем роде. Мы гордимся архитектурой построенных нами офисных зданий на Берниковской набережной, в Коробейниковом переулке, уникальным имиджем нашего жилого поселка Ривьера на Истре в Солнечногорском районе. Мы первыми на рынке создали проект международного аутлет-центра Fashion House Moscow, который находится на Ленинградском шоссе. В разные периоды мы делали на рынке достаточно уникальные вещи в плане привлечения инвестиций. Наш первый офисный проект «Дом на Берниковской набережной» был единственным проектом в России 90-х годов, профинансированным 100 процентным иностранным институциональным капиталом. Этот проект отмечен в учебниках бизнес-школы Гарварда. Проект строительства аутлет-центра Fashion House Moscow также стал крупнейшей сделкой года на рынке по привлечению западного долевого капитала.
- Какова стратегия компании сегодня и ее проекты?
Мы активно продолжаем заниматься девелопментом. Проекты стали сложнее и крупнее по объему финансирования. Так сложилось, что несколько лет назад нам предложили поучаствовать в ряде проектов в Финляндии. Мы открыли для себя этот рынок и занимаемся сейчас реконструкцией бывшего завода в центре города Хельсинки, который постепенно превращается в многофункциональное пространство. Там уже работает спортивная зона, супермаркет под управлением немецкого оператора Lidl, бары, рестораны, Финский национальный театр. К лету откроется гастромаркет с необходимой сопутствующей инфраструктурой, студия звукозаписи. Будут, как и прошлым летом, работать летние рестораны - террасы. Этот проект похож на проект «Депо» на Лесной улице в Москве. Здание тоже историческое, но мы решили шире диверсифицировать функционал.
Расширение географии деятельности за пределы России не было целью и стратегией, первый проект нам предложили российские партнеры, которые уже работали там. Тем не менее, девелоперские проекты в Европе сегодня более рентабельны из-за наличия более дешевого, чем в России, кредитного капитала, гибкого налогового структурирования, более широких, возможностей привлечения долевых инвесторов, которые оценивают европейские риски, как разумные.
В России мы видим для себя большое поле для девелоперского консалтинга. Сегодня у нас много клиентов на консалтинг из региональных городов, которые прорабатывают достаточно интересные и, на удивление, не мелкие проекты и в жилом, и в коммерческом секторах. Много интересных проектов, предусматривающих комплексное освоение территорий. Еще один видимый тренд сегодня – это проекты редевелопмента или репозиционирования объектов с изменением функционального наполнения. В таких проектах очень важно правильно спрогнозировать объемы различных функций, определить стандарт помещений, грамотно фазировать проект. Сейчас на рынке много новых интересных форматов, поэтому существуют, с одной стороны, большой соблазн сделать проект модным и «смотрящим в будущее», с другой стороны, должен быть грамотный маркетинг и взвешенный расчет, чтобы рынок поддержал проект и обеспечил его экономическую рентабельность.
- Как вы оцениваете уровень сегодняшних проектов в России?
На протяжении нескольких лет я выступаю экспертом в конкурсе «Лучший реализованный проект в области строительства», проводимом Департаментом градостроительной политики города Москвы. Это позволяет проследить динамику и развитие определенных тенденций в сфере градостроительства. Прежде всего, я бы отметила архитектурный облик объектов. Рынок ушел от стандартных решений, облегчающих и проектирование, и строительство. Каждый объект сегодня архитектурно уникален и запоминается. Второе – это устойчивый вектор на зеленое строительство. Привлекает внимание широкое применение экологичных и природных материалов, что, кстати, совсем не дешево. Абсолютно все объекты отличает применение энергосберегающих и иных современных технологий, требуемых сегодня в соответствии с принципами устойчивого развития. И, наконец, это комплексность решений в плане создания инфраструктуры объекта, призванной служить удобству и комфорту пользователей. Это относится, прежде всего, к внутренней планировке и функциям помещений, которые позволяют арендаторам офисных центров жить и работать по-новому, полноценно отдыхая в течение рабочего дня, занимаясь спортом, имея возможности решить множество бытовых задач, не отнимая на это вечернее время. Такое же внимание уделяется сегодня и окружающей объект территории, где размещают продуманные зеленые зоны для полноценной рекреации, создают дизайнерские малые архитектурные формы, создают нестандартную подсветку. Это не дешевые решения, но это то, что отвечает духу времени, современным требованиям пользователя, а значит делает объект конкурентоспособным. Конечно, на данном конкурсе всегда присутствуют лучшие объекты рынка, но, они задают общий вектор развития и подтягивают общие стандарты.
- Исходя из сегодняшних условий развития рынка, какой тип проектов, по вашему мнению, имеет бОльшие перспективы?
Мы не работаем в нише жилого многоэтажного строительства, но очевидно, что это сегмент имеет большие возможности интенсивного развития. Что касается коммерческой недвижимости, я считаю многофункциональные объекты наиболее привлекательными и с точки зрения возможностей привлечения финансирования, и с точки зрения маркетинга. Это могут быть как отдельно стоящие здания, так и комплексы, расположенные на территориях значительного размера. Такие объекты позволяют застройщику нивелировать риски спада спроса на определенную функцию, обеспечивают возможность фазирования, а значит и возможность поэтапного привлечения финансирования и минимизации его объемов в рамках отдельного этапа. Они обеспечивают поэтапное увеличение стоимости актива, что позволяет многократно использовать его как залог для привлечения кредитов.
Еще одна очень перспективная тема сегодня – это создание парков типа light industrial и более крупных технопарков. С учетом предлагаемых государством инструментов поддержки, таких как, например, промышленная ипотека, а также существующего спроса со стороны потребителей, такие проекты коммерчески эффективны и востребованы.
- Какие планы у вашей компании на ближайшее будущее?
Мы продолжаем расширять географию наших проектов. С нового года мы начинаем первый из цепочки проектов в сфере ритейл в Казахстане. Пока проект не анонсирован, я не могу делиться деталями, но это будет один из востребованных сегодня на рынке Казахстана новых форматов. Создаваться проект будет международной группой специалистов из Казахстана, России, Европы, Великобритании. Наша компания партнер и девелопер проекта.
Мы планируем также в новом году завершить подготовку и начать проект малоэтажного разноформатного строительства в Подмосковье, над финансированием которого мы работам в настоящее время. Продолжим работать в качестве консультанта по девелопменту в различных регионах России.
Поделиться
