Борис Мезенцев, MD Facility Management: «На удержание специалистов работает мощный мотивирующий фактор — стабильность»
Рынок профессионального управления коммерческой недвижимостью всегда чутко реагирует на любые кризисные явления. Ситуация 2022-2023 гг. не стала исключением. FM-компании почувствовали на себе и перестройку логистических цепочек, и уход западного ПО, и дефицит кадров, и желание собственников сократить затраты на обслуживание объектов. О том, как рынок справился с этими вызовами и каковы перспективы на 2024 год мы поговорили с Борисом Мезенцевым, операционным директором MD Facility Management.
- Борис, какие основные проблемы в управлении объектами испытывают FM-операторы сейчас, в конце 2023 года?
Прежде всего, это, конечно, дефицит кадров. Причины понятны. Это, в первую очередь, отток мигрантов и перетекание персонала в более доходные сферы. При этом для российских граждан привлекательность профессий, которые необходимы управляющим компаниям, по-прежнему остается на низком уровне. Тем более, когда речь идет о полной занятости. Те же студенты охотнее пойдут работать курьерами или продавцами в магазины и точки общепита на неполный рабочий день.
Вторая проблема, которая остается особенно актуальной последние 2 года — рост издержек на управление объектами. Рост затрат связан с объективными факторами: подорожанием материалов и комплектующих из-за санкций, колебаний курсов валют и инфляции, необходимостью индексировать зарплаты линейному персоналу. Негативно сказывается на работе УК и повышение ключевой ставки, т.к. компании прибегают к банковскому финансированию на покупку основных средств и обеспечение текущей операционной деятельности.
Все это приводит к необходимости повышать расценки на FM-услуги, что, естественно, негативно воспринимается заказчиками. В результате всем приходится искать компромиссы, но УК уже исчерпали варианты для оптимизации затрат. Да, крупные операторы, в том числе и наша компания, умеют работать с «околонулевыми» контрактами. Но такая работа невозможна не только в долгосрочной, но и среднесрочной перспективе.
- Какие из этих проблем удастся оперативно решить, а какие, скорее всего, перейдут в 2024 год? С чем это связано?
Конечно, все проблемы так или иначе решаются. Достаточно вспомнить, что FM-рынок до этого успешно справлялся со всеми кризисами. Так, часть проблем, с которыми столкнулась отрасль в 2022 году, уже удалось не то, чтобы полностью решить, но хотя бы понять, как с ними работать. Среди них: поиск альтернативных поставщиков и импортозамещение, налаживание новых логистических цепочек, обслуживание западного оборудования и «софта» без помощи производителей.
Сейчас, в конце 2023 года, многие заказчики вернулись к прежним объемам договоров на FM-услуги, понимая, что проведенная «оптимизация» затрат в этой области ставит под угрозу нормальное функционирование зданий. В свою очередь, управляющие компании (по крайней мере, крупные) сумели оптимизировать расходы, стали развивать дополнительные направления деятельности — FM-консалтинг и аудит, экологическое направление и т.д. — что расширяет круг потенциальных заказчиков и дает дополнительные источники дохода.
Ведется работа по преодолению дефицита кадров. Конечно, говорить о том, что скоро все проблемы уйдут в прошлое нельзя. Но еще со времен пандемии всем стало понятно, что любые проблемы решаемы.
В частности, можно более эффективно использовать существующий штат, благодаря цифровизации. Она не позволит принципиально изменить численность персонала, но точно повысит качество услуг и контроля за их выполнением. А это поможет FM-компаниям оставаться конкурентными, завоевывать доверие заказчиков, сохранять клиентов и нарабатывать новых. Также это сэкономит бюджеты собственников объектов, сведя к минимуму внеплановые поломки оборудования и связанный с ними ущерб.
- Как вы сейчас оцените уровень замещения западной продукции, необходимой для качественного управления объектами, — оборудования, комплектующих, средств для уборки, IT-продуктов? Продолжится ли этот процесс замещения в 2024 году или он уже достиг пика?
Импортозамещение и поиск альтернативных поставщиков — еще одна задача отрасли. Принципиально эта задача решена, но цепочки поставок постоянно перестраиваются, российские производители выходят на новые ниши, и это все остается живым организмом.
Если говорить о цифрах, то на данный момент около 50% требуемых оригинальных запчастей и «расходников» мы получаем по параллельному импорту. Еще 30-40% — это поставки из Китая. Остальное — продукция российских производителей. Да, стоимость иностранного оборудования и материалов выросла и сроки доставки тоже, но получить нужную запчасть к оборудованию западных брендов все так же можно. Также некоторые позиции из западных стран удалось заменить полностью.
Что касается программного обеспечения, многие крупные FM-компании и до 2022 года внедряли на объектах собственные IT-продукты. Поэтому перемен практически не ощутили.
Процесс замещения западной продукции будет продолжаться и дальше, но более медленно, чем это было в 2022-2023 гг. Сейчас налаженные поставки позволяют использовать оборудование без его срочной тотальной замены. Но по мере устаревания оборудования, выхода из строя отдельных позиций будут производиться закупки у российских и азиатских производителей. Соответственно, потребность в запчастях европейских или американских фирм будет снижаться.
Также продолжится переход с импортного ПО на отечественные разработки.
- Если санкции останутся и в следующем году, как это повлияет на деятельность FM-компаний? Какие основные проблемы для них повлечет за собой столь длительное и довольно жёсткое санкционное давление?
Скорее всего, у этого будут и плюсы, и минусы.
В части персонала это будет оказывать негативное влияние — дефицит сохранится и рост заработных плат производственного персонала продолжится.
При этом длительные санкции подтолкнут к дальнейшему замещению «расходников», запчастей и оборудования российскими товарами или продукцией из дружественных стран. Коллапса из-за проблем с поставками точно не случится.
С другой стороны, в условиях санкционного давления возможна турбулентность в экономике, что, в свою очередь, приведет к росту цен и увеличению издержек на эксплуатацию.
Помимо этого, в условиях выживания некоторым участникам рынка станет временно не до таких «излишеств», как «зеленая» повестка и внедрение различных инноваций. Базовыми системами, повышающими энергоэффективность и обеспечивающими понятную окупаемость, объекты будут оснащаться в любом случае. Но дорогостоящие продвинутые решения, которые в моменте кажутся второстепенными, отложат на месяцы и даже годы. А это приведет к отставанию «начинки» российских коммерческих объектов от мировых трендов.
- По вашим оценкам, снизится ли в следующем году дефицит кадров? За счет чего этого можно добиться?
В текущей ситуации всегда надо делать оговорку, что прогноз валиден, если не произойдет принципиальных геополитических и экономических перемен.
Думаю, дефицит кадров будет ощущаться примерно на нынешнем уровне. Каждая компания уже выработала свой механизм решения проблемы, чтобы она не усугублялась. И это не только повышение оплаты труда. На удержание специалистов работает еще один мощный мотивирующий фактор — стабильность. Если компания крупная, с большим количеством объектов в управлении, люди официально трудоустроены, то она может обеспечивать и гарантировать постоянную загрузку персонала и своевременно выплачивать заработную плату. Люди понимают, что у них есть стабильная работа и, соответственно, многие предпочитают «синицу в руках» и не меняют место работы.
Кроме того, удерживать и привлекать специалистов можно и обучением в компании, и перспективами карьерного роста, и хорошим наполнением соцпакета.
- Страдает ли качество управления объектами недвижимости из-за обозначенных проблем? И какие прогнозы можно дать на 2024 год — будет ли качество падать или операторы уже сейчас находят способы, как это предотвратить?
Качество будет страдать в зависимости от того, как эти проблемы решают заказчик и УК. И решают ли они их вместе. Строится ли работа в партнерстве или каждый думает о своем — когда заказчик просто не готов индексировать стоимость услуг и происходит уже не оптимизация, а просто минимизация затрат, которая не учитывает, как снижение стоимости скажется на качестве услуг.
- Можно ли назвать рынок профессиональных УК сформированным? Или все же появляются новые игроки? Кто они — бывшие инхаус-службы или региональные компании?
Если говорить глобально, то рынок сформирован. Но это не значит, что он не меняется постоянно. Какие-то компании растут, какие-то сокращают свои позиции. Например, в последнее время сильное влияние оказывает процесс обеления рынка, реализуемый ФНС. На рынке остается все меньше компаний, использующих различные схемы оптимизации. И многим заказчикам, несмотря на привлекательные цены, становится невыгодно работать с такими подрядчиками из-за повышенного внимания контролирующих служб.
В итоге игроки, которые работали с нарушением законодательства, уходят с рынка или меняют подходы к работе.
Касательно появления новых УК — некоторые собственники говорят о планах в этом направлении, о трансформации инсорсинговых служб и выходе на открытый рынок. Однако круг потенциальных игроков из этой категории ограничен. Все-таки работа на конкурентном рынке требует других компетенций как в части непосредственного выполнения работ, так и во взаимодействии с заказчиком. Требования к такой компании сразу становятся жестче. От нее требуется более высокое качество услуг, она находится под постоянным прессингом с точки зрения оптимизации затрат, и необходим принципиально другой уровень клиентоориентированности.
- Какие тенденции сейчас в управлении новыми объектами вы можете отметить? Стали ли девелоперы/собственники чаще привлекать профессиональное управление или наоборот стали обходиться своими силами? Или в пропорциях ситуация не изменилась?
Если смотреть на долгосрочную тенденцию, то мы видим, что открытый рынок растет и все больше собственников отдают услуги на аутсорсинг.
Некоторые собственники идут в обратном направлении и делают попытки перейти на собственные службы, но это однозначно неэффективно. Во всех ключевых областях компетенции внешней компании будут выше, результат ее работы будет лучше, а какой-то экономии (если корректно посчитать затраты) собственник не получит.
- Борис, какие основные проблемы в управлении объектами испытывают FM-операторы сейчас, в конце 2023 года?
Прежде всего, это, конечно, дефицит кадров. Причины понятны. Это, в первую очередь, отток мигрантов и перетекание персонала в более доходные сферы. При этом для российских граждан привлекательность профессий, которые необходимы управляющим компаниям, по-прежнему остается на низком уровне. Тем более, когда речь идет о полной занятости. Те же студенты охотнее пойдут работать курьерами или продавцами в магазины и точки общепита на неполный рабочий день.
Вторая проблема, которая остается особенно актуальной последние 2 года — рост издержек на управление объектами. Рост затрат связан с объективными факторами: подорожанием материалов и комплектующих из-за санкций, колебаний курсов валют и инфляции, необходимостью индексировать зарплаты линейному персоналу. Негативно сказывается на работе УК и повышение ключевой ставки, т.к. компании прибегают к банковскому финансированию на покупку основных средств и обеспечение текущей операционной деятельности.
Все это приводит к необходимости повышать расценки на FM-услуги, что, естественно, негативно воспринимается заказчиками. В результате всем приходится искать компромиссы, но УК уже исчерпали варианты для оптимизации затрат. Да, крупные операторы, в том числе и наша компания, умеют работать с «околонулевыми» контрактами. Но такая работа невозможна не только в долгосрочной, но и среднесрочной перспективе.
- Какие из этих проблем удастся оперативно решить, а какие, скорее всего, перейдут в 2024 год? С чем это связано?
Конечно, все проблемы так или иначе решаются. Достаточно вспомнить, что FM-рынок до этого успешно справлялся со всеми кризисами. Так, часть проблем, с которыми столкнулась отрасль в 2022 году, уже удалось не то, чтобы полностью решить, но хотя бы понять, как с ними работать. Среди них: поиск альтернативных поставщиков и импортозамещение, налаживание новых логистических цепочек, обслуживание западного оборудования и «софта» без помощи производителей.
Сейчас, в конце 2023 года, многие заказчики вернулись к прежним объемам договоров на FM-услуги, понимая, что проведенная «оптимизация» затрат в этой области ставит под угрозу нормальное функционирование зданий. В свою очередь, управляющие компании (по крайней мере, крупные) сумели оптимизировать расходы, стали развивать дополнительные направления деятельности — FM-консалтинг и аудит, экологическое направление и т.д. — что расширяет круг потенциальных заказчиков и дает дополнительные источники дохода.
Ведется работа по преодолению дефицита кадров. Конечно, говорить о том, что скоро все проблемы уйдут в прошлое нельзя. Но еще со времен пандемии всем стало понятно, что любые проблемы решаемы.
В частности, можно более эффективно использовать существующий штат, благодаря цифровизации. Она не позволит принципиально изменить численность персонала, но точно повысит качество услуг и контроля за их выполнением. А это поможет FM-компаниям оставаться конкурентными, завоевывать доверие заказчиков, сохранять клиентов и нарабатывать новых. Также это сэкономит бюджеты собственников объектов, сведя к минимуму внеплановые поломки оборудования и связанный с ними ущерб.
- Как вы сейчас оцените уровень замещения западной продукции, необходимой для качественного управления объектами, — оборудования, комплектующих, средств для уборки, IT-продуктов? Продолжится ли этот процесс замещения в 2024 году или он уже достиг пика?
Импортозамещение и поиск альтернативных поставщиков — еще одна задача отрасли. Принципиально эта задача решена, но цепочки поставок постоянно перестраиваются, российские производители выходят на новые ниши, и это все остается живым организмом.
Если говорить о цифрах, то на данный момент около 50% требуемых оригинальных запчастей и «расходников» мы получаем по параллельному импорту. Еще 30-40% — это поставки из Китая. Остальное — продукция российских производителей. Да, стоимость иностранного оборудования и материалов выросла и сроки доставки тоже, но получить нужную запчасть к оборудованию западных брендов все так же можно. Также некоторые позиции из западных стран удалось заменить полностью.
Что касается программного обеспечения, многие крупные FM-компании и до 2022 года внедряли на объектах собственные IT-продукты. Поэтому перемен практически не ощутили.
Процесс замещения западной продукции будет продолжаться и дальше, но более медленно, чем это было в 2022-2023 гг. Сейчас налаженные поставки позволяют использовать оборудование без его срочной тотальной замены. Но по мере устаревания оборудования, выхода из строя отдельных позиций будут производиться закупки у российских и азиатских производителей. Соответственно, потребность в запчастях европейских или американских фирм будет снижаться.
Также продолжится переход с импортного ПО на отечественные разработки.
- Если санкции останутся и в следующем году, как это повлияет на деятельность FM-компаний? Какие основные проблемы для них повлечет за собой столь длительное и довольно жёсткое санкционное давление?
Скорее всего, у этого будут и плюсы, и минусы.
В части персонала это будет оказывать негативное влияние — дефицит сохранится и рост заработных плат производственного персонала продолжится.
При этом длительные санкции подтолкнут к дальнейшему замещению «расходников», запчастей и оборудования российскими товарами или продукцией из дружественных стран. Коллапса из-за проблем с поставками точно не случится.
С другой стороны, в условиях санкционного давления возможна турбулентность в экономике, что, в свою очередь, приведет к росту цен и увеличению издержек на эксплуатацию.
Помимо этого, в условиях выживания некоторым участникам рынка станет временно не до таких «излишеств», как «зеленая» повестка и внедрение различных инноваций. Базовыми системами, повышающими энергоэффективность и обеспечивающими понятную окупаемость, объекты будут оснащаться в любом случае. Но дорогостоящие продвинутые решения, которые в моменте кажутся второстепенными, отложат на месяцы и даже годы. А это приведет к отставанию «начинки» российских коммерческих объектов от мировых трендов.
- По вашим оценкам, снизится ли в следующем году дефицит кадров? За счет чего этого можно добиться?
В текущей ситуации всегда надо делать оговорку, что прогноз валиден, если не произойдет принципиальных геополитических и экономических перемен.
Думаю, дефицит кадров будет ощущаться примерно на нынешнем уровне. Каждая компания уже выработала свой механизм решения проблемы, чтобы она не усугублялась. И это не только повышение оплаты труда. На удержание специалистов работает еще один мощный мотивирующий фактор — стабильность. Если компания крупная, с большим количеством объектов в управлении, люди официально трудоустроены, то она может обеспечивать и гарантировать постоянную загрузку персонала и своевременно выплачивать заработную плату. Люди понимают, что у них есть стабильная работа и, соответственно, многие предпочитают «синицу в руках» и не меняют место работы.
Кроме того, удерживать и привлекать специалистов можно и обучением в компании, и перспективами карьерного роста, и хорошим наполнением соцпакета.
- Страдает ли качество управления объектами недвижимости из-за обозначенных проблем? И какие прогнозы можно дать на 2024 год — будет ли качество падать или операторы уже сейчас находят способы, как это предотвратить?
Качество будет страдать в зависимости от того, как эти проблемы решают заказчик и УК. И решают ли они их вместе. Строится ли работа в партнерстве или каждый думает о своем — когда заказчик просто не готов индексировать стоимость услуг и происходит уже не оптимизация, а просто минимизация затрат, которая не учитывает, как снижение стоимости скажется на качестве услуг.
- Можно ли назвать рынок профессиональных УК сформированным? Или все же появляются новые игроки? Кто они — бывшие инхаус-службы или региональные компании?
Если говорить глобально, то рынок сформирован. Но это не значит, что он не меняется постоянно. Какие-то компании растут, какие-то сокращают свои позиции. Например, в последнее время сильное влияние оказывает процесс обеления рынка, реализуемый ФНС. На рынке остается все меньше компаний, использующих различные схемы оптимизации. И многим заказчикам, несмотря на привлекательные цены, становится невыгодно работать с такими подрядчиками из-за повышенного внимания контролирующих служб.
В итоге игроки, которые работали с нарушением законодательства, уходят с рынка или меняют подходы к работе.
Касательно появления новых УК — некоторые собственники говорят о планах в этом направлении, о трансформации инсорсинговых служб и выходе на открытый рынок. Однако круг потенциальных игроков из этой категории ограничен. Все-таки работа на конкурентном рынке требует других компетенций как в части непосредственного выполнения работ, так и во взаимодействии с заказчиком. Требования к такой компании сразу становятся жестче. От нее требуется более высокое качество услуг, она находится под постоянным прессингом с точки зрения оптимизации затрат, и необходим принципиально другой уровень клиентоориентированности.
- Какие тенденции сейчас в управлении новыми объектами вы можете отметить? Стали ли девелоперы/собственники чаще привлекать профессиональное управление или наоборот стали обходиться своими силами? Или в пропорциях ситуация не изменилась?
Если смотреть на долгосрочную тенденцию, то мы видим, что открытый рынок растет и все больше собственников отдают услуги на аутсорсинг.
Некоторые собственники идут в обратном направлении и делают попытки перейти на собственные службы, но это однозначно неэффективно. Во всех ключевых областях компетенции внешней компании будут выше, результат ее работы будет лучше, а какой-то экономии (если корректно посчитать затраты) собственник не получит.
Поделиться
