Мария Ляхова, ПИК: "Мы присутствуем во всех сегментах недвижимости и будем наращивать это присутствие"
Группу ПИК привычнее видеть в рейтингах ведущих застройщиков жилья, чем в новостях рынка CRE. Однако ситуация стремительно меняется, а коммерческая недвижимость и жилая застройка все реже воспринимаются в отрыве друг от друга. Этому сближению способствуют и государственные программы (КРТ, создание рабочих мест, запрет Москвы на размещение квартир в первых этажах), и общие тенденции потребительского рынка (магазины и сервисы у дома, концепция 15-минутного города, стремление проектов к многофункциональности). О создании коммерческой инфраструктуры, направлениях бизнеса и планах компании мы поговорили с Марией Ляховой, директором департамента коммерческой недвижимости ПИК.
- Какими сегментами сегодня занимается группа и какова их доля в общем портфеле коммерции?
Для ПИК всегда было важно не просто строить дома, а создавать качественную среду, где жителям будет удобно решать любые повседневные вопросы. Поэтому коммерческая недвижимость давно в фокусе компании как неотъемлемая часть любого проекта. Стандарт “город в тапочках” был и остается для нас ключевым. Мы стремимся насытить район всеми необходимыми коммерческими функциями, включая спортивные, досуговые, образовательные — так, чтобы у наших жителей не было необходимости выезжать за пределы жилого квартала.
Сегодня направление коммерческой недвижимости в компании существенно расширяется — сегментация происходит и по профилю и по классу. В ПИК развивается экосистема, куда входит большое количество профильных компаний, каждая из которых занимается своим сегментом коммерческой недвижимости. При этом всех нас объединяет надежность и качество ПИК. Так, Parametr строит промышленные парки, а Forma реализует бизнес-центры рядом со строящимися жилыми кварталами компании. Для офисной и торговой недвижимости в ближайшее время также планируется отдельный бизнес-юнит.
Очевидно, что мы присутствуем во всех сегментах и будем наращивать это присутствие. Но важно понимать, что у нас нет жестких метрик для создания определенных пропорций среди сегментов коммерческой недвижимости. На наш взгляд, коммерческая недвижимость района — это сообщающиеся сосуды. И рассматривать её нужно комплексно в зависимости от потребностей людей, района и города в целом: где-то нужны офисы, где-то технопарки, а где-то досуговые центры. Ведь сами по себе квадратные метры не создают рабочие места, их создают люди и бизнес , поэтому ПИК опирается именно на их запросы.
- Какой у вас подход к стрит-ритейлу? Остается ли какая-то доля в собственности девелопера (если да, то какая?) или все реализуется на продажу?
Стрит ритейл одного жилого квартала — это буквально торговый центр под открытым небом. И программирование его коммерческих функций остается сложной и злободневной темой.
Мы прекрасно понимаем, что сохранение коммерческой инфраструктуры в одних руках позволило бы грамотно и эффективно управлять балансом функций. Причем это работает и в интересах бизнеса — так мы исключаем каннибализм, то есть условно одна кофейня не будет “объедать” другую. И, конечно, это важно для клиента — диверсификация позволяет закрыть все его потребности.
Но чаще всего девелоперы не могут позволить себе такой подход, так как модель продажи всё-таки эффективнее модели аренды. А “выбытие” из продаж такого количество квадратных метров существенным образом влияет на ставку по кредиту и на модель в целом.
ПИК старается сохранить баланс между маржинальностью и “полезностью” коммерческих помещений. Часть из них мы продаем, часть сдаем в аренду, а также разрабатываем проекты, которые позволяют переосмыслить ситуацию на рынке.
Изучив потребности наших клиентов, два года назад мы запустили важный инструмент. Это проект «Места у дома» — приложение, с помощью которого можно получить доступ к пространствам рядом с домом, например к коворкингам и фитнес-залам. Приложение не просто показывает доступные варианты для досуга, но и позволяет оформить подписку на услуги: например, забронировать 25 часов коворкинга. Благодаря сервису мы можем быть точно уверены — у жителей будет качественное и разнообразное пространство для отдыха и работы, а время на дорогу сократится до минимума. В следующем году мы планируем продолжить развитие проекта Места у дома и открывать пространства не только для взрослых, но и для детей и подростков..
А в этом году у нас запущено направление “Аренда”, которое решает сразу несколько задач. С одной стороны, помещения с качественными арендаторами можно продавать как готовый арендный бизнес, а с другой — обеспечивать присутствие в районе социально значимых проектов (спорт, дополнительное образование, досуг).
- Каково соотношение жилых и коммерческих площадей в ваших проектах?
Показатели могут отличаться от проекта к проекту — они варьируются в зависимости от уже имеющейся инфраструктуры района и потребностей жителей. Но в среднем соотношение стрит-ритейла и жилья составляет около 5-7%.
Если мы говорим о новых масштабных проектах комплексного развития территории, то процент коммерческих объектов может доходить и до 50.
- Когда вы разрабатываете концепцию коммерческой составляющей для крупного проекта, на какие показатели ориентируетесь? Как определяете оптимальное соотношение для разных по функционалу помещений (общепит, продукты, аптека и т.д.)?
На первых этажах жилых кварталов ПИК нет квартир — в этих помещениях не так много света и может быть довольно шумно из-за трафика. Поэтому автоматически эти площади отданы под коммерцию. А в некоторых регионах, например, в Московской области, существует закон, который и вовсе запрещает строить квартиры на первых этажах.
В результате мы гарантированно получаем большую площадь коммерции и программируем её через будущий товарооборот арендаторов. Так мы понимаем, сколько кафе, аптек и супермаркетов нужно в идеале. Например, по расчетам видно, что жители района потратят примерно 3,6 млн. на кофейни в месяц. Норма оборота для одной точки = 1,2 млн. Делим траты на норму оборота (3,6/1,2 = 3) и получаем 3 кофейни — это и будет оптимальным числом.
Как я уже сказала, идеальное программирование достижимо, когда вся недвижимость в одних руках. Но арендное направление и собственные пространства “Мест у дома” помогают нам в решении этих задач.
Еще один интересный момент — возможный избыток БКФН из-за невозможности запроектировать жилье на первых этажах. То есть если сегодня застройщик понимает, что строит слишком много коммерции, то всё равно ничего не сможет с этим сделать. Поэтому так важно создавать новые точки притяжения в самых разных районах города.
Здесь мы часто вспоминаем “placemaking” — процесс по привлечению внешнего трафика с помощью нового объекта городского значения. То есть это ситуация, когда именно создание парка или технопарка помогает вдохнуть вторую жизнь в спальные районы, а вместе с ними и коммерческую инфраструктуру здесь.
Это интересная и сложная задача. Но вспомним, что Милан не всегда был центром мировой моды, а стал им в 70-е годы, когда в городе появились площадки для эффективных коллабораций модельеров, производителей тканей, фурнитуры и тд. К слову, город регулярно предлагает девелоперам подумать об объектах с моноспециализацией. Для нас это дополнительные возможности, но и дополнительные риски.
- Какие функции сегодня необходимы в коммерческой инфраструктуре ЛЮБОГО ЖК? А какие зависят от класса проекта и других факторов? Приведите примеры
Основная доля строительства ПИК — это жилье комфорт класса, стандарты которого компания подняла до очень высокого уровня. Мы видим, что далеко не каждый проект бизнес и премиум класса может похвастаться аналогичным благоустройством или детскими площадками.
То же касается и функций коммерческой инфраструктуры — они не “сжимаются” в зависимости от класса жилья. Люди также ходят в магазины, кафе, покупают лекарства, пользуются бытовыми услугами, занимаются спортом, делают маникюр. Отличается лишь средний чек и набор арендаторов, но функции остаются идентичными.
Например, в спальный район “сядет” фитнес с групповыми занятиями и доступными абонентами на месяц, а в бизнес класс — студия с индивидуальными занятиями по пилатесу. Но спортивная функция будет представлена и там и там.
- Кто покупает коммерческие помещения? Это частные инвесторы или конечные пользователи? Много ли среди покупателей тех, кто ранее приобрел квартиру в этом же ЖК?
В последнее время мы всё чаще замечаем тенденцию “локального” предпринимательства, то есть жители проектов ПИК открывают дело в проекте, где живут сами.
Особенно явно это прослеживается после пандемии — многие привыкли, что именно жилой квартал стал локацией, где они проводят бОльшую часть времени. Так почему бы не развить бизнес здесь же?
Помимо перспектив в бизнесе это также способствует улучшению качества жизни, хотя бы потому что больше не приходится тратить несколько часов в день на дорогу до работы. А еще часто это способствует зарождению принципов добрососедства.
- Как вы смотрите на строительство крупноформатных ТЦ? Есть ли у них будущее или инфраструктура в первых этажах ЖК справляется с львиной долей потребностей жителей?
Как и говорили ранее, коммерция — это сообщающиеся сосуды и любой ТРЦ внутри ЖК повлияет на стритритейл.
Решение о том, стоит ли возводить ТЦ, зависит от масштабов проекта: количества жилья, БКФН, наличия больших общественных пространств. Например, в Матвеевском кластере предусмотрен пешеходный бульвар длиной около 3 км. И мы понимаем, что торговый центр и стритритейл здесь отлично уживутся.
В целом внутри компании мы считаем, что строительство новых объектов с показателем GLA больше 100 тыс. м2 — нецелесообрано. А вот, так называемые, районники GLA около 30-40 тыс. м2 имеют право на жизнь.
- Предусмотрены ли в ваших проектах помещения под коворкинги? Если да, то компания привлекает оператора или есть планы по организации собственного оператора?
Да, мы открыли свой первый коворкинг “Рабочее место” в ЖК Мещерский лес. Коворкинг работает по подписке через Приложение “Места у дома”.
Наш житель покупает подписку на 25 часов за 1500 рублей в месяц, далее бронирует необходимое время работы и заходит в коворкинг через приложение (интегрировано со СКУД). Модель показала высокую эффективность, сопоставимую с арендным бизнесом, поэтому мы планируем развитие проекта как через собственные инвестиции, так и через продажу франшизы.
Кстати, один из самых интересных проектов на ближайшее время, — это приспособление под общественное пространство водонапорной башни 19 века в Мытищах. Внутри отреставрированного исторического объекта мы планируем разместить, в том числе, и коворкинг. Сегодня к разработке финального проекта привлечена большая команда специалистов.
Жилыми проектами ПИК представлен во многих регионах, а есть ли планы по масштабированию проектов в сфере коммерческой недвижимости на регионы?
Ключевые стандарты строительства жилых кварталов ПИК не меняются от региона к региону. Поэтому коммерческие помещения в виде стритритейла появляются везде: от Нижнего Новгорода и Казани до городов Дальнего Востока. Где-то также есть ФОК, а где-то досуговые центры.
- Если говорить о коммерческой недвижимости в целом, то чего тут больше для группы – повышение привлекательности жилья за счет создания инфраструктуры, льготы по смене ВРИ, диверсификация бизнеса?
Как и говорили, сегодня мы не представляем наши жилые кварталы без коммерческой инфраструктуры. Мы слышим запросы клиентов и отвечаем им. Спуститься за горячим хлебом или купить лекарство, не переодеваясь из домашнего костюма, — это то, что доступно сейчас и будет доступно всегда каждому жителю ПИК.
Конечно, для нас как и любого другого игрока отрасли важны и остальные факторы. Например, мы отчетливо видим, как на объемы коммерции на рынке повлияла льгота по смене ВРИ.
- В целом, расскажите о планах
Продолжать выстраивать долгосрочные отношения с жителями наших проектов, слышать их интересы, изучать потребности и делать жизнь лучше. Ну и благодаря этому оставаться лидером рынка.
Поделиться
