Денис Филиппов, HUTTON: «70% покупателей наших бизнес-центров покупают офис для себя, размещения своего бизнеса»
Разные форматы сделок с коммерческой недвижимостью нередко вызывают вопросы у покупателей — в чем отличие купли-продажи от долевого участия, в чем преимущества и недостатки каждой из них? Денис Филиппов, младший партнер и директор по продажам девелоперской компании HUTTON, которая использует менее распространенные для рынка строящихся бизнес-центров продажи по ДДУ, рассказал о ключевых особенностях двух самых распространенных форм договоров.
- Расскажите, какими схемами представлен рынок продаж строящейся коммерческой недвижимости на сегодняшний день?
Сегодня мы видим на рынке два основных типа договора приобретения: договор купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ), распространенный именно в сегменте коммерческой недвижимости, и договор участия в долевом строительстве (ДДУ), применимый к любому строящемуся объекту. Ключевое и принципиальное отличие в том, что ДКПБВ расценивается как договор для профессиональных сторон, то есть business-to-business. Его можно заключить только с индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. В то время как ДДУ, работающий по правилам 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» разработан во многом для защиты покупателей как потребителей, что позволяет проводить такие сделки в том числе с физическими лицами.
- В чем юридическая суть каждой из этих сделок?
В юридическом смысле каждая из этих схем обязывает продавца-застройщика на привлеченные деньги создать объект недвижимости и передать его в собственность покупателя или участника долевого строительства. В случае с договором купли-продажи будущей вещи первичное право собственности регистрируется на застройщика и после этого уже передаётся покупателю в рамках исполнения ДКПБВ. В случае с договором долевого участия первичное право на созданный объект по результатам ввода в эксплуатацию нового объекта сразу получает покупатель. В обоих случаях застройщик обязан создать объект недвижимости и передать его покупателю, а для покупателя встречным обязательством является оплата и приёмка этого объекта.
- А чем они принципиально отличаются?
Перечислю тезисно главные отличия. Первое - ДКПБВ закон запрещает заключать с физическими лицами в отношении строящихся объектов, второе – в отличие от ДДУ, права по ДКПБВ и сам договор не подлежат регистрации в Росреестре до момента ввода в эксплуатацию, третье - оплаты по ДКПБВ не требуют зарегистрированного договора и происходят без механизма защиты эксроу-счетов, четвертое – для покупателей с НДС-ной системой налогообложения учет по ДКПБВ зачастую более предпочтительный.
Еще из интересных нюансов отмечу следующую особенность при переговорах. ДДУ строго регламентирован 214-ФЗ, и в него нельзя включить условия ему противоречащие. Даже в случае готовности застройщика принять в текст договора такие правки, он не может это сделать по указанной выше причине. Именно застройщик несёт ответственность за включение в договор условий, противоречащих закону.
ДКПБВ, в свою очередь, позволяет формулировать условия в рамках свободы договора: определить любую ответственность каждой из сторон, любой порядок оплаты и передачи имущества, и так далее.
- То есть ДДУ для клиентов более предпочтительный вариант?
Если речь идет о юридических лицах, то у каждой формы есть свои преимущества и недостатки, не могу сказать что какой-то из них является однозначно лучшим вариантом. Решение о предпочтительном виде договора принимается исходя из задач такого юр.лица. Для разных покупателей будут разные достоинства и недостатки каждого из них. Если речь о физических лицах, то ДДУ – единственный предусмотренный законом вид договора, по которому физическое лицо без статуса предпринимателя может приобрести помещение в строящемся бизнес-центре.
- Оплата по ДДУ и по ДКПБВ проходит по-разному?
С точки зрения особенностей оплат выделю два момента. Первый - ДДУ существенно отличается от любого другого типа договоров с точки зрения платежной защиты клиента. В случае с ДДУ оплата происходит на специальный эскроу-счет строго после регистрации договора в Росреестре. Застройщик не получит доступ к деньгам клиента пока не введет объект в эксплуатацию.
Второй - важным отличием для юридических лиц является особенность бухгалтерского учета оплат по договору при применении основной системы налогообложения. НДС в случае с ДКПБВ, как правило, содержится в каждом платеже и в полном объеме, подлежит учету авансовым методом в момент совершения оплаты. В случае с ДДУ покупатель, которому важен НДС, получает счет-фактуру только после ввода в эксплуатацию.
- В чем особенности продаж по договору участия в долевом строительстве для застройщика?
Для застройщика работа по ДДУ в операционном плане более сложная работа. Реализация в соответствии с 214-ФЗ требует проделывать большой объем документальной работы для запуска таких продаж, привлекать дополнительного участника проекта в виде банка с ограничениями проектного финансирования, обслуживать продажу по всем требованиям ФЗ — и все это под непрерывным системным контролем со стороны города, банка и Росреестра.
Также, при ДДУ застройщик не сможет воспользоваться кросс-финансированием проектов, используя, например, средства от продажи нового проекта для достройки предыдущего. В случае с договором купли-продажи будущей вещи речь идет про прямые оплаты на расчетный счет продавца. Именно поэтому ДКПБВ могут позволить себе только те компании, которые имеют серьезную положительную репутацию.
- Мы знаем, что HUTTON реализует бизнес-центры именно по ДДУ. Почему?
Главная причина – более высокая ликвидность и отсутствие юридических барьеров для покупки. Простые физические лица с низким уровнем риска, которые желают инвестировать в коммерческую недвижимость и, возможно, делают это впервые, предпочтут ДДУ как более понятную схему сделки.
Так же под договор участия в долевом строительстве покупателю легче и комфортнее получать кредитное финансирование, передавая в залог банку зарегистрированные в Росреестре имущественные права по ДДУ.
Конкретно в случае HUTTON выбор в пользу ДДУ обусловлен ещё и историей компании. Мы начинали с клубных домов, где продажа по 214-ФЗ была единственной допустимой схемой сделки. Наши бизнес-процессы изначально были построены под такие договоры, работа в реальностях 214-ФЗ нам даётся проще чем некоторым коллегам по рынку.
- Расскажите про вашу целевую аудиторию. Кто покупатели ваших коммерческих объектов?
Сегмент строящейся коммерческой недвижимости исторически считается рынком инвесторов. Классическое соотношение покупателей в бизнес-центрах — примерно 75% на 25%, в пользу инвестиции и не в пользу конечных пользователей. В случае проектов HUTTON приятной неожиданностью стала обратная пропорция, около 70% покупателей наших бизнес-центров покупают офис для себя, размещения своего бизнеса: небольших адвокатских бюро, промышленных компаний, семейных бизнесов, и так далее.
Если говорить про инвесторов, то наша целевая аудитория — физические лица, инвестирующие в консервативный качественный актив с целью последующей сдачи в аренду. Такие покупатели получают для себя и своей семьи защищенный, понятный и легкий в управлении арендный бизнес, который будет приносить стабильный доход. Возможно, такие инвестиции уступают по доходности финансовым инструментам, но они, безусловно, наименее рискованные и наиболее устойчивые.
- Последний вопрос. С чем связана активность девелоперов в сегменте бизнес-центров, которую мы наблюдаем в последнее время?
Помимо стимулирующих программ от города для девелоперов эта ситуация возникла в связи с активным спросом со стороны покупателей. Интерес к бизнес-пространствам на рынке высокий по ряду причин. Одна из них состоит в том, что взрывные темпы роста стоимости продажи квартир, как основного конкурента инвестиций в коммерцию, существенно опередили и стоимость сдачи в аренду квартир, и темпы роста стоимости офисов. Это снижает инвестиционную привлекательность жилого сегмента. В текущей конъюнктуре офис, сдаваемый в аренду, достигает окупаемости уже через 9-12 лет. В отличие от квартиры, которая в текущих ценах окупается 20-25 лет. Логично, что инвесторы активно ищут альтернативы в прочих видах квадратных метров.
- Расскажите, какими схемами представлен рынок продаж строящейся коммерческой недвижимости на сегодняшний день?
Сегодня мы видим на рынке два основных типа договора приобретения: договор купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ), распространенный именно в сегменте коммерческой недвижимости, и договор участия в долевом строительстве (ДДУ), применимый к любому строящемуся объекту. Ключевое и принципиальное отличие в том, что ДКПБВ расценивается как договор для профессиональных сторон, то есть business-to-business. Его можно заключить только с индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. В то время как ДДУ, работающий по правилам 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» разработан во многом для защиты покупателей как потребителей, что позволяет проводить такие сделки в том числе с физическими лицами.
- В чем юридическая суть каждой из этих сделок?
В юридическом смысле каждая из этих схем обязывает продавца-застройщика на привлеченные деньги создать объект недвижимости и передать его в собственность покупателя или участника долевого строительства. В случае с договором купли-продажи будущей вещи первичное право собственности регистрируется на застройщика и после этого уже передаётся покупателю в рамках исполнения ДКПБВ. В случае с договором долевого участия первичное право на созданный объект по результатам ввода в эксплуатацию нового объекта сразу получает покупатель. В обоих случаях застройщик обязан создать объект недвижимости и передать его покупателю, а для покупателя встречным обязательством является оплата и приёмка этого объекта.
- А чем они принципиально отличаются?
Перечислю тезисно главные отличия. Первое - ДКПБВ закон запрещает заключать с физическими лицами в отношении строящихся объектов, второе – в отличие от ДДУ, права по ДКПБВ и сам договор не подлежат регистрации в Росреестре до момента ввода в эксплуатацию, третье - оплаты по ДКПБВ не требуют зарегистрированного договора и происходят без механизма защиты эксроу-счетов, четвертое – для покупателей с НДС-ной системой налогообложения учет по ДКПБВ зачастую более предпочтительный.
Еще из интересных нюансов отмечу следующую особенность при переговорах. ДДУ строго регламентирован 214-ФЗ, и в него нельзя включить условия ему противоречащие. Даже в случае готовности застройщика принять в текст договора такие правки, он не может это сделать по указанной выше причине. Именно застройщик несёт ответственность за включение в договор условий, противоречащих закону.
ДКПБВ, в свою очередь, позволяет формулировать условия в рамках свободы договора: определить любую ответственность каждой из сторон, любой порядок оплаты и передачи имущества, и так далее.
- То есть ДДУ для клиентов более предпочтительный вариант?
Если речь идет о юридических лицах, то у каждой формы есть свои преимущества и недостатки, не могу сказать что какой-то из них является однозначно лучшим вариантом. Решение о предпочтительном виде договора принимается исходя из задач такого юр.лица. Для разных покупателей будут разные достоинства и недостатки каждого из них. Если речь о физических лицах, то ДДУ – единственный предусмотренный законом вид договора, по которому физическое лицо без статуса предпринимателя может приобрести помещение в строящемся бизнес-центре.
- Оплата по ДДУ и по ДКПБВ проходит по-разному?
С точки зрения особенностей оплат выделю два момента. Первый - ДДУ существенно отличается от любого другого типа договоров с точки зрения платежной защиты клиента. В случае с ДДУ оплата происходит на специальный эскроу-счет строго после регистрации договора в Росреестре. Застройщик не получит доступ к деньгам клиента пока не введет объект в эксплуатацию.
Второй - важным отличием для юридических лиц является особенность бухгалтерского учета оплат по договору при применении основной системы налогообложения. НДС в случае с ДКПБВ, как правило, содержится в каждом платеже и в полном объеме, подлежит учету авансовым методом в момент совершения оплаты. В случае с ДДУ покупатель, которому важен НДС, получает счет-фактуру только после ввода в эксплуатацию.
- В чем особенности продаж по договору участия в долевом строительстве для застройщика?
Для застройщика работа по ДДУ в операционном плане более сложная работа. Реализация в соответствии с 214-ФЗ требует проделывать большой объем документальной работы для запуска таких продаж, привлекать дополнительного участника проекта в виде банка с ограничениями проектного финансирования, обслуживать продажу по всем требованиям ФЗ — и все это под непрерывным системным контролем со стороны города, банка и Росреестра.
Также, при ДДУ застройщик не сможет воспользоваться кросс-финансированием проектов, используя, например, средства от продажи нового проекта для достройки предыдущего. В случае с договором купли-продажи будущей вещи речь идет про прямые оплаты на расчетный счет продавца. Именно поэтому ДКПБВ могут позволить себе только те компании, которые имеют серьезную положительную репутацию.
- Мы знаем, что HUTTON реализует бизнес-центры именно по ДДУ. Почему?
Главная причина – более высокая ликвидность и отсутствие юридических барьеров для покупки. Простые физические лица с низким уровнем риска, которые желают инвестировать в коммерческую недвижимость и, возможно, делают это впервые, предпочтут ДДУ как более понятную схему сделки.
Так же под договор участия в долевом строительстве покупателю легче и комфортнее получать кредитное финансирование, передавая в залог банку зарегистрированные в Росреестре имущественные права по ДДУ.
Конкретно в случае HUTTON выбор в пользу ДДУ обусловлен ещё и историей компании. Мы начинали с клубных домов, где продажа по 214-ФЗ была единственной допустимой схемой сделки. Наши бизнес-процессы изначально были построены под такие договоры, работа в реальностях 214-ФЗ нам даётся проще чем некоторым коллегам по рынку.
- Расскажите про вашу целевую аудиторию. Кто покупатели ваших коммерческих объектов?
Сегмент строящейся коммерческой недвижимости исторически считается рынком инвесторов. Классическое соотношение покупателей в бизнес-центрах — примерно 75% на 25%, в пользу инвестиции и не в пользу конечных пользователей. В случае проектов HUTTON приятной неожиданностью стала обратная пропорция, около 70% покупателей наших бизнес-центров покупают офис для себя, размещения своего бизнеса: небольших адвокатских бюро, промышленных компаний, семейных бизнесов, и так далее.
Если говорить про инвесторов, то наша целевая аудитория — физические лица, инвестирующие в консервативный качественный актив с целью последующей сдачи в аренду. Такие покупатели получают для себя и своей семьи защищенный, понятный и легкий в управлении арендный бизнес, который будет приносить стабильный доход. Возможно, такие инвестиции уступают по доходности финансовым инструментам, но они, безусловно, наименее рискованные и наиболее устойчивые.
- Последний вопрос. С чем связана активность девелоперов в сегменте бизнес-центров, которую мы наблюдаем в последнее время?
Помимо стимулирующих программ от города для девелоперов эта ситуация возникла в связи с активным спросом со стороны покупателей. Интерес к бизнес-пространствам на рынке высокий по ряду причин. Одна из них состоит в том, что взрывные темпы роста стоимости продажи квартир, как основного конкурента инвестиций в коммерцию, существенно опередили и стоимость сдачи в аренду квартир, и темпы роста стоимости офисов. Это снижает инвестиционную привлекательность жилого сегмента. В текущей конъюнктуре офис, сдаваемый в аренду, достигает окупаемости уже через 9-12 лет. В отличие от квартиры, которая в текущих ценах окупается 20-25 лет. Логично, что инвесторы активно ищут альтернативы в прочих видах квадратных метров.
Поделиться
