Евгений Нумеров: «Для нас идеальный проект Light Industrial - тот, который продан или сдан в аренду еще на этапе строительства»
Сегмент Light Industrial стал одним из самых обсуждаемых на рынке коммерческой недвижимости в 2023 году. Строительство новых объектов активно ведется, пул девелоперов расширяется, формат обсуждается на конференциях и в материалах ведущих консультантов. О классификации объектов Light Industrial, критериях их качества, основных параметрах, интересе со стороны девелоперов и инвесторов и перспективах, мы поговорили с Евгением Нумеровым, управляющим директором, партнером Skladman USG - компании-амбассадора этого формата.- Евгений, давайте начнем с истоков. Когда и как у вас зародилась идея внедрения формата Light Industrial (LI) в России? Наверняка же была какая-то отправная точка?
Идея пришла в 2016 году, когда мы внедрили в своей компании CRM - учет входящих запросов. До этого это вся информация хранилась в EXL файлах у брокеров. Когда же мы внедрили CRM, получилось, что каждый звонок «распаковывался», и мы видели точное количество запросов. И оказалось, что многие клиенты хотят маленькие складские производственные объекты, но основная проблема в том, что у брокеров стоит запрет на работу с запросами менее 3 000 кв. м. Таким образом, многочисленные запросы на 500,700, 800 кв. м просто оставались необработанными, «оседая» в недрах CRM. И у нас появилась воронка под названием «нечего предложить». В конце 2016 года мы поняли, что мелкая нарезка - это большой перспективный рынок.
- А классический LI, он вообще какой? И есть ли отличия в зависимости от страны и региона? Каковы ключевые параметры?
Здесь нужно смотреть на несколько параметров. Первый - локация, потому что в зависимости от нее мы понимаем этажность. Если в конкретном месте земля дорогая, населения много, строить негде, то нужен объект на несколько этажей. Соответственно, именно это диктует формат.
LI всегда тяготеет к городам и близлежащим локациям, а также к основным трассам. Города-спутники (для Москвы - Подольск, Лобня, Видное) тоже котируются. На МКАД (приМКАДье), внутри городов-спутников это могут быть объекты на два-три и даже больше этажей, а на федеральных трассах и на удалении от МКАД (10-20-30 км) – это уже одноэтажные производственно-складские лоты формата LI.
- Что для вас - качественный объект LI в России? Есть ли классификация, адаптированная для наших реалий?
Классификация одна - это складские объекты классов А, В, С и D. В нашей стране LI – это в принципе новый формат, поэтому, например, нельзя сказать, что мы имеем дело с LI, построенным в 1950 году. В данном случае это будет объект, возведенный в советское время, который потом реконструировали под формат LI .
Что касается качества, то LI - это или вновь построенный, или реконструированный объект, потому что по сути данный формат и подразумевает новое строительство либо реконструкцию, с учетом тех параметров, которые мы хотим в него заложить, - например, автономность, отдельные входы. Нельзя просто взять крупное здание (складское производство) и сделать в нем нарезку - нужны достаточно большие изменения. Поэтому качественный объект в нашем понимании – это современный, построенный с нуля, либо реконструированный с учетом всех требований и параметров нового формата.
Еще по поводу классификации. Мы долго и кропотливо искали что-то по LI в мире, но ничего не нашли. Поэтому сделали такую сами - в 2017 году.
- Поправьте, если ошибаюсь, но смысл LI - в близком расположении к потребителю. А 30 км от МКАД – это совсем не близко. Каким образом малые производства окупают такое логистическое плечо?
Нет, это неправильно. Как я уже сказал, объекты LI могут находиться на удалении от крупных городов, на федеральных трассах, на основных магистралях, и локация определяет больше этажность данного объекта и его архитектурные свойства (фасады и т.д.). Если объект расположен в городской зоне, он окажется с современными фасадами, там будет больше остекления, нежели на объекте, который находится где-то в локации на ЦКАДе или, например, внутри какого-то парка.
- Какими характеристиками должен обладать идеальный проект LI? Есть ли такие?
Для нас идеальный проект LI - тот, который продан или сдан в аренду на этапе строительства, т.е. когда объекта как такового еще не существует. Это говорит о том, что он востребован. Поэтому критериев как таковых нет, потому что даже в рамках одного формата, как я уже сказал, есть множество нюансов. Если у складов класса А имеется конкретный набор параметров (нагрузка на пол, количество ворот, рабочая высота, шаг колонн и т.д.), то в LI все многолико.
- Мы примерно знаем разницу по ставкам между классикой и LI, а какова разница по операционным расходам на квадрат? Есть ли сейчас нормальная аналитика, показывающая все затраты в зависимости от локации/класса/квадратуры/назначения/конфигурации?
В качественной аналитике важно показать все затраты в зависимости от локации, класса, квадратуры, назначения и конфигурации объекта. Но у нас не так много парков, которые построены и функционируют. Если опираться на западный опыт, то разница в операционных расходах на квадратный метр в LI в сравнении с форматом биг бокса не очень большая – она составляет где-то 20-30% максимум. Примерно так же различаются и ставки аренды, и затраты на управление и содержание объекта.
- Насколько, по вашему мнению, формат LI понятен для российского рынка сейчас? Можно ли сказать, что львиная доля работы по его внедрению уже проделана?
Мы находимся в данный момент на информационном пике интереса к LI - полпути точно пройдено. Уже 7 лет мы говорим про данный формат, даже обозначились явные лидеры - те, кто построил по 5-6 проектов. Девелоперам это интересно, как и крупному капиталу. Сейчас в LI заходят девелоперы жилья, поэтому, я думаю, мы увидим десятки крупных проектов, которые будут реализованы в ближайшие 5 лет.
Можно сказать, что основной путь зарождения формата LI пройден, и мы сейчас вышли уже на некое плато, когда стоит вопрос – кто, cколько и как быстро будет строить.
- Каковы ваши прогнозы по вводу новых объектов LI на ближайший год, три года?
На год, думаю, - 500-700 тысяч. Если говорить про три, то нужно смотреть по итогам 2024-го - если у нас в течение этого года запроектируют и выведут проекты девелоперы жилья, то, полагаю, с 2025 года мы будем строить миллион в год. Таким образом, прогноз на три года- 2,5 - 3 миллиона.
- Какими проектами сейчас занимается ваша компания и в каком качестве - разработка концепции, проектирование, строительство, брокерское сопровождение?
В данный момент у нас с десяток объектов, под которые мы делаем концепцию, т.е. предпроектную разработку или эскизное проектирование. Около пяти проектов находятся в стадии генпроектирования. Несколько мы строим как генеральный подрядчик и оказываем брокерские услуги тем, которые выводятся на рынок другими девелоперами. В данный момент мы подумываем также о создании инвестиционного инструмента, т.е. такого фонда (или акционерного общества), который будет наполняться проектами формата LI на самом раннем этапе, чтобы инвесторы могли покупать акции этого предприятия, участвуя таким образом в девелопменте или в реконструкции объектов LI. Идея такова - если unit они купить пока не могут, поскольку он стоит 50-100 миллионов, но у них есть 5 миллионов, то они могут вложить их в акции компании, которая владеет проектами LI. В данный момент мы как раз делаем такой продукт.
- Ну и последний вопрос. Какие факторы станут основными драйверами роста для сегмента LI в обозримом будущем?
Один из основных - это, конечно, комплекс на развитие городских территорий в Москве, в процессе которого должны переместить около 12 млн кв. м производственных объектов из столицы. Также мы видим, что это естественная сегментация развития рынка, т.е. требования со стороны пользователей растут. Многие компании ранее не решались заниматься девелопментом небольших объектов. В данный момент, когда они видят, что есть предложения, в том числе не только для конечного пользователя, но и для инвестора, который хочет вложиться в объект такого своего рода нового стрит ретейла, каковым можно считать LI, они гораздо охотнее входят в такие проекты.
Поделиться
