Сергей Нюхалов, УК «Аструм Недвижимость»: «Основной тренд сегодня – это комплексный подход к управлению коммерческих площадей»
Рынок коммерческих площадей в новостройках меняется: растет объем строительства жилья, эволюционируют потребительские предпочтения. Покупатели новых квартир хотят жить в комфортной среде, где все необходимое у них будет под рукой, поэтому один из ключевых факторов успеха застройщика – развитая и сбалансированная коммерческая инфраструктура. Как управлять такими площадями в новостройках, какие стратегии наиболее эффективны, и как найти баланс между интересами жителей и арендаторов? Об этом мы поговорили с Сергеем Нюхаловым, генеральным директором УК «Аструм Недвижимость», под управлением которой находятся коммерческие площади жилых комплексов ГК «Гранель».
Какие основные тенденции вы сегодня наблюдаете на рынке стрит-ритейла в новостройках?
Основной тренд – это комплексный подход к управлению и сдаче в аренду коммерческих площадей. Раньше девелоперы часто рассматривали их как дополнительный источник дохода без внимания к долгосрочным перспективам и стремились продать эти площади. Сейчас же мы видим, что многие начали планировать, как эти площади будут использоваться, задавая определенные технические характеристики уже при проектировании, заранее распределяя необходимые профили арендаторов, ориентируясь на потребности будущих жителей новостройки. При этом застройщик подбирает операторов, которые могли бы привнести наибольшую ценность как для жителей, так и для арендаторов комплекса. Мы эту потребность разглядели давно, и с 2017 года ГК «Гранель» перешла на модель управления всеми коммерческими площадями с их частичной продажей.
Видите ли вы среди застройщиков какие-то новые стратегии, связанные с коммерческими площадями?
Да, есть, например, такой подход, когда девелопер предлагает покупку коммерческих площадей с их брокериджем. Это как маркетинговый ход, так и серьезная стратегия по обеспечению инвестиционной привлекательности проекта. С одной стороны, девелопер получает средства от продажи помещений, с другой — сохраняет контроль над тем, кто в итоге будет использовать эти площади, и подбирая операторов, которые наилучшим образом соответствуют нуждам и предпочтениям жителей. Ряд застройщиков оставляют под своим управлением 30% площадей, а 70% – продают. Другие же – продают коммерческие площади полностью.
Есть ли риски в таком подходе?
Определенно, риски есть. Главная опасность заключается в том, что не всегда можно точно предугадать, как изменится рынок к моменту полной окупаемости такого инвестиционного проекта. Кроме того, финальное слово по выбору ритейлера всегда остается за новым собственником, что может привести к конфликту интересов с нуждами жителей ЖК. Стратегия УК «Аструм Недвижимость» заключается в полном управлении коммерческой и социальной инфраструктурой в новостройках, это позволяет нам максимально эффективно использовать каждый квадратный метр в интересах всех сторон – застройщика, арендаторов и резидентов жилого комплекса.
В чем преимущество управления коммерческими площадями в отличие от их продажи?
Управление коммерческими площадями дает нам полный контроль над составом арендаторов. Мы можем отслеживать, какие бизнесы нужны жителям, и стараемся разместить как можно больше разнообразных арендаторов. Наша основная цель – найти подходящих арендаторов, которые останутся надолго и будут развиваться вместе с нами, поэтому стремимся выстраивать с ними долгосрочные отношения. Мы не просто сдаем помещения в аренду, а формируем своего рода экосистему, где все элементы работают на благо жителей. Кроме того, качественная и актуальная инфраструктура повышает стоимость самого актива.
Какие условия аренды наиболее привлекательны для арендаторов в текущей экономической ситуации?
В последнее время мы заметили увеличение спроса на помещения с отделкой. В одном из наших комплексов мы даже запустили проект «Торговые ряды», где объединили несколько пустующих помещений, сделали ремонт и стали сдавать небольшие площади арендаторам, которые хотели бы развиваться в стрит-ритейле, но у них пока не было средств на аренду и отделку своих помещений.
Насколько успешным оказался этот формат?
Пока рано говорить о каких-то окончательных результатах, но мы видим, что спрос на такие помещения есть, поэтому планируем масштабировать проект в других наших ЖК.
Какие стратегии вы считаете наиболее эффективными для привлечения и удержания арендаторов в текущей экономической ситуации?
Мы считаем, что самая эффективная стратегия – это выстраивание долгосрочных отношений с арендаторами. Мы заинтересованы в том, чтобы наши арендаторы были успешными, поэтому мы стараемся создавать для них максимально комфортные условия. Да, можно сказать, что мы не просто сдаем им помещения, а становимся их партнерами. Мы помогаем им развивать бизнес, предлагаем различные варианты для расширения, и всегда открыты к диалогу. Мы уверены, что такой подход выгоден для всех: и для арендаторов, и для УК, и, самое главное, для жителей жилого комплекса.
Какие бы 5 советов вы бы дали арендаторам, планирующим развиваться в стрит-ритейле жилых комплексов?
Я не стану говорить обо всем известных вещах – таких, как планирование расходов и доходов и изучение спроса. Попробую дать более-менее неочевидные советы.
Какие основные тенденции вы сегодня наблюдаете на рынке стрит-ритейла в новостройках?
Основной тренд – это комплексный подход к управлению и сдаче в аренду коммерческих площадей. Раньше девелоперы часто рассматривали их как дополнительный источник дохода без внимания к долгосрочным перспективам и стремились продать эти площади. Сейчас же мы видим, что многие начали планировать, как эти площади будут использоваться, задавая определенные технические характеристики уже при проектировании, заранее распределяя необходимые профили арендаторов, ориентируясь на потребности будущих жителей новостройки. При этом застройщик подбирает операторов, которые могли бы привнести наибольшую ценность как для жителей, так и для арендаторов комплекса. Мы эту потребность разглядели давно, и с 2017 года ГК «Гранель» перешла на модель управления всеми коммерческими площадями с их частичной продажей.
Видите ли вы среди застройщиков какие-то новые стратегии, связанные с коммерческими площадями?
Да, есть, например, такой подход, когда девелопер предлагает покупку коммерческих площадей с их брокериджем. Это как маркетинговый ход, так и серьезная стратегия по обеспечению инвестиционной привлекательности проекта. С одной стороны, девелопер получает средства от продажи помещений, с другой — сохраняет контроль над тем, кто в итоге будет использовать эти площади, и подбирая операторов, которые наилучшим образом соответствуют нуждам и предпочтениям жителей. Ряд застройщиков оставляют под своим управлением 30% площадей, а 70% – продают. Другие же – продают коммерческие площади полностью.
Есть ли риски в таком подходе?
Определенно, риски есть. Главная опасность заключается в том, что не всегда можно точно предугадать, как изменится рынок к моменту полной окупаемости такого инвестиционного проекта. Кроме того, финальное слово по выбору ритейлера всегда остается за новым собственником, что может привести к конфликту интересов с нуждами жителей ЖК. Стратегия УК «Аструм Недвижимость» заключается в полном управлении коммерческой и социальной инфраструктурой в новостройках, это позволяет нам максимально эффективно использовать каждый квадратный метр в интересах всех сторон – застройщика, арендаторов и резидентов жилого комплекса.
В чем преимущество управления коммерческими площадями в отличие от их продажи?
Управление коммерческими площадями дает нам полный контроль над составом арендаторов. Мы можем отслеживать, какие бизнесы нужны жителям, и стараемся разместить как можно больше разнообразных арендаторов. Наша основная цель – найти подходящих арендаторов, которые останутся надолго и будут развиваться вместе с нами, поэтому стремимся выстраивать с ними долгосрочные отношения. Мы не просто сдаем помещения в аренду, а формируем своего рода экосистему, где все элементы работают на благо жителей. Кроме того, качественная и актуальная инфраструктура повышает стоимость самого актива.
Какие условия аренды наиболее привлекательны для арендаторов в текущей экономической ситуации?
В последнее время мы заметили увеличение спроса на помещения с отделкой. В одном из наших комплексов мы даже запустили проект «Торговые ряды», где объединили несколько пустующих помещений, сделали ремонт и стали сдавать небольшие площади арендаторам, которые хотели бы развиваться в стрит-ритейле, но у них пока не было средств на аренду и отделку своих помещений.
Насколько успешным оказался этот формат?
Пока рано говорить о каких-то окончательных результатах, но мы видим, что спрос на такие помещения есть, поэтому планируем масштабировать проект в других наших ЖК.
Какие стратегии вы считаете наиболее эффективными для привлечения и удержания арендаторов в текущей экономической ситуации?
Мы считаем, что самая эффективная стратегия – это выстраивание долгосрочных отношений с арендаторами. Мы заинтересованы в том, чтобы наши арендаторы были успешными, поэтому мы стараемся создавать для них максимально комфортные условия. Да, можно сказать, что мы не просто сдаем им помещения, а становимся их партнерами. Мы помогаем им развивать бизнес, предлагаем различные варианты для расширения, и всегда открыты к диалогу. Мы уверены, что такой подход выгоден для всех: и для арендаторов, и для УК, и, самое главное, для жителей жилого комплекса.
Какие бы 5 советов вы бы дали арендаторам, планирующим развиваться в стрит-ритейле жилых комплексов?
Я не стану говорить обо всем известных вещах – таких, как планирование расходов и доходов и изучение спроса. Попробую дать более-менее неочевидные советы.
- Не бойтесь новостроек. Низкая аренда + лояльные клиенты-соседи = успех.
- Не недооценивайте силу комьюнити. Жители – ваши клиенты и амбассадоры. Дружите с ними.
- Не зацикливайтесь на одном формате. Экспериментируйте: кофейня-книжный, парикмахерская-маникюрный, а может, что-то свое придумаете?
- Сотрудничайте с другими арендаторами. Вместе вы можете проводить совместные акции, делиться клиентами и создавать более привлекательную среду для жителей.
- Внедряйте новые технологии. Например, используйте систему лояльности, онлайн-запись или доставку товаров.
Поделиться
