Евгения Борзова, Forma: "Застройщики жилья уже умеют предугадывать и создавать базу для будущих сценариев эффективного пользования квадратными метрами"
В Москве на ближайшие годы запланирован большой объем нового ввода офисной недвижимости, как от профильных игроков, так и от девелоперов, специализирующихся на строительстве жилья. И хотя спрос на офисы сейчас очень высок, очевидно, что конкуренция на этом рынке будет расти. О том, как найти свою нишу на рынке офисной недвижимости и создать новый продукт именно тогда, когда его так ждут, рассказала Евгения Борзова, руководитель управления коммерческой недвижимости девелоперской компании Forma.В 2023 году спрос на офисы достиг порядка 1,5 млн кв. м, а на покупку и вовсе стал рекордным за всю историю наблюдений. На ваш взгляд, чем объясняется офисный бум, который мы наблюдаем в Москве?
Активный интерес инвесторов к офисам связан с тем, что данный вид недвижимости в последнее время стал заманчивым и эффективным финансовым инструментом. Причины этому две. Первая – форма договора, которая позволяет принимать к зачету НДС для юридических лиц. Сегодня на рынке 9 из 10 сделок по продаже офисов проходят по договору купли-продажи будущей вещи. А это значит, что, ни много ни мало, а еще 20% от стоимости помещений покупатель может зачесть к налоговому вычету.
Вторая причина повышенного спроса – снижение доверия к другим финансовым инструментам. В условиях нестабильности, сложностей с прогнозированием на рынке ценных бумаг, недвижимость укрепила свою позицию как самого надежного способа инвестирования.
Что сподвигло девелоперов жилья заняться проектами офисной недвижимости?
Сегодня город заинтересован в реализации проектов комплексного развития территорий, в связи с чем предоставляет застройщикам жилых проектов льготы. КРТ переросло в тренд на формирование жилой среды в концепции 15-ти минутного города или формат «город в городе», где у жителя все под рукой, в пешей доступности, в том числе и место работы.
Это явление стало катализатором еще одной тенденции на рынке офисов – их стали строить под продажу в нарезку. Современные бизнес-центры класса А ранее возводили под дальнейшую сдачу в аренду. Теперь же, таких проектов меньшинство. Бизнес-центры класса А с множеством собственников – новый тренд на рынке офисной недвижимости. Все мы наблюдаем как успешно они продаются, а вот как будет происходить их дальнейшая сдача в аренду, покажет время.
Чем отличается подход к созданию офисов именно у девелоперов жилья?
Стратегия девелоперов жилых проектов, в отличие от застройщиков, специализирующихся на коммерции, построена на розничных продажах. Как правило, их подход к реализации офисов предусматривает микс из мелкой нарезки этажа на несколько лотов и лотов, представляющих собой этаж целиком. В этом случае все МОПы (Места общего пользования - ред.) в здании, такие как лобби, эвакуационные лестницы, коридоры и технические зоны остаются в общей долевой собственности, аренда земли также пропорционально делится на всех собственников в здании.
Когда вы создавали первый свой проект, почему вы сразу заявили о новом формате? В чем его отличие?
О своем первом проекте – офисном центре Porta workplace – мы объявили в августе прошлого года. Когда формировалась его концепция, мы поняли, что принятая еще 10 лет назад классификация бизнес-центров порядком устарела. Те инновации и опции, которые мы внесли в свой проект, явно выходят за границы требований к офисам класса А десятилетней давности. Рынок тоже начал это понимать. Поэтому мы осознанно сделали акцент на появление абсолютно нового формата офисов, соответствующих современным принципам и ритму жизни делового сообщества. Можно сказать, что определили некую планку, новый стандарт. И назвали его – workplace.
Проекты данного формата в обязательном порядке отвечают нынешним реалиям. Здесь представлена современная «умная» инженерия, в систему эксплуатации внедрены экологические стандарты, а для обеспечения идеального work&live balance создана внутренняя инфраструктура. Помните, выше мы говорили, что девелоперы офисной недвижимости раньше даже не задумывались об этом? Все детали проекта, связанные с эксплуатацией объекта ложились на плечи арендаторов. В то время как застройщики жилья уже умеют предугадывать и создавать базу для будущих сценариев эффективного пользования квадратными метрами. Когда-то только жилой площади, а теперь еще и офисной. Успех нашего решения подтверждается выходом на рынок второго проекта линейки workplace на Пресненском валу –- делового центра Frame.
Что конкретно будет представлено в ваших офисных центрах? Какие особые опции?
Во всех наших проектах линейки workplace будут представлены коворкинг и сервисные офисы. Паркинг будет оснащен зарядками для электромобилей. На благоустроенной территории зарядки для электровелосипедов и электросамокатов, а также зона за пределами здания для работы, нетворкинга или перекуса. Для любителей спорта -– душевые с локерами. В обязательном порядке комфортное дизайнерское лобби с кофепоинтом в едином дизайнерском решении и ресторан. Продумана внутренняя логистика – разделены потоки на гостевые и технические.
Между проектами будут ли какие-то отличия, индивидуальные особенности?
Конечно в линейке workplace мы следуем заданным стандартам во всех проектах. Но и свои «фишки» у каждого из них будут. Кроме того, есть разница в площадях и, безусловно, архитектурной концепции. Например, новое деловое пространство Frame workplace на Пресне по площади больше, чем первый наш проект – Porta workplace в Филях. На Frame мы реализуем 69 500 кв. м, а в районе Западного Порта - 43 000 кв. м. У Porta есть уникальная особенность – эксплуатируемая кровля площадью 420 кв.м на 17 этаже и амфитеатр на благоустроенной территории. У Frame помимо террасы на 28 этаже, которая входит в состав офисного пентхауса, мы запланировали смотровую площадку на 31 этаже. Вообще наш новый проект на Пресне реализуется в уже сложившемся и востребованном деловом районе, а его особенностью станет уникальная атмосфера в окружении объектов культурного наследия. Кроме того, он станет частью редкого для столицы mixed-use пространства, включающего современное жилье премиум-класса, ритейл, событийно-гастрономический кластер, образовательный кластер и фитнес-центр с термальным комплексом.
Как изменился портрет покупателя офисов? Какой тип инвесторов сегодня наиболее активный?
Еще несколько лет назад основной объем офисных площадей поглощали инвестиционные компании, которые приобретали активы для дальнейшей сдачи в аренду.
Сегодня многие владельцы бизнесов стали инвестировать в покупку офиса под штаб-квартиры своих компаний, другими словами, это целевые или конечные пользователи. На текущий момент мы наблюдаем соотношение 50/50 таких покупателей. А с учетом экономии на НДС в размере 20%, покупка офиса стала неким финансовым инструментом для владельцев компаний.
А как изменился срок принятия решения?
Так как сегодня мы имеем дело с запросами на разные объемы, то и сроки принятия решения по ним будут разные. Если речь о небольшом числе квадратов, до 2000, в случае с Porta это площадь одного этажа, то здесь решение может быть принято буквально за одну неделю. Крупные сделки от 10 000 кв/м занимают в среднем от 1 до 3 месяцев. Бывают и исключения. Мы недавно законтрактовались на большой объем – 5000 квадратов, на оформление ушло всего две недели.
Что сегодня влияет на скорость принятия решения?
На сроки принятия решения по-прежнему существенно влияет тип компании. Государственным всегда требуется больше времени, в виду большого количества лиц, принимающих решений и их сложной структуры. Есть компании, которые требуют запроектировать для себя индивидуальные опции в здании. Например, сделать отдельный вход или отдельный лифт, так как их не устраивает общий лобби. Гораздо быстрее принимают решения собственники.
Зачем в офисном здании выделять площади под коворкинг? Можно ли назвать наличие сервисного офиса в проекте обязательной опцией?
Это просто ответ на возрастающий спрос со стороны компаний, которые находятся на стадии активного развития. А также на те бизнесы, в которых от 30% и более сотрудников работают удаленно. В любой момент им могут понадобятся дополнительные переговорные или рабочие места. И очень удобно, что не нужно задумываться о поиске новых площадей. Все это уже предусмотрено в том же здании, где и основной офис компании. При этом на них нет постоянной обязанности эти дополнительные площади эксплуатировать, нанимать персонал. Достаточно выбрать ряд нужных сервисов на требующийся период и получить офис «под ключ».
Какие перспективы у девелоперов жилья на рынке офисной недвижимости?
Я думаю, что коллеги, как и мы, прочувствовали важность и потенциал рынка. Forma определенно может привнести в данный формат много нового, полезного и востребованного.
Взять даже Белорусский деловой кластер. Сюда же можно отнести и Савеловский деловой район, который является продолжением этого кластера. . У этих локаций большой потенциал и высокий спрос. Поэтому мы ждем появления новых проектов коллег и планируем собственные. С учетом популярности концепции 15-минутного города, аналогичные проекты будут запускаться и в развивающихся районах. Ко всему прочему, город развивает КРТ, что увеличивает спрос именно девелоперов жилья на офисные площадки.
Активный интерес инвесторов к офисам связан с тем, что данный вид недвижимости в последнее время стал заманчивым и эффективным финансовым инструментом. Причины этому две. Первая – форма договора, которая позволяет принимать к зачету НДС для юридических лиц. Сегодня на рынке 9 из 10 сделок по продаже офисов проходят по договору купли-продажи будущей вещи. А это значит, что, ни много ни мало, а еще 20% от стоимости помещений покупатель может зачесть к налоговому вычету.
Вторая причина повышенного спроса – снижение доверия к другим финансовым инструментам. В условиях нестабильности, сложностей с прогнозированием на рынке ценных бумаг, недвижимость укрепила свою позицию как самого надежного способа инвестирования.
Что сподвигло девелоперов жилья заняться проектами офисной недвижимости?
Сегодня город заинтересован в реализации проектов комплексного развития территорий, в связи с чем предоставляет застройщикам жилых проектов льготы. КРТ переросло в тренд на формирование жилой среды в концепции 15-ти минутного города или формат «город в городе», где у жителя все под рукой, в пешей доступности, в том числе и место работы.
Это явление стало катализатором еще одной тенденции на рынке офисов – их стали строить под продажу в нарезку. Современные бизнес-центры класса А ранее возводили под дальнейшую сдачу в аренду. Теперь же, таких проектов меньшинство. Бизнес-центры класса А с множеством собственников – новый тренд на рынке офисной недвижимости. Все мы наблюдаем как успешно они продаются, а вот как будет происходить их дальнейшая сдача в аренду, покажет время.
Чем отличается подход к созданию офисов именно у девелоперов жилья?
Стратегия девелоперов жилых проектов, в отличие от застройщиков, специализирующихся на коммерции, построена на розничных продажах. Как правило, их подход к реализации офисов предусматривает микс из мелкой нарезки этажа на несколько лотов и лотов, представляющих собой этаж целиком. В этом случае все МОПы (Места общего пользования - ред.) в здании, такие как лобби, эвакуационные лестницы, коридоры и технические зоны остаются в общей долевой собственности, аренда земли также пропорционально делится на всех собственников в здании.
Когда вы создавали первый свой проект, почему вы сразу заявили о новом формате? В чем его отличие?
О своем первом проекте – офисном центре Porta workplace – мы объявили в августе прошлого года. Когда формировалась его концепция, мы поняли, что принятая еще 10 лет назад классификация бизнес-центров порядком устарела. Те инновации и опции, которые мы внесли в свой проект, явно выходят за границы требований к офисам класса А десятилетней давности. Рынок тоже начал это понимать. Поэтому мы осознанно сделали акцент на появление абсолютно нового формата офисов, соответствующих современным принципам и ритму жизни делового сообщества. Можно сказать, что определили некую планку, новый стандарт. И назвали его – workplace.
Проекты данного формата в обязательном порядке отвечают нынешним реалиям. Здесь представлена современная «умная» инженерия, в систему эксплуатации внедрены экологические стандарты, а для обеспечения идеального work&live balance создана внутренняя инфраструктура. Помните, выше мы говорили, что девелоперы офисной недвижимости раньше даже не задумывались об этом? Все детали проекта, связанные с эксплуатацией объекта ложились на плечи арендаторов. В то время как застройщики жилья уже умеют предугадывать и создавать базу для будущих сценариев эффективного пользования квадратными метрами. Когда-то только жилой площади, а теперь еще и офисной. Успех нашего решения подтверждается выходом на рынок второго проекта линейки workplace на Пресненском валу –- делового центра Frame.
Что конкретно будет представлено в ваших офисных центрах? Какие особые опции?
Во всех наших проектах линейки workplace будут представлены коворкинг и сервисные офисы. Паркинг будет оснащен зарядками для электромобилей. На благоустроенной территории зарядки для электровелосипедов и электросамокатов, а также зона за пределами здания для работы, нетворкинга или перекуса. Для любителей спорта -– душевые с локерами. В обязательном порядке комфортное дизайнерское лобби с кофепоинтом в едином дизайнерском решении и ресторан. Продумана внутренняя логистика – разделены потоки на гостевые и технические.
Между проектами будут ли какие-то отличия, индивидуальные особенности?
Конечно в линейке workplace мы следуем заданным стандартам во всех проектах. Но и свои «фишки» у каждого из них будут. Кроме того, есть разница в площадях и, безусловно, архитектурной концепции. Например, новое деловое пространство Frame workplace на Пресне по площади больше, чем первый наш проект – Porta workplace в Филях. На Frame мы реализуем 69 500 кв. м, а в районе Западного Порта - 43 000 кв. м. У Porta есть уникальная особенность – эксплуатируемая кровля площадью 420 кв.м на 17 этаже и амфитеатр на благоустроенной территории. У Frame помимо террасы на 28 этаже, которая входит в состав офисного пентхауса, мы запланировали смотровую площадку на 31 этаже. Вообще наш новый проект на Пресне реализуется в уже сложившемся и востребованном деловом районе, а его особенностью станет уникальная атмосфера в окружении объектов культурного наследия. Кроме того, он станет частью редкого для столицы mixed-use пространства, включающего современное жилье премиум-класса, ритейл, событийно-гастрономический кластер, образовательный кластер и фитнес-центр с термальным комплексом.
Как изменился портрет покупателя офисов? Какой тип инвесторов сегодня наиболее активный?
Еще несколько лет назад основной объем офисных площадей поглощали инвестиционные компании, которые приобретали активы для дальнейшей сдачи в аренду.
Сегодня многие владельцы бизнесов стали инвестировать в покупку офиса под штаб-квартиры своих компаний, другими словами, это целевые или конечные пользователи. На текущий момент мы наблюдаем соотношение 50/50 таких покупателей. А с учетом экономии на НДС в размере 20%, покупка офиса стала неким финансовым инструментом для владельцев компаний.
А как изменился срок принятия решения?
Так как сегодня мы имеем дело с запросами на разные объемы, то и сроки принятия решения по ним будут разные. Если речь о небольшом числе квадратов, до 2000, в случае с Porta это площадь одного этажа, то здесь решение может быть принято буквально за одну неделю. Крупные сделки от 10 000 кв/м занимают в среднем от 1 до 3 месяцев. Бывают и исключения. Мы недавно законтрактовались на большой объем – 5000 квадратов, на оформление ушло всего две недели.
Что сегодня влияет на скорость принятия решения?
На сроки принятия решения по-прежнему существенно влияет тип компании. Государственным всегда требуется больше времени, в виду большого количества лиц, принимающих решений и их сложной структуры. Есть компании, которые требуют запроектировать для себя индивидуальные опции в здании. Например, сделать отдельный вход или отдельный лифт, так как их не устраивает общий лобби. Гораздо быстрее принимают решения собственники.
Зачем в офисном здании выделять площади под коворкинг? Можно ли назвать наличие сервисного офиса в проекте обязательной опцией?
Это просто ответ на возрастающий спрос со стороны компаний, которые находятся на стадии активного развития. А также на те бизнесы, в которых от 30% и более сотрудников работают удаленно. В любой момент им могут понадобятся дополнительные переговорные или рабочие места. И очень удобно, что не нужно задумываться о поиске новых площадей. Все это уже предусмотрено в том же здании, где и основной офис компании. При этом на них нет постоянной обязанности эти дополнительные площади эксплуатировать, нанимать персонал. Достаточно выбрать ряд нужных сервисов на требующийся период и получить офис «под ключ».
Какие перспективы у девелоперов жилья на рынке офисной недвижимости?
Я думаю, что коллеги, как и мы, прочувствовали важность и потенциал рынка. Forma определенно может привнести в данный формат много нового, полезного и востребованного.
Взять даже Белорусский деловой кластер. Сюда же можно отнести и Савеловский деловой район, который является продолжением этого кластера. . У этих локаций большой потенциал и высокий спрос. Поэтому мы ждем появления новых проектов коллег и планируем собственные. С учетом популярности концепции 15-минутного города, аналогичные проекты будут запускаться и в развивающихся районах. Ко всему прочему, город развивает КРТ, что увеличивает спрос именно девелоперов жилья на офисные площадки.
Поделиться
