Анна Шишкина: «Основные изменения коснулись подхода девелоперов к формированию инфраструктуры – он стал концептуальным»

Как эволюционировала коммерческая инфраструктура в жилых проектах, насколько ее разнообразие влияет на стоимость квартир, а класс жилья – на уровень операторов, обсуждаем с Анной Шишкиной, коммерческим директором федерального девелопера TOUCH.
 

- Анна, начиная разговор о трансформации коммерческой инфраструктуры в ЖК, есть ли какая-то точка отсчета, с которой стартовала ее «новейшая история»?
 

- Если сейчас помещения под коммерцию – это must have практически любого ЖК и составляют в среднем от 3 до 7% от жилой площади проекта, то еще 15 лет назад эту функцию зачастую исполняли квартиры на первых этажах, которые переводили в нежилой фонд и использовали в том числе для размещения ретейла. Массово включать специальные пространства для коммерческой инфраструктуры в жилые проекты стали лет семь-восемь назад. За это время они заметно эволюционировали, сейчас это совсем другой формат: большее разнообразие площадей, специальные планировочные решения и инженерные коммуникации, в том числе ориентированные на конкретный бизнес, увеличенная высота потолков, фасады с остеклением до 70% и т.д.
 

И разумеется, изменились качественный состав ретейла и подход к его формированию. Начав с коммерческих «точек», мы проделали путь к коммерческим комплексам.
 

- Справедливо ли говорить, что класс ЖК определяет его инфраструктуру?
 

- Не совсем так. Главное, что влияет на коммерческую «начинку», – локация жилого комплекса, его окружение и размер. Если дом расположен в районе с уже сложившейся застройкой и определенным объемом инфраструктуры, то, вероятнее всего, девелопер не станет включать в свой комплекс большое число коммерческих помещений. Если же инфраструктура локации еще не сформирована, как это бывает на территориях, которые только начинают осваиваться или обновляются по программам реновации, тогда коммерческая составляющая ЖК будет представлена гораздо шире.
 

Или «город в городе» – урбанистическая концепция комплексной застройки, суть которой в том, что на территории дома в шаговой доступности должна быть вся необходимая инфраструктура для жизни. С укрупнением жилых проектов – только в этом году в границах «старой» Москвы возводится 263 ЖК, 109 из которых представлены комплексами с числом лотов от 1000 и до 13 000, – эта концепция становится все популярнее у девелоперов.
 

Иногда коммерческую инфраструктуру планируют даже в сложившейся локации: например, когда окружение новостройки – мало- и среднеэтажные дома второй половины 20 века, которые не предусматривали помещения под коммерцию.
 

Часто при прочих равных – географии, классе, количестве лотов – имеются определенные различия в инфраструктуре жилых комплексов и комплексов апартаментов. В последних она часто бывает более разнообразна и нестандартна. Например, здесь могут разместиться картинная галерея с продажей произведений искусств, шоурумы, коворкинг, кофейня, совмещенная с цветочным магазином, или музыкальная студия. Это связано с тем, что апартаменты формально не относятся к жилым помещениям.
 

- И все-таки не верится, что инфраструктура не зависит от класса жилья…
 

- Сбрасывать со счетов сегмент, к которому относится ЖК, конечно же, нельзя. Но по большому счету, он действительно не так сильно влияет на состав коммерческой инфраструктуры. Например, покупатели элитного жилья больше заинтересованы в высококачественном сервисе, персонифицированном подходе и уникальных предложениях, которые обеспечит девелопер, направленных на создание высокого уровня комфорта и подчеркивающих статус резидента.
 

Класс жилья скорее влияет на уровень арендаторов. Хотя и здесь встречается обратная ситуация: бывает, что ЖК бизнес-класса вырастает на территории, где основная часть представлена жильем более бюджетных сегментов. И тогда ретейл, который разместится в доме, может быть представлен более «народным» брендом, чем планировалось изначально, поскольку именно на него есть запрос со стороны жителей локации, несмотря на «элитарное» позиционирование ЖК. Всегда рассчитывается не только внутренний спрос, но и внешний. Например, в знаменитой высотке на Котельнической набережной разместился магазин «Пятерочка» – выбирая между супермаркетом премиум-класса и «Пятерочкой» жители проголосовали за более бюджетный вариант.
 

Но, как я уже сказала, инфраструктурную составляющую определяет также и тип дома и, следовательно, его ЦА. Например, если это будет камерный проект, то маловероятно, что в его составе появится большой ассортимент ретейла или представитель крупной продуктовой сети – то, что предполагает постоянный трафик. Люди, которые приобретают такое жилье, выбирают его в том числе за уединенность, отсутствие суеты, атмосферу покоя, что невозможно обеспечить при большом потоке внешних посетителей на территорию комплекса. К примеру, в нашем ЖК Champine, расположенном в районе Пролетарской, предусмотрено только два помещения под коммерцию.  Во-первых, он как раз относится к таким камерным проектам – в нем всего 238 квартир, а во-вторых, расположен в локации с развитой инфраструктурой, и привносить в нее дополнительный ретейл едва ли будет экономически выгодно.
 

Если же бизнес рассчитан только на внутренний поток посетителей, он вряд ли окажется рентабельным – будет слишком узкая воронка входящего трафика. Для его выживания придется подключить меры поддержки со стороны девелопера или управляющей компании, которые в этом случае и будут являться оператором услуги.
 

И мы подошли к еще одной популярной тенденции – формирование комьюнити в жилых домах. И вот тут класс жилья может сыграть роль. Именно резиденты средне- и высокобюджетных ЖК чаще озвучивают запрос на однородность жилого сообщества как важной предпосылки для комфортной, безопасной жизни и развития добрососедства. И естественно, девелоперы подхватили его и успешно воплощают в своих проектах, включая в ЖК образовательные и развивающие центры, пространства для занятий спортом и творчеством.
 

- На ваш взгляд, как продолжит эволюционировать коммерческая инфраструктура? Можно ли сейчас говорить о каких-то новых тенденциях?
 

- Основные изменения коснулись подхода девелоперов к формированию инфраструктуры – он стал концептуальным. В том числе и потому она может стать весомым конкурентным преимуществом. Застройщики анализируют, какие опции необходимы для обеспечения потребностей будущих резидентов, и заранее закладывают коммерческие объекты, которые могут или должны размещаться на территории дома. Некоторые застройщики даже дублируют состав якорных арендаторов в своих проектах. И их клиенты знают: в каком бы ЖК этого девелопера они ни купили квартиру, там будут определенные супермаркет, аптека и набор понятных сервисов.
 

В связи с этим растет число девелоперов, которые оставляют за собой управление коммерческими объектами в доме. Хотя изначально задача застройщика была построить и продать, сейчас подход меняется. Это позволяет сохранить изначально заявленный уровень дома: вряд ли кому-то понравится, что вместо заявленного ресторана высокой кухни в ЖК зайдет точка быстрого питания.
 

Если же говорить об изменениях в составе инфраструктурных объектов, то также последние несколько лет мы наблюдаем тренд на здоровый образ жизни. Огромное число жилых проектов имеют в своем составе тренажерные и фитнесс-залы для детей и взрослых, студии йоги. И это действительно хорошая тенденция, положительно влияющая на качество жизни людей. В зависимости от целей и размера такой инфраструктурный элемент может стать центром притяжения не только резидентов ЖК, но и жителей и гостей района. Мы тоже не остались в стороне и применили такое решение в нашем будущем Доме Горизонтов – жилом комплексе премиум-класса на 143 квартиры в Крылатском. Здесь в стилобатной части здания разместится детский ФОК с двумя бассейнами: один для детей дошкольного и младшего школьного возраста глубиной 1,2 м, другой для грудничков. Также предусмотрен ряд оздоровительных сервисов и для взрослых.
 

Еще один тренд нашего времени, который еще буквально три-четыре года назад не имел повсеместного распространения – пункты выдачи. Максимальное попадание в парадигму: спрос, шаговая доступность. Пожалуй, ни один ретейл в составе ЖК не будет настолько востребован. В обозримом будущем это еще больший прирост их числа, плюс службы доставки, конечно.
 

- С коммерческой точки зрения: насколько наличие объектов ретейла повышает спрос на жилье?
 

- По оценке специалистов, продуманная инфраструктура комплекса увеличивает его ликвидность в среднем на 15%. Но нужно понимать, что в одном случае на этот показатель будет влиять инфраструктура самого ЖК, а в другом – уже сложившаяся инфраструктура локации.
 

Но в любом случае наша задача как девелоперов – следить за трендами и, опираясь на них и потребности наших потенциальных резидентов, создавать пространства настоящего и будущего.

Поделиться