Виолетта Сливная: «Офис уже воспринимается как часть жизненной среды и должен разделять систему ценностей его резидентов»
Виолетта Сливная, коммерческий директор Upside Development, поделилась своими мыслями о том, как застройщики жилья поменяют офисный рынок в ближайшем будущем.
- Виолетта, давайте начнем с трендов. Девелоперы жилой недвижимости начинают все активнее строить офисы в Москве. В свете этой тенденции возникает ряд вопросов. Зачем застройщику жилой недвижимости открывать отдельное направление по коммерческой? Является ли этот интерес сопутствующим, или сегмент интересен с точки зрения бизнеса?
- Первая причина, по которой застройщики выходят на рынок строительства объектов коммерческой недвижимости, – намерение диверсифицировать направления бизнеса. Поскольку разные сегменты недвижимости демонстрируют неравномерную покупательскую активность в одни и те же периоды, работа в нескольких направлениях позволяет бизнесу сохранять устойчивость. В случае с выходом в офисный сегмент девелоперы жилых проектов решают одновременно две задачи. С одной стороны, они получают дополнительные стимулирующие меры от государства для создания подобного рода инфраструктуры, что делает данное решение экономически целесообразным. С другой, это возможность перенести в новый сегмент колоссальный опыт в реализации не просто жилых проектов, а целых экосистем, позволяющих организовать любой жизненный сценарий на территории объекта. Аналогичный запрос сегодня наблюдается и со стороны арендаторов бизнес-центров: офис уже воспринимается как часть жизненной среды и должен разделять систему ценностей его резидентов.
- Бытует мнение, что застройщики жилой недвижимости не всегда хорошо понимают специфику строительства коммерческих объектов. Так ли это? Какое влияние они могут оказать на рынок, на ваш взгляд?
- Я считаю, что девелоперы жилой недвижимости могут только позитивным образом повлиять на продукт коммерческой недвижимости. Потому что паттерны поведения людей, которые покупают коммерческую недвижимость и жилую, различаются. В жилой недвижимости 70% покупателей принимают решение эмоционально, и только 30% руководствуются рациональными доводами, в то время как в сегменте коммерческой недвижимости – все наоборот. И как раз на эмоциональную составляющую влияет множество факторов: архитектура, интерьерное наполнение, потрясающие лобби, визуальная эстетика и так далее. Поэтому с приходом девелоперов из жилой недвижимости начинают качественно меняться коммерческие объекты, приобретая уникальные эмоциональные особенности и новые продуктовые характеристики.
Это легко проследить на концепциях коммерческих объектов, которые реализовывались 5 лет назад и сейчас. Раньше бизнес-центры были очень схожи между собой как в архитектурных решениях, так и во внутреннем устройстве. Отсутствовала, откровенно говоря, продуктовая эстетика. Клиентов в первую очередь интересовали инженерное оснащение, вентиляция и пр. Сейчас же каждый проект – это индивидуальный архитектурный код, уникальная концепция создания комфортной среды для резидентов, с дизайнерскими лобби, предметами современного искусства в общественных зонах и так далее.
Более того, сейчас девелоперы бизнес-центров начинают заниматься проектами благоустройства, чтобы у сотрудников в течение рабочего дня была возможность проводить время вне офиса. К примеру, в нашем бизнес-центре Upside Kuntsevo мы благоустраиваем прилегающий парк, привлекли дендрологов и светодизайнеров для создания проекта парковой зоны.
- Так что же принципиально нового может привнести девелопер жилой недвижимости в проект бизнес-центра? В концепцию, архитектурный облик, набор сервисов, техническое оснащение?
- Я бы отметила стремление трансформировать формат бизнес-центра в своеобразный город в городе, который соответствовал бы всем требованиям и потребностям его клиентов и гостей. Благоустроенная прогулочная зона, террасы в стиле экоархитектуры, лобби с коллекцией арт-объектов – не просто оригинальные дополнения к модному бизнес-центру, а повод для впечатлений и положительных эмоций. Кроме того, девелоперы уделяют пристальное внимание эстетической составляющей проектов, в частности, архитектурным решениям. Например, при работе с бизнес-центром класса А Upside Kuntsevo архитекторы учитывали деловое комьюнити и окружающий ландшафт. Здания производят впечатление мягко «обернутых» в камень. Такое решение будет достигнуто за счет облицовки фасадов светлым композитным материалом с текстурой песчаника. Каменные «ленты» должны опоясывать фасады, скругляя прямые углы. Благодаря достигнутому визуальному эффекту и природным оттенкам объект будет органично интегрирован в расположенную рядом парковую зону.
Еще одна тенденция – новый подход застройщиков к реализации коммерческих помещений на территории бизнес-центров. Раньше большинство девелоперов предпочитали продавать, а не оставлять в собственности помещения, поскольку это намного выгоднее и проще. Сейчас все больше застройщиков оставляют коммерцию в собственном управлении, что позволяет контролировать состав арендаторов коммерческой недвижимости для сохранения заявленной концепции и создавать полноценную инфраструктуру для работы, творчества и досуга. Это крайне вдумчивая и кропотливая история.
- Напрашивается вопрос: какую вы выбрали модель реализации проекта Upside Kuntsevo – через продажу офисов или через аренду?
- В рамках данного проекта Upside Development реализует два корпуса бизнес-центра. На текущий момент продажи офисов открыты в первом корпусе Upside Kuntsevo. Для интересантов доступны офисы площадью от 76,7 кв. м до 24 000 кв. м. Стоимость квадратного метра стартует с отметки 420 000 руб. В дальнейшем вероятен сценарий пересмотра модели реализации офисов, и во второй очереди будет запущено направление аренды офисных площадей.
- Будут ли в вашем новом бизнес-центре гибкие офисы и другие современные способы организации пространства?
- В основе проекта лежат передовые решения. И, конечно, мы понимаем, что без гибких офисов сейчас сложно представить себе современный бизнес-центр. Поэтому проектом предусмотрена полноценная экосистема для будущих резидентов: мультиформатные рабочие места и hot desk, опенспейсы, переговорные, конференц-залы, кафетерий с выходом на открытую террасу, фитнес-центр для поддержания здорового образа жизни, салоны красоты, аптеки и другие инфраструктурные элементы.
- Для какой аудитории предназначен ваш бизнес-центр?
- Среди клиентов нашего проекта – как представители малого и среднего бизнеса, так и крупнейшие корпорации. Со своей стороны, мы стараемся учитывать их пожелания и проявлять гибкость по многим вопросам. К примеру, на данном этапе реализации проекта мы можем даже рассматривать возможность внесения изменений в конструктивные элементы здания, как того требуют, к примеру, условия размещения IT-компаний. Другой вопрос, что мы ограничены сроками строительства. И вносить подобные корректировки в проект можем не далее, чем в ближайшие 1,5 месяца.
- Есть у вас в планах похожие проекты? Считаете ли вы офисный сегмент перспективным для себя?
- Хороший вопрос. Отвечу так: на текущий момент для нас крайне важно, чтобы ожидания будущих резидентов нашего бизнес-центра и реальность совпали. О дальнейших планах говорить пока рано. Между тем, не могу не отметить тот факт, что нам интересно принимать непосредственной участие в развитии рынка офисной недвижимости и появлении новых современных проектов, соответствующих международным стандартам качества.
- Давайте затронем актуальную тему цифровизации. Можете привести пример из опыта внедрения IT-продуктов вашей компанией и рассказать о реальной цифровизации девелопера?
- У нас достаточно сильная техническая сторона. Во всех наших проектах мы внедряем пилотные решения для создания комфортной здоровой среды. В Upside Kuntsevo, помимо уже стандартных FACE ID с электронными картами-пропусками, будет реализована единая smart-tech система рекуперации и ионизации воздуха. Такая энергосберегающая технология основана на принципе использования тепла удаляемого воздуха внутри здания для подогрева свежего приточного воздуха. Дополнительно устройства рекуперации будут поддерживать комфортные показатели подаваемого в помещения воздуха и автоматически регулировать температуру в зависимости от погодных условий, благодаря чему удастся сократить распространение респираторных заболеваний среди сотрудников в сезон простуд. Кроме того, технология напрямую влияет на обслуживание бизнес-центра. Так, затраты на электроэнергию у резидентов Upside Kuntsevo будут на 30% меньше.
- Какой прогноз вы бы дали в отношении развития бизнес-центров в нашей стране? Офис будущего, на ваш взгляд, — он какой?
- Уверена, что появится больше индивидуальных проектов, которые повышают качество среды и выполняют социальную миссию. Будет набирать оборот концепция work-life blend, когда между работой и отдыхом нет четких границ. Таким образом, компании станут все более требовательны к архитекторам и девелоперам в вопросах планировок, инфраструктуры и прочих составляющих комфорта. А девелоперы будут не просто возводить бизнес-центры, но создавать настоящие экосистемы, где резиденты смогут чувствовать себя вовлеченными во все аспекты жизни не только своей компании, но и деловых комплексов в целом, как единых организмов.
- Виолетта, давайте начнем с трендов. Девелоперы жилой недвижимости начинают все активнее строить офисы в Москве. В свете этой тенденции возникает ряд вопросов. Зачем застройщику жилой недвижимости открывать отдельное направление по коммерческой? Является ли этот интерес сопутствующим, или сегмент интересен с точки зрения бизнеса?
- Первая причина, по которой застройщики выходят на рынок строительства объектов коммерческой недвижимости, – намерение диверсифицировать направления бизнеса. Поскольку разные сегменты недвижимости демонстрируют неравномерную покупательскую активность в одни и те же периоды, работа в нескольких направлениях позволяет бизнесу сохранять устойчивость. В случае с выходом в офисный сегмент девелоперы жилых проектов решают одновременно две задачи. С одной стороны, они получают дополнительные стимулирующие меры от государства для создания подобного рода инфраструктуры, что делает данное решение экономически целесообразным. С другой, это возможность перенести в новый сегмент колоссальный опыт в реализации не просто жилых проектов, а целых экосистем, позволяющих организовать любой жизненный сценарий на территории объекта. Аналогичный запрос сегодня наблюдается и со стороны арендаторов бизнес-центров: офис уже воспринимается как часть жизненной среды и должен разделять систему ценностей его резидентов.
- Бытует мнение, что застройщики жилой недвижимости не всегда хорошо понимают специфику строительства коммерческих объектов. Так ли это? Какое влияние они могут оказать на рынок, на ваш взгляд?
- Я считаю, что девелоперы жилой недвижимости могут только позитивным образом повлиять на продукт коммерческой недвижимости. Потому что паттерны поведения людей, которые покупают коммерческую недвижимость и жилую, различаются. В жилой недвижимости 70% покупателей принимают решение эмоционально, и только 30% руководствуются рациональными доводами, в то время как в сегменте коммерческой недвижимости – все наоборот. И как раз на эмоциональную составляющую влияет множество факторов: архитектура, интерьерное наполнение, потрясающие лобби, визуальная эстетика и так далее. Поэтому с приходом девелоперов из жилой недвижимости начинают качественно меняться коммерческие объекты, приобретая уникальные эмоциональные особенности и новые продуктовые характеристики.
Это легко проследить на концепциях коммерческих объектов, которые реализовывались 5 лет назад и сейчас. Раньше бизнес-центры были очень схожи между собой как в архитектурных решениях, так и во внутреннем устройстве. Отсутствовала, откровенно говоря, продуктовая эстетика. Клиентов в первую очередь интересовали инженерное оснащение, вентиляция и пр. Сейчас же каждый проект – это индивидуальный архитектурный код, уникальная концепция создания комфортной среды для резидентов, с дизайнерскими лобби, предметами современного искусства в общественных зонах и так далее.
Более того, сейчас девелоперы бизнес-центров начинают заниматься проектами благоустройства, чтобы у сотрудников в течение рабочего дня была возможность проводить время вне офиса. К примеру, в нашем бизнес-центре Upside Kuntsevo мы благоустраиваем прилегающий парк, привлекли дендрологов и светодизайнеров для создания проекта парковой зоны.
- Так что же принципиально нового может привнести девелопер жилой недвижимости в проект бизнес-центра? В концепцию, архитектурный облик, набор сервисов, техническое оснащение?
- Я бы отметила стремление трансформировать формат бизнес-центра в своеобразный город в городе, который соответствовал бы всем требованиям и потребностям его клиентов и гостей. Благоустроенная прогулочная зона, террасы в стиле экоархитектуры, лобби с коллекцией арт-объектов – не просто оригинальные дополнения к модному бизнес-центру, а повод для впечатлений и положительных эмоций. Кроме того, девелоперы уделяют пристальное внимание эстетической составляющей проектов, в частности, архитектурным решениям. Например, при работе с бизнес-центром класса А Upside Kuntsevo архитекторы учитывали деловое комьюнити и окружающий ландшафт. Здания производят впечатление мягко «обернутых» в камень. Такое решение будет достигнуто за счет облицовки фасадов светлым композитным материалом с текстурой песчаника. Каменные «ленты» должны опоясывать фасады, скругляя прямые углы. Благодаря достигнутому визуальному эффекту и природным оттенкам объект будет органично интегрирован в расположенную рядом парковую зону.
Еще одна тенденция – новый подход застройщиков к реализации коммерческих помещений на территории бизнес-центров. Раньше большинство девелоперов предпочитали продавать, а не оставлять в собственности помещения, поскольку это намного выгоднее и проще. Сейчас все больше застройщиков оставляют коммерцию в собственном управлении, что позволяет контролировать состав арендаторов коммерческой недвижимости для сохранения заявленной концепции и создавать полноценную инфраструктуру для работы, творчества и досуга. Это крайне вдумчивая и кропотливая история.
- Напрашивается вопрос: какую вы выбрали модель реализации проекта Upside Kuntsevo – через продажу офисов или через аренду?
- В рамках данного проекта Upside Development реализует два корпуса бизнес-центра. На текущий момент продажи офисов открыты в первом корпусе Upside Kuntsevo. Для интересантов доступны офисы площадью от 76,7 кв. м до 24 000 кв. м. Стоимость квадратного метра стартует с отметки 420 000 руб. В дальнейшем вероятен сценарий пересмотра модели реализации офисов, и во второй очереди будет запущено направление аренды офисных площадей.
- Будут ли в вашем новом бизнес-центре гибкие офисы и другие современные способы организации пространства?
- В основе проекта лежат передовые решения. И, конечно, мы понимаем, что без гибких офисов сейчас сложно представить себе современный бизнес-центр. Поэтому проектом предусмотрена полноценная экосистема для будущих резидентов: мультиформатные рабочие места и hot desk, опенспейсы, переговорные, конференц-залы, кафетерий с выходом на открытую террасу, фитнес-центр для поддержания здорового образа жизни, салоны красоты, аптеки и другие инфраструктурные элементы.
- Для какой аудитории предназначен ваш бизнес-центр?
- Среди клиентов нашего проекта – как представители малого и среднего бизнеса, так и крупнейшие корпорации. Со своей стороны, мы стараемся учитывать их пожелания и проявлять гибкость по многим вопросам. К примеру, на данном этапе реализации проекта мы можем даже рассматривать возможность внесения изменений в конструктивные элементы здания, как того требуют, к примеру, условия размещения IT-компаний. Другой вопрос, что мы ограничены сроками строительства. И вносить подобные корректировки в проект можем не далее, чем в ближайшие 1,5 месяца.
- Есть у вас в планах похожие проекты? Считаете ли вы офисный сегмент перспективным для себя?
- Хороший вопрос. Отвечу так: на текущий момент для нас крайне важно, чтобы ожидания будущих резидентов нашего бизнес-центра и реальность совпали. О дальнейших планах говорить пока рано. Между тем, не могу не отметить тот факт, что нам интересно принимать непосредственной участие в развитии рынка офисной недвижимости и появлении новых современных проектов, соответствующих международным стандартам качества.
- Давайте затронем актуальную тему цифровизации. Можете привести пример из опыта внедрения IT-продуктов вашей компанией и рассказать о реальной цифровизации девелопера?
- У нас достаточно сильная техническая сторона. Во всех наших проектах мы внедряем пилотные решения для создания комфортной здоровой среды. В Upside Kuntsevo, помимо уже стандартных FACE ID с электронными картами-пропусками, будет реализована единая smart-tech система рекуперации и ионизации воздуха. Такая энергосберегающая технология основана на принципе использования тепла удаляемого воздуха внутри здания для подогрева свежего приточного воздуха. Дополнительно устройства рекуперации будут поддерживать комфортные показатели подаваемого в помещения воздуха и автоматически регулировать температуру в зависимости от погодных условий, благодаря чему удастся сократить распространение респираторных заболеваний среди сотрудников в сезон простуд. Кроме того, технология напрямую влияет на обслуживание бизнес-центра. Так, затраты на электроэнергию у резидентов Upside Kuntsevo будут на 30% меньше.
- Какой прогноз вы бы дали в отношении развития бизнес-центров в нашей стране? Офис будущего, на ваш взгляд, — он какой?
- Уверена, что появится больше индивидуальных проектов, которые повышают качество среды и выполняют социальную миссию. Будет набирать оборот концепция work-life blend, когда между работой и отдыхом нет четких границ. Таким образом, компании станут все более требовательны к архитекторам и девелоперам в вопросах планировок, инфраструктуры и прочих составляющих комфорта. А девелоперы будут не просто возводить бизнес-центры, но создавать настоящие экосистемы, где резиденты смогут чувствовать себя вовлеченными во все аспекты жизни не только своей компании, но и деловых комплексов в целом, как единых организмов.
Поделиться
