Алексей Алёшин: «Редевелопмент обладает способностью оживлять не только здания, но и среду, создавать новые пространства, магнитить комьюнити»
Алексей Алёшин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры», о причинах, по которым арендаторы выбирают офисы в исторических зданиях, стоимости реконцепции и ее перспективах.
- Алексей, преобразование промышленных зданий в бизнес-центры набирает обороты. На этом фоне возникает вопрос: чем интересно для девелопера освоение бывшей промышленной зоны?
- С одной стороны, редевелопмент — это способ сохранить историческое наследие для будущего поколения, оставив тем самым и свой след в истории города. С другой – возможность создать уникальный и крайне востребованный объект в отличной локации. Несмотря на то, что работа с историческим наследием — крайне вдумчивая и кропотливая история, такие помещения легко трансформируются для решения разных задач. Все это делает недвижимость в объекте редевелопмента более интересной для арендаторов и инвесторов. Об этом наглядно говорят цифры: по итогам 2023 на офисы класса В+, которые в основном и получаются в результате редевелопмента, пришлось 42% сделок на столичном рынке недвижимости.
- Бытует мнение, что интерес к исторической недвижимости - признак развитости рынка. Это видно на примере многих европейских городов, где реставрация памятников архитектуры поставлена на поток. Так ли это?
- Однозначно да. Скажем, в 90-е годы архитектура Москвы развивалась без оглядки на историческое наследие. Сегодня девелоперы поняли, что архитектура прошлых эпох способна придать городу неповторимый облик. Кроме того, с каждым годом все большую значимость приобретают тренды осознанного потребления, и редевелопмент полностью вписывается в эту концепцию.
- Между тем реконструкция старинных зданий под современные офисы — сложный и дорогостоящий проект. Окупается ли это?
- Окупаемость затрат зависит от грамотного подхода инвестора. Редевелопмент — это не только про финансовые ресурсы, но и про компетенции для поиска подходящих площадок, наличие грамотно выстроенного PR и GR и многое другое. При наличии всех слагаемых маржинальность офисных объектов в зданиях редевелопмента может доходить до 45%.
- Что подталкивает девелоперов к редевелопменту, мы выяснили. Однако разговор на заданную тему будет неполным без понимания, а что же подталкивает и удерживает сегодняшних арендаторов и покупателей офисных площадей в зданиях редевелопмента? Они пользуются большой популярностью, о чем свидетельствует низкая вакансия, даже в кризисное время.
- Хотелось бы начать с того, что в офисах сегодня все больше работают представители поколения Z. Привлечь в офисы это свободолюбивое поколение возможно только одним способом – необходимо организовывать в бизнес-центрах такие пространства, из которых вообще не захочется уходить домой. Стильный, основанный на принципах осознанного потребления, с продуманным зонированием и изоляцией, с качественной техникой и насыщенной инфраструктурой — таков идеальный офис для «зетов». Редевелопмент как раз обладает способностью оживлять не только здания, но и среду, создавать новые пространства, магнитить комьюнити. Например, в лофт-квартале «Товарищество Рябовской Мануфактуры» мы создали настоящий «город в городе», и успех такого подхода наглядно отражают цифры: на текущий момент лофт-квартал сдан на 98%.
- С коммерческой точки зрения, насколько наличие объектов ретейла повышает спрос на офисы?
- Наличие качественной торговой инфраструктуры пока еще нельзя назвать определяющим фактором при выборе компанией-арендатором бизнес-центра (в отличие, например, от его локации и ставки аренды), однако она является значимой частью с точки зрения привлекательности объекта.
- Реализация проекта лофт-квартала «Товарищество Рябовской мануфактуры» не отбила у компании желание осваивать бывшие промзоны и в будущем или в принципе достаточно одного такого трудоемкого проекта в портфеле?
- Мы довольны тем результатом, который получили: ожидания резидентов нашего бизнес-центра и реальность совпали. Проект «Товарищества» был высоко оценен как рынком недвижимости, так и культурным сообществом. Подробно о дальнейших планах говорить пока рано, однако нам, безусловно, интересны подобные проекты.
- Как вы в целом смотрите на будущее офисного редевелопмента?
- Думаю, что сегмент продолжит набирать обороты, интерес к редевелопменту никуда не исчезнет. Особенно это актуально для мегаполисов, где от процесса преобразования промышленных территорий, которые неэффективно используются, во многом зависит дальнейшее развитие городской среды.
- Алексей, преобразование промышленных зданий в бизнес-центры набирает обороты. На этом фоне возникает вопрос: чем интересно для девелопера освоение бывшей промышленной зоны?
- С одной стороны, редевелопмент — это способ сохранить историческое наследие для будущего поколения, оставив тем самым и свой след в истории города. С другой – возможность создать уникальный и крайне востребованный объект в отличной локации. Несмотря на то, что работа с историческим наследием — крайне вдумчивая и кропотливая история, такие помещения легко трансформируются для решения разных задач. Все это делает недвижимость в объекте редевелопмента более интересной для арендаторов и инвесторов. Об этом наглядно говорят цифры: по итогам 2023 на офисы класса В+, которые в основном и получаются в результате редевелопмента, пришлось 42% сделок на столичном рынке недвижимости.
- Бытует мнение, что интерес к исторической недвижимости - признак развитости рынка. Это видно на примере многих европейских городов, где реставрация памятников архитектуры поставлена на поток. Так ли это?
- Однозначно да. Скажем, в 90-е годы архитектура Москвы развивалась без оглядки на историческое наследие. Сегодня девелоперы поняли, что архитектура прошлых эпох способна придать городу неповторимый облик. Кроме того, с каждым годом все большую значимость приобретают тренды осознанного потребления, и редевелопмент полностью вписывается в эту концепцию.
- Между тем реконструкция старинных зданий под современные офисы — сложный и дорогостоящий проект. Окупается ли это?
- Окупаемость затрат зависит от грамотного подхода инвестора. Редевелопмент — это не только про финансовые ресурсы, но и про компетенции для поиска подходящих площадок, наличие грамотно выстроенного PR и GR и многое другое. При наличии всех слагаемых маржинальность офисных объектов в зданиях редевелопмента может доходить до 45%.
- Что подталкивает девелоперов к редевелопменту, мы выяснили. Однако разговор на заданную тему будет неполным без понимания, а что же подталкивает и удерживает сегодняшних арендаторов и покупателей офисных площадей в зданиях редевелопмента? Они пользуются большой популярностью, о чем свидетельствует низкая вакансия, даже в кризисное время.
- Хотелось бы начать с того, что в офисах сегодня все больше работают представители поколения Z. Привлечь в офисы это свободолюбивое поколение возможно только одним способом – необходимо организовывать в бизнес-центрах такие пространства, из которых вообще не захочется уходить домой. Стильный, основанный на принципах осознанного потребления, с продуманным зонированием и изоляцией, с качественной техникой и насыщенной инфраструктурой — таков идеальный офис для «зетов». Редевелопмент как раз обладает способностью оживлять не только здания, но и среду, создавать новые пространства, магнитить комьюнити. Например, в лофт-квартале «Товарищество Рябовской Мануфактуры» мы создали настоящий «город в городе», и успех такого подхода наглядно отражают цифры: на текущий момент лофт-квартал сдан на 98%.
- С коммерческой точки зрения, насколько наличие объектов ретейла повышает спрос на офисы?
- Наличие качественной торговой инфраструктуры пока еще нельзя назвать определяющим фактором при выборе компанией-арендатором бизнес-центра (в отличие, например, от его локации и ставки аренды), однако она является значимой частью с точки зрения привлекательности объекта.
- Реализация проекта лофт-квартала «Товарищество Рябовской мануфактуры» не отбила у компании желание осваивать бывшие промзоны и в будущем или в принципе достаточно одного такого трудоемкого проекта в портфеле?
- Мы довольны тем результатом, который получили: ожидания резидентов нашего бизнес-центра и реальность совпали. Проект «Товарищества» был высоко оценен как рынком недвижимости, так и культурным сообществом. Подробно о дальнейших планах говорить пока рано, однако нам, безусловно, интересны подобные проекты.
- Как вы в целом смотрите на будущее офисного редевелопмента?
- Думаю, что сегмент продолжит набирать обороты, интерес к редевелопменту никуда не исчезнет. Особенно это актуально для мегаполисов, где от процесса преобразования промышленных территорий, которые неэффективно используются, во многом зависит дальнейшее развитие городской среды.
Поделиться
