Андрей Степаненко, РАД: За качественными офисами идет настоящая охота
В этом году Российскому аукционному дому исполнилось 15 лет. О том, как изменился рынок публичных торгов, структура портфеля, тренды, как начиналась история РАД и каких результатов достиг аукционный дом, спросе на земельные участки, объекты коммерческой и жилой недвижимости, и о многом другом в интервью CRE рассказал Андрей Степаненко, генеральный директор-управляющий партнер РАД, член генерального совета, председатель комитета по организации торгов «Деловой России».
- Как пришла идея создания РАД? На чем фокусировался аукционный дом 15 лет назад?
- Как известно, спрос определяет предложение и наоборот, это взаимосвязанные вещи. Когда мы увидели, что на рынке после кризиса 2008 года образуется большое количество стресс-активов, то пришла идея создания аукционного дома. Мы обратились в Сбербанк, создали совместную компанию, получили одобрение правительства Российской Федерации. В принципе, мы изначально задумывались как организация, которая работает в трех направлениях.
Первое — продажа стрессовых активов, арестованного залогового имущества.
Второе — продажа государственных активов. Это приватизация субъектовая, муниципальная и федеральная. Плюс квазиприватизация, когда государственные предприятия, унитарные или акционерные общества с государственным капиталом продают свои активы.
И третье — это арт-рынок, продажа предметов антиквариата. В московском Гостином дворе у нас был офис, в открытии первой предаукционной выставки участвовали Винокур и посол Китая в РФ, а мы по задумке главы Сбербанка должны были стать русским Sotheby's. Но не случилось, этот рынок довольно специфичен и низкомаржинален, поэтому сейчас в этой сфере мы ограничились проведением сезонных аукционов по продаже антикварных книг и предметов декоративно-прикладного искусства два раза в год. С этой тематикой нас показывают в прайм-тайм по "Первому каналу" – так что помимо одной из статей дохода получился еще и прекрасный имиджевый проект. Что касается первых двух направлений, они остались в полном объеме и активно развиваются.
- Какие активы преобладали в портфеле?
- Если говорить о том, что было на рубеже 2009/2010 годов, то в первую очередь, конечно, это были стрессовые активы. В частности, было достаточно большое количество greenfield, земельных участков, приобретенных инвесторами на кредитные деньги в начале нулевых. В результате мирового кризиса "пузырь" лопнул, а земли перешли за долги к банкам. Это были как участки сельхозназначения, так и земли, на которых возможно жилое строительство.
Также было много сделок в сегменте готовых офисных и торговых центров. Например, одна из первых наших сделок - продажа объектов продовольственной сети «АЛПИ». Это торговые комплексы в пределах 50-90 тысяч квадратных метров, расположенные в Сибирском федеральном округе, которые были построены хост-способом, без особых разрешений. Собственник был признан несостоятельным, а объекты реализованы на торгах.
Третий существенный сегмент — пакеты акций предприятий.
- А как обстояли дела с продажами квартир?
- Квартир тогда не было. Почему? На том этапе не было кредитования, не было мыльного пузыря из строящихся квартир. Были единичные лоты, но 90% сделок проводились без ипотеки за счет собственных средств.
Это теперь, если сейчас продается единичная квартира или пул квартир, то это, как правило, следствие того, что собственник не вернул кредит банку.
Еще в те годы не было продаж лизингового имущества. А сейчас лизинговые компании дают нам внушительные объемы, это и машины, и оборудование для различных отраслей народного хозяйства.
- Какие еще изменения произошли в последние годы?
- Рынок действительно изменился. Допустим, еще три-четыре года назад был большой бум проблемных банков, которые были санированы Агентством по страхованию вкладов. Сегодня в портфеле доля этих активов снижается, потому что снижается количество банков, подлежащих санации. И сам портфель стал иным. Если 5 лет назад 50–70% составляли земля и недвижимость, а остальное - права требования, то сейчас наоборот, права требования достигают 85% от общего портфеля. Посмотрите хотя бы на торги по поручению банка Траст, там было очень много крупных торговых и офисных зданий, заводов. Сейчас на торги выходят небольшие разрозненные активы, а в основном - права требования.
- А что касается земельных участков, их сейчас меньше выходит на торги?
- Если говорить о периоде с 2009 по 2012 гг., тогда было очень большое количество участков под строительство жилья, но основной их объем был не подготовлен с точки зрения разрешительной документации. Сейчас предложение есть, но в ограниченном количестве регионов - Москва, Петербург, Казань... А во многих регионах сами власти препятствуют редевелопменту промышленных территорий, хотя девелоперы готовы строить, вкладываться в социальную и дорожную инфраструктуру. Часто местные власти действуют по принципу "инициатива наказуема", и предпочитают ничего в этом направлении не делать.
Сегодня на самом высоком уровне обсуждается, что план по вводу квадратных метров жилья выполнить не удастся. Эта тема звучала в том числе на Восточном экономическом форуме, который недавно прошел во Владивостоке. Это происходит не только потому, что земельных участков стало меньше, но и потому, что субъекты федерации препятствуют переводу земель в зоны, предназначенные для строительства жилья. Зачастую это касается участков, занятых бывшими промышленными предприятиями, которые уже десятилетия как не работают. При этом, никаких внятных концепций развития таких территорий со стороны местных властей тоже не поступает.
Следствием такого подхода становится дефицит земельных участков для жилищного строительства, причем не только привлекательных для инвестиций, но и средне- и даже низколиквидных. Это тормозит исполнение программы "Доступное жилье". Критики скажут, что сегодня у нас нет доступной ипотеки, поэтому и думать об этом не следует. Но ведь проектирование и получение разрешения на строительство занимают от года до двух, плюс строительный цикл два года. То есть, если мы сегодня об этом не подумаем, то через три-четыре года на рынке жилья будет серьезный провал.
- А стрессовых активов готовой коммерческой недвижимости много сейчас? Стало ли их больше в последнее время?
- Они действительно появились и продаются достаточно хорошо. Например, мы сейчас находимся в бизнес-центре, который один госбанк продал пенсионному фонду другого госбанка. На тот момент здесь был только один арендатор из десяти, восемь этажей были свободны, сейчас он уже заполнен на 100%. Это показательный пример того, что сейчас совершается большое количество "тихих сделок", они проходят между участниками напрямую и не выходят на рынок. Также это показатель того, что сегодня даже отсутствие заполняемости в бизнес-центрах не пугает инвесторов. Качественных БЦ класса А не так много, и все они востребованы. Но спросом пользуются и бизнес-центры класса С, и коворкинги.
Торговые центры, кстати, тоже не все доходят до торгов. За крупными объектами в интересных районах с небольшой обеспеченностью ритейлом идет охота.
- Если говорить про РАД в цифрах за эти 15 лет, сколько сделок прошло на вашей ЭТП за это время и на какую сумму?
- Цифры внушительные, как и разнообразие лотов. Ведь мы продаем не только недвижимость, хотя это и основная наша специализация. На торгах очень много промышленных объектов, сельхозпредприятий, огромный пласт лизинговых объектов, квоты на вылов морских биоресурсов, аренда земли и недвижимости. Все это имущество попадает в публичные торги из разных источников – в основном, как проблемное – в процедуре банкротства или в виде цессий, многое – как имущество, перешедшее банкам в уплату долгов. Отдельный большой пласт активов – по линии взаимодействия с крупными корпоративными собственниками. Это очень интересная недвижимость – земли, как правило, промышленного назначения, а здания – административные объекты советского периода. Все это отлично укладывается в концепцию редевелопмента, уже на правах собственности. Ну, и растет число частных сделок, даже очень крупных. В цифрах это выглядит так: 101,2 тыс. лотов на сумму 1,25 трлн руб. Это общие показатели. А в недвижимости за 15 лет мы продали 13 млн кв.м общей стоимостью 390 млрд руб и 360 тыс. га земельных участков на 64,3 млрд руб.
Основной объем торгов по недвижимости, конечно же, приходится на Москву и Санкт-Петербург. Там есть что продавать. В цифрах это 3 млн кв. м на сумму 160 млрд руб в Москве, в Санкт-Петербурге - 1,5 млн кв. м на сумму 55 млрд рублей.
В Москве в продажу поступают крупные лоты, в основном это БЦ и ТЦ, гостиничные комплексы, в Питере – бывшие доходные дома, особняки, помещения уличной торговли и пр.
- А что происходит на региональных рынках?
- В целом, все региональные рынки сегодня развиваются очень активно и по всем сегментам, включая производственный. В городах-миллионниках ликвидная коммерческая недвижимость является предметом охоты. Это качественные бизнес-центры и торговые комплексы, участки под строительство складов, которых катастрофически не хватает, стрит-ритейл в хорошем состоянии и в правильной локации и пр. Если вернуться к нашей статистике за 15 лет, то 9 млн кв.м на сумму 130 млрд рублей пришлось как раз на региональные рынки. Из крупных лотов можно отметить продажу гостиницы Hyatt на Дальнем Востоке за 3,84 млрд рублей, ТЦ «Вертикаль» в Самаре (1,04 млрд руб.), ТРЦ «Алатырь» в Екатеринбурге (1,5 млрд руб.), БЦ «Ямал-Плаза» в Салехарде (646 млн.), «Отель «Звездный» в Сочи (4,5 млрд рублей) и др.
Немаловажно, что инвесторов интересуют не только крупные города. Например, мы продаем памятники в Ярославле, за ними буквально выстраивается очередь - их покупают под гостиницы, потому что маршрут Золотого кольца сейчас развивается ускоренными темпами. Это же можно сказать про Калининградскую область, которая за последние пять лет преобразилась и стала выглядеть как настоящий европейский курорт. С уклоном в туристический формат развивается Поволжье и, конечно, Краснодарский край.
- Как пришла идея создания РАД? На чем фокусировался аукционный дом 15 лет назад?
- Как известно, спрос определяет предложение и наоборот, это взаимосвязанные вещи. Когда мы увидели, что на рынке после кризиса 2008 года образуется большое количество стресс-активов, то пришла идея создания аукционного дома. Мы обратились в Сбербанк, создали совместную компанию, получили одобрение правительства Российской Федерации. В принципе, мы изначально задумывались как организация, которая работает в трех направлениях.
Первое — продажа стрессовых активов, арестованного залогового имущества.
Второе — продажа государственных активов. Это приватизация субъектовая, муниципальная и федеральная. Плюс квазиприватизация, когда государственные предприятия, унитарные или акционерные общества с государственным капиталом продают свои активы.
И третье — это арт-рынок, продажа предметов антиквариата. В московском Гостином дворе у нас был офис, в открытии первой предаукционной выставки участвовали Винокур и посол Китая в РФ, а мы по задумке главы Сбербанка должны были стать русским Sotheby's. Но не случилось, этот рынок довольно специфичен и низкомаржинален, поэтому сейчас в этой сфере мы ограничились проведением сезонных аукционов по продаже антикварных книг и предметов декоративно-прикладного искусства два раза в год. С этой тематикой нас показывают в прайм-тайм по "Первому каналу" – так что помимо одной из статей дохода получился еще и прекрасный имиджевый проект. Что касается первых двух направлений, они остались в полном объеме и активно развиваются.
- Какие активы преобладали в портфеле?
- Если говорить о том, что было на рубеже 2009/2010 годов, то в первую очередь, конечно, это были стрессовые активы. В частности, было достаточно большое количество greenfield, земельных участков, приобретенных инвесторами на кредитные деньги в начале нулевых. В результате мирового кризиса "пузырь" лопнул, а земли перешли за долги к банкам. Это были как участки сельхозназначения, так и земли, на которых возможно жилое строительство.
Также было много сделок в сегменте готовых офисных и торговых центров. Например, одна из первых наших сделок - продажа объектов продовольственной сети «АЛПИ». Это торговые комплексы в пределах 50-90 тысяч квадратных метров, расположенные в Сибирском федеральном округе, которые были построены хост-способом, без особых разрешений. Собственник был признан несостоятельным, а объекты реализованы на торгах.
Третий существенный сегмент — пакеты акций предприятий.
- А как обстояли дела с продажами квартир?
- Квартир тогда не было. Почему? На том этапе не было кредитования, не было мыльного пузыря из строящихся квартир. Были единичные лоты, но 90% сделок проводились без ипотеки за счет собственных средств.
Это теперь, если сейчас продается единичная квартира или пул квартир, то это, как правило, следствие того, что собственник не вернул кредит банку.
Еще в те годы не было продаж лизингового имущества. А сейчас лизинговые компании дают нам внушительные объемы, это и машины, и оборудование для различных отраслей народного хозяйства.
- Какие еще изменения произошли в последние годы?
- Рынок действительно изменился. Допустим, еще три-четыре года назад был большой бум проблемных банков, которые были санированы Агентством по страхованию вкладов. Сегодня в портфеле доля этих активов снижается, потому что снижается количество банков, подлежащих санации. И сам портфель стал иным. Если 5 лет назад 50–70% составляли земля и недвижимость, а остальное - права требования, то сейчас наоборот, права требования достигают 85% от общего портфеля. Посмотрите хотя бы на торги по поручению банка Траст, там было очень много крупных торговых и офисных зданий, заводов. Сейчас на торги выходят небольшие разрозненные активы, а в основном - права требования.
- А что касается земельных участков, их сейчас меньше выходит на торги?
- Если говорить о периоде с 2009 по 2012 гг., тогда было очень большое количество участков под строительство жилья, но основной их объем был не подготовлен с точки зрения разрешительной документации. Сейчас предложение есть, но в ограниченном количестве регионов - Москва, Петербург, Казань... А во многих регионах сами власти препятствуют редевелопменту промышленных территорий, хотя девелоперы готовы строить, вкладываться в социальную и дорожную инфраструктуру. Часто местные власти действуют по принципу "инициатива наказуема", и предпочитают ничего в этом направлении не делать.
Сегодня на самом высоком уровне обсуждается, что план по вводу квадратных метров жилья выполнить не удастся. Эта тема звучала в том числе на Восточном экономическом форуме, который недавно прошел во Владивостоке. Это происходит не только потому, что земельных участков стало меньше, но и потому, что субъекты федерации препятствуют переводу земель в зоны, предназначенные для строительства жилья. Зачастую это касается участков, занятых бывшими промышленными предприятиями, которые уже десятилетия как не работают. При этом, никаких внятных концепций развития таких территорий со стороны местных властей тоже не поступает.
Следствием такого подхода становится дефицит земельных участков для жилищного строительства, причем не только привлекательных для инвестиций, но и средне- и даже низколиквидных. Это тормозит исполнение программы "Доступное жилье". Критики скажут, что сегодня у нас нет доступной ипотеки, поэтому и думать об этом не следует. Но ведь проектирование и получение разрешения на строительство занимают от года до двух, плюс строительный цикл два года. То есть, если мы сегодня об этом не подумаем, то через три-четыре года на рынке жилья будет серьезный провал.
- А стрессовых активов готовой коммерческой недвижимости много сейчас? Стало ли их больше в последнее время?
- Они действительно появились и продаются достаточно хорошо. Например, мы сейчас находимся в бизнес-центре, который один госбанк продал пенсионному фонду другого госбанка. На тот момент здесь был только один арендатор из десяти, восемь этажей были свободны, сейчас он уже заполнен на 100%. Это показательный пример того, что сейчас совершается большое количество "тихих сделок", они проходят между участниками напрямую и не выходят на рынок. Также это показатель того, что сегодня даже отсутствие заполняемости в бизнес-центрах не пугает инвесторов. Качественных БЦ класса А не так много, и все они востребованы. Но спросом пользуются и бизнес-центры класса С, и коворкинги.
Торговые центры, кстати, тоже не все доходят до торгов. За крупными объектами в интересных районах с небольшой обеспеченностью ритейлом идет охота.
- Если говорить про РАД в цифрах за эти 15 лет, сколько сделок прошло на вашей ЭТП за это время и на какую сумму?
- Цифры внушительные, как и разнообразие лотов. Ведь мы продаем не только недвижимость, хотя это и основная наша специализация. На торгах очень много промышленных объектов, сельхозпредприятий, огромный пласт лизинговых объектов, квоты на вылов морских биоресурсов, аренда земли и недвижимости. Все это имущество попадает в публичные торги из разных источников – в основном, как проблемное – в процедуре банкротства или в виде цессий, многое – как имущество, перешедшее банкам в уплату долгов. Отдельный большой пласт активов – по линии взаимодействия с крупными корпоративными собственниками. Это очень интересная недвижимость – земли, как правило, промышленного назначения, а здания – административные объекты советского периода. Все это отлично укладывается в концепцию редевелопмента, уже на правах собственности. Ну, и растет число частных сделок, даже очень крупных. В цифрах это выглядит так: 101,2 тыс. лотов на сумму 1,25 трлн руб. Это общие показатели. А в недвижимости за 15 лет мы продали 13 млн кв.м общей стоимостью 390 млрд руб и 360 тыс. га земельных участков на 64,3 млрд руб.
Основной объем торгов по недвижимости, конечно же, приходится на Москву и Санкт-Петербург. Там есть что продавать. В цифрах это 3 млн кв. м на сумму 160 млрд руб в Москве, в Санкт-Петербурге - 1,5 млн кв. м на сумму 55 млрд рублей.
В Москве в продажу поступают крупные лоты, в основном это БЦ и ТЦ, гостиничные комплексы, в Питере – бывшие доходные дома, особняки, помещения уличной торговли и пр.
- А что происходит на региональных рынках?
- В целом, все региональные рынки сегодня развиваются очень активно и по всем сегментам, включая производственный. В городах-миллионниках ликвидная коммерческая недвижимость является предметом охоты. Это качественные бизнес-центры и торговые комплексы, участки под строительство складов, которых катастрофически не хватает, стрит-ритейл в хорошем состоянии и в правильной локации и пр. Если вернуться к нашей статистике за 15 лет, то 9 млн кв.м на сумму 130 млрд рублей пришлось как раз на региональные рынки. Из крупных лотов можно отметить продажу гостиницы Hyatt на Дальнем Востоке за 3,84 млрд рублей, ТЦ «Вертикаль» в Самаре (1,04 млрд руб.), ТРЦ «Алатырь» в Екатеринбурге (1,5 млрд руб.), БЦ «Ямал-Плаза» в Салехарде (646 млн.), «Отель «Звездный» в Сочи (4,5 млрд рублей) и др.
Немаловажно, что инвесторов интересуют не только крупные города. Например, мы продаем памятники в Ярославле, за ними буквально выстраивается очередь - их покупают под гостиницы, потому что маршрут Золотого кольца сейчас развивается ускоренными темпами. Это же можно сказать про Калининградскую область, которая за последние пять лет преобразилась и стала выглядеть как настоящий европейский курорт. С уклоном в туристический формат развивается Поволжье и, конечно, Краснодарский край.
Поделиться
