Елена Малиновская, Millhouse: «Рынок офисной недвижимости - спрос уходит из центра Москвы»
Рынок офисной недвижимости, несмотря на уход глобальных игроков, продолжает демонстрировать наличие стабильного спроса. Арендаторы и инвесторы обращают пристальное внимание, как на крупные, так и небольшие объекты. При этом девелоперы не заявляют о запуске новых проектов.
О современных реалиях и трендах - 2025 на рынке офисной недвижимости Москвы и области в интервью CRE рассказывает эксперт Елена Малиновская, директор по аренде Делового квартала «Сколково Парк», председатель правления АРКН.
- Как можно охарактеризовать текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости?
Сегодня рынок коммерческой недвижимости - это рынок арендодателя, при этом подавляющий объем сделок наблюдается в сегменте продаж и покупки, а не аренды. Причина такой ситуации - рекордно низкая вакансия в арендном сегменте. Выход на рынок новых девелопментов не планируется, а имеющиеся площади уже заняты. Соответственно, на рынке остались только предложения по продаже. На этом фоне ожидается рост вторичного предложения аренды от инвесторов. Но это уже не будет профессиональная аренда от девелопера. Поэтому, если мы говорим только о профессиональном рынке, то на нем происходит большой перекос в сторону предложения на продажу.
- Существует ли еще профессиональный рынок аренды офисов или все ушло в покупку и строительство под госкомпании?
Профессиональный рынок аренды офисов все еще существует, несмотря на то, что объем предложения резко сократился, а о старте новых крупных проектов девелоперы не заявляют. Есть проекты, которые построены некоторое время назад и там изредка могут возникать какие-то вакансии, и может проходить небольшая ротация арендаторов. На рынок также будут выходить постепенно новые проекты, связанные с предложением на аренду. Но в текущих условиях - это сложный бизнес.
- По сути, офисы класса А в аренду сейчас предлагают 2-3 компании. Не скучно вам там, среди этих единиц?
Мы сейчас, действительно, одни из немногих компаний, кто готов предложить в аренду офисы класса А. Предложений мало, качественных предложений еще меньше. А новых офисов с отделкой нет вообще, кроме одного нашего проекта, что позволяет нам собирать весь спрос и достаточно позитивно смотреть на будущие проекты.
- Почему вы не идете в продажу, как все?
У нас нет такого кредитного давления, как у многих наших коллег. Мы по – другому строим свое финансирование и, соответственно, у нас нет необходимости получать возврат вложенных инвестиций немедленно, чтобы погасить «кредитное плечо». А распродавать объект по частям - не соответствует нашей философии, потому что это сразу влияет на качество проекта и его управление, его будущее. Если в проекте появляется больше, чем один собственник, неизбежно будут возникать вопросы, требующие дополнительного внимания, возможно, даже проблемы, попытки экономить на расходах или просто несогласие в том, как надо управлять проектом. И это все неминуемо отразится на качестве управления проектом. В долгосрочной аренде, в которой мы хорошо работаем уже много лет, мы знаем, как можно более выгодно возвращать и окупать инвестиции, если иметь возможность «играть вдолгую».
- Насколько существен фактор локации? Какие «чувствительные моменты» существуют у московских арендаторов и как им преодолеть «боязнь МКАДа»?
Фактор локации все еще остается существенным, но здесь нет четкого разграничения за МКАДом или внутри МКАДа расположен бизнес-центр, а есть вопрос его доступности. Например, наш проект, формально технически находится за МКАДом. При этом до него можно доехать за 12 минут на шаттл - басе от метро Аминьевская - ровно за тоже самое время, что и до бизнес - парка «Крылатские Холмы» или до многих других проектов, например, как «Даниловская мануфактура» или иных удаленных от метро локаций внутри МКАДа. Существенный плюс - западное направление, на котором находится Деловой квартал «Сколково Парк». Оно престижное, экологически позитивное, не перенаселенное, шоссе у нас не перегруженное, «тупиковое». По факту – туда добираться намного проще, чем во многие точки в центре города. Особенно, если сотрудники не живут в центре города, то из других частей Москвы они могут добираться на работу по всевозможным хордам и при помощи станций метро БКЛ. И это будет намного эффективнее, чем стоять в часовых пробках в центре мегаполиса.
- Изменился ли за последние годы портрет арендаторов в коммерческой недвижимости?
Да, безусловно, он изменился. Это связано с уходом иностранных компаний. Абсолютное большинство компаний–арендаторов теперь – это российские компании. У них, конечно, другой стиль переговоров, другой стиль общения, но, тем не менее, в них работают профессионалы, имеющие опыт работы в иностранных компаниях или просто выросшие за это время. Поэтому мы не испытываем никакого дискомфорта.
- Отмечаете ли вы определенные инновации в настоящее время в сфере коммерческой и офисной недвижимости?
Все говорят о диджитализации, о максимальной цифровизации сферы управления, сферы работы с клиентами. Конечно, технические новшества не перестают появляться во всех областях строительства и эксплуатации. И арендаторы на это все чаще обращают внимание. На первое место уверенно выходит такой аспект как комфорт сотрудников. Любой технически прокаченный цифровой диджитальный бизнес - центр сегодня должен иметь зоны отдыха, зеленые территории, по возможности насыщенную инфраструктуру для того, чтобы люди могли переключаться, отдыхать, выдерживать баланс работы и досуга.
- Как меняется роль офиса в современном мире и почему происходит трансформация офисных пространств в ответ на запросы арендаторов?
Роль офисов в современном мире изменилась со времен пандемии. Офис теперь – это уже не то место, куда нужно приезжать, чтобы присутствовать «от звонка до звонка», а то место, куда хочется приезжать и возвращаться. По крайней мере, самые продвинутые работодатели именно так воспринимают целевую роль офиса. Для них он не является набором квадратных метров, а прежде всего, пространством, где у сотрудников есть возможность креативить, работать в команде, общаться, а также решать в течение рабочего дня свои бытовые дела, встречаться с коллегами и друзьями, проводить даже досуг - возможно, даже в том месте, где расположен сам офис. Такой подход в интерпретации роли офиса вполне оправдан. По сути, работа в офисе занимает у людей значительный пласт жизни, даже больше времени, чем дом, поскольку зачастую работаем мы больше, чем отдыхаем.
- Учитывая существующую вакантность и рост затрат на строительство, насколько повысится ставка в 2025 году?
Ставка аренды в 2025 году продолжит свой рост. На основании анализа текущего спроса и предложения мы понимаем, что до достижения баланса еще далеко. Повышение может составить 10-15% на фоне абсолютно мизерной вакансии.
- Какие факторы будут определяющими в уровне ставки на офисы?
Определяющим фактором будет отсутствие нового качественного предложения. Только выход на рынок новых предложений позволит увеличить объем вакансий и снизить давление на стоимость аренды.
- Мы знаем, что в начале 2000-х никто не хотел арендовать офисы в Москва-Сити, сейчас никто не хочет за МКАД. Тем не менее, сегодня в Сити ставки выше, чем в ЦДР. Когда такое ждет район Сколково?
Совершенно верно, в начале 2000- х, никто не хотел арендовать офисы в Сити, а в 2004-2005 годах, к примеру, все очень боялись нового бизнес-парка «Крылатские Холмы», расположенного на удалении от центра города и от метро. Сейчас у нас наблюдается устойчивый спрос, и даже очередь из потенциальных арендаторов на этот комплекс. И этот спрос стабилен, даже с учетом ухода некоторых крупных иностранных клиентов. В 2022 году мы не ощутили большой проблемы с их уходом и достаточно быстро заместили их качественными российскими партнёрами. Спустя 20 лет после начала работы бизнес-парк «Крылатские Холмы» на рынке уже достаточно известен, мы постоянно получаем запросы на наличие в нем вакантных к аренде площадей.
При этом мы не вкладываемся в активную рекламу. Качественное предложение само формирует спрос. Кто-то был в гостях у партнёра, кто-то проезжал рядом или получил позитивные отзывы от коллег.
Мы ожидаем, что Деловой квартал «Сколково Парк» будет также востребован у арендаторов, как и «Крылатские Холмы». Это бизнес-парк расположен абсолютно на таком же расстоянии от метро, к нему комфортно добираться из любой части города. Но только в нем еще намного улучшены некоторые характеристики: увеличена парковка, больше озеленена территория, более развита инфраструктура и транспортная доступность. По нашим оценкам он должен в более короткие сроки, по сравнению с «Крылатскими Холмами», наполниться арендаторами. Одно из его явных преимуществ – наличие у нас возможности выполнять отделку и предлагать арендаторам сразу готовые блоки с мебелью. Это очень востребованная опция. У многих арендаторов нет возможности самим финансировать отделку, поэтому спрос на такие предложения большой.
- Какие тренды будут определяющими на рынке коммерческой недвижимости в 2025? Что ждёт рынок в новом году?
Определяющим на рынке коммерческой недвижимости в 2025 году будет тренд на готовность девелоперов строить. А если говорить об аренде – то строить и выполнять отделку. Проекты в формате Build-to-suit девелоперы в большинстве случаев не готовы брать на себя, поскольку имеются определенные риски, связанные с долгим циклом строительства. По расчетам ряда аналитиков, до 2029 года на рынок не вернется достаточный объем арендного предложения, способный снизить рост арендных ставок. Поэтому предложения на продажу будут продолжать господствовать.
О современных реалиях и трендах - 2025 на рынке офисной недвижимости Москвы и области в интервью CRE рассказывает эксперт Елена Малиновская, директор по аренде Делового квартала «Сколково Парк», председатель правления АРКН.
- Как можно охарактеризовать текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости?
Сегодня рынок коммерческой недвижимости - это рынок арендодателя, при этом подавляющий объем сделок наблюдается в сегменте продаж и покупки, а не аренды. Причина такой ситуации - рекордно низкая вакансия в арендном сегменте. Выход на рынок новых девелопментов не планируется, а имеющиеся площади уже заняты. Соответственно, на рынке остались только предложения по продаже. На этом фоне ожидается рост вторичного предложения аренды от инвесторов. Но это уже не будет профессиональная аренда от девелопера. Поэтому, если мы говорим только о профессиональном рынке, то на нем происходит большой перекос в сторону предложения на продажу.
- Существует ли еще профессиональный рынок аренды офисов или все ушло в покупку и строительство под госкомпании?
Профессиональный рынок аренды офисов все еще существует, несмотря на то, что объем предложения резко сократился, а о старте новых крупных проектов девелоперы не заявляют. Есть проекты, которые построены некоторое время назад и там изредка могут возникать какие-то вакансии, и может проходить небольшая ротация арендаторов. На рынок также будут выходить постепенно новые проекты, связанные с предложением на аренду. Но в текущих условиях - это сложный бизнес.
- По сути, офисы класса А в аренду сейчас предлагают 2-3 компании. Не скучно вам там, среди этих единиц?
Мы сейчас, действительно, одни из немногих компаний, кто готов предложить в аренду офисы класса А. Предложений мало, качественных предложений еще меньше. А новых офисов с отделкой нет вообще, кроме одного нашего проекта, что позволяет нам собирать весь спрос и достаточно позитивно смотреть на будущие проекты.
- Почему вы не идете в продажу, как все?
У нас нет такого кредитного давления, как у многих наших коллег. Мы по – другому строим свое финансирование и, соответственно, у нас нет необходимости получать возврат вложенных инвестиций немедленно, чтобы погасить «кредитное плечо». А распродавать объект по частям - не соответствует нашей философии, потому что это сразу влияет на качество проекта и его управление, его будущее. Если в проекте появляется больше, чем один собственник, неизбежно будут возникать вопросы, требующие дополнительного внимания, возможно, даже проблемы, попытки экономить на расходах или просто несогласие в том, как надо управлять проектом. И это все неминуемо отразится на качестве управления проектом. В долгосрочной аренде, в которой мы хорошо работаем уже много лет, мы знаем, как можно более выгодно возвращать и окупать инвестиции, если иметь возможность «играть вдолгую».
- Насколько существен фактор локации? Какие «чувствительные моменты» существуют у московских арендаторов и как им преодолеть «боязнь МКАДа»?
Фактор локации все еще остается существенным, но здесь нет четкого разграничения за МКАДом или внутри МКАДа расположен бизнес-центр, а есть вопрос его доступности. Например, наш проект, формально технически находится за МКАДом. При этом до него можно доехать за 12 минут на шаттл - басе от метро Аминьевская - ровно за тоже самое время, что и до бизнес - парка «Крылатские Холмы» или до многих других проектов, например, как «Даниловская мануфактура» или иных удаленных от метро локаций внутри МКАДа. Существенный плюс - западное направление, на котором находится Деловой квартал «Сколково Парк». Оно престижное, экологически позитивное, не перенаселенное, шоссе у нас не перегруженное, «тупиковое». По факту – туда добираться намного проще, чем во многие точки в центре города. Особенно, если сотрудники не живут в центре города, то из других частей Москвы они могут добираться на работу по всевозможным хордам и при помощи станций метро БКЛ. И это будет намного эффективнее, чем стоять в часовых пробках в центре мегаполиса.
- Изменился ли за последние годы портрет арендаторов в коммерческой недвижимости?
Да, безусловно, он изменился. Это связано с уходом иностранных компаний. Абсолютное большинство компаний–арендаторов теперь – это российские компании. У них, конечно, другой стиль переговоров, другой стиль общения, но, тем не менее, в них работают профессионалы, имеющие опыт работы в иностранных компаниях или просто выросшие за это время. Поэтому мы не испытываем никакого дискомфорта.
- Отмечаете ли вы определенные инновации в настоящее время в сфере коммерческой и офисной недвижимости?
Все говорят о диджитализации, о максимальной цифровизации сферы управления, сферы работы с клиентами. Конечно, технические новшества не перестают появляться во всех областях строительства и эксплуатации. И арендаторы на это все чаще обращают внимание. На первое место уверенно выходит такой аспект как комфорт сотрудников. Любой технически прокаченный цифровой диджитальный бизнес - центр сегодня должен иметь зоны отдыха, зеленые территории, по возможности насыщенную инфраструктуру для того, чтобы люди могли переключаться, отдыхать, выдерживать баланс работы и досуга.
- Как меняется роль офиса в современном мире и почему происходит трансформация офисных пространств в ответ на запросы арендаторов?
Роль офисов в современном мире изменилась со времен пандемии. Офис теперь – это уже не то место, куда нужно приезжать, чтобы присутствовать «от звонка до звонка», а то место, куда хочется приезжать и возвращаться. По крайней мере, самые продвинутые работодатели именно так воспринимают целевую роль офиса. Для них он не является набором квадратных метров, а прежде всего, пространством, где у сотрудников есть возможность креативить, работать в команде, общаться, а также решать в течение рабочего дня свои бытовые дела, встречаться с коллегами и друзьями, проводить даже досуг - возможно, даже в том месте, где расположен сам офис. Такой подход в интерпретации роли офиса вполне оправдан. По сути, работа в офисе занимает у людей значительный пласт жизни, даже больше времени, чем дом, поскольку зачастую работаем мы больше, чем отдыхаем.
- Учитывая существующую вакантность и рост затрат на строительство, насколько повысится ставка в 2025 году?
Ставка аренды в 2025 году продолжит свой рост. На основании анализа текущего спроса и предложения мы понимаем, что до достижения баланса еще далеко. Повышение может составить 10-15% на фоне абсолютно мизерной вакансии.
- Какие факторы будут определяющими в уровне ставки на офисы?
Определяющим фактором будет отсутствие нового качественного предложения. Только выход на рынок новых предложений позволит увеличить объем вакансий и снизить давление на стоимость аренды.
- Мы знаем, что в начале 2000-х никто не хотел арендовать офисы в Москва-Сити, сейчас никто не хочет за МКАД. Тем не менее, сегодня в Сити ставки выше, чем в ЦДР. Когда такое ждет район Сколково?
Совершенно верно, в начале 2000- х, никто не хотел арендовать офисы в Сити, а в 2004-2005 годах, к примеру, все очень боялись нового бизнес-парка «Крылатские Холмы», расположенного на удалении от центра города и от метро. Сейчас у нас наблюдается устойчивый спрос, и даже очередь из потенциальных арендаторов на этот комплекс. И этот спрос стабилен, даже с учетом ухода некоторых крупных иностранных клиентов. В 2022 году мы не ощутили большой проблемы с их уходом и достаточно быстро заместили их качественными российскими партнёрами. Спустя 20 лет после начала работы бизнес-парк «Крылатские Холмы» на рынке уже достаточно известен, мы постоянно получаем запросы на наличие в нем вакантных к аренде площадей.
При этом мы не вкладываемся в активную рекламу. Качественное предложение само формирует спрос. Кто-то был в гостях у партнёра, кто-то проезжал рядом или получил позитивные отзывы от коллег.
Мы ожидаем, что Деловой квартал «Сколково Парк» будет также востребован у арендаторов, как и «Крылатские Холмы». Это бизнес-парк расположен абсолютно на таком же расстоянии от метро, к нему комфортно добираться из любой части города. Но только в нем еще намного улучшены некоторые характеристики: увеличена парковка, больше озеленена территория, более развита инфраструктура и транспортная доступность. По нашим оценкам он должен в более короткие сроки, по сравнению с «Крылатскими Холмами», наполниться арендаторами. Одно из его явных преимуществ – наличие у нас возможности выполнять отделку и предлагать арендаторам сразу готовые блоки с мебелью. Это очень востребованная опция. У многих арендаторов нет возможности самим финансировать отделку, поэтому спрос на такие предложения большой.
- Какие тренды будут определяющими на рынке коммерческой недвижимости в 2025? Что ждёт рынок в новом году?
Определяющим на рынке коммерческой недвижимости в 2025 году будет тренд на готовность девелоперов строить. А если говорить об аренде – то строить и выполнять отделку. Проекты в формате Build-to-suit девелоперы в большинстве случаев не готовы брать на себя, поскольку имеются определенные риски, связанные с долгим циклом строительства. По расчетам ряда аналитиков, до 2029 года на рынок не вернется достаточный объем арендного предложения, способный снизить рост арендных ставок. Поэтому предложения на продажу будут продолжать господствовать.
Поделиться
