Виолетта Сливная: «Офисные девелоперы скоро начнут выводить объекты в продажу уже на стадии формирования концепции»
Виолетта Сливная, коммерческий директор компании Upside Development, рассуждает об изменениях российского офисного рынка в части новой классификации, замещения иностранных игроков, ставок аренды и раннего вывода проектов в продажу.
- Виолетта, как вы оцениваете новую классификацию рынка офисной недвижимости, какие плюсы и минусы в ней видите?
- Прежде всего, классификация добавила новый класс Prime и ужесточила условия по другим сегментам. Класс С ушел вовсе, а нижним стали B+, B-.
Это позитивные изменения, потому что одновременно идет улучшение продукта и повышение требований к нему, а значит, появится больше качественных, современных и подходящих для комфортной работы и развития бизнеса офисных пространств. Улучшение продуктовых характеристик может привести к росту цен, но это закономерный рыночные процесс.
- Классификация рынка офисной недвижимости не менялась с 2013 года. Как вы думаете, этот шаг давно назревал? И вообще, как часто, по вашему мнению, нужно пересматривать данную классификацию?
- Если глобально оценивать последние 25 лет рынка российской недвижимости, то необходимость в новой классификации назревала давно. Любые обновления на офисном рынке должны соответствовать его цикличности в периоде 5-7 лет. Поэтому пересматривать классификацию можно и нужно даже чаще.
Примерно каждые 6-8 лет происходят кризисы, которые перезапускают рынок в том или ином виде. Сначала был кризис 1998-2000 годов, потом - 2008-2010-х, после 2014-2015 годы, ещё через 5 лет – 2020-й год. А потом буквально через 2 года – 2022. Прежде всего, мы видим – циклы кризисов сокращаются. Не исключено, что сейчас мы стоим на пороге очередной вехи, особенно если по итогам этого года не произойдут изменения с ключевой ставкой.
- Насколько, по вашему мнению, новая классификация соответствует текущим реальным рынкам? Что она учитывает, а что, напротив, упускает из виду?
- Я считаю, что она в большей степени соответствует текущим реалиям и потребностям, как продавцов, так и покупателей офисных площадей, конечных арендаторов и непосредственно сотрудников офисов. За последние два года усилилось расслоение бизнеса, в том числе связанное с уходом иностранных компаний: монополисты захватили больше сфер, крупный бизнес стал еще крупнее, а средний деформировался, превратившись либо в крупный, либо в более мелкий. На мой взгляд, средние игроки не смогли пережить условия и конкуренцию, которые сформировал рынок.
Офисная классификация стала ответом на запросы рынка.
- А какие именно сферы укрупнились?
- Например, IT, когда рынок покинули Hewlett-Packard, Lenovo и др., и им на смену пришли отечественные «Катюша», «Ядро» и проч.
Выросли сельскохозяйственная сфера и сегмент одежды. Сегодня торговые центры заполняют локальные отечественные бренды, которые родились и развились за последние три года, когда с российского рынка ушли крупные сетевые магазины, типа Zara и H&M.
- Как новая классификация отразится на стоимости аренды и продажи офисных помещений? И ожидаете ли вы, что она напрямую приведет к пересмотру арендных ставок и условий договоров?
- Аренда – это всегда следствие продажи, одно вытекает из другого. Год назад средняя стоимость квадратного метра была в районе 400 тысяч рублей, а сегодня даже цифра в 500 тысяч никого уже не удивляет. Тенденция к росту набирает обороты.
Безусловно, новая классификация напрямую отразится на ценах, ведь требования к продукту стали жестче, и в плане инженерных систем, и экологической составляющей – все это увеличивает себестоимость строительства и затраты. Поэтому и арендовать, и покупать офис становится все дороже.
- Повлияет ли новая классификация на планы развития новых офисных продуктов? И будут ли девелоперы корректировать концепции для повышения классов своих проектов в соответствии с ней?
- Да, безусловно, ведь спрос рождает предложение, а предложение потом в дальнейшем формирует спрос. Это замкнутый круг. Поэтому корректировка концепций неизбежна. Я думаю, в дальнейшем появится еще больше проектов build-to-suit. За последний год мы все чаще сталкиваемся с ситуациями, когда кто-то строит башню для Wildberries, кто-то – бизнес-центр для Центробанка, и т.д.
Таких договоров будет все больше. Изменение концепций, кстати, повлияет еще и на схемы продаж: реализация некоторых проектов будет начинаться значительно раньше. Если девелопер будет выводить бизнес-центр класса А, он оставит себе временной запас, чтобы у него была возможность переквалифицировать объект в Prime в случае необходимости, когда появится крупный покупатель с высокими запросами.
- А какой вариант интереснее девелоперу: найти клиента на готовый офис или построить под конкретный запрос?
- Компании, которым нужен такой офис, как правило, не обладают должным уровнем административных ресурсов для поиска площадок и необходимыми компетенциями. Поэтому чаще всего выбирается готовый проект на начальной стадии его реализации.
Да и девелоперу выгоднее первый, потому что он более управляем.
- Как новая классификация поможет арендаторам при выборе офисного помещения? Станет ли этот процесс более понятным и прозрачным?
- У каждого класса по-прежнему есть свои критерии, просто они немного изменились. Раньше арендаторы выбирали офисы под свои потребности, анализируя площадь, локацию, набор инженерных систем. Но сегодня идет смещение классов, а офисы С вообще скоро исчезнут как данность. И это хорошо, ведь клиенты получат гораздо более качественное пространство.
- Какие прогнозы по развитию рынка офисной недвижимости в целом и для вашей компании в частности вы можете дать с учетом новой классификации?
- Повторюсь, что девелоперы будут выводить объекты в продажу раньше, еще на стадии формирования концепции, чтобы найти возможность построить build-to-suit для одного крупного арендатора или оператора.
У нас, например, есть площадка, которую мы купили под возведение бизнес-центра. Через полгода ждем разрешения на строительство, но уже сейчас строим планы по раннему выведению проекта на рынок, чтобы найти одного собственника и не продавать офисы в нарезку.
Задача любого девелоперского бизнеса – реализация в нужных темпах и по запланированной цене. Как правило, сроки составляют от 3 до 7 лет, и это требует огромного количества АУРов – административно-управленческих ресурсов. Поэтому все стремятся продать проект в одни руки. Можно сказать, что появление класса Prime стало следствием запросов рынка.
- Какие тенденции будут определять развитие офисного рынка в ближайшие годы?
- Проведу сопоставление с жильем. Прежде всего, размываются классы: люди распробовали хороший продукт, и характеристики, которые раньше были присущи элитным домам, начинают распространяться на премиальный класс, а черты последнего переходят в бизнес. Дорогие натуральные материалы, благоустроенные дворы, качественная инфраструктура для детей, лаунж-зоны с каминами и библиотеками – это все уже есть в бизнес-классе. О таком нельзя было помыслить всего пять лет назад.
Те же тенденции переносятся и на офисы. Люди хотят не только жить в комфортном доме, но и работать в комфортном бизнес-центре. Причем стоит заметить, что сейчас остро стоит проблема кадрового голода, которая только усиливается, поэтому офисы с продуманной концепцией и высоким уровнем комфорта становятся одним из HR-инструментов для привлечения высококвалифицированных сотрудников.
Требования к проектам растут, и девелоперы не только наполняют бизнес-центры различной инфраструктурой, но и интересными архитектурными решениями. Так, приведу аналогию с бизнес-центром Upside Кунцево. Для того, чтобы наилучшим образом вписать его в окружающий ландшафт и органично интегрировать в окружающую среду, мы выбрали такие архитектурные приемы, как мягкие закругленные формы без острых углов, спокойные природные оттенки фасадов и среднюю этажность, соразмерную человеку – 7 и 9 этажей в каждых корпусах бизнес-центра.
- Сейчас мы стремимся к усложнению: фитнес-центры, кафе, салоны красоты, магазины, аптеки - в офисе уже практически сосредоточена вся наша жизнь. Может ли случиться, что люди устанут от этого и захотят чего-то попроще?
- Не думаю, что речь идет о некоторой избыточности. Жизнь ускоряется, новое поколение рождается в иных условиях, и других они просто не знают. У них другие представления о комфорте.
К слову, мы проводили исследование совместно с аналитиками «НДВ Супермаркет недвижимости» в отношении современных бизнес-центров, которое подтвердило, что инфраструктура офиса критически важна для молодых специалистов. Так, среди опрошенных в возрасте 18–35 лет 40% назвали комфорт офиса ключевым критерием — вдвое чаще, чем сотрудники старше 36 лет. Наиболее востребованными решениями оказались объекты розничной торговли и услуг (74%), паркинг (60%), комнаты отдыха (51%), фитнес-клубы (41%) и парковые зоны (37%). Поэтому под коммерческую инфраструктуру в нашем строящемся бизнес-центре Upside Кунцево мы выделили более 2,4 тыс. кв. м, где планируется размещение кафетерия с выходом на террасу, фитнес-центра, салона красоты, аптеки, магазинов, ресторанов и других объектов. Важным преимуществом для молодых специалистов станет прямой выход в благоустроенный сквер, который в теплое время года станет продолжением офисного пространства и возможностью отдохнуть и поработать на открытом воздухе.
- Какие основные тренды в наборе сервисов бизнес-центров вы отмечаете сегодня?
Мы отмечаем появление тренда на сервисы для снижения уровня информационного шума: студии медитации, digital detox. Люди хотят иметь возможность переключаться с рабочих вопросов на творческие занятия и отвлеченные мероприятия.
- Виолетта, как вы оцениваете новую классификацию рынка офисной недвижимости, какие плюсы и минусы в ней видите?
- Прежде всего, классификация добавила новый класс Prime и ужесточила условия по другим сегментам. Класс С ушел вовсе, а нижним стали B+, B-.
Это позитивные изменения, потому что одновременно идет улучшение продукта и повышение требований к нему, а значит, появится больше качественных, современных и подходящих для комфортной работы и развития бизнеса офисных пространств. Улучшение продуктовых характеристик может привести к росту цен, но это закономерный рыночные процесс.
- Классификация рынка офисной недвижимости не менялась с 2013 года. Как вы думаете, этот шаг давно назревал? И вообще, как часто, по вашему мнению, нужно пересматривать данную классификацию?
- Если глобально оценивать последние 25 лет рынка российской недвижимости, то необходимость в новой классификации назревала давно. Любые обновления на офисном рынке должны соответствовать его цикличности в периоде 5-7 лет. Поэтому пересматривать классификацию можно и нужно даже чаще.
Примерно каждые 6-8 лет происходят кризисы, которые перезапускают рынок в том или ином виде. Сначала был кризис 1998-2000 годов, потом - 2008-2010-х, после 2014-2015 годы, ещё через 5 лет – 2020-й год. А потом буквально через 2 года – 2022. Прежде всего, мы видим – циклы кризисов сокращаются. Не исключено, что сейчас мы стоим на пороге очередной вехи, особенно если по итогам этого года не произойдут изменения с ключевой ставкой.
- Насколько, по вашему мнению, новая классификация соответствует текущим реальным рынкам? Что она учитывает, а что, напротив, упускает из виду?
- Я считаю, что она в большей степени соответствует текущим реалиям и потребностям, как продавцов, так и покупателей офисных площадей, конечных арендаторов и непосредственно сотрудников офисов. За последние два года усилилось расслоение бизнеса, в том числе связанное с уходом иностранных компаний: монополисты захватили больше сфер, крупный бизнес стал еще крупнее, а средний деформировался, превратившись либо в крупный, либо в более мелкий. На мой взгляд, средние игроки не смогли пережить условия и конкуренцию, которые сформировал рынок.
Офисная классификация стала ответом на запросы рынка.
- А какие именно сферы укрупнились?
- Например, IT, когда рынок покинули Hewlett-Packard, Lenovo и др., и им на смену пришли отечественные «Катюша», «Ядро» и проч.
Выросли сельскохозяйственная сфера и сегмент одежды. Сегодня торговые центры заполняют локальные отечественные бренды, которые родились и развились за последние три года, когда с российского рынка ушли крупные сетевые магазины, типа Zara и H&M.
- Как новая классификация отразится на стоимости аренды и продажи офисных помещений? И ожидаете ли вы, что она напрямую приведет к пересмотру арендных ставок и условий договоров?
- Аренда – это всегда следствие продажи, одно вытекает из другого. Год назад средняя стоимость квадратного метра была в районе 400 тысяч рублей, а сегодня даже цифра в 500 тысяч никого уже не удивляет. Тенденция к росту набирает обороты.
Безусловно, новая классификация напрямую отразится на ценах, ведь требования к продукту стали жестче, и в плане инженерных систем, и экологической составляющей – все это увеличивает себестоимость строительства и затраты. Поэтому и арендовать, и покупать офис становится все дороже.
- Повлияет ли новая классификация на планы развития новых офисных продуктов? И будут ли девелоперы корректировать концепции для повышения классов своих проектов в соответствии с ней?
- Да, безусловно, ведь спрос рождает предложение, а предложение потом в дальнейшем формирует спрос. Это замкнутый круг. Поэтому корректировка концепций неизбежна. Я думаю, в дальнейшем появится еще больше проектов build-to-suit. За последний год мы все чаще сталкиваемся с ситуациями, когда кто-то строит башню для Wildberries, кто-то – бизнес-центр для Центробанка, и т.д.
Таких договоров будет все больше. Изменение концепций, кстати, повлияет еще и на схемы продаж: реализация некоторых проектов будет начинаться значительно раньше. Если девелопер будет выводить бизнес-центр класса А, он оставит себе временной запас, чтобы у него была возможность переквалифицировать объект в Prime в случае необходимости, когда появится крупный покупатель с высокими запросами.
- А какой вариант интереснее девелоперу: найти клиента на готовый офис или построить под конкретный запрос?
- Компании, которым нужен такой офис, как правило, не обладают должным уровнем административных ресурсов для поиска площадок и необходимыми компетенциями. Поэтому чаще всего выбирается готовый проект на начальной стадии его реализации.
Да и девелоперу выгоднее первый, потому что он более управляем.
- Как новая классификация поможет арендаторам при выборе офисного помещения? Станет ли этот процесс более понятным и прозрачным?
- У каждого класса по-прежнему есть свои критерии, просто они немного изменились. Раньше арендаторы выбирали офисы под свои потребности, анализируя площадь, локацию, набор инженерных систем. Но сегодня идет смещение классов, а офисы С вообще скоро исчезнут как данность. И это хорошо, ведь клиенты получат гораздо более качественное пространство.
- Какие прогнозы по развитию рынка офисной недвижимости в целом и для вашей компании в частности вы можете дать с учетом новой классификации?
- Повторюсь, что девелоперы будут выводить объекты в продажу раньше, еще на стадии формирования концепции, чтобы найти возможность построить build-to-suit для одного крупного арендатора или оператора.
У нас, например, есть площадка, которую мы купили под возведение бизнес-центра. Через полгода ждем разрешения на строительство, но уже сейчас строим планы по раннему выведению проекта на рынок, чтобы найти одного собственника и не продавать офисы в нарезку.
Задача любого девелоперского бизнеса – реализация в нужных темпах и по запланированной цене. Как правило, сроки составляют от 3 до 7 лет, и это требует огромного количества АУРов – административно-управленческих ресурсов. Поэтому все стремятся продать проект в одни руки. Можно сказать, что появление класса Prime стало следствием запросов рынка.
- Какие тенденции будут определять развитие офисного рынка в ближайшие годы?
- Проведу сопоставление с жильем. Прежде всего, размываются классы: люди распробовали хороший продукт, и характеристики, которые раньше были присущи элитным домам, начинают распространяться на премиальный класс, а черты последнего переходят в бизнес. Дорогие натуральные материалы, благоустроенные дворы, качественная инфраструктура для детей, лаунж-зоны с каминами и библиотеками – это все уже есть в бизнес-классе. О таком нельзя было помыслить всего пять лет назад.
Те же тенденции переносятся и на офисы. Люди хотят не только жить в комфортном доме, но и работать в комфортном бизнес-центре. Причем стоит заметить, что сейчас остро стоит проблема кадрового голода, которая только усиливается, поэтому офисы с продуманной концепцией и высоким уровнем комфорта становятся одним из HR-инструментов для привлечения высококвалифицированных сотрудников.
Требования к проектам растут, и девелоперы не только наполняют бизнес-центры различной инфраструктурой, но и интересными архитектурными решениями. Так, приведу аналогию с бизнес-центром Upside Кунцево. Для того, чтобы наилучшим образом вписать его в окружающий ландшафт и органично интегрировать в окружающую среду, мы выбрали такие архитектурные приемы, как мягкие закругленные формы без острых углов, спокойные природные оттенки фасадов и среднюю этажность, соразмерную человеку – 7 и 9 этажей в каждых корпусах бизнес-центра.
- Сейчас мы стремимся к усложнению: фитнес-центры, кафе, салоны красоты, магазины, аптеки - в офисе уже практически сосредоточена вся наша жизнь. Может ли случиться, что люди устанут от этого и захотят чего-то попроще?
- Не думаю, что речь идет о некоторой избыточности. Жизнь ускоряется, новое поколение рождается в иных условиях, и других они просто не знают. У них другие представления о комфорте.
К слову, мы проводили исследование совместно с аналитиками «НДВ Супермаркет недвижимости» в отношении современных бизнес-центров, которое подтвердило, что инфраструктура офиса критически важна для молодых специалистов. Так, среди опрошенных в возрасте 18–35 лет 40% назвали комфорт офиса ключевым критерием — вдвое чаще, чем сотрудники старше 36 лет. Наиболее востребованными решениями оказались объекты розничной торговли и услуг (74%), паркинг (60%), комнаты отдыха (51%), фитнес-клубы (41%) и парковые зоны (37%). Поэтому под коммерческую инфраструктуру в нашем строящемся бизнес-центре Upside Кунцево мы выделили более 2,4 тыс. кв. м, где планируется размещение кафетерия с выходом на террасу, фитнес-центра, салона красоты, аптеки, магазинов, ресторанов и других объектов. Важным преимуществом для молодых специалистов станет прямой выход в благоустроенный сквер, который в теплое время года станет продолжением офисного пространства и возможностью отдохнуть и поработать на открытом воздухе.
- Какие основные тренды в наборе сервисов бизнес-центров вы отмечаете сегодня?
Мы отмечаем появление тренда на сервисы для снижения уровня информационного шума: студии медитации, digital detox. Люди хотят иметь возможность переключаться с рабочих вопросов на творческие занятия и отвлеченные мероприятия.
Поделиться
