Кермен Мастиев, MR: «Компании, которые арендуют офисы, стали смотреть в сторону покупки»
Офисный рынок сегодня очень активен с точки зрения глобальных перемен, изменения приоритетов, выхода новых игроков, количества новых проектов. Недавно один из лидеров девелоперского сегмента — компания MR — объявил о запуске зонтичного бренда MR Office, дав старт новой стратегии и анонсировав целый ряд проектов в разных локациях и разной ценовой категории. О новом бренде, стратегии компании и трендах на рынке офисной недвижимости CRE поговорил с директором по коммерческой недвижимости MR Керменом Мастиевым.
— MR уже давно строит офисы, более 20 лет. Почему именно сейчас девелопер создал для этого направления отдельный бренд?
В давние времена у нас на рынке были одновременно три–четыре объекта от MR. Но последние годы проекты в реализации стали единичными — никакого смысла в создании зонтичного бренда не было. Сейчас же компания одновременно вывела четыре проекта, анонсировала пятый. В течение 2025 года их количество планируется довести до десяти. Естественно, тут уже нужен общий бренд, общий подход. Кроме того, за годы работы на офисном рынке в MR выработались собственные стандарты проектирования офисных зданий. Поэтому бренд MR Office — единый продукт, широкая линейка офисов в разных локациях, строящихся по строгим стандартам.
— Сейчас много компаний, девелоперов жилья, которые активно строят офисы. Ожидается большой ввод. А будет ли достаточным спрос, чтобы его поглотить?
На рынке действительно много заявленных проектов, но сколько из них выйдет на рынок, будет строиться и вводиться в заявленные сроки, никто точно не скажет. А вопрос спроса довольно сложный. Сейчас вакансия на арендном рынке очень низкая — почти 4%, а в течение года–двух она снизится до 3%. Подобную ситуацию переживал складской рынок пару лет назад, что привело к трехкратному росту арендной ставки. Вероятно, на офисном рынке такого не будет, но за год ставка уже выросла на 20–30% в зависимости от района. Поэтому компании, которые арендуют офисы, стали смотреть в сторону покупки.
Не стоит забывать о корпорациях, выбирающих крупные офисные блоки — 50, 60 тысяч квадратных метров. Традиционно, таких сделок в год немного: две–три максимум, редко четыре. То есть, в год с рынка «уходит» от 50 до 200 тысяч кв. м. А сделка прошлого года с ЦБ — сразу 140 тысяч кв. м, 50 тысяч кв. м приобрел «Лукойл». Такие корпорации по сути лишены выбора — на арендном рынке офисных блоков площадью от десяти тысяч квадратных метров в новых зданиях почти нет.
А еще есть программа комплексного развития территорий — Правительство Москвы превращает старые промзоны в новые жилые кварталы. Сколько в них приходилось на производства и офисы? По разным оценкам, помещений и зданий, используемых как офисы в промзонах, от 20 до 40 миллионов квадратных метров. В следующие 10–15 лет большинство промзон будут преобразованы. И большинству компаний, которые располагаются на территории бывших заводов и фабрик, нужно будет куда-то переехать.
В итоге к органическому спросу на покупку офисов — 200–300 тысяч квадратных метров — добавится существенный объем спроса со стороны крупных компаний и резидентов старых промзон.
Офисный центр BELL. Источник: MR
— Какие риски вы видите для непрофильных девелоперов?
Экономика офисного девелопмента очень «тонкая». Прибыль девелопера от продажи офисов сопоставима с потенциальным инфляционным ростом себестоимости строительства, и любые ошибки в проектировании сильно влияют на экономику проекта. Например, обычное офисное здание, скажем в 30 этажей. В нем на каждом этаже запроектировано несколько поперечных коридоров, которые можно оптимизировать. Так, только за счет лишних коридоров и неэффективных планировочных решений теряется суммарно по зданию площадь целого этажа — примерно миллиард рублей упущенной прибыли. Таких немотивированных ошибок без опыта проектирования и строительства офисов может быть много.
Если MR Office выводит на рынок офисный проект, то компания понимает, кто его купит, в какие сроки нужно его построить и продать, с каким темпом должны идти розничные продажи, какого качества должен быть продукт. По каждому проекту мы плотно работаем с архитекторами, выверяем, ищем решения, которые добавляют эффективности в строительстве и последующей эксплуатации. Наличие стандартов проектирования, наработанные решения и подходы к большому количеству вопросов по офисному девелопменту — пожалуй, это определенное преимущество MR Office перед first time-девелопером.
— Каким образом вы поняли, что переток спроса из аренды в покупку действительно есть? И повлияло ли это на ваш продукт, стратегию реализации?
Это объективный процесс, обусловленный низкой вакансией на офисном рынке. Спросом у покупателей исторически пользовались офисы до 500 квадратных метров и от 1500 квадратных метров. А в сегменте 500–1500 квадратных метров спроса на покупку не было, зато такие помещения были популярны с точки зрения аренды — чаще блоки по 600–900 метров. Мы проектировали офисы, исходя из традиционного спроса на покупку, но сейчас с учетом нашей статистики по сделкам закладываем определенное количество блоков 600–900 кв. м. Исторически компании арендовали такие офисы, но сейчас в нужных им локациях подходящих предложений не много и часть из них выбирает покупку.
Офисный центр MIND. Источник: MR
— Почему не строятся здания для сдачи в аренду, раз такой высокий спрос и рекордно низкая вакансия?
Строить офисы в аренду с привлечением финансирования на банковских условиях невыгодно. Арендные ставки продолжают расти и, вероятно, в какой-то момент они пройдут пороговое значение, при котором экономические модели девелопмента станут работать. Но это при условии, что себестоимость строительства к тому времени не «улетит в космос», а она существенно растет в офисных комплексах.
Если модели начнут работать, и девелопер построит хороший деловой комплекс в понятной локации, он заполнит его арендаторами и стабилизирует арендный поток. А затем будет задача — продать объект, как это подразумевает девелоперский бизнес. А кому продать? Некому. Внутри России нет крупных инвестфондов, ориентированных на покупку офисных зданий. Невозможность или невысокая вероятность продажи офисного комплекса, заполненного арендаторами, будет сдерживать строительство с целью сдачи в аренду. Отдельные проекты, конечно, будут строить, но, полагаю их доля будет небольшая.
— Для вас, как для девелопера, низкая вакантность — это, в принципе, хорошо, потому что, цены продаж и ставки растут?
Растут же не только ставки и цены продажи. Растет и стоимость строительно-монтажных работ, потому что компании, которые занимаются поставкой материалов, генподрядчики тоже увеличивают стоимость услуг. Тут как в нефтяной отрасли — важно, чтобы стоимость нефти была в определенном узком промежутке. Если она ниже, то это ломает инвестиционный цикл. Если выше — увеличивает риски и приводит к дисбалансу. Нам не нужно, чтобы цены галопировали. Нам нужно, чтобы они уверенно увеличивались и обеспечивали определенный рост стоимости офисов, купленных на этапе строительства нашими клиентами и инвесторами.
— Что касается выбора локации, как он у вас происходит? На что ориентируетесь в первую очередь?
Есть два способа. Первый — когда компания рассматривает тот или иной участок для строительства офисов, исходя из абсолютно коммерческих соображений. Здесь будет выгодно, здесь хорошая локация для офисов. Второй — городская программа по созданию мест приложения труда — МПТ. Она дает определенные льготы девелоперу, который строит офисы. В этом случае бизнес-центр связан с жилым комплексом и составляет определенную долю в общем объеме строительства. В этом случае мы все равно тщательно смотрим на то, какой объем офисов может быть построен. Любая станция метро имеет право на офисы, вопрос в количестве.
Кроме того, необходимо вести диалог с городом о создании транспортной инфраструктуры, которая должна соответствовать объему офисов и жилья.
Например, наш LINK на Рябиновой улице рядом с МКАД. Здесь есть скрытый потенциальный спрос. Бизнес-центр расположен в восьми минутах пешком от метро «Озерная». Напротив, через МКАД, находится «Сколково», где есть крупные компании, сателлиты которых могут быть заинтересованы в близком расположении. К тому же, в «Сколково» и вокруг него живет много состоятельных людей — возможность приобрести офис рядом с местом проживания тоже определенный плюс. В самом «Сколково», например, нельзя купить небольшой офис по оптимальной цене.
Кроме того, Правительство Москвы тоже подтвердило в этом районе производственно-складской кластер — технопарк — площадью свыше 300 тысяч квадратных метров. Это добавит спрос на офисы. Выбор локации — это всегда многофакторный процесс.
Офисный центр LINK. Источник: MR
— Как вы выбираете класс будущего бизнес-центра?
Имеет ли смысл строить класс А в условных «Текстильщиках»? Конечно, нет. Имеет смысл строить класс В, который от класса A почти не отличается: потолки ниже всего на 30 сантиметров, чуть более простая система кондиционирования. Хороший сбалансированный класс B, полностью отвечающий всем современным требованиям по зеленым стандартам, ESG-повестке, инженерным системам, дает возможность купить офис за адекватные деньги.
Для сравнения, на «Полежаевской», на краю «Большого Сити», еще один наш проект — JOIS класса A. Это уже центральная локация. Там уровень цен на старте — около 450 тысяч рублей за квадратный метр в сделках. LINK стартовал с 260, то есть разница почти в два раза. Словом, и в нецентральных локациях можно строить офисный центр, просто его нужно проектировать и строить максимально сбалансированным и эффективным, не таким пафосным.
— А с точки зрения транспортной доступности, что для вас важнее?
У нас есть идеальный объект с точки зрения транспортной инфраструктуры, который называется iCITY. Скоро мы введем его в эксплуатацию. Здесь — две станции метро, две — МЦК, две — МЦД и три выезда на магистрали. Подобных локаций в Москве почти нет. Такая инфраструктура позволяет строить практически неограниченное количество офисных метров. Но даже наличия классического метро вполне достаточно для успешного проекта.
К МЦК мы пока относимся с осторожностью — есть ограничение по емкости спроса на офисы вблизи его станций. Хотя этот вид транспорта становится популярным, и многие брокеры, например, уже предпочитают его классическому метро. Кстати, одни из первых покупателей в JOIS — брокеры, которые уже достаточно давно работают на рынке. Это очень высокая оценка комплекса и его ликвидности.
Офисный центр JOIS. Источник: MR
— Сейчас популярны сервисные офисы. Предусматриваете ли вы их в своих комплексах и нет ли у MR планов по созданию собственного оператора?
В проектах, которые строит MR, сервисные офисы не проектируется, но могут появится после продажи офисов. Сервисный офис — это прекрасная возможность для компаний, которые стремятся к упрощению администрирования. Но мы строим офисы на продажу, а операторы сервисов сами помещения не покупают — нужен инвестор. Если инвестор приобретет у нас часть офисного комплекса, он может сдать ее в аренду или пригласить сервисного оператора — это его право, как владельца помещений. Планов по созданию собственного оператора, насколько я знаю, у нас нет. Может быть, появятся на следующем офисном цикле рынка.
— Сейчас рынок сильно меняется, новый этап и у MR. Могли бы вы выделить топ-5 трендов офисного рынка на следующие десять лет?
Назову основные тренды на пять лет — один полный девелоперский цикл, в начале которого мы сейчас находимся. Самый яркий — количество инфраструктуры в офисных комплексах. Раньше достаточно было одной кофейни. Теперь, если нет трех ресторанов, фудкорта или нескольких кафе, аптеки и фитнеса, зоны для приемки курьеров и так далее, то уже как-то не «модно».
Второе. Почему-то все говорят, что офисы уходят за ТТК из-за городских программ КРТ и МПТ. На самом деле децентрализованные проекты были и раньше. Вспомнить хотя бы наш бизнес-центр «Лотос» на Нахимовском проспекте, кластер на «Наметкина», где была штаб-квартира Газпрома, Ленинградский деловой коридор, Рябиновую… Потом строительство сосредоточилось в центре, а теперь офисы снова шагнули за «трешку». Это безусловно тренд. Например, три из четырех наших новых проектов — уже упомянутые JOIS, LINK, а также MIND рядом с метро «Динамо» — строятся за пределами ЦАО.
Также большой тренд — снижение количества парковочных мест. Развитие общественного транспорта позволяет отказаться от автомобиля, и коэффициент парковочных мест постоянно уменьшается.
Еще тренд — офисы по схеме built-to-suit, BTS. Сейчас на офисном рынке таких примеров нет, а в складском мире это распространенная форма сделки. Наши проекты с Яндексом и Банком России — пример fee-девелопмента. Разница очень простая. BTS — это когда земля принадлежит или находится в аренде у девелопера, и он в соответствии с пожеланиями заказчика делает ему некий офисный продукт. Fee-девелопмент — это когда земля принадлежит заказчику, заказчик финансирует стройку, а девелопер, по сути, выполняет расширенные функции техзаказчика, управляет строительством. В первом случае, BTS, риски для обеих сторон очень высокие и таких проектов нет. Но, может, уже пора? Пусть это будет трендом.
Наконец, будет расти количество специализированных зданий для бизнеса, которому не подходят стандартные офисы. Главное видимое отличие здесь — размер этажа. Для e-commerce требуется площадь этажа от пяти тысяч квадратных метров, для банков — от 3,5 до пяти тысяч. А в стандартных офисных зданиях один этаж — от 1,5 до 2,5 тысячи.
— MR уже давно строит офисы, более 20 лет. Почему именно сейчас девелопер создал для этого направления отдельный бренд?
В давние времена у нас на рынке были одновременно три–четыре объекта от MR. Но последние годы проекты в реализации стали единичными — никакого смысла в создании зонтичного бренда не было. Сейчас же компания одновременно вывела четыре проекта, анонсировала пятый. В течение 2025 года их количество планируется довести до десяти. Естественно, тут уже нужен общий бренд, общий подход. Кроме того, за годы работы на офисном рынке в MR выработались собственные стандарты проектирования офисных зданий. Поэтому бренд MR Office — единый продукт, широкая линейка офисов в разных локациях, строящихся по строгим стандартам.
— Сейчас много компаний, девелоперов жилья, которые активно строят офисы. Ожидается большой ввод. А будет ли достаточным спрос, чтобы его поглотить?
На рынке действительно много заявленных проектов, но сколько из них выйдет на рынок, будет строиться и вводиться в заявленные сроки, никто точно не скажет. А вопрос спроса довольно сложный. Сейчас вакансия на арендном рынке очень низкая — почти 4%, а в течение года–двух она снизится до 3%. Подобную ситуацию переживал складской рынок пару лет назад, что привело к трехкратному росту арендной ставки. Вероятно, на офисном рынке такого не будет, но за год ставка уже выросла на 20–30% в зависимости от района. Поэтому компании, которые арендуют офисы, стали смотреть в сторону покупки.
Не стоит забывать о корпорациях, выбирающих крупные офисные блоки — 50, 60 тысяч квадратных метров. Традиционно, таких сделок в год немного: две–три максимум, редко четыре. То есть, в год с рынка «уходит» от 50 до 200 тысяч кв. м. А сделка прошлого года с ЦБ — сразу 140 тысяч кв. м, 50 тысяч кв. м приобрел «Лукойл». Такие корпорации по сути лишены выбора — на арендном рынке офисных блоков площадью от десяти тысяч квадратных метров в новых зданиях почти нет.
А еще есть программа комплексного развития территорий — Правительство Москвы превращает старые промзоны в новые жилые кварталы. Сколько в них приходилось на производства и офисы? По разным оценкам, помещений и зданий, используемых как офисы в промзонах, от 20 до 40 миллионов квадратных метров. В следующие 10–15 лет большинство промзон будут преобразованы. И большинству компаний, которые располагаются на территории бывших заводов и фабрик, нужно будет куда-то переехать.
В итоге к органическому спросу на покупку офисов — 200–300 тысяч квадратных метров — добавится существенный объем спроса со стороны крупных компаний и резидентов старых промзон.
Офисный центр BELL. Источник: MR
— Какие риски вы видите для непрофильных девелоперов?
Экономика офисного девелопмента очень «тонкая». Прибыль девелопера от продажи офисов сопоставима с потенциальным инфляционным ростом себестоимости строительства, и любые ошибки в проектировании сильно влияют на экономику проекта. Например, обычное офисное здание, скажем в 30 этажей. В нем на каждом этаже запроектировано несколько поперечных коридоров, которые можно оптимизировать. Так, только за счет лишних коридоров и неэффективных планировочных решений теряется суммарно по зданию площадь целого этажа — примерно миллиард рублей упущенной прибыли. Таких немотивированных ошибок без опыта проектирования и строительства офисов может быть много.
Если MR Office выводит на рынок офисный проект, то компания понимает, кто его купит, в какие сроки нужно его построить и продать, с каким темпом должны идти розничные продажи, какого качества должен быть продукт. По каждому проекту мы плотно работаем с архитекторами, выверяем, ищем решения, которые добавляют эффективности в строительстве и последующей эксплуатации. Наличие стандартов проектирования, наработанные решения и подходы к большому количеству вопросов по офисному девелопменту — пожалуй, это определенное преимущество MR Office перед first time-девелопером.
— Каким образом вы поняли, что переток спроса из аренды в покупку действительно есть? И повлияло ли это на ваш продукт, стратегию реализации?
Это объективный процесс, обусловленный низкой вакансией на офисном рынке. Спросом у покупателей исторически пользовались офисы до 500 квадратных метров и от 1500 квадратных метров. А в сегменте 500–1500 квадратных метров спроса на покупку не было, зато такие помещения были популярны с точки зрения аренды — чаще блоки по 600–900 метров. Мы проектировали офисы, исходя из традиционного спроса на покупку, но сейчас с учетом нашей статистики по сделкам закладываем определенное количество блоков 600–900 кв. м. Исторически компании арендовали такие офисы, но сейчас в нужных им локациях подходящих предложений не много и часть из них выбирает покупку.
Офисный центр MIND. Источник: MR
— Почему не строятся здания для сдачи в аренду, раз такой высокий спрос и рекордно низкая вакансия?
Строить офисы в аренду с привлечением финансирования на банковских условиях невыгодно. Арендные ставки продолжают расти и, вероятно, в какой-то момент они пройдут пороговое значение, при котором экономические модели девелопмента станут работать. Но это при условии, что себестоимость строительства к тому времени не «улетит в космос», а она существенно растет в офисных комплексах.
Если модели начнут работать, и девелопер построит хороший деловой комплекс в понятной локации, он заполнит его арендаторами и стабилизирует арендный поток. А затем будет задача — продать объект, как это подразумевает девелоперский бизнес. А кому продать? Некому. Внутри России нет крупных инвестфондов, ориентированных на покупку офисных зданий. Невозможность или невысокая вероятность продажи офисного комплекса, заполненного арендаторами, будет сдерживать строительство с целью сдачи в аренду. Отдельные проекты, конечно, будут строить, но, полагаю их доля будет небольшая.
— Для вас, как для девелопера, низкая вакантность — это, в принципе, хорошо, потому что, цены продаж и ставки растут?
Растут же не только ставки и цены продажи. Растет и стоимость строительно-монтажных работ, потому что компании, которые занимаются поставкой материалов, генподрядчики тоже увеличивают стоимость услуг. Тут как в нефтяной отрасли — важно, чтобы стоимость нефти была в определенном узком промежутке. Если она ниже, то это ломает инвестиционный цикл. Если выше — увеличивает риски и приводит к дисбалансу. Нам не нужно, чтобы цены галопировали. Нам нужно, чтобы они уверенно увеличивались и обеспечивали определенный рост стоимости офисов, купленных на этапе строительства нашими клиентами и инвесторами.
— Что касается выбора локации, как он у вас происходит? На что ориентируетесь в первую очередь?
Есть два способа. Первый — когда компания рассматривает тот или иной участок для строительства офисов, исходя из абсолютно коммерческих соображений. Здесь будет выгодно, здесь хорошая локация для офисов. Второй — городская программа по созданию мест приложения труда — МПТ. Она дает определенные льготы девелоперу, который строит офисы. В этом случае бизнес-центр связан с жилым комплексом и составляет определенную долю в общем объеме строительства. В этом случае мы все равно тщательно смотрим на то, какой объем офисов может быть построен. Любая станция метро имеет право на офисы, вопрос в количестве.
Кроме того, необходимо вести диалог с городом о создании транспортной инфраструктуры, которая должна соответствовать объему офисов и жилья.
Например, наш LINK на Рябиновой улице рядом с МКАД. Здесь есть скрытый потенциальный спрос. Бизнес-центр расположен в восьми минутах пешком от метро «Озерная». Напротив, через МКАД, находится «Сколково», где есть крупные компании, сателлиты которых могут быть заинтересованы в близком расположении. К тому же, в «Сколково» и вокруг него живет много состоятельных людей — возможность приобрести офис рядом с местом проживания тоже определенный плюс. В самом «Сколково», например, нельзя купить небольшой офис по оптимальной цене.
Кроме того, Правительство Москвы тоже подтвердило в этом районе производственно-складской кластер — технопарк — площадью свыше 300 тысяч квадратных метров. Это добавит спрос на офисы. Выбор локации — это всегда многофакторный процесс.
Офисный центр LINK. Источник: MR
— Как вы выбираете класс будущего бизнес-центра?
Имеет ли смысл строить класс А в условных «Текстильщиках»? Конечно, нет. Имеет смысл строить класс В, который от класса A почти не отличается: потолки ниже всего на 30 сантиметров, чуть более простая система кондиционирования. Хороший сбалансированный класс B, полностью отвечающий всем современным требованиям по зеленым стандартам, ESG-повестке, инженерным системам, дает возможность купить офис за адекватные деньги.
Для сравнения, на «Полежаевской», на краю «Большого Сити», еще один наш проект — JOIS класса A. Это уже центральная локация. Там уровень цен на старте — около 450 тысяч рублей за квадратный метр в сделках. LINK стартовал с 260, то есть разница почти в два раза. Словом, и в нецентральных локациях можно строить офисный центр, просто его нужно проектировать и строить максимально сбалансированным и эффективным, не таким пафосным.
— А с точки зрения транспортной доступности, что для вас важнее?
У нас есть идеальный объект с точки зрения транспортной инфраструктуры, который называется iCITY. Скоро мы введем его в эксплуатацию. Здесь — две станции метро, две — МЦК, две — МЦД и три выезда на магистрали. Подобных локаций в Москве почти нет. Такая инфраструктура позволяет строить практически неограниченное количество офисных метров. Но даже наличия классического метро вполне достаточно для успешного проекта.
К МЦК мы пока относимся с осторожностью — есть ограничение по емкости спроса на офисы вблизи его станций. Хотя этот вид транспорта становится популярным, и многие брокеры, например, уже предпочитают его классическому метро. Кстати, одни из первых покупателей в JOIS — брокеры, которые уже достаточно давно работают на рынке. Это очень высокая оценка комплекса и его ликвидности.
Офисный центр JOIS. Источник: MR
— Сейчас популярны сервисные офисы. Предусматриваете ли вы их в своих комплексах и нет ли у MR планов по созданию собственного оператора?
В проектах, которые строит MR, сервисные офисы не проектируется, но могут появится после продажи офисов. Сервисный офис — это прекрасная возможность для компаний, которые стремятся к упрощению администрирования. Но мы строим офисы на продажу, а операторы сервисов сами помещения не покупают — нужен инвестор. Если инвестор приобретет у нас часть офисного комплекса, он может сдать ее в аренду или пригласить сервисного оператора — это его право, как владельца помещений. Планов по созданию собственного оператора, насколько я знаю, у нас нет. Может быть, появятся на следующем офисном цикле рынка.
— Сейчас рынок сильно меняется, новый этап и у MR. Могли бы вы выделить топ-5 трендов офисного рынка на следующие десять лет?
Назову основные тренды на пять лет — один полный девелоперский цикл, в начале которого мы сейчас находимся. Самый яркий — количество инфраструктуры в офисных комплексах. Раньше достаточно было одной кофейни. Теперь, если нет трех ресторанов, фудкорта или нескольких кафе, аптеки и фитнеса, зоны для приемки курьеров и так далее, то уже как-то не «модно».
Второе. Почему-то все говорят, что офисы уходят за ТТК из-за городских программ КРТ и МПТ. На самом деле децентрализованные проекты были и раньше. Вспомнить хотя бы наш бизнес-центр «Лотос» на Нахимовском проспекте, кластер на «Наметкина», где была штаб-квартира Газпрома, Ленинградский деловой коридор, Рябиновую… Потом строительство сосредоточилось в центре, а теперь офисы снова шагнули за «трешку». Это безусловно тренд. Например, три из четырех наших новых проектов — уже упомянутые JOIS, LINK, а также MIND рядом с метро «Динамо» — строятся за пределами ЦАО.
Также большой тренд — снижение количества парковочных мест. Развитие общественного транспорта позволяет отказаться от автомобиля, и коэффициент парковочных мест постоянно уменьшается.
Еще тренд — офисы по схеме built-to-suit, BTS. Сейчас на офисном рынке таких примеров нет, а в складском мире это распространенная форма сделки. Наши проекты с Яндексом и Банком России — пример fee-девелопмента. Разница очень простая. BTS — это когда земля принадлежит или находится в аренде у девелопера, и он в соответствии с пожеланиями заказчика делает ему некий офисный продукт. Fee-девелопмент — это когда земля принадлежит заказчику, заказчик финансирует стройку, а девелопер, по сути, выполняет расширенные функции техзаказчика, управляет строительством. В первом случае, BTS, риски для обеих сторон очень высокие и таких проектов нет. Но, может, уже пора? Пусть это будет трендом.
Наконец, будет расти количество специализированных зданий для бизнеса, которому не подходят стандартные офисы. Главное видимое отличие здесь — размер этажа. Для e-commerce требуется площадь этажа от пяти тысяч квадратных метров, для банков — от 3,5 до пяти тысяч. А в стандартных офисных зданиях один этаж — от 1,5 до 2,5 тысячи.
Поделиться
