Анна Сапегина: «Инвестиции в аренду — одна из наиболее популярных целей приобретения недвижимости на юге»
Анна Сапегина, директор по продажам ФД «Неометрия», о формате инвест-отелей и преимуществах инвестирования в них.
– Анна, давайте начнем с определений. Что такое инвест-отель, отличается ли он чем-то от апарт-отеля?
– Апарт-отель и инвест-отель – это тот случай, когда одно не исключает другого. То есть апарт-отель вполне может быть инвест-отелем. В апартах номера имеют схожесть с квартирами и могут использоваться для краткосрочного или сезонного проживания. Зачастую они оборудованы кухней. Такие номера охотно арендуются семейной аудиторией.
Основная цель инвест-отеля – это привлечение инвестиций, и управляется такой объект обычно специализированной компанией. Доход инвест-отель получает от сдачи номеров в аренду гостям или бизнес-путешественникам. При этом собственниками апартаментов в инвест-отеле могут быть как управляющая компания/девелопер, так и физические лица, которые купили эту недвижимость в инвестиционных целях. Они, в свою очередь, получают прибыль как от эксплуатации отеля, так и от потенциального роста стоимости недвижимости.
– Как «работают» инвестиции в инвест-отели и чем они привлекательны? Какова доходность?
– Чтобы стать совладельцем инвест-отеля, не обязательно покупать его полностью: можно приобрести только один или несколько номеров. Преимущество в том, что их можно использовать как для собственного краткосрочного проживания, когда приезжаешь на курорт, так и для сдачи в аренду гостям, когда номера простаивают. На одном объекте таких инвесторов может быть несколько, и все они будут совладельцами.
Управляет инвест-отелем специализированная компания, которая предоставляет гостям полный спектр услуг, как в обычной гостинице.
Еще одно преимущество заключается в том, что владельцам номеров не надо беспокоиться о поиске арендаторов: все заботы на себя берет управляющая компания.
Для людей, решивших вложиться в проект, доходность от таких инвестиций может быть достаточно высокой – как от посуточной арендной платы за номера, так и от роста стоимости самой недвижимости, если она была приобретена на стадии строительства. Доходность зависит от локации, звездности, концепции и управляющей компании проекта и ее сервисов.
Инвестиции в аренду — одна из наиболее популярных целей приобретения недвижимости на юге. Пассивный доход от сдачи жилья привлекает многих владельцев. При этом в курортных регионах востребована как краткосрочная (сезонная), так и долгосрочная (постоянная) аренда.
Гостиничные номера востребованы среди инвесторов, ориентированных на стабильный доход от аренды. Основная аудитория таких проектов — туристы, командировочные специалисты.
– Почему инвест-отели становятся выгодной альтернативой квартирам?
– Инвест-отели расположены в курортных регионах и в городах, популярных у туристов, что позволяет обеспечивать высокий процент заполняемости номеров. Обычные квартиры часто не могут предоставить такую доходность от сдачи в аренду.
При этом сама по себе гостиница является ликвидным объектом, который растет в стоимости после сдачи в эксплуатацию. От получения разрешения на строительство объекта до ввода в эксплуатацию обычно проходит около двух лет. За это время сама недвижимость может прибавить в стоимости не менее 20%. А на рынке, с учетом перепродажи, могут быть и более высокие суммы.
Кроме того, если говорить, например, про Сочи, то сама структура застройки и спроса на курорте способствует развитию именно гостиниц, а не жилого сектора. В декабре 2023-го в Сочи приняли новый Генеральный план развития города до 2044 года. Документ предполагает строительство около 3,6 млн м. кв. м нового жилья, что более чем в 3,5 раза меньше, чем было заложено в проекте прошлого градостроительного документа. Таким образом, приоритет отдается созданию курортной инфраструктуры, в том числе строительству гостиниц.
– Перечислите, что может вызывать опасения у потенциальных инвесторов такого формата недвижимости, с какими возражениями сталкиваются девелоперы? И насколько эти риски оправданны?
– Первое и основное опасение – сезонный характер этого бизнеса: в межсезонье заполняемость, как правило, ниже, чем летом и в праздники. Но Сочи - единственный в стране всесезонный курорт, который обеспечивает равномерный высокий туристический поток.
Второе опасение – что этот бизнес требует специальных знаний и временных затрат. Однако в этом заключается одно из преимуществ формата – здесь, в отличие от квартиры, все заботы по заполнению и обслуживанию берет на себя управляющая компания отельного типа. Именно она ищет гостей и обеспечивает заполняемость номеров, а также следит за их состоянием после выезда постояльцев.
Если говорить о финансовой стороне, то высокая средняя стоимость аренды за сутки и стабильный туристический поток делают курортную недвижимость более доходной, чем обычные квартиры под долгосрочную аренду.
В целом инвест-отели представляют собой сбалансированный инструмент с пассивным доходом, минимальными рисками и высоким потенциалом роста. С учетом стабильного интереса к южным регионам, особенно Черноморским курортам, такие вложения становятся выгодной альтернативой депозитам, аренде и классической недвижимости.
– Как выбрать инвестиционный отель для вложений? Назовите основные критерии.
– Курортную недвижимость приобретают для отдыха, а также с целью дальнейшей сдачи в аренду или для перепродажи. Покупатели отдают предпочтение безопасности и комфорту: у отеля должны быть закрытая территория, собственная инфраструктура (бассейн, спа, фитнес-центр, развитая сеть кафе и ресторанов), удобные планировочные решения, наличие паркинга для автомобилей гостей. У номеров – хорошие видовые характеристики – преимущественно виды на море и горы.
Немаловажное значение имеет и транспортная доступность – аэропорты и ж/д вокзалы должны быть не очень далеко.
В заключение добавлю, что инвест-отели, обладающие всеми вышеперечисленными характеристиками, будут привлекать много гостей и приносить хорошую прибыль своим владельцам.
– Анна, давайте начнем с определений. Что такое инвест-отель, отличается ли он чем-то от апарт-отеля?
– Апарт-отель и инвест-отель – это тот случай, когда одно не исключает другого. То есть апарт-отель вполне может быть инвест-отелем. В апартах номера имеют схожесть с квартирами и могут использоваться для краткосрочного или сезонного проживания. Зачастую они оборудованы кухней. Такие номера охотно арендуются семейной аудиторией.
Основная цель инвест-отеля – это привлечение инвестиций, и управляется такой объект обычно специализированной компанией. Доход инвест-отель получает от сдачи номеров в аренду гостям или бизнес-путешественникам. При этом собственниками апартаментов в инвест-отеле могут быть как управляющая компания/девелопер, так и физические лица, которые купили эту недвижимость в инвестиционных целях. Они, в свою очередь, получают прибыль как от эксплуатации отеля, так и от потенциального роста стоимости недвижимости.
– Как «работают» инвестиции в инвест-отели и чем они привлекательны? Какова доходность?
– Чтобы стать совладельцем инвест-отеля, не обязательно покупать его полностью: можно приобрести только один или несколько номеров. Преимущество в том, что их можно использовать как для собственного краткосрочного проживания, когда приезжаешь на курорт, так и для сдачи в аренду гостям, когда номера простаивают. На одном объекте таких инвесторов может быть несколько, и все они будут совладельцами.
Управляет инвест-отелем специализированная компания, которая предоставляет гостям полный спектр услуг, как в обычной гостинице.
Еще одно преимущество заключается в том, что владельцам номеров не надо беспокоиться о поиске арендаторов: все заботы на себя берет управляющая компания.
Для людей, решивших вложиться в проект, доходность от таких инвестиций может быть достаточно высокой – как от посуточной арендной платы за номера, так и от роста стоимости самой недвижимости, если она была приобретена на стадии строительства. Доходность зависит от локации, звездности, концепции и управляющей компании проекта и ее сервисов.
Инвестиции в аренду — одна из наиболее популярных целей приобретения недвижимости на юге. Пассивный доход от сдачи жилья привлекает многих владельцев. При этом в курортных регионах востребована как краткосрочная (сезонная), так и долгосрочная (постоянная) аренда.
Гостиничные номера востребованы среди инвесторов, ориентированных на стабильный доход от аренды. Основная аудитория таких проектов — туристы, командировочные специалисты.
– Почему инвест-отели становятся выгодной альтернативой квартирам?
– Инвест-отели расположены в курортных регионах и в городах, популярных у туристов, что позволяет обеспечивать высокий процент заполняемости номеров. Обычные квартиры часто не могут предоставить такую доходность от сдачи в аренду.
При этом сама по себе гостиница является ликвидным объектом, который растет в стоимости после сдачи в эксплуатацию. От получения разрешения на строительство объекта до ввода в эксплуатацию обычно проходит около двух лет. За это время сама недвижимость может прибавить в стоимости не менее 20%. А на рынке, с учетом перепродажи, могут быть и более высокие суммы.
Кроме того, если говорить, например, про Сочи, то сама структура застройки и спроса на курорте способствует развитию именно гостиниц, а не жилого сектора. В декабре 2023-го в Сочи приняли новый Генеральный план развития города до 2044 года. Документ предполагает строительство около 3,6 млн м. кв. м нового жилья, что более чем в 3,5 раза меньше, чем было заложено в проекте прошлого градостроительного документа. Таким образом, приоритет отдается созданию курортной инфраструктуры, в том числе строительству гостиниц.
– Перечислите, что может вызывать опасения у потенциальных инвесторов такого формата недвижимости, с какими возражениями сталкиваются девелоперы? И насколько эти риски оправданны?
– Первое и основное опасение – сезонный характер этого бизнеса: в межсезонье заполняемость, как правило, ниже, чем летом и в праздники. Но Сочи - единственный в стране всесезонный курорт, который обеспечивает равномерный высокий туристический поток.
Второе опасение – что этот бизнес требует специальных знаний и временных затрат. Однако в этом заключается одно из преимуществ формата – здесь, в отличие от квартиры, все заботы по заполнению и обслуживанию берет на себя управляющая компания отельного типа. Именно она ищет гостей и обеспечивает заполняемость номеров, а также следит за их состоянием после выезда постояльцев.
Если говорить о финансовой стороне, то высокая средняя стоимость аренды за сутки и стабильный туристический поток делают курортную недвижимость более доходной, чем обычные квартиры под долгосрочную аренду.
В целом инвест-отели представляют собой сбалансированный инструмент с пассивным доходом, минимальными рисками и высоким потенциалом роста. С учетом стабильного интереса к южным регионам, особенно Черноморским курортам, такие вложения становятся выгодной альтернативой депозитам, аренде и классической недвижимости.
– Как выбрать инвестиционный отель для вложений? Назовите основные критерии.
– Курортную недвижимость приобретают для отдыха, а также с целью дальнейшей сдачи в аренду или для перепродажи. Покупатели отдают предпочтение безопасности и комфорту: у отеля должны быть закрытая территория, собственная инфраструктура (бассейн, спа, фитнес-центр, развитая сеть кафе и ресторанов), удобные планировочные решения, наличие паркинга для автомобилей гостей. У номеров – хорошие видовые характеристики – преимущественно виды на море и горы.
Немаловажное значение имеет и транспортная доступность – аэропорты и ж/д вокзалы должны быть не очень далеко.
В заключение добавлю, что инвест-отели, обладающие всеми вышеперечисленными характеристиками, будут привлекать много гостей и приносить хорошую прибыль своим владельцам.
Поделиться
