Евгения Борзова, FORMA: "Мы видим потенциал для роста как в сегменте продажи, так и в арендных ставках"
В последние годы офисный рынок вызывает повышенный интерес и привлекает множество новых игроков. Некоторые из них анонсируют отдельные, единичные проекты, тогда как другие за довольно короткие сроки становятся в один ряд с наиболее заметными системными девелоперами. К таким игрокам относится девелопер FORMA, портфель которого уже достигает 350 тыс. кв. м, а подход подразумевает создание собственного зонтичного бренда и системный подход к реализации офисной недвижимости. О концепции офисных пространств, выборе локации и стратегии, планах на будущее и трендах офисного рынка в интервью CRE рассказала Евгения Борзова, директор по коммерческой недвижимости FORMA.
- FORMA — девелопер, известный жилыми и коммерческими проектами. Что стало отправной точкой в создании отдельного бренда workplace?
Отправной точкой стал запуск проекта PORTA на набережной Москвы-реки в 2022 году. Это был первый кейс, в котором мы объединили архитектуру уровня А+ с сервисной, технологической и коммьюнити составляющей. Мы поняли, что рынок офисов требует новой системы — пространств, «работающих» на бизнес современного человека. Так появился workplace как бренд и как система координат.
- Как вы определяете позиционирование workplace сегодня: это нишевая линейка или система офисных стандартов будущего?
Сегодня workplace — это полноценная платформа деловых пространств, объединяющая 7 проектов общей площадью 349 000 кв. м. Мы выстраиваем систему стандартов, в которых архитектура, инженерия, атмосфера и клиентский сервис формируют целостный продукт. От PORTA и FRAME до LAKES, LAKES 2, GUSTAV, MOUNT и JENGA мы сохраняем единый уровень качества в разных проектах, как класса Prime, так и A.
- Чем концепция workplace принципиально отличается от классических бизнес-центров? В чем ее ценность для арендатора и инвестора?
FORMA workplace — это архитектурно и содержательно выверенные среды. Например, в GUSTAV сочетаются индустриальные офисы, шоурумы, рестораны и исторические здания XIX века. В LAKES реализовано сразу несколько пользовательских сценариев: офисные лоты с террасами, фудхолл, фитнес-центр. Для арендатора это комфорт и инфраструктура, для инвестора — высокий потенциал капитализации.
- На какие потребности арендаторов вы в первую очередь отвечаете при проектировании деловых пространств нового поколения?
Первая, гибкость: в PORTA используются алгоритмы смарт-моделирования для подбора планировки под реальную активность сотрудников. Вторая, технологичность: от пропуска по смартфону до «чиллер-фанкойл» с датчиками CO2, как в MOUNT. Третья, атмосфера: почти в каждом проекте есть , террасы, душевые, зоны для работы outdoor, которые становятся точками притяжения внутри объекта.
- Какие решения продуктовые или инженерные стали для вас обязательными в каждом новом проекте?
Во всех проектах мы закладываем:
- офисные пентхаусы на верхних этажах;
- панорамное остекление с проветриванием;
- дизайнерские лифты с элементами ИИ;
- индивидуальную систему микроклимата;
- велостоянки и зарядки для электромобилей;
- мокрые точки в каждом лоте;
- зоны для курьеров Такие элементы стали уже новой нормой, а не опцией.
- Как локация влияет на объемы офисного проекта? Что важнее — близость к метро/МЦК, автомобильная доступность, расположение в развитом деловом районе?
Все три параметра важны. Например, MOUNT в Солнцево — шаговая доступность до МЦД «Мещерская» и метро «Говорово», при этом локация вдали от перегруженного центра с отличной транспортной доступностью. Мы получили высокий интерес от малого и среднего бизнеса, ориентированного на локальную аудиторию. В LAKES и LAKES 2 ставка сделана на метро «Озерная» — 1 минута пешком. А PORTA, напротив, работает на эффект соседства с Москва-Сити, при этом находится в более тихом и живописном окружении.
- В этом году FORMA расширяет линейку workplace сразу несколькими объектами. Расскажите, пожалуйста, о том, как вы формируете эту продуктовую карту — от LAKES до GUSTAV и PORTA.
Мы отбираем локации, где есть потенциал стать частью делового и культурного ландшафта города. LAKES — это развитие локации Очаково-Матвеевское с мощной инфраструктурой и транспортной доступностью. GUSTAV — территория в 500 метрах от ТТК, где можно соединить историческую ткань с креативным бизнесом. PORTA — у набережной Москвы-реки и рядом с деловым кластером Москва-Сити. Мы не строим «в поле», мы работаем в узлах городского движения, чтобы нашим резидентам было комфортно и удобно.
- Есть ли проекты, где особенно ярко выражена работа с коммьюнити и пространственными сценариями для резидентов?
PORTA — флагман в этой части. Там предусмотрен амфитеатр на благоустроенной территории, эксплуатируемая кровля с видовой террасой, ресторан и эспрессо бар. В GUSTAV целая экосистема: рестораны, кафе, креативные индустриальные офисы и шоурумы. Мы проектируем сценарии взаимодействия, не просто обычные площади.
- Какой формат помещений в коммерческой недвижимости имеет наибольший потенциал сегодня?
Сейчас стабильно высокий интерес как к офисам формата 70 - 500 кв. м, так и на крупные лоты от 1500 кв. м. В LAKES мы видим спрос на блоки около 200 кв. м. В GUSTAV популярны форматы от 100 кв. м для малого бизнеса, студий представительств и от 300 кв. м для производств.
- Есть ли вероятность, что FORMA будет строить в аренду, а не на продажу? Что для этого должно произойти?
Оставлять в аренде не планируем, это другой вид бизнеса, а вот сдать в аренду с последующей продажей инвестору - одна из наших амбициозных задач.
- Какие блоки по площади востребованы на рынке сейчас, на какие размеры ориентируетесь — зданиями / этажами / в нарезку?
Мы видим разноформатный спрос и учитываем его при разработке каждого проекта. В то же время есть кейсы, когда мы сознательно не планируем делить здание между несколькими собственниками, сохраняя целостность объекта для крупных игроков, готовых формировать штаб-квартиры нового поколения.
Что касается нарезки, то каждый проект предусматривает собственную продуктовую модель, адаптированную под локацию. В остальных проектах — PORTA, GUSTAV, LAKES, LAKES 2, JENGA и MOUNT присутствуют мелкие лоты от 40 до 190 кв. м и этажные блоки площадью от 1 500 кв. м. Это дает возможность работать как с малыми компаниями, так и с крупными, формируя гибкий пул резидентов и стабильную продуктовую структуру.
- Рассматриваете ли создание собственной сети гибких офисов?
На текущем этапе мы не планируем запуск отдельной сети гибких офисов под брендом FORMA workplace. Мы делаем фокус на создании инфраструктуры внутри проектов, которая обеспечивает резидентам широкий набор сценариев работы: приватные офисы, зоны коллаборации и коворкингов, встроенных в состав здания. Мы сохраняем архитектурную и сервисную целостность продукта, избегая дробления и операционных перекосов. Наша цель — формирование полноформатной деловой среды без конкурирования с сервисными провайдерами гибких офисов. При этом мы готовы к партнерствам с профессиональными операторами, если это дополняет экосистему проекта.
- Вы работаете с широким кругом покупателей — от корпораций до частных креативных индустрий. Что их объединяет? Как они меняют запрос к офису?
Нас действительно выбирают очень разные клиенты: фармацевтические и технологические компании, креативные индустрии, банки, юристы, студии дизайна и другие. Общий знаменатель — это запрос на «рабочее пространство как продолжение бренда». Сегодня офис должен позиционировать себя как инструмент HR, витрина ценностей и точка роста. Например, один из резидентов LAKES — компания из индустрии спорта. На этапе сделки поставила в приоритет планировку с отдельным выходом на террасу и возможность организовать открытые занятия. В GUSTAV интерес проявляют малые бренды, которые ищут гибкие индустриальные блоки с доступом для клиентов. Запрос стал сложнее, но и к этому мы тоже готовы.
- Как изменилась модель принятия решений у клиентов? Какие критерии становятся ключевыми: стоимость, ключевая ставка, архитектура, сервис, инфраструктура?
Решения стали дольше, но глубже. Клиенты анализируют весь «жизненный цикл» офиса: как он влияет на привлечение персонала, на логистику команды, на бренд. Стоимость является важным фактором, особенно с учетом роста ключевой ставки, но не единственным. Часто на первый план выходит архитектура, окружение и сервис. Например, одна ИТ-компания в процессе сделки по MOUNT сравнивала проекты по трем десяткам параметров — от парковки до сценариев работы сотрудников вне офиса (в том числе наличие релакс-зоны и фитнеса рядом). Такие факторы стали решающими.
- Как FORMA реагирует на рост интереса к mixed-use, гибридному формату и экосистемам?
Формат workplace изначально предполагает интеграцию разных функций. В LAKES деловое пространство дополнено торговой галереей, фудхоллом и фитнесом. В GUSTAV исторические здания, в которых разместиться инфраструктура с интересной концепцией . В PORTA терраса на кровле, амфитеатр, ресторан и кофейный бар. Мы не строим монофункциональные здания. Мы создаем экосистему, где офис часть повседневной жизни, не только для работы. Это позволяет формировать устойчивый поток арендаторов и пользователей на каждом уровне.
- Каковы ваши ожидания по росту цен в офисах?
В новых проектах с хорошо продуманными продуктовыми решениями в хорошей локации рост цен продолжится. В PORTA (ввод III квартал 2025) и GUSTAV (ввод III квартал 2026) мы ожидаем сопоставимую динамику по мере завершения строительства. В LAKES (ввод III квартал 2025) уже зафиксировано увеличение стоимости до 35% с момента старта продаж. Это связано не только с инфляционным фоном, но и с тем, что качественного офисного продукта в нужных локациях немного, а запрос на гибкость и технологичность стал массовым. Мы видим потенциал для роста как в сегменте продажи, так и в арендных ставках.
- Как вы видите развитие линейки workplace на горизонте ближайших 3–5 лет? Речь идет о точечных проектах или полноценной сети?
Мы строим систему. Уже сегодня в разработке и реализации более 10 проектов под брендом workplace, с общей площадью свыше 700 тыс. кв. м. В планах развитие присутствия в новых округах Москвы. Мы рассматриваем workplace как инфраструктуру для бизнеса будущего: архитектурную, технологическую и социальную.
- Какие технологии и форматы будут в фокусе у девелоперов офисной недвижимости ближайшего цикла?
В первую очередь, интеллектуальные системы управления зданиями: от автоматического регулирования микроклимата до анализа загрузки офисов. Также в фокусе формат гибких офисов, «офисов по подписке» и мультифункциональных пространств. Технологии безбарьерного доступа, индивидуальные сценарии освещения, экологичные материал, которые становятся требованиями, а не просто трендами. Мы внедрили большую часть этих решений в наши проекты FORMA workplace.
- С какими командами и архитектурными бюро вы сотрудничаете сейчас и планируете сотрудничать в будущем?
Среди наших партнеров — архитектурные бюро PANACOM (LAKES, LAKES 2), ABOVE (MOUNT, интерьеры), IND (GUSTAV), BLANK (MOUNT, фасады), WALL (PORTA). Эти команды разделяют наш подход: работа на стыке эстетики, технологии и пользовательского опыта. Мы открыты к новым коллаборациям, особенно если это бюро с экспертизой в mixed-use и ESG-дизайне.
- Какие выводы FORMA сделала за последние два года по офисному продукту, что оказалось действительно важным?
Первое — офис работает, если он работает на человека. Второе — архитектура не менее важна, чем инженерия. Третье — атмосфера создается вниманием к деталям. Опыт PORTA, GUSTAV и LAKES показал: ключ к успеху в сценариях использования, не в сухих параметрах. Мы начали закладывать такие сценарии уже на этапе концепта: от точек пересечения потоков до зон неформального общения и сервисной инфраструктуры.
- Если коротко: какими тремя словами вы бы сегодня описали философию workplace?
Контекст. Гибкость. Среда. Workplace — это всегда про место, про сценарии и про тех, кто делает бизнес сегодня.
- FORMA — девелопер, известный жилыми и коммерческими проектами. Что стало отправной точкой в создании отдельного бренда workplace?
Отправной точкой стал запуск проекта PORTA на набережной Москвы-реки в 2022 году. Это был первый кейс, в котором мы объединили архитектуру уровня А+ с сервисной, технологической и коммьюнити составляющей. Мы поняли, что рынок офисов требует новой системы — пространств, «работающих» на бизнес современного человека. Так появился workplace как бренд и как система координат.
- Как вы определяете позиционирование workplace сегодня: это нишевая линейка или система офисных стандартов будущего?
Сегодня workplace — это полноценная платформа деловых пространств, объединяющая 7 проектов общей площадью 349 000 кв. м. Мы выстраиваем систему стандартов, в которых архитектура, инженерия, атмосфера и клиентский сервис формируют целостный продукт. От PORTA и FRAME до LAKES, LAKES 2, GUSTAV, MOUNT и JENGA мы сохраняем единый уровень качества в разных проектах, как класса Prime, так и A.
- Чем концепция workplace принципиально отличается от классических бизнес-центров? В чем ее ценность для арендатора и инвестора?
FORMA workplace — это архитектурно и содержательно выверенные среды. Например, в GUSTAV сочетаются индустриальные офисы, шоурумы, рестораны и исторические здания XIX века. В LAKES реализовано сразу несколько пользовательских сценариев: офисные лоты с террасами, фудхолл, фитнес-центр. Для арендатора это комфорт и инфраструктура, для инвестора — высокий потенциал капитализации.
- На какие потребности арендаторов вы в первую очередь отвечаете при проектировании деловых пространств нового поколения?
Первая, гибкость: в PORTA используются алгоритмы смарт-моделирования для подбора планировки под реальную активность сотрудников. Вторая, технологичность: от пропуска по смартфону до «чиллер-фанкойл» с датчиками CO2, как в MOUNT. Третья, атмосфера: почти в каждом проекте есть , террасы, душевые, зоны для работы outdoor, которые становятся точками притяжения внутри объекта.
- Какие решения продуктовые или инженерные стали для вас обязательными в каждом новом проекте?
Во всех проектах мы закладываем:
- офисные пентхаусы на верхних этажах;
- панорамное остекление с проветриванием;
- дизайнерские лифты с элементами ИИ;
- индивидуальную систему микроклимата;
- велостоянки и зарядки для электромобилей;
- мокрые точки в каждом лоте;
- зоны для курьеров Такие элементы стали уже новой нормой, а не опцией.
- Как локация влияет на объемы офисного проекта? Что важнее — близость к метро/МЦК, автомобильная доступность, расположение в развитом деловом районе?
Все три параметра важны. Например, MOUNT в Солнцево — шаговая доступность до МЦД «Мещерская» и метро «Говорово», при этом локация вдали от перегруженного центра с отличной транспортной доступностью. Мы получили высокий интерес от малого и среднего бизнеса, ориентированного на локальную аудиторию. В LAKES и LAKES 2 ставка сделана на метро «Озерная» — 1 минута пешком. А PORTA, напротив, работает на эффект соседства с Москва-Сити, при этом находится в более тихом и живописном окружении.
- В этом году FORMA расширяет линейку workplace сразу несколькими объектами. Расскажите, пожалуйста, о том, как вы формируете эту продуктовую карту — от LAKES до GUSTAV и PORTA.
Мы отбираем локации, где есть потенциал стать частью делового и культурного ландшафта города. LAKES — это развитие локации Очаково-Матвеевское с мощной инфраструктурой и транспортной доступностью. GUSTAV — территория в 500 метрах от ТТК, где можно соединить историческую ткань с креативным бизнесом. PORTA — у набережной Москвы-реки и рядом с деловым кластером Москва-Сити. Мы не строим «в поле», мы работаем в узлах городского движения, чтобы нашим резидентам было комфортно и удобно.
- Есть ли проекты, где особенно ярко выражена работа с коммьюнити и пространственными сценариями для резидентов?
PORTA — флагман в этой части. Там предусмотрен амфитеатр на благоустроенной территории, эксплуатируемая кровля с видовой террасой, ресторан и эспрессо бар. В GUSTAV целая экосистема: рестораны, кафе, креативные индустриальные офисы и шоурумы. Мы проектируем сценарии взаимодействия, не просто обычные площади.
- Какой формат помещений в коммерческой недвижимости имеет наибольший потенциал сегодня?
Сейчас стабильно высокий интерес как к офисам формата 70 - 500 кв. м, так и на крупные лоты от 1500 кв. м. В LAKES мы видим спрос на блоки около 200 кв. м. В GUSTAV популярны форматы от 100 кв. м для малого бизнеса, студий представительств и от 300 кв. м для производств.
- Есть ли вероятность, что FORMA будет строить в аренду, а не на продажу? Что для этого должно произойти?
Оставлять в аренде не планируем, это другой вид бизнеса, а вот сдать в аренду с последующей продажей инвестору - одна из наших амбициозных задач.
- Какие блоки по площади востребованы на рынке сейчас, на какие размеры ориентируетесь — зданиями / этажами / в нарезку?
Мы видим разноформатный спрос и учитываем его при разработке каждого проекта. В то же время есть кейсы, когда мы сознательно не планируем делить здание между несколькими собственниками, сохраняя целостность объекта для крупных игроков, готовых формировать штаб-квартиры нового поколения.
Что касается нарезки, то каждый проект предусматривает собственную продуктовую модель, адаптированную под локацию. В остальных проектах — PORTA, GUSTAV, LAKES, LAKES 2, JENGA и MOUNT присутствуют мелкие лоты от 40 до 190 кв. м и этажные блоки площадью от 1 500 кв. м. Это дает возможность работать как с малыми компаниями, так и с крупными, формируя гибкий пул резидентов и стабильную продуктовую структуру.
- Рассматриваете ли создание собственной сети гибких офисов?
На текущем этапе мы не планируем запуск отдельной сети гибких офисов под брендом FORMA workplace. Мы делаем фокус на создании инфраструктуры внутри проектов, которая обеспечивает резидентам широкий набор сценариев работы: приватные офисы, зоны коллаборации и коворкингов, встроенных в состав здания. Мы сохраняем архитектурную и сервисную целостность продукта, избегая дробления и операционных перекосов. Наша цель — формирование полноформатной деловой среды без конкурирования с сервисными провайдерами гибких офисов. При этом мы готовы к партнерствам с профессиональными операторами, если это дополняет экосистему проекта.
- Вы работаете с широким кругом покупателей — от корпораций до частных креативных индустрий. Что их объединяет? Как они меняют запрос к офису?
Нас действительно выбирают очень разные клиенты: фармацевтические и технологические компании, креативные индустрии, банки, юристы, студии дизайна и другие. Общий знаменатель — это запрос на «рабочее пространство как продолжение бренда». Сегодня офис должен позиционировать себя как инструмент HR, витрина ценностей и точка роста. Например, один из резидентов LAKES — компания из индустрии спорта. На этапе сделки поставила в приоритет планировку с отдельным выходом на террасу и возможность организовать открытые занятия. В GUSTAV интерес проявляют малые бренды, которые ищут гибкие индустриальные блоки с доступом для клиентов. Запрос стал сложнее, но и к этому мы тоже готовы.
- Как изменилась модель принятия решений у клиентов? Какие критерии становятся ключевыми: стоимость, ключевая ставка, архитектура, сервис, инфраструктура?
Решения стали дольше, но глубже. Клиенты анализируют весь «жизненный цикл» офиса: как он влияет на привлечение персонала, на логистику команды, на бренд. Стоимость является важным фактором, особенно с учетом роста ключевой ставки, но не единственным. Часто на первый план выходит архитектура, окружение и сервис. Например, одна ИТ-компания в процессе сделки по MOUNT сравнивала проекты по трем десяткам параметров — от парковки до сценариев работы сотрудников вне офиса (в том числе наличие релакс-зоны и фитнеса рядом). Такие факторы стали решающими.
- Как FORMA реагирует на рост интереса к mixed-use, гибридному формату и экосистемам?
Формат workplace изначально предполагает интеграцию разных функций. В LAKES деловое пространство дополнено торговой галереей, фудхоллом и фитнесом. В GUSTAV исторические здания, в которых разместиться инфраструктура с интересной концепцией . В PORTA терраса на кровле, амфитеатр, ресторан и кофейный бар. Мы не строим монофункциональные здания. Мы создаем экосистему, где офис часть повседневной жизни, не только для работы. Это позволяет формировать устойчивый поток арендаторов и пользователей на каждом уровне.
- Каковы ваши ожидания по росту цен в офисах?
В новых проектах с хорошо продуманными продуктовыми решениями в хорошей локации рост цен продолжится. В PORTA (ввод III квартал 2025) и GUSTAV (ввод III квартал 2026) мы ожидаем сопоставимую динамику по мере завершения строительства. В LAKES (ввод III квартал 2025) уже зафиксировано увеличение стоимости до 35% с момента старта продаж. Это связано не только с инфляционным фоном, но и с тем, что качественного офисного продукта в нужных локациях немного, а запрос на гибкость и технологичность стал массовым. Мы видим потенциал для роста как в сегменте продажи, так и в арендных ставках.
- Как вы видите развитие линейки workplace на горизонте ближайших 3–5 лет? Речь идет о точечных проектах или полноценной сети?
Мы строим систему. Уже сегодня в разработке и реализации более 10 проектов под брендом workplace, с общей площадью свыше 700 тыс. кв. м. В планах развитие присутствия в новых округах Москвы. Мы рассматриваем workplace как инфраструктуру для бизнеса будущего: архитектурную, технологическую и социальную.
- Какие технологии и форматы будут в фокусе у девелоперов офисной недвижимости ближайшего цикла?
В первую очередь, интеллектуальные системы управления зданиями: от автоматического регулирования микроклимата до анализа загрузки офисов. Также в фокусе формат гибких офисов, «офисов по подписке» и мультифункциональных пространств. Технологии безбарьерного доступа, индивидуальные сценарии освещения, экологичные материал, которые становятся требованиями, а не просто трендами. Мы внедрили большую часть этих решений в наши проекты FORMA workplace.
- С какими командами и архитектурными бюро вы сотрудничаете сейчас и планируете сотрудничать в будущем?
Среди наших партнеров — архитектурные бюро PANACOM (LAKES, LAKES 2), ABOVE (MOUNT, интерьеры), IND (GUSTAV), BLANK (MOUNT, фасады), WALL (PORTA). Эти команды разделяют наш подход: работа на стыке эстетики, технологии и пользовательского опыта. Мы открыты к новым коллаборациям, особенно если это бюро с экспертизой в mixed-use и ESG-дизайне.
- Какие выводы FORMA сделала за последние два года по офисному продукту, что оказалось действительно важным?
Первое — офис работает, если он работает на человека. Второе — архитектура не менее важна, чем инженерия. Третье — атмосфера создается вниманием к деталям. Опыт PORTA, GUSTAV и LAKES показал: ключ к успеху в сценариях использования, не в сухих параметрах. Мы начали закладывать такие сценарии уже на этапе концепта: от точек пересечения потоков до зон неформального общения и сервисной инфраструктуры.
- Если коротко: какими тремя словами вы бы сегодня описали философию workplace?
Контекст. Гибкость. Среда. Workplace — это всегда про место, про сценарии и про тех, кто делает бизнес сегодня.
Поделиться
